Судья ФИО4 дело №

(№ дела в суде первой инстанции 2-4953/2024)

А П Е Л Л Я Ц И О Н Н О Е О П Р Е Д Е Л Е Н И Е

<

адрес> 16 декабря 2025 года

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда Республики Адыгея в составе:

председательствующего судьи ФИО13,

судей ФИО15

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО6,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе ответчика ФИО3 на решение Майкопского городского суда Республики Адыгея от ДД.ММ.ГГГГ. с учетом дополнительного решения от ДД.ММ.ГГГГ, которым постановлено:

«исковые требования ФИО1 к ФИО2, ФИО3 о взыскании задолженности и обращении взыскания на заложенное имущество, удовлетворить.

Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 задолженность по соглашению от ДД.ММ.ГГГГ в размере 681 217,54 руб., в том числе: сумма основного требования - 545 700 руб.; проценты за пользование чужими денежными средствами - 135 517,54 руб.

Обратить взыскание на заложенное по договору залога имущество: 1/2 долю в праве общей долевой собственности на земельный участок (кадастровый №) и жилой дом (кадастровый №) расположенные по адресу: 

<

адрес>, определив начальную продажную стоимость в размере 1 984 000 рублей, путем продажи с публичных торгов».

Заслушав доклад судьи ФИО13, изложившей обстоятельства дела, содержание судебного решения, доводы апелляционной жалобы, пояснения представителя истца ФИО1 – ФИО7, ответчика ФИО3, судебная коллегия

У С Т А Н О В И Л А:

ФИО12 обратилась в суд с исковым заявлением к ФИО3 и ФИО2 о взыскании задолженности и обращении взыскания на заложенное имущество.

В обоснование искового заявления указала, что между ФИО1 и ФИО2 заключено соглашение от ДД.ММ.ГГГГ о расторжении договоров от ДД.ММ.ГГГГ и от ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно п. 2 указанного соглашения в срок не позднее ДД.ММ.ГГГГ продавец обязуется перечислить или выплатить наличными денежными средствами покупателю выплаченный покупателем продавцу аванс по договорам в размере 390 700 руб., а также выплатить неустойку за нарушение сроков изготовления мебели, послуживших основанием для расторжения договоров от ДД.ММ.ГГГГ и от ДД.ММ.ГГГГ в размере 200 000 руб.

В обеспечение обязательств по возврату денежных средств между ФИО1 JI.E. и ФИО3 ДД.ММ.ГГГГ заключен договор залога недвижимого имущества, предметом которого является 1/2 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок и жилой дом, расположенные по адресу: 

<

адрес>.

Согласно разделу 2 договора залога от ДД.ММ.ГГГГ предметом залога обеспечивается исполнение обязательств ФИО2, возникшее на основании соглашения от ДД.ММ.ГГГГ о расторжении договоров от ДД.ММ.ГГГГ и от ДД.ММ.ГГГГ. Обязательства, исполнение которых обеспечивается договором ипотеки, включая выплату денежных средств в сумме 590 700 руб. в срок не позднее ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно условиям договора залога стороны пришли к соглашению, что в срок не позднее ДД.ММ.ГГГГ продавец ФИО2 обязуется перечислить или выплатить наличными денежными средствами покупателю ФИО1 JI.E. выплаченный покупателем продавцу аванс по договорам в размере 390 700 руб., а также выплатить неустойку за нарушение сроков изготовления мебели, послуживших основанием для расторжения договоров от ДД.ММ.ГГГГ и от ДД.ММ.ГГГГ в размере 200 000 руб.

До настоящего времени обязательства ответчика ФИО2 не исполнены. Задолженность по соглашению от ДД.ММ.ГГГГ составляет 689 894, 62 руб., в том числе сумма основного требования – 590 700 руб., процента за пользование чужими денежными средствами – 99 194, 62 руб.

С учетом уточненных исковых требований, ФИО12 просила суд взыскать задолженность по соглашению от ДД.ММ.ГГГГ в размере 681 217, 54 руб., в том числе сумма основного требования – 545 700 руб., проценты за пользование чужими денежными средствами – 135 517, 54 руб. и обратить взыскание на заложенное по договору залога имущество: 1/2 долю в праве общей долевой собственности на земельный участок (кадастровый №) и жилой дом (кадастровый №) расположенные по адресу: 

<

адрес>.

Истец ФИО12 и ее представитель ФИО7 в судебное заседание не явились, просили о рассмотрении дела в его отсутствие.

Ответчик ФИО3 в судебное заседание не явилась, просила о рассмотрении дела в ее отсутствие.

Ответчик ФИО2 будучи надлежаще извещенным о месте и времени рассмотрения дела в судебное заседание не явился, сведений об уважительности причин своей неявки суду не предоставил.

Судом первой инстанции вынесено решение и дополнительное решение, резолютивные части которых изложены выше.

В апелляционной жалобе ответчик ФИО3 просит решение Майкопского городского суда Республики Адыгея от ДД.ММ.ГГГГ отменить в части обращения взыскания на предмет залога, а именно на 1/2 долю в праве общей долевой собственности на земельный участок (кадастровый №) и жилой дом (кадастровый №) расположенные по адресу: 

<

адрес>. В обоснование доводов жалобы указывает, что, принимая во внимание, что в материалах дела отсутствуют доказательства наличия у нее и у ее дочери ФИО8 ДД.ММ.ГГГГ года рождения иного жилого помещения, за счет которого может быть обеспечена их потребность в жилище, у суда первой инстанции не имелось правовых оснований для обращения взыскания на ? долю в праве общей долевой собственности.

В письменных возражениях на апелляционную жалобу представитель истца ФИО1 – ФИО7 просит решение Майкопского городского суда Республики Адыгея от ДД.ММ.ГГГГ оставить без изменения, апелляционную жалобу ответчика ФИО3 – без удовлетворения.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции ответчик ФИО3 просила об отмене решения суда первой инстанции по доводам, изложенным в апелляционной жалобе, представитель истца ФИО1 – ФИО7 поддержал доводы, изложенные в возражениях на апелляционную жалобу, полагал решение суда первой инстанции законным и обоснованным, не подлежащим отмене.

Иные лица, участвующие в деле, надлежаще извещенные о времени и месте проведения судебного заседания в соответствии с положениями ст. ст. 113, 114 Гражданского процессуального кодекса РФ в судебное заседание не явились. Информация по делу размещена на официальном интернет-сайте Верховного суда Республики Адыгея, в связи с чем, судебная коллегия, руководствуясь ст. ст. 167, 165.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации и п. 68 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», приходит к выводу о рассмотрении апелляционной жалобы в отсутствие не явившихся лиц, что не противоречит положениям главы 10 Гражданского процессуального кодекса РФ.

В силу ст. 195 Гражданского процессуального кодекса РФ решение суда должно быть законным и обоснованным.

В пунктах 2 и 3 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «О судебном решении» разъяснено, что решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (ч. 4 ст. 1, ч. 3 ст. 11 Гражданского процессуального кодекса РФ).

Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (ст. ст. 55, 59 - 61, 67 Гражданского процессуального кодекса РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

Судебная коллегия, проверив в соответствии со ст. ст. 327 и 327.1 Гражданского процессуального кодекса РФ законность и обоснованность решения суда первой инстанции в пределах доводов апелляционной жалобы, изучив материалы дела, выслушав мнение лиц, участвующих в деле, приходит к следующему.

Согласно ст. 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии со ст. 9 Гражданского кодекса Российской Федерации, граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.

Защита гражданских прав может быть осуществлена путем восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих права и создающих угрозу его нарушения (ст. 12 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно ст.ст. 309-310 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В силу ст. 348 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства.

В соответствии с ч. 1 ст. 334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом.

Согласно ст. 337 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, залог обеспечивает требование в том объеме, какое оно имеет к моменту удовлетворения, в частности, проценты, неустойку, возмещение убытков, причиненных просрочкой исполнения, а также возмещение необходимых расходов залогодержателя на содержание заложенной вещи и расходов по взысканию.

Вопросы, разрешаемые судом при рассмотрении спора об обращении взыскания на заложенное имущество, определены статьей 54 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее - Закон об ипотеке).

По смыслу подпункта 4 пункта 2 названной статьи, принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации, при этом начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, а в случае спора - самим судом.

Конституционный Суд Российской Федерации отметил, что указанная норма Закона об ипотеке направлена на обеспечение баланса интересов участников гражданского оборота, и указал, что цель обеспечения баланса интересов участников отношений, связанных с реализацией заложенного имущества, на которое обращено взыскание, предопределяет необходимость обеспечения возможности согласования начальной продажной цены такого имущества с его рыночной стоимостью, поскольку это способствует получению максимальной суммы, вырученной при реализации заложенного имущества путем продажи с публичных торгов, из которой происходит удовлетворение требований кредиторов (определение от ДД.ММ.ГГГГ №-О).

Из пункта 12 Обзора судебной практики по гражданским делам, связанным с разрешением споров об исполнении кредитных обязательств, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации ДД.ММ.ГГГГ, следует, что непринятие судом при обращении взыскания на предмет залога и определении начальной продажной стоимости заложенного имущества во внимание значительного промежутка времени с момента заключения сделки по ипотеке до момента обращения взыскания может привести к нарушению прав должника в ходе осуществления исполнительного производства.

Таким образом, в случае спора начальная продажная цена заложенного имущества для цели его реализации независимо от соглашения сторон относительно стоимости предмета залога устанавливается судом.

Согласно пункту 1 статьи 56 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее - Федеральный закон о залоге) имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание в соответствии с данным федеральным законом, реализуется путем продажи с публичных торгов, за исключением случаев, предусмотренных этим федеральным законом. Порядок проведения публичных торгов по продаже имущества, заложенного по договору об ипотеке, определяется процессуальным законодательством Российской Федерации, поскольку названным федеральным законом не установлены иные правила.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1E. и ФИО2 заключено соглашение о расторжении договоров от ДД.ММ.ГГГГ и от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 9).

Согласно п. 2 соглашения в срок не позднее ДД.ММ.ГГГГ продавец обязуется перечислить или выплатить наличными денежными средствами покупателю выплаченный покупателем продавцу аванс по договорам в размере 390 700 руб., а также выплатить неустойку за нарушение сроков изготовления мебели, послуживших основанием для расторжения договоров от ДД.ММ.ГГГГ и от ДД.ММ.ГГГГ в размере 200 000 руб. (л.д. 9).

Таким образом, у ФИО2 появились обязательства перед истцом по выплате денежных средств в размере 590 700 руб., которые он не исполнил в установленный срок.

Согласно представленному истцом расчету процентов за пользование чужими денежными средствами с начала периода просрочки до момента подачи искового заявления в суд размер процентов составил 135 517,54 руб. (л.д. 6).

В соответствии с п. 6 соглашения, стороны пришли к соглашению, что обязательства по возврату денежных средств в порядке, установленном в п. 2 настоящего соглашения будут обеспечены договором залога недвижимого имущества (1/2 доли в праве общей долевой собственности на жилой дом и 1/2 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, расположенные по адресу: расположенные по адресу: 

<

адрес> (л.д. 9).

Между ФИО1 и ФИО3 заключен договор залога от ДД.ММ.ГГГГ, предметом которого является 1/2 доля в праве общей долевой собственности на земельный участок (кадастровый №) и жилой дом (кадастровый №) расположенные по адресу: 

<

адрес> (л.д. 10-12).

В соответствии с п. 2.1. договора залога от ДД.ММ.ГГГГ предметом залога обеспечивается исполнение обязательств ФИО2 возникшее на основании соглашения от ДД.ММ.ГГГГ о расторжении договоров от ДД.ММ.ГГГГ и от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 10).

В соответствии с п. 2.2. договора залога от ДД.ММ.ГГГГ обязательства, исполнение которых обеспечивается договором ипотеки, включая выплату денежных средств в сумме 590 700 руб. в срок не позднее ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 10).

Согласно п. 2.3. договора залога сторонами согласовано, что в срок не позднее ДД.ММ.ГГГГ продавец ФИО2 обязуется перечислить или выплатить наличными денежными средствами покупателю ФИО1 JI.E. выплаченный покупателем продавцу аванс по договорам в размере 390 700 руб., а также выплатить неустойку за нарушение сроков изготовления мебели, послуживших основанием для расторжения договоров от ДД.ММ.ГГГГ и от ДД.ММ.ГГГГ в размере 200 000 руб. (л.д. 10).

В силу п. 6.1. договора залога, обращение взыскания на помещение как предмет залога для удовлетворения требований залогодержателя производится в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения продавцом каких-либо обязательств по соглашению от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 11).

В целях установления начальной продажной стоимости заложенного имущества, определением Майкопского городского суда Республики Адыгея от ДД.ММ.ГГГГ назначена по делу судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ИП ФИО9 (л.д. 95).

Согласно выводам, содержащихся в заключении эксперта ИП ФИО9, рыночная стоимость ? доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, расположенный по адресу: 

<

адрес> кадастровым номером 01:08:0516107:4 общей площадью 306 кв.м./2=153 кв.м., с учетом округления составляет 980 000 рублей; рыночная стоимость ? доли в праве общей долевой собственности на жилой дом общей площадью 97,7 кв.м./2=48,85 кв.м., расположенный по адресу: 

<

адрес> кадастровым номером 01:08:0516107:34, с учетом округления составляет 1 500 000 рублей (л.д. 98-131).

Разрешая заявленные исковые требования, суд первой инстанции, руководствуясь положениями ст. ст. 309, 310, 329 Гражданского кодекса Российской Федерации, Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ № 102-ФЗ «Об ипотеке», исходя из условий договора, установив неисполнение заемщиком принятых на себя обязательств по договору, пришел к выводу о наличии оснований для удовлетворения заявленных исковых требований.

Разрешая исковые требования об обращении взыскания на заложенное имущество, суд первой инстанции, руководствуясь положениями ст. ст. 334, 349, 348 ГК РФ, учитывая имеющиеся в материалах дела доказательства, в их совокупности, принимая во внимание, что спорное имущество является предметом залога, обеспечивающим исполнение обязательств заемщика по договору, правомерно пришел к выводу об их удовлетворении, а именно обратил взыскание на заложенное имущество – 1/2 долю в праве общей долевой собственности на земельный участок (кадастровый №) и на жилой дом (кадастровый №) расположенные по адресу: 

<

адрес>, определив начальную продажную стоимость в размере 1 984 000 рублей, путем продажи с публичных торгов.

С данными выводами суда первой инстанции и их правовым обоснованием соглашается судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда Республики Адыгея.

Довод апелляционной жалобы о том, что жилое помещение, являющееся предметом залога, является единственным жилым помещением для проживания у ФИО3 и у ее дочери ФИО8 ДД.ММ.ГГГГ года рождения, основанием к отмене решения суда не является, поскольку из системного толкования ст. ст. 6, 50, 78 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» следует, что наличие у гражданина-должника жилого помещения, являющегося единственным пригодным для постоянного проживания помещением для него и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем помещении, не является препятствием для обращения на него взыскания, если соответствующее жилое помещении является предметом ипотеки, вне зависимости от цели получения денежных средств. По договору об ипотеке может быть заложено имущество, в том числе жилой дом, принадлежащий на праве собственности залогодателю, и на него может быть обращено взыскание.

Кроме того, судебная коллегия принимает во внимание то обстоятельство, что по указанному адресу с 2014 года ФИО3 и ее дочь ФИО8 (ДД.ММ.ГГГГ года рождения) не проживают, что подтверждается доказательствами, представленными в материалы дела, в том числе справкой председателя МОО ТОС № МО «

<

адрес>» - ФИО10

Согласно части 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

Как следует из Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № (2022), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации ДД.ММ.ГГГГ (п. 23), суд апелляционной инстанции не вправе выходить за пределы рассмотрения апелляционной жалобы, ухудшая положение лица по сравнению с тем, которого оно добилось в суде первой инстанции.

Согласно п. 37 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «О применении судами норм гражданского процессуального законодательства, регламентирующих производство в суде апелляционной инстанции» по смыслу ст. 327 ГПК РФ повторное рассмотрение дела в суде апелляционной инстанции предполагает проверку и оценку фактических обстоятельств дела и их юридическую квалификацию в пределах доводов апелляционной жалобы, представления и в рамках тех требований, которые уже были предметом рассмотрения в суде первой инстанции.

Приводимые в апелляционной жалобе доводы несостоятельны и о неправильности судебного решения не свидетельствуют. Оснований для выхода за пределы доводов апелляционной жалобы, что в силу ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ не может быть произвольным, судебная коллегия не усматривает.

В этой связи, обжалуемое решение суда первой инстанции по доводам апелляционной жалобы ответчика отмене не подлежит.

Руководствуясь статьями 328-330 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Майкопского городского суда Республики Адыгея от ДД.ММ.ГГГГ оставить без изменения, апелляционную жалобу ответчика ФИО3 – без удовлетворения.

Апелляционное определение Верховного суда Республики Адыгея вступает в силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Четвертый кассационный суд общей юрисдикции в течение трех месяцев со дня изготовления мотивированного апелляционного определения путем подачи кассационной жалобы (представления) через суд первой инстанции.

Мотивированное апелляционное определение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.

Председательствующий ФИО13

Судьи ФИО16

ФИО16