Уникальный идентификатор дела

№ 77RS0029-02-2024-015273-75

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

28 марта 2025 года адрес

Тушинский районный суд адрес в составе:

председательствующего судьи Беловой И.Ю.,

при секретаре судебного заседания фио,  

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-932/2025 по иску ФИО1 к ООО «Специализированный застройщик «Резиденс» о защите прав потребителя, 

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с иском к ООО «Специализированный застройщик «Резиденс» о взыскании неустойки за пропуск срока передачи объекта долевого строительства за период с 01.01.2024 по 13.02.2024 в размере сумма, штрафа, мотивируя требования тем, что 31.12.2021 между ответчиком и ФИО2 был заключен договор №10С-К7/2/13/130-ДДУ-Ж/РЕЗ, по условиям которого застройщик обязался в предусмотренный договором срок , своими силами и (или) с привлечением других лиц, в соответствии с проектной документацией и на основании разрешения на строительство, построить (создать) на земельном участке многоквартирный дом по строительному адресу: адрес, влд.95Б, и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию объекта передать участнику объект долевого строительства - жилое помещение с условным номером корпус 7-130, а участник обязался оплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства, при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию. По условиям пункта 1.6 договора срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства – не позднее 31.12.2023. Дополнительным соглашением от 14.02.2024 к договору участия в долевом строительстве от 31.12.2021, заключенному между ФИО2 и застройщиком, стороны изменили срок передачи объекта долевого строительства – не позднее 31.03.2024. На основании договора об уступке права требования от 06.03.2024 по договору участия в долевом строительстве №10С-К7/2/13/130-ДДУ-Ж/РЕЗ от 31.12.2021 к истцу перешли права требования по договору участия в долевом строительстве от 31.12.2021, в отношении жилого помещения корпус 7-130. Акт приема-передачи жилого помещения корпус 7-130 по почтовому адресу: адрес, внутригородская территория муниципальный адрес, адрес, подписан между ФИО1 и ООО «Специализированный застройщик «Резиденс» - 06.04.2024. Истец полагает, что действие дополнительного соглашения, заключенного между ответчиком и первоначальным участником долевого строительства ФИО2 не распространяется на него, поскольку оно было заключено под давлением застройщика на ФИО2, ответчик фактически ввел в заблуждение первоначального участника, уведомляя последнего о том, что без заключения названного соглашения не представится возможным заключение договора уступки права требований по договору участия в долевом строительстве. Истец полагает, что дополнительное соглашение не распространяет своё действие на правоотношения сторон, имевшие место до его подписания, следовательно, считает, что начисление неустойки надлежит производить за период с 01.01.2024 по 13.02.2024. Полагая свои права, как участника долевого строительства, нарушенными, ФИО1 обратился в суд.

Истец ФИО1 в судебное заседание явился, требования, содержащиеся в исковом заявлении, с учетом письменных возражений на позицию ответчика, поддержал, просил суд об их удовлетворении в полном объеме.

Представитель ответчика по доверенности ФИО3 в судебном заседании исковые требования не признал, представил письменный отзыв на иск, полагал, что дополнительное соглашение было заключено между застройщиком и первоначальным участником долевого строительства, при обоюдном волеизъявлении на его заключение, стороны по своему усмотрению определили все существенные условия заключенного соглашения, в установленном порядке зарегистрировав соглашение. Соглашение недействительным не признавалось, о чем свидетельствует соответствующая отметка регистрирующего органа. Кроме того, ответчик ссылался на те обстоятельства, что Постановлением Правительства РФ №326 введены ограничения на начисление неустойки в период моратория. При изложенных обстоятельствах, ответчик просил об отказе в удовлетворении заявленных ФИО1 исковых требований, а в случае их частичного удовлетворения, о принятии решения в соответствии с ограничениями, введенными вышеуказанным Постановлением Правительства РФ №326, предоставлении отсрочки исполнения суда сроком до 30.06.2025, о снижении размера штрафных санкций на основании ст.333 ГК РФ, компенсации морального вреда и размера взыскиваемых судебных расходов.

Третье лицо ФИО2 в судебное заседание не явился, в письменном отзыве полагал требования истца подлежащими удовлетворению, указав, что дополнительное соглашение было заключено в силу того, что первоначальным участником было принято решение о переуступке своих прав по договору участия в долевом строительстве ФИО1, согласие на переуступку прав требований участника застройщик дал только при условии подписания соглашения, которым будут продлены сроки передачи объекта долевого строительства. Вместе с тем, третье лицо полагало, что ответчик ввел его как слабую сторону в заблуждение, поскольку по условиям пункта 3.1.9 договора участия в долевом строительстве уступка участником прав требований не допускается без получения предварительного письменного согласия ответчика только в случае неполной оплаты цены договора, в остальных случаях согласие не требуется. При изложенном, ФИО2 полагал, что соглашение заключено под влиянием обмана или существенного заблуждения, вследствие чего может быть признано недействительным.

Выслушав явившихся лиц, исследовав письменные материалы дела, оценив представленные доказательства, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии со ст. ст. 309, 310 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.

Согласно ч. 9 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом. При этом настоящим Федеральным законом устанавливается исчерпывающий перечень применяемых к застройщику мер гражданско-правовой ответственности (в том числе неустоек (штрафов, пеней), процентов), связанных с заключением, исполнением, изменением и (или) прекращением договора (в ред. Федерального закона от 08.08.2024 N 266-ФЗ).

В соответствии с ч.1 ст. 6 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи.

В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки (за исключением случая, установленного частью 2.1 настоящей статьи). Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере. В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства вследствие уклонения участника долевого строительства от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства застройщик освобождается от уплаты участнику долевого строительства неустойки (пени) при условии надлежащего исполнения застройщиком своих обязательств по такому договору (часть 2 статьи 6 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации").

Частью 3 ст.6 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" установлено, что в случае, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации.

В силу ч.ч.1-3 ст.8 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче объекта долевого строительства. В передаточном акте или ином документе о передаче объекта долевого строительства указываются дата передачи, основные характеристики жилого помещения или нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, а также иная информация по усмотрению сторон.

Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

После получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока. При этом не допускается досрочное исполнение застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства, если иное не установлено договором.

В силу ст. 10 того же Федерального Закона в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или не надлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные настоящим Федеральным законом и указанным договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки.

На основании ч.ч.1-2 ст.11 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации.

Уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается с момента государственной регистрации договора до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. В случае, если соглашение (договор) об уступке прав требований по договору заключается в форме электронного документа, к нему применяются правила, установленные частями 3 и 3.1 статьи 4 настоящего Федерального закона.

Пунктами 4 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.12.2017 N54 "О некоторых вопросах применения положений главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации о перемене лиц в обязательстве на основании сделки" предусмотрено, что в силу пункта 1 статьи 384 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, требование первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода требования. В частности, к новому кредитору переходят права, обеспечивающие исполнение обязательства, а также другие связанные с требованием права, в том числе право на проценты.

Первоначальный кредитор не может уступить новому кредитору больше прав, чем имеет сам. Вместе с тем на основании закона новый кредитор в силу его особого правового положения может обладать дополнительными правами, которые отсутствовали у первоначального кредитора, например правами, предусмотренными Законом Российской Федерации от 7 февраля 1992 г. N 2300-1 "О защите прав потребителей".

Судом установлено, что 31.12.2021 между ООО «Специализированный застройщик «Резиденс» (застройщик) и ФИО2 (участник) был заключен договор участия в долевом строительстве №10С-К7/2/13/13/130-ДДУ-Ж/РЕЗ, в соответствии с которым застройщик обязался в предусмотренный настоящим договором срок, своими силами и (или) с привлечением других лиц, в соответствии с проектной документацией и на основании разрешения на строительство, построить (создать) на земельном участке многоквартирный дом по адресу: адрес, влд.95Б, включая объект долевого строительства. После получения разрешения на ввод в эксплуатацию застройщик обязался передать участнику долевого строительства объект долевого строительства – жилое помещение с условным номером корпус 7-130, площадью 84,09 кв.м., расположенное на 13 этаже в корпусе 7, а участник долевого строительства обязался уплатить обусловленную настоящим договором цену в размере сумма (п.п.1.1, 2.1, приложение №1 к договору).

Срок передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства установлен в пункте 1.6 договора – не позднее 31.12.2023.

Обязательство по оплате цены договора было исполнено первоначальным участником долевого строительства своевременно и в полном объеме.

По условиям пункта 3.1.9 договора участник ознакомлен с правом на уступку прав требований по договору другому лицу только после полной уплаты участником долевого строительства цены договора. Уступка участником долевого строительства прав требований по настоящему договору допускается после государственной регистрации договор до даты подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

14.02.2024 между ООО «Специализированный застройщик «Резиденс» и ФИО2 было заключено дополнительное соглашение к договору участия в долевом строительстве от 14.02.2024, в соответствии с которым стороны пришли к соглашению об изменении срока передачи объекта долевого строительства в рамках договора, ввиду чего в пункт 1.6 внесены изменения: «Срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства – не позднее 31.03.2024».

В пункте 2 дополнительного соглашения стороны согласовали, что застройщик освобождается от какой-либо ответственности, которая возникла или может возникнуть в связи с переносом срока передачи объекта долевого строительства за период с 01.01.2024 по 31.03.2024, в том числе, но не ограничиваясь застройщик освобождается от ответственности в виде неустойки (пени) в соответствии с Законом №214-ФЗ от штрафов и (или) иных финансовых санкций, от любых убытков и (или) расходов участника долевого строительства, со своей стороны, участник долевого строительства не имеет к застройщику каких-либо претензий в связи с изменением срока передачи объекта долевого строительства, а также отказывается от каких-либо требований к застройщику, в т.ч. указанных выше, в связи с переносом срока передачи объекта долевого строительства за период с 01.01.2024 по 31.03.2024.

В пункте 4 соглашения указано, что оно является неотъемлемой частью договора, вступает в силу с момента государственной регистрации. 

Согласно ст.425 ГК РФ стороны пришли к соглашению о том, что условия договора применяются к их отношениям, возникшим с даты заключения договора.

Вышеуказанное дополнительное соглашение зарегистрировано в установленном порядке 19.02.2024 №КУВД-001/2024-6253866.

06.03.2024 между ФИО2 и ФИО1 заключен договор об уступке права требования по договору участия в долевом строительстве №10С-К7/2/13/130-ДДУ-Ж/РЕЗ от 31.12.2021, в соответствии с которым к ФИО1 (цессионарию) перешли права требования к застройщику в отношении объекта долевого строительства – жилого помещения №корпус 7 -130 по адресу: адрес, влд.95Б. Стоимость передаваемого права в размере сумма оплачена цессионарием в полном объеме и своевременно.

Объект – жилое помещение №корпус 7-130 по почтовому адресу: адрес, внутригородская территория муниципальный адрес, адрес, передан ФИО1 на основании акта приема-передачи 06.04.2024, при этом истец просил о взыскании с застройщика неустойки за пропуск срока передачи объекта долевого строительства за период с 01.01.2024 по 13.02.2024

Суд находит требования истца необоснованными и не подлежащими удовлетворению, ввиду следующего.

Пунктом 3 статьи 6 Закона 214-ФЗ предусмотрена возможность изменения срок передачи объекта долевого строительства, при этом, изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 4 статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

В силу п.1 ст.452 ГК РФ, соглашение об изменении договора совершается в той же форме, что и договор.

В соответствии с пунктом 2 статьи 425 ГК РФ стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора, если иное не установлено законом или не вытекает из существа соответствующих отношений.

При изменении договора обязательства сторон сохраняются в измененном виде (пункт 1 статьи 453 ГК РФ).

Пунктом 3 статьи 453 ГК РФ предусмотрено, что, в случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения.

В случае изменения или расторжения договора в судебном порядке обязательства считаются измененными или прекращенными с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора, если этим решением не предусмотрена дата, с которой обязательства считаются соответственно измененными или прекращенными. Такая дата определяется судом исходя из существа договора и (или) характера правовых последствий его изменения, но не может быть ранее даты наступления обстоятельств, послуживших основанием для изменения или расторжения договора.

Согласно пункту 3 статьи 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

В силу части 3 статьи 4 Закона N 214-ФЗ договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено данным федеральным законом.

Согласно ст.431 ГК РФ при толковании условии договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражении. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

В соответствии со ст.190 ГК РФ, установленный законом, иными правовыми актами, сделкой или назначаемый судом срок определяется календарной датой или истечением периода времени, который исчисляется годами, месяцами, неделями, днями или часами. Срок может определяться также указанием на событие, которое должно неизбежно наступить.

Из правовых позиций следует, что понуждение участника долевого строительства к заключению соглашения о переносе срока передачи ему застройщиком объекта долевого строительства возможно только в случаях, предусмотренных законодательством (статья 451 ГК РФ).

В пункте 4 Обзора судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19 июля 2017 года, приведены аналогичные правовые позиции о том, что уведомление застройщиком участника долевого строительства о переносе сроков строительства не влечет изменения сроков, предусмотренных договором участия в долевом строительстве. Для их изменения необходимо заключение застройщиком и участником долевого строительства соглашения, подлежащего государственной регистрации, так как законом не предусмотрена возможность одностороннего изменения договора застройщиком.

Системное толкование приведенных норм материального права с учетом разъяснений по их применению позволяет сделать выводы о том, что договор участия в долевом строительстве должен содержать существенное условие о сроке передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику этого строительства, этот срок может быть определен в договоре указанием на конкретную дату или период, в течение которого объект должен быть передан участнику долевого строительства, или на сочетание периода, в течение которого многоквартирный дом должен быть сдан в эксплуатацию, и периода, в течение которого после сдачи дома в эксплуатацию объект долевого строительства должен быть передан участнику этого строительства. Этот срок должен быть единым для всех участников долевого строительства и может быть изменен в порядке, установленном ГК РФ, в том числе по предложению застройщика, обусловленному невозможностью завершения строительства в предусмотренный договором срок, путем заключения двустороннего дополнительного соглашения, подлежащего государственной регистрации, так как правом на одностороннее изменение срока передачи объекта долевого строительства застройщик законом не наделен.

В ходе рассмотрения дела судом достоверно установлено, что заключенное между ФИО2 и ООО «Специализированный застройщик «Резиденс» дополнительное соглашение к договору участия в долевом строительстве от 14.02.2024, которым с первоначальным участником долевого строительства согласованы изменения установленного договором срока передачи объекта долевого строительства, заключено в соответствии с требованиями действующего законодательства, ФИО2 по собственному волеизъявлению реализовал свои права, гарантированные частью 3 статьи 4, частью 3 статьи 6 Закона № 214-ФЗ, статьями 310, 422, 452, 453 ГК РФ. Дополнительное соглашение (соглашение об изменении условий договора участия в долевом строительстве) зарегистрировано регистрирующим органом 19.02.2024 №КУВД-001/2024-6253866 19.02.2024. Указанное дополнительное соглашение в установленном порядке недействительным не признавалось, доказательств обратному не представлено в нарушение положений ст.56 ГПК РФ.

Учитывая изложенное, стороны договора в установленном законом порядке достигли соглашения о переносе срока строительства на 31.03.2024 включительно, в связи с чем, неустойка за заявленный истцом период – с 01.01.2024 по 13.02.2024 начислению не подлежит, поскольку обязанность по передаче объекта долевого строительства наступила у застройщика только после 31.03.2024, в то время как к ФИО1 перешли права требования участника долевого строительства по договору участия в долевом строительстве от 31.12.2021 в том объеме, в котором они существовали на момент заключения договора уступки права требования.

Заключая дополнительное соглашение от 14.02.2024 к договору участия в долевом строительстве участник ФИО2 был ознакомлен с условиями договора и принял их, учитывая, что участник долевого строительства добровольно выразил согласие на изменение срока передачи квартиры, при этом каких-либо возражений и претензий заявлено не было, суд приходит к выводу о том, что у застройщика отсутствуют обязательства по выплате неустойки, так как обязательства по передаче объекта долевого строительства в срок, установленный договором, не нарушены, учитывая ограничения, установленные Постановлением Правительства РФ №326.

При этом истец при заключении договора об уступке права требования по договору участия в долевом строительстве №10С-К7/2/13/130-ДДУ-Ж/РЕЗ от 31.12.2021, действуя с должной осмотрительностью, получив выписку ЕГРН, был обязан выяснить о предмете заключенного соглашения об изменении условий договора участия в долевом строительстве. 

Указание в пункте 1.1. договора номера записи ЕГРН, в том числе, свидетельствует о том, что истец был ознакомлен с выпиской по объекту, а равно знал о наличии соглашения об изменении сроков от 14.02.2024, поскольку на дату заключения договора об уступке права требования от 06.03.2024 запись о соглашении уже была произведена регистрирующим органом (19.02.2024). В пункте 1.3 цессионарий подтвердил, что ознакомлен с договором участия. Все условия, права и обязанности сторон договора участия, цессионарию понятны.

В соответствии с изложенным, суд не находит оснований для удовлетворения исковых требований фио, предъявленных к ООО «Специализированный застройщик «Резиденс».

Доводы истца и ответчика о подписании дополнительного соглашения под влиянием обмана, под давлением суд находит голословными, поскольку не подтверждены относимыми и допустимыми доказательствами. 

Поскольку суд отказывает во взыскании основных требований, то производные требования о взыскании штрафа также не подлежат удовлетворению.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 194 - 199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований – отказать.

Решение может быть обжаловано в Московский городской суд через Тушинский районный суд адрес в течение месяца с момента принятия решения в окончательной форме. 

Мотивированное решение суда изготовлено – 26.09.2025.

Судья И.Ю. Белова