Дело № 3а-240/2018

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

город Владимир 05 марта 2018 года

Владимирский областной суд в составе:

председательствующего судьи Емельяновой О.И.

при секретаре Гаришине А.В.

с участием представителя административного истца ФИО1– ФИО2, действующей на основании доверенности от 15.12.2017, рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 об установлении кадастровой стоимости объекта капитального строительства с кадастровым номером ****,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 на праве собственности принадлежит объект капитального строительства - нежилое здание, общей площадью 2199,4 кв.м., с кадастровым номером ****, расположенное по адресу: **** область, г.****, улица ****, дом ****.

Постановлением главы муниципального образования город Гусь-Хрустальный Владимирской области от 21.10.2015 № 873 утверждены результаты определения государственной кадастровой оценки объектов недвижимости, за исключением земельных участков, расположенных на территории муниципального образования город Гусь-Хрустальный по состоянию на 01 марта 2015 года.

Кадастровая стоимость указанного объекта недвижимости определена в размере 76 221 263 рубля (л.д.162-163).

ФИО1 через своего представителя ФИО2 обратился во Владимирской областной суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости указанного объекта капитального строительства равной его рыночной стоимости в размере 41 353 224 рубля в соответствии с отчетом, подготовленным независимым оценщиком ИП З.. от 02.11.2017 № 160/17, указывая, что от размера кадастровой стоимости зависит размер налога на имущество физических лиц, подлежащий уплате административным истцом.

Административный истец ФИО1, извещенный надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание не явился. 

В судебном заседании представитель ФИО1 - ФИО2, действующая на основании доверенности, настаивая на исковых требованиях, сослалась на достоверность и объективность определенной оценщиком рыночной стоимости.

Административный ответчик администрация муниципального образования город Гусь-Хрустальный, надлежащим образом извещенный о времени и месте судебного разбирательства, участие представителя в судебном заседании не обеспечил, направил письменный отзыв, в котором разрешение исковых требований по существу оставил на усмотрение суда, дело просил рассмотреть в отсутствие представителя (л.д.158-159).

Заинтересованное лицо Федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Владимирской области (далее - ФГБУ «ФКП Росреестра» по Владимирской области), надлежащим образом извещенное о месте и времени рассмотрения дела, представило ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителя, в котором указало, что право административного истца на установление кадастровой стоимости объекта капитального строительства в размере рыночной, равно как отчет об оценке ИП З. от 02.11.21017 № 160/17, его форму и содержание, а также размер определенной оценщиком рыночной стоимости объекта капитального строительства с кадастровым номером ****, не оспаривает. 

Заинтересованное лицо Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Владимирской области (далее - Управление Росреестра по Владимирской области) надлежащим образом извещенное о месте и времени рассмотрения дела, представителя для участия в судебном заседании не направило, представило письменный отзыв, в котором дело просило рассмотреть без участия представителя Управления (л.д.172).

Заинтересованное лицо администрация Владимирской области о слушании дела извещена надлежащим образом, представила отзыв, в котором указала, что результаты определения кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости не утверждала, решением по делу права и обязанности администрации Владимирской области затронуты не будут, дело просила рассмотреть в отсутствие представителя.

Руководствуясь положениями части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (КАС РФ), суд определил рассмотреть настоящее дело в отсутствие ФИО1, представителей администрации муниципального образования город Гусь-Хрустальный, ФГБУ «ФКП Росреестра» по Владимирской области, Управления Росреестра по Владимирской области, администрации Владимирской области, явка которых не признана судом обязательной.

Выслушав объяснения представителя административного истца ФИО2, изучив представленные письменные документы, допросив в качестве свидетеля независимого оценщика ИП З., суд находит заявленные требования подлежащими удовлетворению, исходя из следующего.

Кадастровая стоимость земельных участков и отдельных объектов недвижимого имущества устанавливается для целей налогообложения и в иных, предусмотренных федеральными законами случаях (пункт 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 375, 390, 402 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - НК РФ), глава III.1 Федерального закона от 29 июля 1998 № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Согласно ст.24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, является основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости.

С заявлением о пересмотре кадастровой стоимости на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости могут обратиться, в том числе, физические лица в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают их права и обязанности.

Установлено, что ФИО1 на праве собственности принадлежит объект капитального строительства - нежилое здание, общей площадью 2199,4 кв.м., с кадастровым номером ****, расположенное по адресу: **** область, г.****, улица ****, дом ****.

Данное обстоятельство подтверждается копией свидетельства о государственной регистрации права от 27.05.2014 серии 33 АЛ № 832700 (л.д.150).

Административный истец является плательщиком налога на имущество физических лиц, размер которого в силу статей 375, 390, 402 НК РФ, а также Закона Владимирской области от 18.11.2014 № 346 «Об установлении единой даты начала применения на территории Владимирской области порядка определения налоговой базы исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения по налогу на имущество физических лиц» с 01.01.2015 исчисляется исходя из кадастровой стоимости объектов недвижимости.

Постановлением главы муниципального образования город Гусь-Хрустальный от 21.10.2015 № 873 в отношении объекта недвижимости с кадастровым номером **** утверждена кадастровая стоимость, определенная по состоянию на 01 марта 2015 года, в размере 76 221 263 рублей, что подтверждается выпиской из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 15 декабря 2017 года (л.д. 13,162-163).

Таким образом, результаты определения кадастровой стоимости указанного объекта недвижимости влияют на права и обязанности административного истца как плательщика налога на имущество физических лиц, в связи с чем, ФИО1, как заинтересованное лицо, вправе обратиться с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вышеуказанного объекта капитального строительства.

Согласно отчету от 02 ноября 2017 года № 160/17 об оценке рыночной стоимости здания – объекта капитального строительства, подготовленного независимым оценщиком ИП З., рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером **** по состоянию на 01 марта 2015 года составляет 41 353 224 рублей (л.д.23-143).

К отчету приложены документы, подтверждающие, что подготовивший его оценщик ИП З. отвечает требованиям, предъявляемым к субъектам оценочной деятельности, установленным статьей 4 Федерального закона об оценочной деятельности. ИП З. состоит в саморегулируемой организации оценщиков Общероссийской общественной организации «Российское общество оценщиков» (свидетельство от 20.12.2016 № 0022730), имеет действующий страховой полис о страховании ответственности оценщика при осуществлении оценочной деятельности (полис № 922/1188750049).

В связи с возникшими вопросами относительно примененных оценщиком методов расчета рыночной стоимости объекта оценки, выбора оценщиком аналогов, определения факторов, влияющих на стоимость объекта недвижимости, судом был допрошен в качестве свидетеля оценщик ИП З., который ясно, конкретно и недвусмысленно ответил на поставленные перед ним вопросы, дал пояснения в судебном заседании относительно составленного отчета, подтвердив его полноту, объективность и достоверность.

Так, свидетель ИП З. пояснил, что определенная в результате массовой оценки кадастровая стоимость не учитывает индивидуальные особенности объекта недвижимости, местные условия, а также ценообразующие факторы. Пояснил, что при проведении оценки им применены сравнительный подход, учитывающий рыночные условия, и доходный подход, являющийся наиболее точным с учетом фактического использования помещений для сдачи аренду. Указал, что применение затратного подхода в данном конкретном случае явилось некорректным. При применении сравнительного подхода использованы реальные объекты-аналоги со сходными характеристиками и назначением объекта как торгового центра. Пояснил, что корректирующие коэффициенты на торг, площадь, состояние объекта, красную линию применены с учетом справочника под редакцией ФИО3, 2014 года выпуска.

Данные показания свидетеля подтверждаются представленной на страницах 109-112 отчета информацией о ценах на объекты недвижимости схожего качества и функционального назначения, выставленных на продажу во Владимирской области.

Оценивая показания свидетеля наряду с иными представленными по делу доказательствами в их совокупности, суд приходит к выводу о том, что оснований сомневаться в полноте и достоверности представленного отчета об оценке не имеется. Напротив, составленный отчет об оценке основывается на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных; содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта недвижимости.

Сам отчет соответствует требованиям ст.11 Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ, составлен на бумажном носителе и в форме электронного документа, содержит предусмотренные указанной статьей сведения, соответствует требованиям федеральных стандартов оценки и другим нормативным актам, регулирующим оценочную деятельность, и, по мнению суда, не допускает неоднозначное толкование и не вводит в заблуждение.

При проведении оценки оценщик руководствовался Федеральным законом от 29.07.1998 №135-ФЗ, федеральными стандартами оценки ФСО №1 «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки», ФСО№2 «Цель оценки и виды стоимости», ФСО№3 «Требования к отчету об оценке» и ФСО№7 «Оценка недвижимости», а также стандартами и правилами оценочной деятельности саморегулируемой организации оценщиков, в которой он состоит.

В частности, отчет содержит задание на оценку, сведения о применяемых стандартах оценки, принятых при проведении оценки объекта оценки допущениях, в необходимом объеме сведения о заказчике, об оценщике и объекте оценки.

В соответствии с требованиями ФСО №7 оценщиком проведен анализ рынка, определен сегмент рынка, к которому относится объект оценки, выбраны объекты-аналоги, исследованные в рамках сравнительного подхода, приведены мотивы отказа от затратного подхода.

При исследовании объектов-аналогов оценщиком сделаны корректировки, учитывающие факторы, влияющие на оценку, по которым объекты-аналоги отличаются от объекта оценки.

Отчет содержит ссылки на источники информации и копии материалов и распечаток, используемых в отчете, позволяющие делать выводы об источнике получения соответствующей информации и дате ее подготовки.

В силу ст.12 Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены указанным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В данном случае лицами, участвующими в деле, не приводится доводов, а судом не установлено обстоятельств, свидетельствующих о недостоверности или неполноте представленного отчета, в связи с чем, суд не усматривает оснований для назначения судебной экспертизы.

С учетом изложенного, суд полагает, что существенная разница между установленной кадастровой стоимостью и рыночной стоимостью объекта капитального строительства не может свидетельствовать о недостоверности отчета, поскольку при кадастровой оценке используется метод массовой оценки, не учитывающий индивидуальные особенности конкретного объекта оценки.

В соответствии со ст.62 КАС РФ лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений.

Однако, каких-либо доказательств, что рыночные цены на данном сегменте рынка сколь-нибудь существенно отличаются от цены, указанной в отчете ИП З., ответчиком не представлено. Будучи своевременно проинформированными о предстоящем допросе в судебном заседании 05.03.2018 оценщика ИП З. административный ответчик и заинтересованные лица участие представителей в судебном заседании не обеспечили, вопросы для разрешения оценщика не сформулировали, данных, ставящих под сомнение отчет оценщика, не представили.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу, что рыночная стоимость объекта капитального строительства с кадастровым номером **** по состоянию на 01.03.2015 составляет 41 353 224 рубля, в связи с чем, требования подлежат удовлетворению.

В пункте 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено, что ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

В соответствии с Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» датой подачи заявления физическим лицом считается дата обращения в суд или в Комиссию (абзац пятый статьи 24.20 указанного Федерального закона). 

С учетом изложенного датой подачи заявления ФИО1 об установлении кадастровой стоимости объекта капитального строительства с кадастровым номером **** в размере рыночной стоимости следует считать 21 декабря 2017 года, то есть дату его обращения в суд.

Согласно статье 24.20 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

Таким образом, данное решение в силу прямого указания закона является основанием для внесения сведений об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером **** в Единый государственный реестр недвижимости. 

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Административное исковое заявление ФИО1 удовлетворить. 

Установить кадастровую стоимость объекта капитального строительства - нежилого здания, общей площадью 2199,4 кв.м., с кадастровым номером ****, расположенного по адресу: **** область, г.****, улица ****, дом ****, по состоянию на 01 марта 2015 года, в размере его рыночной стоимости 41 353 224 (сорок один миллион триста пятьдесят три тысячи двести двадцать четыре) рубля 00 копеек.

Считать датой подачи административного искового заявления ФИО1 об установлении кадастровой стоимости объекта капитального строительства с кадастровым номером **** равной его рыночной стоимости 21 декабря 2017 года.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в апелляционную инстанцию Владимирского областного суда в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Председательствующий 

судья Владимирского областного суда О.И.Емельянова