2-39/19

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

14 мая 2019 года

Ленинский районный суд г.Пензы в составе

председательствующего судьи Егоровой И.Б.

при секретаре Медведевой Е.А., 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к администрации г. Пензы о признании права собственности на нежилое помещение, 

У С Т А Н О В И Л:

ФИО2 обратилась в суд с названным иском, указав, что 28 апреля 2007 года между ней и ООО «ФПГ «Добродом», действующим от имени и за счет ТСЖ ВСК «Мечта», заключен договор, согласно которому ТСЖ ВСК «Мечта» обязуется передать ФИО2 гараж №3, расположенный под цокольным этажом на отметке - 7,600 строящегося жилого дома по адресу: Адрес . ФИО2 в соответствии с п. 1.3 договора возмещает ООО «ФПГ «Добродом» затраты на строительство гаража №3 в сумме 610 240 руб.

Как указывает истец в исковом заявлении, с момента окончания строительства и ввода в эксплуатацию многоквартирного жилого дома Адрес она добросовестно и открыто пользуется помещением гаража №3 площадью 37,8 кв.м. и несет бремя расходов по его содержанию.

ООО «Кадастр+» подготовлен технический паспорт на указанное помещение по состоянию на 27 февраля 2018 года, однако в соответствии с разрешением на ввод объекта в эксплуатацию от 26 декабря 2011 года помещения гаражей, расположенных на цокольном этаже многоквартирного жилого дома, в том числе гаража истицы, не были введены в эксплуатацию. Внесение изменений в разрешение на ввод объекта невозможно.

Истец указывает, что помещение гаража площадью 37,8 кв.м. в силу положений ст. 222 ГК РФ является самовольной постройкой, поскольку создано без получения на это необходимых разрешений. Отсутствие разрешения на ввод объекта в эксплуатацию не может являться основанием для отказа в иске о признании права собственности на него.

Ссылаясь на положения ст. 222 ГК РФ, ФИО2 просит признать за ней право собственности на самовольно возведенное нежилое помещение – гараж №3 площадью 37,8 кв.м., расположенный в уровне подвала многоквартирного жилого дома по адресу: Адрес .

Протокольным определением от 29 января 2019 года к участию в деле в качестве соответчиков привлечены собственники жилых и нежилых помещений в многоквартирном жилом доме по адресу: Адрес .

Определением Ленинского районного суда г. Пензы от 14 мая 2019 года производство по делу по иску ФИО2 к администрации г. Пензы, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО14, ФИО15, ФИО16, ФИО17, ФИО18, ФИО19, ФИО20, ФИО21, ФИО22, ФИО23, ФИО24, ФИО25, ФИО26, ФИО27, ФИО28, ФИО29, ФИО30, ФИО31, ЗАО «ЛК МСП Пенза», ФИО32, ФИО33, ООО «Теплотехника», ООО «Термогаз» о признании права собственности прекращено в части требований к ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО14, ФИО15, ФИО16, ФИО17, ФИО18, ФИО19, ФИО20, ФИО21, ФИО22, ФИО23, ФИО24, ФИО25, ФИО26, ФИО27, ФИО28, ФИО29, ФИО30, ФИО31, ЗАО «ЛК МСП Пенза», ФИО32, ФИО33, ООО «Теплотехника», ООО «Термогаз», в связи с отказом истца от иска в данной части.

Протокольным определением от 14 мая 2019 года процессуальное положение ответчиков в связи с принятием судом отказа к ним изменено на процессуальное положение третьих лиц.

Истец ФИО2 в судебное заседание не явилась, о времени и месте рассмотрения дела извещена надлежащим образом, в письменном заявлении просила о рассмотрении дела в свое отсутствие.

Представитель истца ФИО34, действующая на основании доверенности, в судебном заседании исковые требования поддержала, просила иск удовлетворить.

Представитель ответчика администрации г. Пензы ФИО35, действующая на основании доверенности, в судебном заседании иск не признала, пояснив, что ФИО2 не обращалась в органы местного самоуправления за разрешением на реконструкцию многоквартирного жилого дома. В соответствии с проектной документацией жилого дома по адресу: Адрес , на отметке 4,600 были запроектированы 5 стоянок боксового типа на 1 машиноместо и 1 бокс на 2 машиноместа. Однако в соответствии с техническим паспортом на многоквартирный жилой дом от 20 апреля 2011 года данные помещения не были возведены, что также подтверждается и разрешением на ввод объекта в эксплуатацию, которым данные помещения не были введены, ввиду их отсутствия. Следовательно, работы по возведению данных помещений под цокольным этажом на отметке 7,600 жилого дома по адресу: Адрес , квалифицируются как реконструкция многоквартирного жилого дома, а, следовательно, должно быть получено согласие всех собственников жилого дома. Ссылка истца на протокол общего собрания о передаче в собственность спорных гаражей не может быть принята во внимание, поскольку данный вопрос не может быть предметом общего собрания собственников, согласно ст. 44 ЖК РФ не входит в его компетенцию. Иск о признании права собственности на самовольную постройку не может быть использован для упрощения регистрации прав на вновь созданный объект недвижимости с целью обхода норм специального законодательства, предусматривающего разрешительный порядок создания и ввода в гражданский оборот новых недвижимых вещей. В удовлетворении иска просила отказать.

Представитель третьего лица ТСЖ «Улица Московская 4» в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом.

Представители третьих лиц ООО «Теплотехника», ООО «ЛК МСП Пенза», ООО «Термогаз», третьи лица ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО9, ФИО8, ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО14, ФИО15, ФИО16, ФИО17, ФИО18, ФИО20, ФИО19, ФИО21, ФИО22, ФИО24, ФИО25, ФИО26, ФИО27, ФИО28, ФИО32, ФИО33 в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, в письменном заявлении просили о рассмотрении дела в свое отсутствие.

Третьи лица ФИО23, ФИО10, ФИО29, ФИО30, ФИО31 в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

Выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, изучив материалы настоящего гражданского дела, суд приходит к следующему.

В судебном заседании установлено, что ФИО2 является собственником квартиры по адресу: Адрес (л.д.221-226 т.2).

Между ООО ФПГ «Добродом» (инвестор), действующим от имени и за счет ТСЖ ВСК «Мечта» (застройщик), и ФИО2 (участник) заключен договор от 20 апреля 2007 года, согласно которому застройщик обязуется передать участнику гараж №3, расположенный под цокольным этажом на отметке 7,600 строящегося жилого дома по Адрес (л.д.6 т.1).

Согласно п. 1.2 договора гараж передается участнику в следующем состоянии: площадь гаража 38,14 кв.м., металлическая дверь с калиткой, бетонные полы, электропроводка с прибором учета электроэнергии, стены оштукатурены. 

В силу п. 1.3 договора участник возмещает инвестору затраты на строительство гаража в сумме 610 240 руб.

Из справки ООО ФПГ «Добродом» от 20 декабря 2007 года следует, что ФИО2 обязательства по договору от 20 апреля 2007 года на гараж №3, расположенный под цокольным этажом на отметке 7600,00 строящегося жилого дома по Адрес , выполнены в полном объеме (л.д.7 т.1).

Судом также установлено, что администрацией города Пензы 20 декабря 2010 года ТСЖ ВСК «Мечта» выдано разрешение на строительство объекта капитального строительства №RU58304000-123: 7-ми этажного жилого дома с офисными помещениями и магазином в нулевом этаже. Срок действия разрешения до 20 декабря 2011 года (л.д.41 т.1).

Согласно рабочей документации (корректировке проектной документации жилого дома по Адрес ) от 2009 года решение о разработке проектной документации принято на основании решения (письма) застройщика – ТСЖ ВСК «Мечта» (л.д.44-60 т.1).

В соответствии с разделом 3 рабочей документации «Архитектурные решения» здание жилого дома запроектировано восьмиэтажным со встроенными помещениями: офисы на отм. -5.490, -2.760, встроенная автостоянка на отм. -5,100, кладовые на отм. -2,400. На этаже на отм. -7,600 запроектированы 5 стоянок боксового типа на 1 машиноместо и 1 бокс на 2 машиноместа. Каждый бокс имеет непосредственный выход на прилегающую территорию.

В техническом паспорте на жилой дом по адресу: Адрес , составленном по состоянию на 20 апреля 2011 года, стоянки боксового типа отсутствуют (л.д.68-99 т.3).

Согласно заключению Управления государственной инспекции в жилищной, строительной сферах и по надзору за техническим состоянием самоходных машин и других видов техники Пензенской области о соответствии построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов (норм и правил), иных нормативных правовых актов и проектной документации от 22 декабря 2011 года в отношении жилого дома по адресу: Адрес , общая площадь с нежилыми помещениями и лестничными клетками без лоджий – 6414 кв.м., общая площадь жилых помещений (с учетом балконов, лоджий, веранд и террас) – 5089,6 кв.м., общая площадь жилых помещений (за исключением балконов, лоджий, веранд и террас) – 4445,3 кв.м., площадь нежилых помещений – 11131,5 кв.м. (л.д.96 т.1).

В соответствии с разрешением на ввод объекта в эксплуатацию №RU58304000-060 от 26 декабря 2011 года строительный объем объекта по проекту (в том числе подземной части) – 27 975,51 куб.м., фактически – 27 975,5 куб.м., общая площадь по проекту – 8433,18 кв.м., фактически – 7058,3 кв.м., общая площадь встроенно-пристроенных помещений по проекту – 1118,41 кв.м., фактически – 1131,5 кв.м. (л.д.42-43 т.1).

Данные обстоятельства подтверждаются материалами настоящего дела и не оспаривались сторонами в судебном заседании.

В соответствии с п. 1 ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Не является самовольной постройкой здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные с нарушением установленных в соответствии с законом ограничений использования земельного участка, если собственник данного объекта не знал и не мог знать о действии указанных ограничений в отношении принадлежащего ему земельного участка.

В силу положений п. 2 ст. 222 ГК РФ лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Использование самовольной постройки не допускается.

Согласно п. 3 ст. 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п.п. 25 и 26 постановления Пленума ВС РФ №10, Пленума ВАС РФ №22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», в силу пункта 3 статьи 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка (далее - правообладатель земельного участка).

Если самовольная постройка осуществлена на земельном участке, не принадлежащем застройщику, однако на ее создание были получены необходимые разрешения, с иском о признании права собственности на самовольную постройку вправе обратиться правообладатель земельного участка. Ответчиком по такому иску является застройщик. В этом случае застройщик имеет право требовать от правообладателя возмещения расходов на постройку.

Если самовольная постройка осуществлена на земельном участке, принадлежащем застройщику, однако на ее создание не были получены необходимые разрешения, ответчиком по иску застройщика о признании права собственности на самовольную постройку является орган местного самоуправления, на территории которого находится самовольная постройка

Рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. С этой целью суд при отсутствии необходимых заключений компетентных органов или при наличии сомнения в их достоверности вправе назначить экспертизу по правилам процессуального законодательства.

Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию. 

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

В ходе рассмотрения дела по ходатайству представителя истца ФИО34 определением Ленинского районного суда г.Пензы от 26 ноября 2018 года назначена судебная экспертиза для определения соответствия возведенного нежилого помещения требованиям строительных, градостроительных, санитарно-гигиенических, противопожарных норм и правил. Производство судебной экспертизы поручено экспертам ФБУ Пензенская ЛСЭ Минюста России.

Согласно заключению эксперта ФБУ Пензенская ЛСЭ Минюста России №3796/2-2 от 16 января 2019 года возведенное нежилое помещение – гараж площадью 37,8 кв.м., расположенный в уровне подвала многоквартирного жилого дома по адресу: Адрес , соответствует требованиям строительных, градостроительных, санитарно-гигиенических, противопожарных норм и правил. Указанное нежилое помещение с технической точки зрения не создает угрозу жизни и здоровью людей, ввиду соблюдений Федерального закона №384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» и Федерального закона №123-ФЗ «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности» (л.д.134-143 т.1).

Определением Ленинского районного суда г. Пензы от 26 марта 2019 года для определения отметки, на которой находится спорный гараж, назначена дополнительная судебная экспертиза, производство которой поручено ФБУ Пензенская ЛСЭ Минюста России.

Согласно заключению эксперта ФБУ Пензенская ЛСЭ Минюста России №1009/2-2 от 16 апреля 2019 года нежилое помещение – гараж площадью 37,8 кв.м., расположенный в многоквартирном жилом доме по адресу: Адрес , располагается на отметке -7,495 (л.д.159-162 т.3).

Данные экспертные заключения сторонами в судебном заседании не оспаривались, ходатайств о назначении повторной судебной экспертизы не заявлялось.

Эксперт ФИО1, допрошенный в судебных заседаниях 18 февраля 2019 года и 14 мая 2019 года, выводы заключений поддержал в полном объеме, пояснив, что обустройство колонн в подвале и перегородок между гаражами после возведения цокольного этажа и постройки дома технически невозможно, в том числе в связи со сложностью рельефа местности. Кроме того, существует угроза разрушения здания. Также отметил, что из проектной документации на строительство жилого дома по адресу: Адрес , четко усматриваются гаражные боксы, расположенные в подвальном помещении жилого дома.

Суд считает возможным при вынесении решения руководствоваться вышеназванными заключениями судебной экспертизы, составленными экспертами ФБУ Пензенская ЛСЭ Минюста России, поскольку эксперт обладает необходимым уровнем специальных познаний и квалификацией, предупреждался об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, и выводы, содержащиеся в экспертных заключениях, не вызывают у суда сомнений в их правильности и объективности, поскольку являются ясными и полными, основанными на исследованных экспертом материалах дела и осмотре гаража; неопределенностей, допускающих неоднозначное толкование выводов, в представленных заключениях не имеется. Экспертные заключения содержат подробное описание проведенного исследования, сделанные в результате их выводы и ответы мотивированны и научно обоснованы, в связи с чем суд признает их достоверными.

Исследовав материалы дела, суд приходит к выводу, что истец ФИО2 непосредственно не осуществляла строительство спорного гаража на уровне подвала многоквартирного жилого дома по адресу: Адрес . ФИО2 лишь финансировала его строительство. Разрешение на строительство и разрешение на ввод в эксплуатацию указанного многоквартирного жилого дома выдавались ТСЖ ВСК «Мечта». Проектная документация на строительство жилого дома, в котором предусмотрен спорный гараж, разрабатывалась на основании решения ТСЖ ВСК «Мечта». 

Таким образом, гаражи в многоквартирном жилом доме по адресу: Адрес , были запроектированы и возведены ТСЖ ВСК «Мечта». Вопреки доводу стороны ответчика, доказательства реконструкции данного жилого дома путем возведения гаражей на уровне подвала после ввода дома в эксплуатацию в материалах дела отсутствуют, суду не представлены.

Отсутствие разрешения на ввод объекта нежилого помещения в эксплуатацию, что в данном случае является единственным признаком самовольной постройки, не может являться основанием для отказа в иске о признании права собственности на него.

Спорный гараж возведен без нарушений требований строительных, градостроительных, санитарно-гигиенических, противопожарных норм и правил, его сохранение не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Исходя из изложенного, принимая во внимание, что гараж, приобретенный истцом по договору инвестирования и расположенный в многоквартирном доме, построенный без разрешения на строительство, соответствует установленным законом требованиям и нормам, не нарушает права третьих лиц (общим имуществом собственников помещений указанного многоквартирного жилого дома не является) и у истца отсутствует возможность регистрации права собственности на данный объект недвижимости во внесудебном порядке, руководствуясь ст. ст. 12, 222 ГК РФ, суд считает возможным удовлетворить исковые требования ФИО2

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194–199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковое заявление ФИО2 к администрации г. Пензы о признании права собственности на нежилое помещение удовлетворить.

Признать за ФИО2 право собственности на нежилое помещение – гараж №3 площадью 37,8 кв.м., расположенный на уровне подвала многоквартирного жилого дома по адресу: Адрес .

Решение может быть обжаловано в Пензенский областной суд через Ленинский районный суд г. Пензы в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 20 мая 2019 года.

Судья И.Б. Егорова