Дело № 2-2674/2024

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

03 июля 2024 года г. Солнечногорск 

Солнечногорский городской суд Московской области в составе:

председательствующего судьи Байчорова Р.А.,

при ведении протокола помощником судьи Хачатрян С.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Комитета по управлению имуществом администрации городского округа Солнечногорск Московской области к Ёлосову Николаю Юрьевичу о взыскании задолженности по арендной плате, расторжении договора аренды земельного участка и возложении обязанности возвратить земельный участок, по встречному иску Ёлосова Николая Юрьевича к Комитету по управлению имуществом администрации городского округа Солнечногорск Московской области о расторжении договора аренды земельного участка, взыскании денежных средств, процентов за пользование чужими денежными средствами и судебных расходов, 

У С Т А Н О В И Л:

Комитет по управлению имуществом администрации городского округа Солнечногорск Московской области обратился в суд к Ёлосову Н.Ю. с вышеуказанными исковыми требованиями, ссылаясь на то, что ответчик как арендатор не исполняет условия договора аренды земельного участка по уплате арендных платежей. Требование об уплате арендных платежей, а также предложение о расторжении договора, ответчиком оставлены без удовлетворения, в связи с чем истец вынужден обратиться в суд.

Ссылаясь на указанные обстоятельства истец просит суд расторгнуть договор аренды земельного участка № 174/23-Аук от 23 ноября 2023 года; взыскать с ответчика в пользу истца задолженность по договору аренды земельного участка за период с 01 января 2024 года по 29 февраля 2024 года в размере 758870,29 руб., пени за период с 11 января 2024 года по 09 апреля 2024 года в размере 15302,25 руб.; обязать ответчика возвратить Комитету по управлению имуществом администрации городского округа Солнечногорск Московской области земельный участок с кадастровым номером № в том состоянии, в котором ответчик его получил, с учетом нормального износа путем подписания акта приема-передачи в 10-дневны срок с момента вступления судебного акта о расторжении договора аренды в законную силу.

Ёлосов Н.Ю. обратился в суд со встречным иском к Комитету по управлению имуществом администрации городского округа Солнечногорск Московской области о расторжении договора аренды земельного участка, взыскании денежных средств, процентов за пользование чужими денежными средствами и судебных расходов, указав что 23 ноября 2023 года между сторонами заключен договор аренды земельного участка № 174/23-Аук, заключенный по результатам проведения аукциона в электронной форме. В соответствии с условиями договора аренды арендатор принял в аренду земельный участок площадью 1394 кв.м., с кадастровым номером №, для ведения личного подсобного хозяйства (приусадебный земельный участок), расположенный по адресу: 

<

адрес>. После принятия земельного участка в аренду истцу по встречному иску стало известно от собственником смежных земельных участков, что еще в 2014 году на земельном участке, а также на других земельных участках выявлен очаг (источник) радиационного загрязнения; земельный участок расположен на территории, определенной как «Поваровская радиационная аномалия»; проведение каких-либо работ на земельном участке запрещено; на земельном участке поверх части радиационного слоя почвы в 2016 году были закопаны огромные мешки с неизвестной субстанцией. Указанные факты подтвердились в предписании Главного государственного санитарного врача по Клинскому, Солнечногорскому районам Московской области от 22 августа 2014 года № 5-02-113, направленном в адрес Солнечногорского муниципального района, в котором было предписано: обеспечить прекращение хозяйственной деятельности; исключить предоставление участков в аренду или собственность. Однако арендодатель исполнять предписание не стал. Подтверждением уклонения арендодателя от исполнения предписания стал факт заключения договора аренды в отношении спорного земельного участка. Вместо того, чтобы предпринять меры по изъятию зараженной земли из оборота и тем самым свести к минимуму риск вреда здоровью для граждан, арендодатель, продолжил оборот зараженной земли, скрывая от арендаторов факт заражения почвы. Тем самым создавая угрозу распространения загрязнения на другие территории. Поскольку арендодатель при заключении договора аренды скрыл от арендатора факт радиоактивного загрязнения земельного участка, делающий невозможным использование земельного участка по назначению - для ведения личного подсобного хозяйства, не выполнил требования п. 1 ст. 611 ГК РФ, в добровольном порядке договор не расторг, денежные средства не вернул, истец вынужден обратиться в суд с указанным встречным иском, в котором просит суд: расторгнуть заключенный между сторонами договор аренды земельного участка; взыскать с Комитета по управлению имуществом администрации городского округа Солнечногорск Московской области сумму неосновательного обогащения в размере 709261,62 руб., проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 28 октября 2023 года по 20 мая 2024 года в размере 62858,77 руб., проценты за пользование чужими денежными средствами, начисляемые на сумму неосновательного обогащения в размере 709261,62 руб., начиная с 21 мая 2024 года по день фактической уплаты денежных средств; компенсацию морального вреда в размере 100000 руб.; расходы по уплате госпошлины в размере 11521 руб.

В судебном заседании представитель истца (ответчика по встречному иску – ФИО1 поддержала исковые требования, против удовлетворения встречного иска возражала.

Представитель ответчика (истца по встречному иску) – ФИО2 против удовлетворения первоначального иска возражала, встречный иск поддержала.

Представитель третьего лица – администрации городского округа Солнечногорск Московской области – ФИО3 требования первоначального иска поддержала, встречный иск полагала подлежащим удовлетворению в части требований о расторжении договора аренды земельного участка, в остальной части встречного иска просила отказать.

Представитель третьего лица – Управления Роспортребнадзора по Московской области (Солнечногорский территориальный отдел» - ФИО4 против удовлетворения первоначального иска возражала, встречный иск поддержала.

Представители третьих лиц – Министерства имущественных отношений Московской области, Министерства экологии и природопользования Московской области в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом.

Изучив материалы дела, выслушав доводы участников процесса, заключение прокурора Кировой К.А., полагавшей требования первоначального иска не подлежащими удовлетворению и поддержавшей встречные исковые требования, дав оценку установленным обстоятельствам и собранным доказательствам в их совокупности, суд приходит к следующему.

Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. 

Пунктами 1 и 2 ст. 609 ГК РФ установлено, что договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. 

В силу ст. 309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии со ст. 310 ГК РФ, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. 

В соответствии со ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором. 

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. 

Пунктом 2 ст. 450 ГК РФ закреплено, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. 

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ. 

Статьей 46 ЗК РФ предусмотрено, что аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством. Наряду с указанными в пункте 1 названной статьи основаниями аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 ЗК РФ. 

В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. 

Из материалов дела следует, что на основании договора аренды № 174/23-Аук от 23 ноября 2023 года Комитет по управлению имуществом администрации городского округа Солнечногорск Московской области передал в аренду Ёлосову Н.Ю. сроком до 23 ноября 2043 года земельный участок с кадастровым номером 50:09:0090203:6145, площадью 1394 кв.м., расположенный по адресу: Московская область, г.о. Солнечногорск, д.п. Поварово, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – для ведения личного подсобного хозяйства (приусадебный земельный участок).

По условиям договора ответчик как арендатор обязан вносить арендную плату ежемесячно. За просрочку уплаты арендных платежей начисляется пени в размере 0,05 % за каждый день просрочки от суммы платежей за истекший расчетный период. Договор аренды может быть расторгнут в установленном порядке в случае неуплаты арендатором арендной платы в установленные договором сроки более двух раз подряд. 

Истцом представлен расчет арендных платежей, согласно которому задолженность ответчика по договору аренды земельного участка за период с 01 января 2024 года по 29 февраля 2024 года составляет 758870,29 руб., в связи с чем за период с 11 января 2024 года по 09 апреля 2024 года начислены пени в размере 15302,25 руб. 

В соответствии со ст. ст. 309 и 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

В силу положений ст. ст. 606 и 614 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Обязанностью арендатора является своевременное внесение арендной платы за предоставленное в пользование имущество.

В силу ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, установленных названной нормой, а также по иным основаниям, предусмотренным договором аренды. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнить обязательства в разумный срок.

В силу п. 1 ст. 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

14 марта 2024 года заказным письмом в адрес ответчика истцом направлена претензия о погашении задолженности по арендным платежам за землю, оставленная ответчиком без удовлетворения. 

Из материалов дела следует, что после принятия земельного участка в аренду арендатору стало известно от владельцев смежных земельных участков, что еще в 2014 году на земельном спорном участке, а также на других земельных участках выявлен очаг (источник) радиационного загрязнения; земельный участок расположен на территории, определенной как «Поваровская радиационная аномалия»; проведение каких-либо работ на земельном участке запрещено. Поскольку указанные факты подтвердились в предписании Главного государственного санитарного врача по Клинскому, Солнечногорскому районам Московской области от 22 августа 2014 года № 5-02-113 истец по встречному иску обратился в адрес Комитета по управлению имуществом администрации городского округа Солнечногорск за расторжением договора аренды земельного участка и возврате уплаченного задатка в размере 709261,62 руб. На данное обращение получен ответ от 12 января 2024 года № ОВХ-227/2024, в котором в расторжении договора аренды отказано.

В соответствии со ст. 620 ГК РФ по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора.

В соответствии с подп. 1 п. 2 ст. 450 ГК РФ договор может быть расторгнут по решению суда по требованию одной из сторон при существенном нарушении договора другой стороной.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (ст. 450 ГК РФ).

Судом установлено, что спорный земельный участок, расположен на селитебной территории поселка Поварово г.о. Солнечногорск Московской области (район ранее определенный как «Поваровская радиационная аномалия» в географических координатах: АУ № 1 № 

<

данные изъяты>

Радиационная аномалия в г.п. Поварово г.о. Солнечногорск Московской области представляет площадной очаг техногенного радиоактивного загрязнения.

В июне 2023 года специалистами АО «ВНИПИпромтехнологии» проведено радиационно-гигиеническое обследование в г.п. Поварово. Общая площадь обследования составила 4,0 га. В ходе проведенных работ был детализирован 1 участок повышенного радиационного фона, площадью не более 10 кв.м, ранее обозначенный сотрудниками АО «УРАНГЕО» как участок «АУ-3» и имевший координаты 

<

данные изъяты> в.д. Максимальное измеренное значение МАД ГИ на обследованной территории в 2023 г. составило 0,20 мкЗв/ч.

Согласно заключению АО «ВНИПИпромтехнологии», для подтверждения намеченной тенденции рекомендуется продолжать мониторинг территории г.п. Поварово. В последующем, на основании данных мониторинга может быть принято решение об изменении либо снятия режима ежегодных наблюдений. Вопреки требованиям Правил использования земель, подвергшихся радиоактивному и химическому загрязнению, использование данных земель и ограничения, связанные с условиями проживания населения и ведением хозяйственной деятельности в г.п. Поварово не учтены органом местного самоуправления, участки продолжают предоставляться под коттеджное строительство или приусадебное хозяйство (в аренду или продажу земельных участков) без уведомления граждан о радиационном загрязнении, без проведения детального радиационного обследования.

В соответствии п. 2.3.6. СП 2.6.1.2612-10 «Основные санитарные правила обеспечения радиационной безопасности (ОСПОРБ-99/2010)» радиационная безопасность населения на территориях, где вследствие прошлой хозяйственной деятельности или радиационных аварий имеется остаточное радиоактивное загрязнение или источники потенциального облучения, обеспечивается мерами защиты, на основе принципа оптимизации, направленными на локализацию источника, ограничение доступа и/или информирование населения о факторах радиационной опасности.

В соответствии п. 122 СанПиН 2.1.3684-21 «Санитарно-эпидемиологические требования к содержанию территорий городских и сельских поселений, к водным объектам, питьевой воде и питьевому водоснабжению, атмосферному воздуху, почвам, жилым помещениям, эксплуатации производственных, общественных помещений, организации и проведению санитарно-противоэпидемических (профилактических) мероприятий» радиационный контроль почвы на соответствие гигиеническим нормативам проводится в каждом случае строительства зданий и сооружений.

Таким образом, предоставленный Ёлосову Н.Ю. земельный участок не может использоваться по целевому назначению ввиду определенных обстоятельств, которые возникли не по вине арендатора, а по вине арендодателя - Комитета по управлению имуществом администрации городского округа Солнечногорск Московской области, со стороны ответчика по встречному иску допущено нарушение ввиду предоставления не качественного предмета аренды, следовательно, истец по встречному иску имеет право потребовать досрочного расторжения договора.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу о том, что встречный иск в части расторжения договора аренды подлежит удовлетворению.

В силу п. 4 ст. 453 ГК РФ в случае, когда до расторжения или изменения договора одна из сторон, получив от другой стороны исполнение обязательства по договору, не исполнила свое обязательство либо предоставила другой стороне неравноценное исполнение, к отношениям сторон применяются правила об обязательствах вследствие неосновательного обогащения (глава 60), если иное не предусмотрено законом или договором либо не вытекает из существа обязательства.

В соответствии с п. 1 ст. 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных ст. 1109 данного кодекса.

В силу ст. 1103 ГК РФ положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством.

Из материалов дела следует, что Ёлосовым Н.Ю. внесены денежные средства в сумме 709261,62 руб. в качестве задатка для участия в аукционе на право заключения договора аренды спорного земельного участка.

Данная сумма в силу п. 2.5, 6.6 извещения о проведении аукциона зачтена арендодателем в счет оплаты арендной платы по договору аренды и должна быть возвращена арендодателем, ввиду того, что последний, не предоставив исполнение по договору аренды, пользуется полученной от арендатора денежной суммой в отсутствие законных оснований.

Таким образом, поскольку договор аренды земельного участка подлежит расторжению, суд приходит к выводу об удовлетворении требований встречного иска о взыскании с Комитета по управлению имуществом администрации городского округа Солнечногорск Московской области в пользу Ёлосова Н.Ю. денежных средств в размере 709261,62 руб., внесенных им в качестве задатка для участия в аукционе на право заключения договора аренды спорного земельного участка в качестве неосновательного обогащения.

В соответствии с п. 2 ст. 1107 ГК РФ на сумму неосновательного обогащения подлежат начислению проценты за пользование чужими средствами (статья 395 ГК РФ) с того времени когда приобретатель узнал или должен был узнать о неосновательности получения или сбережения денежных средств.

Согласно п. 1 ст. 395 ГК РФ в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды.

Проценты за пользование чужими средствами взимаются по день уплаты суммы этих средств кредитору, если законом, иными правовыми актами или договором не установлен для начисления процентов более короткий срок (п. 3 ст. 395 ГК РФ).

При таких обстоятельствах дела, проценты за пользование чужими денежными средствами на сумму внесенную истцом по встречному иску на счет Комитета по управлению имуществом администрации городского округа Солнечногорск Московской области, должны быть взысканы лишь с момента вступления настоящего решения суда в законную силу и по день фактической уплаты денежных средств, в связи с чем встречный иск в указанной части подлежит частичному удовлетворению.

Одним из способов защиты гражданских прав, предусмотренных ст. 12 ГК РФ, является компенсация причиненного морального вреда.

На основании статей 151, 1099, 1100 ГК РФ компенсация морального вреда гражданину осуществляется в случаях причинения вреда действиями, нарушающими личные неимущественные права либо посягающими на принадлежащие гражданину другие нематериальные блага. Моральные вред, причиненный действиями, нарушающими имущественные права гражданина, подлежит компенсации в случаях, предусмотренных законом.

С учетом установленных по делу обстоятельств, суд не усматривает оснований для удовлетворения требований истца по встречному иску о взыскании компенсации морального вреда, поскольку указанные требования не мотивированы, доказательств, свидетельствующих о нарушении ответчиком по встречному иску личных неимущественных прав истца по встречному иску не представлено. При этом суд принимает во внимание, что предъявленными требованиями Ёлосов Н.Ю. фактически ссылается на нарушение своих имущественных прав, тогда как действующим законодательством возможность компенсации морального вреда при разрешении указанной категории спора не предусмотрена.

Поскольку в судебном заседании установлено и подтверждается материалами дела, что процедура образования и предоставления спорного земельного участка в аренду Ёлосову Н.Ю. была нарушена, орган местного самоуправления не имел право предоставлять его в аренду ответчику, а последний, в свою очередь, был лишен возможности использовать его по целевому назначению – для ведения личного подсобного хозяйства, оснований для удовлетворения требований первоначального иска о взыскании задолженности по арендным платежам, неустойки и расторжении договора аренды земельного участка по изложенным в первоначальном иске основаниям, не имеется, следовательно, в удовлетворении исковых требований Комитета по управлению имуществом администрации Солнечногорского муниципального района Московской области следует отказать.

В соответствии с положениями ст. 98 ГПК РФ, с Комитета по управлению имуществом администрации городского округа Солнечногорск Московской области в пользу Ёлосова Н.Ю. подлежат взысканию расходы по уплате госпошлины в размере 11521 руб.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования Комитета по управлению имуществом администрации городского округа Солнечногорск Московской области к Ёлосову Николаю Юрьевичу о взыскании задолженности по арендной плате, расторжении договора аренды земельного участка и возложении обязанности возвратить земельный участок – оставить без удовлетворения.

Встречный иск Ёлосова Николая Юрьевича – удовлетворить частично.

Расторгнуть договор аренды земельного участка № 174/23-Аук от 23 ноября 2023 года, заключенный между Комитетом по управлению имуществом администрации городского округа Солнечногорск Московской области и Ёлосовым Николаем Юрьевичем.

Взыскать с Комитета по управлению имуществом администрации городского округа Солнечногорск Московской области (

<

данные изъяты>) в пользу Ёлосова Николая Юрьевича (

<

данные изъяты>) денежные средства, уплаченные в рамках договора аренды земельного участка № 174/23-Аук от 23 ноября 2023 года в размере 709261 (семьсот девять тысяч двести шестьдесят один) рубль 62 копейки, расходы по уплате госпошлины в размере 11521 (одиннадцать тысяч пятьсот двадцать один) рубль, а также взыскивать проценты за пользование чужими денежными средствами на сумму 709261 (семьсот девять тысяч двести шестьдесят один) рубль 62 копейки за период с даты вступления решения суда в законную силу и по день фактической уплаты денежных средств исходя из ключевой ставки Банка России.

В удовлетворении встречных исковых требований о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами за иной период, а также требований о взыскании компенсации морального вреда – отказать.

Решение может быть обжаловано в Московский областной суд через Солнечногорский городской суд в апелляционном порядке в течение месяца со дня изготовления в окончательной форме 08 июля 2024 года.

Судья Байчоров Р.А.