Дело № 3а-574/2019

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

г. Пермь 28 августа 2019 г.

Пермский краевой суд в составе:

председательствующего судьи Бузмакова С.С,

при секретаре Новоселовой Н.П.,

с участием представителя административного истца ООО «ПАКТ» ФИО1, представителя административного ответчика Министерства по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края и заинтересованного лица ГБУ ПК «Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края» ФИО2, рассмотрел в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «ПАКТ» об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости,

у с т а н о в и л:

административный истец общество с ограниченной ответственностью «ПАКТ» (далее также – ООО «ПАКТ», административный истец) обратилось в Пермский краевой суд с административным исковым заявлением, в котором просит установить кадастровую стоимость принадлежащего ему на праве собственности объекта недвижимости: здания центральной конторы, назначение: нежилое, количество этажей: 3, в том числе подземных 0, общей площадью 1243,7 кв. м, с кадастровым номером **, по адресу: ****, в размере рыночной стоимости в сумме 6 019897,00 рублей по состоянию на 1 января 2018 г.

В обоснование заявленных требований административный истец указал, что кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером ** определена приказом Министерства по управлению имуществом и земельным отношениям Пермского края от 25 октября 2018 г. № СЭД-31-02-2-2-1323 и составляет 26488422,10 рублей по состоянию на 1 января 2018 г. На момент определения кадастровой стоимости здание не эксплуатировалось в виду его нахождения в аварийном состоянии. Согласно отчету об оценке объекта капитального строительства от 18 июня 2018 г., составленному ООО «Авангард», рыночная стоимость здания по состоянию на 1 января 2018 г. составляет 6019897,00 рублей. ООО «ПАКТ» в виду невозможности использования по прямому назначению указанного выше здания, намеревается его продать по цене значительно ниже, чем установленная кадастровая стоимость, и чем рыночная, установленная независимым оценщиком. Административный истец полагает, что установленная кадастровая стоимость здания с кадастровым номером ** нарушает его права и законные интересы, а также создает ситуацию правовой неопределенности при продаже указанного здания, поскольку установленная кадастровая стоимость существенно превышает его рыночную стоимость, отражённую в отчете независимого оценщика, что влечёт за собой риск доначисления налога на прибыль и налога на добавленную стоимость, а также последующие издержки, связанные с оспариванием решений налогового органа.

В судебном заседании представитель административного истца ООО «ПАКТ» – ФИО1, действующий на основании доверенности, на удовлетворении заявленного требования настаивал по доводам, изложенным в административном исковом заявлении.

Представитель административного ответчика Министерства по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края, заинтересованного лица государственного бюджетного учреждения Пермского края «Центр техническое инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края» ФИО2, действующая на основании доверенностей, просила отказать ООО «ПАКТ» в удовлетворении административного иска по доводам, изложенным в письменных возражениях.

Заинтересованные лица федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Пермскому краю, Правительство Пермского края, извещённые о месте и времени рассмотрения административного дела надлежащим образом, в суд своих представителей не направили, письменные отзывы на административное исковое заявление не представили. 

Поскольку в силу положений части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации неявка в судебное заседание лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещённых о времени и месте судебного заседания, не препятствует рассмотрению и разрешению административного дела об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, явка в судебное заседание участвующих в деле лиц обязательной судом не признавалась, суд считает возможным рассмотреть административное дело в отсутствие не явившихся в судебное заседание представителей заинтересованных лиц.

Заслушав объяснения представителей сторон и заинтересованного лица, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В силу с положений части 1 статьи 1 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее также – Закон о государственной регистрации недвижимости) отношения, возникающие в связи с осуществлением на территории Российской Федерации государственного кадастрового учёта недвижимого имущества, а также ведением Единого государственного реестра недвижимости, регулируются данным Федеральным законом.

Внесение в Единый государственный реестр недвижимости сведений о земельных участках, зданиях, сооружениях, помещениях, машино-местах, об объектах незавершённого строительства, о единых недвижимых комплексах, а в случаях, установленных федеральным законом, и об иных объектах, которые прочно связаны с землёй, является государственным кадастровым учётом недвижимого имущества (часть 7 статьи 1 Закона о государственной регистрации недвижимости).

Согласно пунктам 1, 4, 9, 10, 11 части 5 статьи 8 Закона о государственной регистрации недвижимости в кадастр недвижимости вносятся сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости, виде или видах разрешённого использования земельного участка, здания, сооружения, помещения; назначении здания (нежилое, жилое, многоквартирный дом, жилое строение), если объектом недвижимости является здание; назначении помещения (жилое, нежилое), если объектом недвижимости является помещение; наименовании здания, сооружения, помещения, единого недвижимого комплекса, предприятия как имущественного комплекса при наличии такого наименования.

Частью 1 статьи 14 Закона о государственной регистрации недвижимости предусмотрено, что государственный кадастровый учёт и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных данным Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном этим Федеральным законом порядке.

Как следует из материалов дела, ООО «ПАКТ» является собственником объекта недвижимости – здания центральной конторы, назначение: нежилое, количество этажей: 3, в том числе подземных 0, общей площадью 1243,7 кв. м, с кадастровым номером **, по адресу: ****, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости (том 1, л.д. 10 – 16).

Кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером ** утверждена на основании акта об утверждении кадастровой стоимости № СЭД-31-02-2-2-1323 от 25 октября 2018 г. и составляет 26488422,10 рублей по состоянию на 1 января 2018 г., что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 17 июня 2019 г. (л.д. 7).

Согласно положениям статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, в комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее – комиссия) в случае её создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным (часть 1). Заявление об оспаривании может быть подано в комиссию или в суд со дня внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости объекта недвижимости до дня внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости такого объекта недвижимости, определённой в результате проведения новой государственной кадастровой оценки или по итогам оспаривания кадастровой стоимости в порядке, предусмотренном данным Федеральным законом, или в соответствии со статьёй 16 этого Федерального закона (часть 4). Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определённой на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (часть 7).

Принимая во внимание причины, по которым административный истец обратился с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости здания с кадастровым номером ** в размере рыночной, суд считает, что результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности административного истца, поскольку в случае продажи спорного объекта недвижимости, который в соответствии с техническим заключением № 46-19-Т3 оценивается как аварийный и в текущем состоянии его эксплуатация не допускается, по цене, значительно ниже кадастровой стоимости, это может повлечь негативные последствия в виде доначисления ООО «ПАКТ» налога на прибыль и налога на добавленную стоимость.

Поскольку административный истец просит пересмотреть результаты определения кадастровой стоимости объекта недвижимости и установить кадастровую стоимость объекта в размере его рыночной стоимости, проверка достоверности установленной в отношении объекта недвижимости кадастровой стоимости, равно как и законность акта об её утверждении, предметом рассмотрения по настоящему административному делу не являются.

Административный истец с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости не обращался.

Оспаривая кадастровую стоимость объекта недвижимости, в подтверждение заявленных исковых требований ООО «ПАКТ» представило отчёт об оценке № 1905284 от 18 июня 2019 г., составленный оценщиком общества с ограниченной ответственностью «Авангард».

Согласно представленному отчёту об оценке рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером ** по состоянию 1 января 2018 г. составляет 6019 897,00 рублей.

В соответствии со статьёй 11 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее также – Закона об оценочной деятельности) итоговым документом, который составляется по результатам определения стоимости объекта оценки, является отчёт об оценке объекта оценки. Отчёт об оценке объекта оценки должен содержать точное описание объекта оценки; стандарты оценки для определения стоимости объекта оценки, обоснование их использования при проведении оценки данного объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, принятые при проведении оценки объекта оценки допущения; последовательность определения стоимости объекта оценки и её итоговая величина, ограничения и пределы применения полученного результата.

Оценщик имеет право самостоятельно применять методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки (статья 14 Закона об оценочной деятельности). Оценщик обязан использовать информацию, обеспечивающую достоверность отчёта об оценке как документа, содержащего сведения доказательственного значения.

Требования к отчёту об оценке установлены Федеральным стандартом оценки «Требования к отчёту об оценке (ФСО № 3)», утвержденным приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 г. № 299.

В силу положений указанного федерального стандарта оценки отчёт об оценке представляет собой документ, содержащий сведения доказательственного значения, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе данным Федеральным стандартом оценки, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, а также стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчёт. 

Оценив отчёт об оценке, составленный оценщиком ООО «Авангард» Б., в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, суд приходит к выводу, что отчёт соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки.

Оценщик ООО «Авангард» Б., проводившая оценку, является членом Общероссийской общественной организации «Российское общество оценщиков», включена в реестр 30 июля 2008 г. за № 004754, гражданская ответственность оценщика застрахована в СПАО «РЕСО-Гарантия».

Оценщик ООО «Авангард» провёл анализ рынка недвижимости, к которому относится оцениваемый объект, и по результатам анализа определил ценообразующие факторы, используемые при определении рыночной стоимости названного объекта недвижимости. В отчёте достаточно подробно объясняется выбор затратного подхода для определения рыночной стоимости объекта оценки и приводятся чёткие обоснования отказа от применения сравнительного и доходного подходов.

Содержание отчёта об оценке не вводит в заблуждение и не допускает неоднозначного толкования полученных результатов. Отчёт содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости объекта недвижимости, и соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки, отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности, является надлежащими доказательством, подтверждающим рыночную стоимость объекта недвижимости, определённую по состоянию на дату его кадастровой оценки.

На замечания относительно отчета № 1905284, представленные административным ответчиком, представителем административного истца даны исчерпывающие опровержения с представлением письменного отзыва директора ООО «Авангард» К., содержащего, в том числе ответы на замечания по вычету налога на добавленную стоимость при расчёте рыночной стоимости объекта недвижимости, со ссылкой на нормы действующего законодательства об оценочной деятельности, применённые при проведении оценки, относительно нарушений методологии расчёта затрат на замещение (включая внешнее (экономическое) устаревание), а также в части несоответствия использованных аналитических данных о рынке недвижимости фактическим данным на дату оценки объекта оценки.

Суд признаёт несостоятельным и соглашается с отзывом ООО «Авангард» в части ответа на замечание представителя административного ответчика относительно невозможности применения при определении рыночной стоимости объекта оценки сборника УПВС, учитывая год постройки спорного здания – 1982, а также отсутствие запрета на применение данного справочника либо прямого указания на обязательность применения справочника Ко-Инвест при применении затратного подхода.

Суд считает, что при подготовке отчёта об оценке была использована информация, отвечающая требованиям достаточности и достоверности, оценщик ООО «Авангард» при оценке спорного объекта недвижимости не допустил нарушение требований действующего законодательства в области оценочной деятельности, которые могли бы существенно повлиять на результаты оценки.

Данные об иной рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, исходя из положений части 5 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, лицами, участвующими в деле, суду не представлены.

Ходатайство Министерства по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края о назначении по делу судебной экспертизы для определения рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером ** судом оставлено без удовлетворения, поскольку при разрешении настоящего административного дела предметом доказывания является определение действительной рыночной стоимости спорного здания, однако, лицом, заявившим ходатайство о назначении по административному делу экспертизы, не приведены доводы и не представлены доказательства, подтверждающие как порочность отчёта об оценке № 1905284 от 18 июня 2019 г., так и свидетельствующие об иной величине рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, чем она была определена оценщиком ООО «Авангард» Б. при производстве оценки.

Анализ отчёта об оценке № 1905284, имеющегося в материалах дела письменного отзыва директора ООО «Авангард» на возражения Министерства по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края по административному исковому заявлению относительно приведённого отчёта об оценке, позволяет прийти к однозначному выводу об отсутствии оснований для назначения по делу экспертизы, которые приведены в части 1 статьи 77 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Статьёй 12 Закона об оценочной деятельности предусмотрено, что итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчёте, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Федеральным законом, признаётся достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Проверив и оценив в соответствии с требованиями статей 62, 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации представленные доказательства, суд приходит к выводу, что доказательств недостоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, занижения рыночной стоимости объекта или несоответствия представленного административным истцом отчёта требованиям закона административным ответчиком и заинтересованными лицами не представлено.

Доводы, изложенные в представленных письменных пояснениях административного ответчика, позицию административного истца и представленные им документы не опровергают. На все замечания относительно отчёта об оценке, представленные Министерством по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края, представителем административного истца даны исчерпывающие опровержения.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу о достоверности итоговой величины рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером ** в размере 6 019897,00 рублей по состоянию на 1 января 2018 г. в соответствии с отчётом об оценке от 18 июня 2019 г. № 1905284, в связи с чем исковые требования административного истца об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере, равном его рыночной стоимости, подлежат удовлетворению.

Ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости и применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в резолютивной части решения необходимо указывать дату подачи соответствующего заявления.

Датой подачи обществом с ограниченной ответственностью «ПАКТ» заявления о пересмотре кадастровой стоимости является дата его обращения с административным исковым заявлением в Пермский краевой суд – 8 июля 2019 г. 

В соответствии с пунктом 15 статьи 378.2 Налогового кодекса РФ в случае изменения кадастровой стоимости объекта налогообложения на основании установления его рыночной стоимости по решению суда сведения о кадастровой стоимости, установленной решением суда, внесённые в Единый государственный реестр недвижимости, учитываются при определении налоговой базы начиная с даты начала применения для целей налогообложения кадастровой стоимости, являющейся предметом оспаривания.

Руководствуясь статьями 175 – 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

р е ш и л:

административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «ПАКТ», поданное 8 июля 2019 г., удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимого имущества: здания центральной конторы, назначение: нежилое, количество этажей: 3, в том числе подземных 0, общей площадью 1243,7 кв. м, с кадастровым номером **, по адресу: ****, в размере рыночной стоимости в сумме 6 019897,00 (шесть миллионов девятнадцать тысяч восемьсот девяносто семь) рублей по состоянию на 1 января 2018 г.

Принятое решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости согласно статье 17 Федерального закона от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке».

Установленная настоящим решением суда кадастровая стоимость объекта недвижимости подлежит применению для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, начиная с даты начала применения кадастровой стоимости, являющейся предметом оспаривания, до даты внесения очередных результатов определения кадастровой стоимости в Единый государственный реестр недвижимости.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Пермского краевого суда в течение месяца со дня составления мотивированного решения – 4 сентября 2019 г.

Судья – подпись