Дело № 3а-247/2020

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

11 февраля 2020 года г. Краснодар

Краснодарский краевой суд в составе:

судьи Леганова А.В.,

при ведении протокола

помощником судьи Осиповой Ю.А., 

рассмотрев в открытом судебном заседании в порядке упрощенного (письменного) производства административное дело по административному иску ООО «Встреча» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества и об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества равной рыночной, 

установил:

ООО «Встреча» обратилось в суд с вышеуказанным административным исковым заявлением, в котором оспаривает результаты определения кадастровой стоимости зданий с кадастровыми номерами 

<

...>, 

<

...>, просит установить кадастровую стоимость данных объектов в размере их рыночной стоимости по состоянию на дату определения кадастровой стоимости – 1 января 2018 года.

Административный истец мотивирует свои требования тем, что общество уплачивает налог на имущество организаций, рассчитываемый из кадастровой стоимости объектов недвижимости. Поскольку оспариваемая кадастровая стоимость спорных объектов недвижимости значительно превышает его рыночную стоимость, это приводит к необоснованному увеличению налога на имущество организаций.

В судебное заседание 11 февраля 2020 года лица, участвующие в деле, не явились, уведомлены надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в том числе с учетом положений частей 8-9 статьи 96 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

В адрес Краснодарского краевого суда от директора ООО «Встреча» ФИО1 поступило ходатайство об уточнении исковых требований в части обязания административных ответчиков внести в Единый государственный реестр недвижимости кадастровую стоимость спорных зданий в размере их рыночной стоимости.

В рамках подготовки по административному делу представителем административного ответчика – департамента имущественных отношений Краснодарского края, ФИО2, действующей на основании доверенности, направлен отзыв на административное исковое заявление, содержащий просьбу о вынесении по делу законного и обоснованного решения. Также в данном отзыве указано на то, что у департамента отсутствуют полномочия по проверке достоверности сведений, указанных в отчетах, правильности применяемых при оценке методик, а также иные полномочия, направленные на проверку сведений, влияющих на определение кадастровой стоимости объектов капитального строительства.

От представителя административного ответчика – Управления Росреестра по Краснодарскому краю, ФИО3, поступил отзыв на административное исковое заявление, согласно которому Управление не выражает какой-либо правовой заинтересованности и возражений относительно предмета судебного разбирательства. Также в данном отзыве содержится просьба о рассмотрении административного дела в ее отсутствие. 

Иные лица, участвующие в деле, ходатайств относительно рассмотрения дела в их отсутствие, а также заявлений, содержащих указания на причины неявки, суду не представили, какой-либо правовой позиции по административному делу не выразили.

На основании протокольного определения суда от 11 февраля 2020 года настоящее административное дело рассматривается в порядке упрощенного производства, предусмотренного главой 33 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, с учетом взаимосвязанных положений части 7 статьи 150 и части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Проверив доводы административного искового заявления, исследовав представленные доказательства, суд приходит к выводу об удовлетворении административных исковых требований по следующим основаниям.

Согласно пункту 1 статьи 373 Налогового кодекса Российской Федерации налогоплательщиками налога признаются организации, имеющие имущество, признаваемое объектом налогообложения в соответствии со статьей 374 настоящего Кодекса. 

Согласно части 2 статьи 375 Налогового кодекса Российской Федерации, налоговая база в отношении отдельных объектов недвижимого имущества определяется как их кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года налогового периода в соответствии со статьей 378.2 настоящего Кодекса.

С учетом положений, закрепленных в частях 1, 3 статьи 24 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее по тексту - Закон № 237-ФЗ), Постановлении главы администрации (губернатора) Краснодарского края № 318 от 27 апреля 2017 года, а также принимая во внимания, дату определения кадастровой стоимости нежилых зданий с кадастровыми номерами 

<

...>, 

<

...> (1 января 2018 года) и дату внесения (1 января 2019 года) ее в Единый государственный реестр недвижимости, правоотношения, связанные с пересмотром кадастровой стоимости таких объектов, подлежат регулированию в соответствии с нормами Закона № 237-ФЗ.

Так, из содержания положений статьи 3 указанного Закона следует, что под кадастровой стоимостью понимается стоимость объекта недвижимости, определенная в порядке, предусмотренном данным Федеральным законом, в результате проведения государственной кадастровой оценки в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке или в соответствии со статьями 16, 20, 21 или 22 настоящего Федерального закона.

Из материалов дела следует, что административному истцу на праве собственности принадлежат нежилые здания с кадастровыми номерами 

<

...>, 

<

...>, что подтверждается выписками из Единого государственного реестра недвижимости.

Таким образом, административный истец вправе оспаривать кадастровую стоимость указанных объектов. 

В результате проведенной государственной кадастровой оценки зданий кадастровая стоимость спорных объектов по состоянию на 1 января 2018 года определена уполномоченным органом в следующих размерах:

- здания с кадастровым номером 

<

...> – 19506922 рублей 27 копеек;

- здания с кадастровым номером 

<

...> – 7067 792 рублей 11 копеек.

Суд, рассматривая вопрос о дате определения кадастровой стоимости спорных объектов недвижимого имущества, исходит из того, что лица, участвующие в деле, не оспаривали это обстоятельство, не представили суду доказательств наличия иных дат определения кадастровой стоимости. Поскольку Федеральная кадастровая палата является уполномоченным органом по ведению реестра государственного кадастра, суд считает 1 января 2018 года верной датой определения кадастровой стоимости спорных зданий, что также подтверждается выписками из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта.

Согласно данным отчетов об оценке рыночной стоимости объектов капитального строительства № 

<

...> от 

<

...> года, № 

<

...> от 

<

...>, выполненных индивидуальным предпринимателем ФИО4, рыночная стоимость по состоянию на 1 января 2018 года зданий с кадастровыми номерами 

<

...>, 

<

...> составляет 13325000 рублей, 4770000 рублей, соответственно.

Указанные отчеты об оценке в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости не предоставлялись. Оценивая их, как доказательства по делу, у суда возникли сомнения в достоверности выводов, изложенных в них, поскольку данные документы подготовлены по заказу ООО «Встреча» на платной основе, во время составления которых эксперт не предупрежден об уголовной ответственности за заведомо неправдивое заключение, не несет ответственности за выводы, кроме как в рамках договора, заключенного с заказчиком. С учетом данных обстоятельств, а также с целью соблюдения баланса интересов всех лиц, участвующих в деле, судом назначена по административному делу судебная экспертиза, о чем вынесено определение от 22 ноября 2019 года. Перед экспертом поставлены вопросы о соответствии отчетов о рыночной стоимости зданий с кадастровыми номерами 

<

...>, 

<

...>, представленных административным истцом, требованиям законодательства об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки и в случае выявленного несоответствия – о величине рыночной стоимости данных объектов недвижимого имущества по состоянию на 1 января 2018 года.

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы № 

<

...> от 

<

...> года, выполненной ООО «Независимый Центр Оценки и Экспертизы», вышеназванные отчеты об оценке рыночной стоимости объектов капитального строительства составлены с нарушениями действующего законодательства, рыночная стоимость зданий с кадастровыми номерами 

<

...>, 

<

...> в размерах 13325000 рублей, 4770000 рублей, соответственно, указанная в нем, не может быть признана достоверной.

Так, при составлении названного отчета оценщиком допущены следующие нарушения.

Информация, приведенная в данном документе, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки не подтверждена, не проверяема и не обоснована (нарушение п.19 ФС0-1).

Оценщиком взято минимально допустимое количество объектов-аналогов (три), что могло повлиять на итоговую стоимость объектов оценки.

При определении рыночной стоимости зданий с кадастровыми номерами 

<

...>, 

<

...> не дана оценка активности или пассивности рынка земельных участков.

В отчете 

<

...> от 

<

...> на странице 43 (строка 15) допущена математическая ошибка при подсчете индекса инфляции, а именно, 6, 69/616=1,125, вместо 1,086.

Также оценщиком применен неверно корректирующий коэффициент на различие в сейсмичности, а именно, 1,05, вместо 1,04, так как в справочнике Ко-Инвест сейсмичность для г. Краснодар определена в размере 7 баллов.

Прибыль предпринимателя взята в размере 13%, что некорректно в данной оценке, проводимой с целью снижения кадастровой стоимости. В настоящем случае прибыль предпринимателя не должна учитываться, поскольку определение стоимости объектов оценки проводится для установления кадастровой стоимости в размере рыночной для дальнейшего начисления налогов.

В отчетах об оценке рыночной стоимости спорных зданий оценщик применяет три подхода к определению рыночной стоимости объектов оценки. Вместе с тем, в рамках доходного и сравнительного подходов оцениваться может только единый объект недвижимости, поскольку только единый объект может обращаться на рынке и приносить доход. Таким образом, наиболее подходящим подходом к определению стоимости объекта капитального строительства без учета земельного налога является только затратный подход, поскольку и доходный, и сравнительный не способны дать поэлементный результат стоимости

Таким образом, оценивая отчеты об оценке рыночной стоимости объектов капитального строительства 

<

...> от 

<

...>, 

<

...> от 

<

...>, как доказательств по делу, суд приходит к выводу, что они составлены с нарушениями требований законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки, не отражают действительную рыночную стоимость спорных зданий. В связи с чем, не могут служить достоверным подтверждением рыночной стоимости оцениваемых объектов капитального строительства.

В свою очередь, согласно заключению судебной оценочной экспертизы 

<

...> от 

<

...>, рыночная стоимость спорных объектов по состоянию на 

<

...> определена в следующих размерах:

- здания с кадастровым номером 

<

...> – 13592045 рублей;

- здания с кадастровым номером 

<

...> – 5063582 рублей.

Оснований не доверять представленному заключению экспертизы у суда не имеется, поскольку оно является допустимым по делу доказательством, эксперт ФИО5 предупреждена об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения. У нее имеется длительный стаж экспертной работы, действующий квалификационный аттестат в области оценочной деятельности, документы, свидетельствующие о членстве в саморегулируемой организации Региональная ассоциация оценщиков, Региональном союзе судебных экспертов, а также об обязательном страховании гражданской ответственности.

Заключение экспертизы содержит подробное описание проведенного исследования и с учетом этого исследования даны ответы на поставленные вопросы.

При проведении экспертизы эксперт руководствовался нормами действующего законодательства, в том числе Закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки.

Экспертное заключение составлено в соответствии с требованиями, предъявляемыми к отчету об оценке объекта недвижимости действующим законодательством. Экспертиза рыночной стоимости спорных зданий проведена на основании материалов дела.

При оценке спорных объектов капитального строительства был применен затратный подход и метод удельных затрат на единицу площади или объема (невозможность применения иных подходов при оценке экспертом обоснована). 

В качестве ресурсной основы для пересчета стоимости в текущий уровень цен и для определения региональных коэффициентов уровня стоимости использованы ресурсно-технологические модели КО-ИНВЕСТ по 90 группам ресурсов, по 7 классам конструктивных систем зданий и по различным конструктивным элементам и видам работ.

При расчете замещения оцениваемого здания приняты поправки на различие в конструктивных элементах, разницу в объеме, применены корректирующие коэффициенты на различие в сейсмичности, на изменение цен в строительстве после 1 января 2016 года, а также регионально-климатический коэффициент.

Также определены накопленный, физический и функциональный износы спорных зданий, их внешнее (экономическое) устаревание, произведен расчет совокупного износа объектов капитального строительства.

Выводы эксперта полностью согласуются с его исследовательской частью.

Согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Оценив судебное экспертное заключение, по правилам, установленным в статье 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд соглашается с изложенными в нем выводами и полагает, что рыночная стоимость нежилых зданий с кадастровыми номерами 

<

...>, 

<

...> по состоянию на 

<

...> составляет 13592045 рублей, 5063582 рубля, соответственно.

Суд исходит из того, что определение о возобновлении производства по делу, содержащее сведения о возвращении административного дела в Краснодарский краевой суд с заключением эксперта, получено своевременно всеми лицами, участвующими в деле. При должной степени заботливости и осмотрительности их добросовестное поведение предполагало принятие всех разумных мер для ознакомления с материалами делами, в том числе, с заключением судебной экспертизой.

В ходе судебного разбирательства органом, утвердившим оспариваемую кадастровую стоимость – департаментом имущественных отношений Краснодарского края, выступающим административным ответчиком по настоящему административному делу, выводы вышеназванного заключения судебной экспертизы не опровергнуты, доказательств о его порочности не представлено, сведений о несогласии с ним либо с размером определенной рыночной стоимостью нежилых зданий материалы дела не содержат.

Доказательств того, что их рыночная стоимость является иной, чем отражено в заключении судебной экспертизы от 

<

...> года, суду не представлено, участвующие в деле лица о назначении и проведении повторной либо дополнительной судебной оценочной экспертизы не просили.

Суд считает, что административным истцом доказан факт несоответствия кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости его рыночной стоимости, кадастровая стоимость значительно превышает рыночную, что затрагивает права и обязанности административного истца, как собственника данного объекта недвижимости и налогоплательщика.

Тогда как, административные ответчики при наличии достаточного времени на ознакомление с материалами дела, в том числе, с судебной экспертизой, заняли процессуальную пассивную позицию в настоящем административном споре, контраргументов против доводов, изложенных в административном исковом заявлении, не заявляли, документы, опровергающие доказательства несоответствия кадастровой стоимости спорных зданий их рыночной стоимости, не представили.

При таких обстоятельствах, учитывая объем заявленных требований, их уточнение, и установленные факты, суд считает административный иск подлежащим удовлетворению в части установления кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости, установленной согласно выводам заключения судебной экспертизы 

<

...> от 

<

...>.

Установление судом рыночной стоимости объектов недвижимости является основанием для органа кадастрового учета внести такую стоимость в качестве кадастровой стоимости в Единый государственный реестр недвижимости.

Положения части 4 статьи 18 Закона № 237-ФЗ предусматривают, что в случае изменения кадастровой стоимости в порядке, установленном статьей 22 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января года, в котором в суд или комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости подано заявление об оспаривании, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Сведения об оспариваемой кадастровой стоимости в отношении нежилых зданий с кадастровыми номерами 

<

...>, 

<

...> внесены в Единый государственный реестр недвижимости 

<

...>.

Датой обращения административного истца в суд с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости объектов недвижимости является 20 ноября 2019 года. Сведений об обращении ООО «Встреча» в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости материалы дела не содержат. В связи с чем, датой подачи заявления следует считать 20 ноября 2019 года.

Следовательно, с учетом приведенных выше обстоятельств, а также принимая во внимание пункт 15 статьи 378.2, пункт 2 статьи 403 Налогового кодекса Российской Федерации, установленная настоящим решением суда кадастровая стоимость спорных объектов капитального строительства по состоянию на 1 января 2018 года применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января 2019 года и до даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости данных объектов недвижимости, утвержденной при проведении очередной государственной кадастровой оценки.

Сведения об изменении кадастровой стоимости нежилых зданий с кадастровыми номерами 

<

...>, 

<

...> на основании решения суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

При вышеизложенных обстоятельствах, учитывая объем административных исковых требований, а также их уточнение, суд считает административный иск подлежащим удовлетворению в части.

Руководствуясь статьями 175-180, 245-249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административный иск ООО «Встреча» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества и об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества равной рыночной – удовлетворить в части.

Установить в отношении нежилого здания с кадастровым номером 

<

...>, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Краснодар, 

<

...>, кадастровую стоимость в размере его рыночной стоимости, установленной по состоянию на 1 января 2018 года в размере 13592 045 (тринадцать миллионов пятьсот девяносто две тысячи сорок пять) рублей, на период с 1 января 2019 года и до даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, установленной в результате проведения очередной государственной кадастровой оценки.

Установить в отношении нежилого здания с кадастровым номером 

<

...>, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Краснодар, 

<

...>, кадастровую стоимость в размере его рыночной стоимости, установленной по состоянию на 1 января 2018 года в размере 5063 582 (пять миллионов шестьдесят три тысячи пятьсот восемьдесят два) рублей, на период с 1 января 2019 года и до даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, установленной в результате проведения очередной государственной кадастровой оценки.

Датой подачи заявления о кадастровой стоимости нежилых зданий с кадастровыми номерами 

<

...>, 

<

...> считать 20 ноября 2019 года.

Решение суда является основанием для внесения соответствующих изменений в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости нежилых зданий с кадастровыми номерами 

<

...>, 

<

...>.

Решение может быть обжаловано в Третий апелляционный суд общей юрисдикции в течение пятнадцати рабочих дней со дня получения лицами, участвующими в деле, копии решения.

Судья: