дело № 3а-54/2021

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

город Ставрополь 17 июня 2021 года 

Ставропольский краевой суд в составе председательствующего судьи Задорневой Н.П., при секретаре судебного заседания Стасенко О. В.,

с участием представителей : административного истца ООО «Алексеевское» – ФИО1, заинтересованного лица – Государственного бюджетного учреждения Ставропольского края «Ставкрайимущество» - ФИО2, заинтересованного лица – администрации города Ставрополя – ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ООО «Алексеевское» к министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества в размере их рыночной стоимости,

установил :

Административный истец – ООО «Алексеевское» обратилось в Ставропольский краевой суд с административным исковым заявлением к министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю :

- об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером … :21, назначение: земли населенных пунктов - для использования под нежилым зданием (литер «А» - офис-столовая), площадью 1126 кв. м., расположенного по адресу : …, равной его рыночной стоимости в размере – 4 200 000 рублей по состоянию на 01 января 2019 года;

- об установлении кадастровой стоимости здания с кадастровым номером …:162, назначение : нежилое здание, площадью 2760,4 кв. м., этажность : 4, расположенного по адресу : …, равной его рыночной стоимости в размере – 47 360 000 рублей по состоянию на 01 января 2019 года;

- указании, что решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости вышеуказанных объектов недвижимости. 

В обоснование заявленных исковых требований административный истец указал, что ООО «Алексеевское» является собственником вышеуказанных объектов недвижимости, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права серии … № … от 04 июня 2015 года, серии … № … от 02 июля 2014 года, выписками из Единого государственного реестра недвижимости от 15 августа 2020 года и от 16 августа 2020 года. 

Приказом министерства имущественных отношений Ставропольского края от 25 ноября 2019 года № 1175 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Ставропольского края» утверждены результаты кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Ставропольского края, оценка которых производилась по состоянию на 01 января 2019 года.

По результатам государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость спорного земельного участка с кадастровым номером …:21 по состоянию на 01 января 2019 года установлена в размере 8 155 640, 52 рублей, спорного нежилого здания с кадастровым номером …:162 по состоянию на 01 января 2019 года – в размере 98 906 317, 60 рублей. 

Считая установленную кадастровую стоимость спорных объектов недвижимости значительно превышающей их рыночную стоимость, нарушающей права и законные интересы, административный истец обратился к независимому оценщику – ООО «К-1» для определения рыночной стоимости заявленных в иске объектов недвижимости. 

Согласно отчету об оценке № … от 15 июля 2020 года, выполненному ООО «К-1», рыночная стоимость спорных объектов недвижимости определена : земельного участка с кадастровым номером …:21 в размере – 4 200 000 рублей по состоянию на 01 января 2019 года, нежилого здания с кадастровым номером …:162 в размере – 47 360 000 рублей по состоянию на 01 января 2019 года. 

Административный истец полагает, что оспариваемая кадастровая стоимость вышеуказанных объектов недвижимости значительно превышает их рыночную стоимость, что нарушает права и законные интересы ООО «Алексеевское», как собственника, поскольку влечет увеличение размера налоговых платежей, исчисляемых из их кадастровой стоимости.

В предварительном судебном заседании 23 сентября 2020 года к участию в деле в качестве заинтересованных лиц привлечены : ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Ставропольскому краю, министерство финансов Ставропольского края, администрация города Ставрополя, Межрайонная инспекция Федеральной налоговой службы № 12 по Ставропольскому краю, Государственное бюджетное учреждение Ставропольского края «Ставкрайимущество». 

В судебном заседании представитель административного истца ООО «Алексеевское» – ФИО1 поддержал заявленные исковые требования, с учетом их уточнения и выводов повторной судебной оценочной экспертизы, просил суд установить кадастровую стоимость спорных объектов недвижимости: земельного участка с кадастровым номером …:21 в размере – 4 170 704 рублей по состоянию на 01 января 2019 года, нежилого здания с кадастровым номером …:162 в размере – 62 266 979 рублей по состоянию на 01 января 2019 года, в соответствии с заключением проведенной по делу повторной судебной оценочной экспертизы. 

Представитель заинтересованного лица – администрации города Ставрополя ФИО3 в судебном заседании поддержала доводы, приведенные в письменных возражениях на административный иск, возражала в удовлетворении заявленных требований, ссылаясь на отсутствие к этому правовых оснований, на несогласие с выводами проведенной по делу повторной судебной оценочной экспертизы, а также на то, что установление кадастровой стоимости спорных земельного участка и нежилого здания в заявленном размере их рыночной стоимости приведет к значительному снижению поступлений в муниципальный бюджет. 

Представитель заинтересованного лица – Государственного бюджетного учреждения Ставропольского края «Ставкрайимущество» - ФИО2 также возражала в удовлетворении заявленных требований, поддержав доводы, приведенные представителем заинтересованного лица – администрации города Ставрополя в судебном заседании и изложенные в их письменных возражениях на административный иск. 

В судебное заседание представители административных ответчиков – министерства имущественных отношений Ставропольского края, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, заинтересованных лиц – ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Ставропольскому краю, министерства финансов Ставропольского края, Межрайонной инспекции Федеральной налоговой службы № 12 по Ставропольскому краю, извещенные надлежащим образом, не явились, об отложении судебного заседания не ходатайствовали. 

В имеющихся в материалах дела письменных возражениях на административное исковое заявление Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю просило рассмотреть настоящее дело в соответствии с действующим законодательством, в отсутствие представителя Управления и указало, что в Едином государственном реестре недвижимости внесены сведения об объектах недвижимости : земельном участке с кадастровым номером …:21, с разрешенным видом использования : для использования под нежилым зданием (литер «А» - офис-столовая), категорией земель : земли населенных пунктов, площадью 1126 кв. м., кадастровой стоимостью 8 155 640, 52 рублей; с кадастровым номером …:162, нежилое здание, наименование : офис-столовая, расположенное по адресу : г. …, общей площадью 2670, 4 кв. м., кадастровой стоимостью 98 906 317, 60 рублей. Сведения о кадастровой стоимости указанных объектов внесены в Единый государственный реестр недвижимости 22 января 2020 года в соответствии с результатами государственной кадастровой оценки, утвержденными приказом Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 25 ноября 2019 года № 1175 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Ставропольского края» (том 3 л. д. 18-21). 

В письменном отзыве на административный иск министерство финансов Ставропольского края также просило о рассмотрении настоящего административного дела в отсутствие представителя министерства и указало, что уменьшение кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости приведет к сокращению налоговых доходов бюджета Ставропольского края (том 3 л. д. 24-26). 

При таких обстоятельствах суд, с учетом мнения представителей административного истца и заинтересованных лиц, считает возможным рассмотреть дело в отсутствие надлежащим образом извещенных и не явившихся в судебное заседание лиц в порядке части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации. 

Заслушав объяснения представителей административного истца и заинтересованных лиц, допросив эксперта … О. В., проводившую по настоящему административному делу повторную судебную оценочную экспертизу, исследовав письменные доказательства по данному административному делу, суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных требований и установлении кадастровой стоимости спорных объектов недвижимого имущества в размере равном их рыночной стоимости согласно выводам повторной судебной оценочной экспертизы по следующим основаниям.

Объекты налогообложения для российских организаций определены в статье 374 Налогового кодекса Российской Федерации. В соответствии с положениями статьи 375 данного Кодекса налоговая база определяется как среднегодовая стоимость имущества, признаваемого объектом налогообложения. Налоговая база в отношении отдельных объектов недвижимого имущества определяется как их кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года налогового периода, с учетом особенностей, предусмотренных статьей 378.2 настоящего Кодекса.

Статьей 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации установлено, что налоговая база определяется с учетом особенностей, установленных данной статьей, как кадастровая стоимость имущества, утвержденная в установленном законом порядке, в отношений следующих видов недвижимого имущества, признаваемого объектом налогообложения :

1) административно-деловые центры и торговые центры (комплексы) и помещения в них;

2) нежилые помещения, назначение, разрешенное использование или наименование которых в соответствии со сведениями, содержащимися в Едином государственном реестре недвижимости, или документами технического учета (инвентаризации) объектов недвижимости предусматривает размещение офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания либо которые фактически используются для размещения офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания;

3) объекты недвижимого имущества иностранных организаций, не осуществляющих деятельности в Российской Федерации через постоянные представительства, а также объекты недвижимого имущества иностранных организаций, не относящиеся к деятельности данных организаций в Российской Федерации через постоянные представительства;

4) жилые помещения, гаражи, машино - места, объекты незавершенного строительства, а также жилые строения, садовые дома, хозяйственные строения или сооружения, расположенные на земельных участках, предоставленных для ведения личного подсобного хозяйства, огородничества, садоводства или индивидуального жилищного строительства.

Использование земли в Российской Федерации является платным. Одной из форм платы за использование земли является, в частности, земельный налог (пункт 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).

В силу статьи 388 Налогового кодекса Российской Федерации налогоплательщиками земельного налога признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками, признаваемыми объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 настоящего Кодекса, на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения, если иное не установлено настоящим пунктом.

Объектом налогообложения признаются земельные участки, расположенные в пределах муниципального образования (городов федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя), на территории которого введен налог (часть 1 статьи 389 Налогового кодекса Российской Федерации). 

В соответствии с положениями статьи 390 Налогового кодекса Российской Федерации налоговая база определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 настоящего Кодекса.

Согласно статье 391 Налогового кодекса Российской Федерации налоговая база определяется в отношении каждого земельного участка как его кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года, являющегося налоговым периодом, с учетом особенностей, предусмотренных настоящей статьей.

Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Как предусмотрено пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации, для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу), муниципальному образованию в составе города федерального значения.

В соответствии с пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной кадастровой оценке.

Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» регламентированы правовые основы регулирования деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим и юридическим лицам.

Для определения кадастровой стоимости отдельных объектов недвижимости на основании решения исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления проводится государственная кадастровая оценка, результаты которой вносятся в государственный кадастр недвижимости (статья 24.12 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»). 

В силу положений части 1 статьи 245 Кодека административного судопроизводства Российской Федерации, части 1 статьи 22 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (пункт 2 части 1 статьи 248 Кодека административного судопроизводства Российской Федерации, часть 7 статьи 22 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ).

В соответствии с частью 3 статьи 24 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» решение о дате перехода к проведению государственной кадастровой оценки в соответствии с данным Федеральным законом принимается высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации.

Постановлением Правительства Ставропольского края от 27 июня 2018 года № 253-п «О дате перехода к проведению государственной кадастровой оценки в Ставропольском крае в соответствии с Федеральным законом «О государственной кадастровой оценке» датой такого перехода установлено 01 июля 2018 года. 

Приказом Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 15 августа 2018 года № 570 государственное бюджетное учреждение Ставропольского края «Ставкрайимущество» наделено полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Ставропольского края.

На основании приказа Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 03 октября 2018 года № 690 «О проведении государственной кадастровой оценки объектов недвижимости на территории Ставропольского края» в 2019 году проведена государственная кадастровая оценка следующих видов объектов недвижимости на территории Ставропольского края : всех видов объектов недвижимости (за исключением земельных участков), земельных участков из категории земель населенных пунктов, земельных участков из категории земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения. 

Пользуясь предоставленным статьей 22 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» правом на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, административный истец 31 августа 2020 года обратился с настоящим административным исковым заявлением в суд.

Положениями статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» предусмотрена возможность оспаривания правообладателем или иными заинтересованными лицами результатов кадастровой оценки соответствующего земельного участка. Результаты определения кадастровой стоимости земельного участка могут быть оспорены в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости путем подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости. Основанием для подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости могут быть недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, а также установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

В силу статьи 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

По смыслу приведенных положений законодательства, кадастровая стоимость, по своей природе, является рыночной стоимостью. Однако особенности ее определения при проведении государственной кадастровой оценки с помощью метода массовой оценки не обеспечивают ее точное соответствие реальной рыночной стоимости.

В связи с этим, пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Пунктом 1 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.

Пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации, как в прежней, так и в действующей редакции допускает не только определение кадастровой стоимости в порядке, предусмотренном нормативно-правовыми актами, но и установление рыночной стоимости земельного участка, а также возможность определения кадастровой стоимости земельного участка, исходя из его рыночной стоимости. 

Согласно статье 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости, рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

Установление рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости направлены, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки, полученной без учета уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости.

По смыслу статей 24.18, 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» актом, на основании которого сведения о кадастровой стоимости вносятся в государственный кадастр недвижимости в случае ее пересмотра, может служить вступившее в законную силу решение суда.

Таким образом, законодательство не содержит запрета на возможность определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, внесенных в государственный кадастр недвижимости, посредством указания их рыночной стоимости, причем сами по себе достоверность кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества и законность нормативного акта об ее утверждении предметом оспаривания в этом случае не являются. Права заявителя, нарушенные несоответствием внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости спорных земельного участка и нежилого здания, могут быть защищены лишь посредством внесения изменений в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости таких объектов. 

Из материалов данного административного дела следует, что результаты определения кадастровой стоимости спорных земельного участка и нежилого здания затрагивают права и обязанности административного истца, поскольку налог за находящиеся у ООО «Алексеевское» в собственности объекты недвижимости с кадастровыми номерами …:21, …:162 рассчитывается исходя из их кадастровой стоимости. 

Суд находит, что обращение в суд с настоящим административным исковым заявлением в полной мере согласуется с вышеприведенными положениями статьи 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административном истце. Если административные ответчики и заинтересованные лица возражают против удовлетворения заявления, они должны доказать неправильное определение величины рыночной стоимости, а также иные обстоятельства, подтверждающие их доводы. 

Как следует из материалов административного дела и подтверждается надлежащими письменными доказательствами, административному истцу ООО «Алексеевское» на праве собственности принадлежат :

- земельный участок с кадастровым номером …:21, площадью 1126 кв. м., категория земель : земли населенных пунктов, вид разрешенного использования : для использования под нежилым зданием (литер «А» - офис-столовая), расположенный по адресу : …, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии … № … от 04 июня 2015 года, выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости от 16 августа 2020 года № … и о чем в Едином государственном реестре недвижимости сделана соответствующая запись регистрации № … от 06 февраля 2015 года (том 1 л. 

<

...>); 

- объект недвижимости с кадастровым номером …:162, площадью 2760,4 кв. м., назначение : нежилое здание, наименование : офис-столовая, количество этажей, в том числе подземных этажей – 4, расположенный по адресу : …, о чем в Едином государственном реестре недвижимости сделана соответствующая запись регистрации № … от 02 июля 2014 года и что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии … № … от 02 июля 2014 года, выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости от 15 августа 2020 года № … (том 1 л. 

<

...>). 

Приказом Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 25 ноября 2019 года № 1175 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Ставропольского края» утверждены результаты определения государственной кадастровой оценки объектов недвижимости в Ставропольском крае по состоянию на 01 января 2019 года.

По результатам государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость спорных объектов недвижимости по состоянию на 01 января 2019 года установлена : земельного участка с кадастровым номером …:21 в размере 8 155 640, 52 рублей, нежилого здания с кадастровым номером …:162 – в размере 98 906 317, 60 рублей, что подтверждается выписками из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 25 сентября 2020 года № …, № …. Сведения о кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости внесены в Единый государственный реестр недвижимости 22 января 2020 года (том 3 л. 

<

...>). В силу статьи 70 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации при разрешении дел об оспаривании кадастровой оценки по основанию установления в отношении объекта оценки его рыночной стоимости одним из допустимых письменных доказательств является отчет независимого оценщика, а также экспертное заключение на такой отчет. 

Согласно положениям статьи 12 вышеуказанного Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены этим законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете – достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном заседании не установлено иное. 

Оспаривая установленную кадастровую стоимость спорных объектов недвижимости и, полагая ее завышенной, административный истец ООО «Алексеевское» представило отчет независимого оценщика – ООО «К-1» № … от 15 июля 2020 года, согласно которому рыночная стоимость заявленных в иске объектов недвижимости по состоянию на 01 января 2019 года составила : земельного участка с кадастровым номером …:21 в размере – 4 200 000 рублей, нежилого здания с кадастровым номером …:162 в размере – 47 360 000 рублей (том 2 л. д. 1-249). 

В соответствии с разъяснениями, приведенными в пунктах 20 и 23 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статья 1, 20 вышеуказанного Закона № 135-ФЗ об оценочной деятельности).

В случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении. С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости.

В процессе рассмотрения дела, в целях подтверждения достоверности заявленной величины рыночной стоимости спорных объектов недвижимости и установления юридически значимых обстоятельств по делу по ходатайству представителя административного истца ООО «Алексеевское» – ФИО1 определением Ставропольского краевого суда от 12 октября 2020 года по делу назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено эксперту Общества с ограниченной ответственностью «ПРОФЭКСПЕРТ» (том 3 л. д. 52-56). 

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы № … от 24 ноября 2020 года, выполненному Обществом с ограниченной ответственностью «ПРОФЭКСПЕРТ», рыночная стоимость спорных объектов недвижимости по состоянию на 01 января 2019 года составила : земельного участка с кадастровым номером …:21 в размере 5 920 000 рублей, нежилого здания с кадастровым номером …:162 в размере 65 641 000 рублей (том 3 л. д. 62-142). 

Определением Ставропольского краевого суда от 08 февраля 2021 года для правильного разрешения возникшего спора по делу назначена повторная судебная оценочная экспертиза (том 4 л. д. 92-98). 

Согласно заключению повторной судебной оценочной экспертизы № … от 08 апреля 2021 года, проведенной Обществом с ограниченной ответственностью «Центр оценки и экспертиз «БООС», рыночная стоимость заявленных в иске объектов недвижимости по состоянию на 01 января 2019 года составила : земельного участка с кадастровым номером …:21 в размере – 4 170 704 рублей, нежилого здания с кадастровым номером …:162 в размере – 62 266 979 рублей (том 4 л. д. 102-236). 

Допрошенная судом в ходе судебного разбирательства эксперт … О. В. выводы, изложенные в экспертном заключении, поддержала, дала пояснения, аналогичные выводам повторной судебной оценочной экспертизы. Правильность суждений эксперта подтверждается установленными в ходе экспертного исследования фактическими обстоятельствами и ничем не опровергнута.

Согласно части 13 статьи 49 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации на основании проведенных исследований и с учетом их результатов эксперт дает заключение в письменной форме и подписывает его. Заключение эксперта должно содержать подробное описание проведенного исследования, сделанные в результате его выводы и ответы на поставленные судом вопросы.

В соответствии с частью 1 и частью 3 статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств. Заключение эксперта оценивается судом в совокупности с другими доказательствами по делу (пункт 8 статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации). 

Из материалов дела следует, что заключение повторной судебной оценочной экспертизы № … от 08 апреля 2021 года подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорных объектов недвижимости, соответствует требованиям законодательства об экспертной и оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, в связи с чем, ставить указанное экспертное заключение под сомнение оснований не имеется. 

Проанализировав экспертное заключение № … от 08 апреля 2021 года в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, суд расценивает его как относимое и допустимое доказательство, подтверждающее достоверность указанной в нем величины рыночной стоимости спорных объектов недвижимости с учетом их местоположения, целевого использования. 

Так, из заключения повторной судебной оценочной экспертизы следует, что идентификация объектов исследования проведена экспертом на основании натурного обследования, о чем составлены соответствующие акты осмотра от 10 марта 2021 года и фототаблицы, а также на основании материалов, представленных в настоящем административном деле № 3а-54/2021 с использованием данных из альтернативных источников информации : публичная кадастровая карта maps.rosreestr.ru, публичная спутниковая карта www.google.ru/maps, публичные данные Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии РОСРЕЕСТР, rosreestr.ru и др.

В заключении повторной судебной экспертизы подробно описаны объекты исследования, приведены их общие характеристики, анализ местоположения. Эксперт исходил из того, что исследуемые объекты представляют собой:

- земельный участок с кадастровым номером …:21, площадью 1126 кв. м., категория земель : земли населенных пунктов, вид разрешенного использования : для использования под нежилым зданием (литер «А» - офис-столовая), расположенный по адресу : …, в районе с хорошей экологической обстановкой, находящийся в собственности, имеющий многоугольную форму, ровный рельеф участка, зеленые насаждения, асфальтированную парковку, среднюю обеспеченность объектами социальной инфраструктуры, высокую транспортную доступность со средней интенсивностью движения транспорта мимо, ближайшая остановка общественного транспорта расположена в 37 м, объекты промышленной инфраструктуры в микрорайоне отсутствуют;

- отдельно стоящее нежилое здание с кадастровым номером …:162, площадью 2760,4 кв. м., наименование : офис-столовая, количество этажей, в том числе подземных этажей – 4, расположенное по адресу : 

<

...> года ввода в эксплуатацию, находящееся в собственности, имеющее отопление, водопровод, электроснабжение, газоснабжение, фундамент из бетонных блоков, крышу из металлопрофиля, кирпичные наружные стены, наружную отделку металлокасетами, окна и входную дверь их ПВХ, филенчатые межкомнатные двери, стандартную внутреннюю отделку в хорошем состоянии, полы из керамической плитки, стены с декоративной штукатуркой, потолок с подвесной системой «Армстронг». 

Экспертом в заключении произведен анализ рынка объектов исследования за 2018 год, анализ ценообразующих факторов и рынка земельных участков под коммерческую застройку, расположенных в г. …, и отдельно стоящих зданий коммерческого назначения, расположенных в г. …, анализ фактических данных о ценах сделок с объектами недвижимости из сегмента рынка оцениваемых объектов, факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости, определен сегмент рынка, к которому принадлежат объекты оценки – коммерческого назначения, определена активность рынка, произведена выборка и сравнительный анализ объектов исследования с другими объектами недвижимости, описан выбор и применение подходов и методов оценки. 

В заключении экспертом подробно произведено описание процесса оценки, произведен расчет рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером …:21 сравнительным подходом, методом сравнительного анализа продаж. Данный метод включает в себя сбор данных о рынке продаж и предложений по земельным участкам, сходных с оцениваемым. В качестве единицы сравнения принят удельный показатель – стоимость в рублях 1 кв.м. общей площади земельного участка. 

Оценка стоимости объекта капитального строительства с кадастровым номером …:162 произведена экспертом путем сведения результатов, полученных в рамках сравнительного подхода методом сравнительного анализа продаж и доходного подхода методом прямой капитализации. 

Объекты-аналоги для расчета рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером …:21 выбраны экспертом по принципу сопоставимости, который основан на установлении сходства показателей между объектом исследования и объектами–аналогами. Из объектов, выставленных на продажу на открытом рынке в г. …, экспертом выбрано 4 объекта-аналога, наиболее близких к указанному объекту оценки по своим характеристикам. Аналоги, отобранные для расчета рыночной стоимости, имеют наиболее схожие с объектом оценки ценообразующие факторы : все земельные участки расположены в г. …, относятся к землям населенных пунктов коммерческого назначения, не застроены, находятся в собственности, аналоги № 2 и № 4 имеют коммуникации, у аналогов № 1 и № 3 презюмируется отсутствие коммуникаций, аналоги №№ 1, 2, 3 расположены на окраине города на первой линии, аналог № 4 расположен на первой линии в спальном микрорайоне преимущественно мало- и среднеэтажной застройки. 

При расчете рыночной стоимости спорного объекта оценки – земельного участка с кадастровым номером …:21 экспертом описаны примененные корректировки. Так, из описательной части экспертного исследования и таблицы 14 «Расчет рыночной стоимости объекта экспертизы» следует, что корректировки значений единиц сравнения для объектов-аналогов произведены экспертом на торг, на расположение, на площадь, на наличие коммуникаций, так как отобранные объекты-аналоги не совпадают по всем элементам сравнения с объектом оценки. Применение корректировок, как и отказ от применения корректировок, экспертом подробно мотивированы в заключении. Стоимость 1 кв.м. определена экспертом в размере 3 704 рублей. 

Объекты-аналоги для расчета рыночной стоимости объекта капитального строительства с кадастровым номером …:162 также выбраны экспертом по принципу сопоставимости, который основан на установлении сходства показателей между объектом исследования и объектами–аналогами. При выборе аналогов эксперт учитывал административно-офисного и свободного назначения. 

Для расчета рыночной стоимости в рамках сравнительного подхода экспертом из представленных в г. … к продаже объектов выбрано 7 объектов-аналогов, наиболее близких к объекту оценки по своим характеристикам, расположенные в г. … на первой линии, находящиеся в собственности, представляющие собой отдельно стоящие здания в хорошем состоянии, со стандартной отделкой, имеющие коммуникации, аналог № 1 расположен в центральной части города в окружении преимущественно общественной и производственной застройки и имеет офисное назначении, аналог № 2 расположен в промышленном районе города в окружении преимущественно торговой застройки и имеет свободное назначение, аналоги №№ 3, 4, 5, 6, 7 расположены в спальном микрорайоне, аналог № 3 имеет назначение под магазин, ресторан, аналоги № 4 и № 6 имеют торговое назначение, аналог № 5 имеет свободное назначение, аналог № 7 имеет офисное назначение, аналоги №№ 1, 5, 6, 7 имеют 4 этажа, аналоги №№ 2, 3, 4 имеют 3 этажа. 

При расчете рыночной стоимости спорного объекта капитального строительства сравнительным подходом экспертом описаны примененные корректировки. 

Поскольку отобранные объекты-аналоги не совпадают по всем элементам сравнения с объектом оценки, корректировки значений единиц сравнения для объектов-аналогов в рамках сравнительного подхода произведены экспертом на торг, на долю стоимости земельного участка в стоимости комплекса недвижимости, на площадь, на расположение. Применение корректировок, как и отказ от применения корректировок экспертом мотивированы в заключении. Стоимость за 1 кв.м. оцениваемого объекта капитального строительства в рамках сравнительного подхода определена в размере 25 103 рублей. 

Для расчета рыночной стоимости объекта капитального строительства с кадастровым номером …:162 в рамках доходного подхода экспертом применен метод прямой капитализации, из предложений по аренде помещений административно-офисного и свободного назначения выбрано 7 объектов-аналогов, наиболее близких к объекту оценки по своим характеристикам, расположенные в г. …, на первой линии, представляющие собой нежилые помещения в хорошем состоянии со стандартной отделкой, аналоги №№ 1, 2, 3, 6 расположены в спальном микрорайоне города, аналоги №№ 4, 5, 7 расположены в центральной части города, аналоги №№ 1, 2, 5, 6, 7 имеют офисное назначение, аналоги №№ 3, 4 имеют свободное назначение. 

Корректировки значений единиц сравнения для объектов-аналогов в рамках доходного подхода произведены экспертом на торг, на местоположение. Применение указанных корректировок, как и отказ от применения иных корректировок в рамках доходного подхода экспертом также мотивированы в заключении. 

Проанализировав данное экспертное заключение № … от 08 апреля 2021 года в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, суд расценивает его как относимое и допустимое доказательство, подтверждающее достоверность указанной в нем величины рыночной стоимости оцениваемых объектов, указанных в иске, с учетом их местоположения, целевого использования. 

Поскольку противоречия в выводах эксперта или заинтересованность эксперта в исходе рассматриваемого спора отсутствуют, оснований не доверять заключению повторной судебной оценочной экспертизы у суда не имеется. 

Допрошенная в судебном заседании эксперт … О. В., проводившая по делу повторную судебную оценочную экспертизу, подтвердила свое заключение, поддержав свои письменные пояснения на возражения заинтересованного лица – администрации города Ставрополя по экспертному заключению. 

На основании установленных обстоятельств, суд приходит к выводу о том, что определенная в экспертном заключении № … от 08 апреля 2021 года итоговая рыночная стоимость объектов оценки не является произвольной, при оценке исследуемых объектов эксперт придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки, в заключении приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации, расчеты, проведенные в рамках используемых экспертом подходов, позволяют объективно определить рыночную стоимость объектов оценки по состоянию на 01 января 2019 года, то есть на дату его государственной кадастровой оценки.

Доказательств недостоверности выводов и результатов экспертного заключения не представлено. 

У суда отсутствуют основания сомневаться в правильности выводов эксперта, поскольку заключение эксперта № … от 08 апреля 2021 года мотивировано, выводы предельно ясны, обоснованы исследованными экспертом обстоятельствами и не содержат противоречий. Заключение эксперта отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности. 

Отличие кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости от величины их рыночной стоимости, определенной в заключении эксперта, не свидетельствует о недостоверности последней.

Доводы представителя заинтересованного лица – администрации города Ставрополя – ФИО3, приведенные в обоснование несогласия с заключением проведенной по делу повторной судебной экспертизы, являются несостоятельными, по существу сводятся к субъективной оценке того, как, по ее мнению, следовало действовать эксперту при проведении исследования, какими методами руководствоваться, каким образом производить оценку и отбор объектов-аналогов. 

Исходя из положений статей 3 и 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», позиции Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в Определении от 3 июля 2014 года № 1555-О, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта недвижимости с учетом его уникальных характеристик, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости направлены, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки и в соответствии с действующим в настоящее время правовым регулированием является законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик указанного объекта недвижимости - кадастровой стоимости.

Задачами административного судопроизводства являются защита нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов граждан, прав и законных интересов организаций в сфере административных и иных публичных правоотношений в силу положений статьи 3 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

В ходе судебного разбирательства факт завышения кадастровой стоимости в отношении вышеуказанных объектов недвижимости с кадастровыми номерами …:21, …:162 по сравнению с рыночной, нашел свое подтверждение, равно как и факт нарушения установлением данной кадастровой стоимости прав административного истца, как плательщика налогов, исчисляемых из их кадастровой стоимости.

Следовательно, при наличии факта нарушения прав, свобод и законных интересов административного истца, что является одним из условий удовлетворения иска, административные исковые требования ООО «Алексеевское» об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной на дату их государственной кадастровой оценки, подлежат удовлетворению.

В силу части 1 статьи 62, части 5 статьи 247 и статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации обязанность доказывания наличия оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости законодателем возложена на административного истца, на административного ответчика возлагается обязанность доказывания своих возражений.

В соответствии с пунктом 19 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» если заинтересованное лицо (административный ответчик) возражает против удовлетворения заявления, оно обязано доказать достоверность сведений об объекте, использованных при определении его кадастровой стоимости, недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных заявителем, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.

В данном случае, ни административными ответчиками, ни заинтересованными лицами не представлено суду доказательств, с достоверностью подтверждающих иную рыночную стоимость спорных объектов недвижимости, принадлежащих административному истцу на праве собственности, нежели установленную экспертным заключением № … от 08 апреля 2021 года.

Как указано выше, в соответствии со статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в частной собственности, устанавливаются договорами аренды земельных участков. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. 

Согласно пункту 3 статьи 66 названного Кодекса в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

В силу статьи 3 Федерального закона от 29 июля 1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» предусмотрено, что одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую утверждена его кадастровая стоимость. Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими и физическими лицами в случае, если затрагивают права и обязанности этих лиц. 

В связи с этим, обращение ООО «Алексеевское» в суд с заявлением об установлении кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости в размере равном их рыночной стоимости по состоянию на дату, на которую установлена их кадастровая стоимость, в полной мере согласуется с вышеуказанными положениями Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в силу которых федеральный законодатель, вводя для целей налогообложения и исчисления размера арендной платы государственную кадастровую оценку объекта недвижимости, одновременно не исключает установление кадастровой стоимости объекта недвижимости, равной его рыночной стоимости. При этом основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости федеральный законодатель указывает установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Без установления данных о том, какова же действительная рыночная стоимость заявленных в иске объектов недвижимости, суд не вправе отказать в установлении рыночной стоимости этих объектов. 

С учетом изложенного, выводов, содержащихся в заключении повторной судебной оценочной экспертизы № … от 08 апреля 2021 года, опровергающих содержащиеся в отчете № … от 15 июля 2020 года данные об оценке рыночной стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами …:21, …:162, а также того, что иных доказательств, свидетельствующих о том, что рыночная стоимость спорных объектов недвижимости является иной, чем отражено в заключении повторной судебной оценочной экспертизы, сторонами, заинтересованными лицами по делу суду не представлено, размер рыночной стоимости подлежит установлению в соответствии с заключением повторной судебной оценочной экспертизы, согласно которой рыночная стоимость заявленных в иске объектов недвижимости по состоянию на дату оценки - 1 января 2019 года составила : земельного участка с кадастровым номером …:21 в размере – 4 170 704 рублей, нежилого здания с кадастровым номером …:162 в размере – 62 266 979 рублей. 

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости с кадастровыми номерами …:21, …:162.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд 

решил:

административные исковые требования ООО «Алексеевское» к министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества в размере их рыночной стоимости - удовлетворить. 

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером …:21, площадью 1126 кв. м., категория земель : земли населенных пунктов, вид разрешенного использования : для использования под нежилым зданием (литер «А» - офис-столовая), расположенного по адресу : …, равной рыночной стоимости в размере – 4 170 704 рублей по состоянию на 01 января 2019 года. 

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером …:162, площадью 2760,4 кв. м., назначение : нежилое здание, наименование : офис-столовая, количество этажей, в том числе подземных этажей – 4, расположенного по адресу : …, равной рыночной стоимости в размере – 62 266 979 рублей по состоянию на 01 января 2019 года. 

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества с кадастровыми номерами …:21, …:162. 

Административное исковое заявление ООО «Алексеевское» о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества поступило в Ставропольский краевой суд – 31 августа 2020 года.

Установленные настоящим решением суда сведения о кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества с кадастровыми номерами …:21, …:162, внесенные в Единый государственный реестр недвижимости, учитываются при определении налоговой базы, начиная с даты начала применения для целей налогообложения кадастровой стоимости, являющейся предметом оспаривания. 

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в судебную коллегию по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Ставропольский краевой суд. 

Решение в окончательной форме принято 28 июня 2021 года. 

Председательствующий судья Задорнева Н.П.