К делу №2-1244/20

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

г.Геленджик 24 сентября 2020 года 

Геленджикский городской суд Краснодарского края 

в составе

председательствующего Дрепа М.В. 

при секретаре Козмовой С.И. 

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Администрации муниципального образования город-курорт Геленджик к ФИО1 о признании договора аренды недействительным (ничтожным), признании отсутствующим права аренды, 

УСТАНОВИЛ:

Администрация муниципального образования город-курорт Геленджик (далее - Администрация) обратилась в суд с иском к ФИО1 о признании договора аренды недействительным (ничтожным), признании отсутствующим права аренды, указав в обоснование требований, что ФИО1 была признана победителем аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка с кадастровым номером № площадью 650 кв.м, с видом разрешенного использования «для индивидуального жилищного строительства», расположенного по адресу: г.Геленджик, с.Архипо-Осиповка, пер.

<

адрес>. Истцом в адрес ответчика был направлен проект договора аренды названного земельного участка, который был подписан ответчиком с указанием на несогласие с пунктами 1.4 и 1.5, однако договор аренды № был зарегистрирован в установленном законом порядке. 

Администрация полагает, что исключение названных пунктов из договора существенно повлияет на его исполнение, учитывая, что договор заключен по результатам проведения аукциона, в связи с чем, действия ответчика по исключению соответствующих пунктов договора в одностороннем порядке нарушают установленный для публичных процедур порядок заключения договоров. 

Ссылаясь на эти обстоятельства просит признать недействительным (ничтожным) договор № аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, заключенный по результатам аукциона от 21.01.2020г; признать отсутствующим право аренды ФИО1 на земельный участок с кадастровым номером №.

Представитель Администрации просил рассмотреть дело в его отсутствие и удовлетворить требования по указанным в иске основаниям. 

Представитель ответчика представил в суд отзыв, в котором просил в удовлетворении иска отказать, ссылаясь на то обстоятельство, что исключение пунктов 1.4. и 1.5 из договора аренды не является нарушением, поскольку сами пункты не являются существенными условиями оспариваемого договора, истец утратил владение земельным участком с кадастровым номером №, истцом выбран ненадлежащий способ защиты права.

Представитель 3-го лица – Управления Росреестра по Краснодарскому краю просил рассмотреть дело в его отсутствие.

Исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Как установлено судом и следует из материалов дела, на основании выписки из протокола от 27 ноября 2019 года №205-3 проведения аукциона комиссии по проведению аукционов по продаже земельных участков или права на заключение договоров аренды земельных участков, находящихся в собственности муниципального образования город-курорт Геленджик, ФИО1 была признана победителем аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка с кадастровым номером № площадью 650 кв.м, расположенного по адресу: г.Геленджик, с.Архипо-Осиповка, пер.

<

адрес>, с видом разрешенного использования «для индивидуального жилищного строительства», сроком на 20 лет.

Администрацией был подготовлен и направлен в адрес ответчика проект договора аренды упомянутого выше земельного участка №. Указанный договор был подписан представителем ФИО1 с указанием на несогласие с пунктами 1.4, 1.5. При этом надлежащим образом оформленный протокол разногласий в адрес ответчика не поступал.

В этой связи, письмом Управления имущественных отношений Администрации от 21 января 2020 года №51-130/20-01-14 ответчику было разъяснено на недопустимость внесения правок в условия договора и на противоречие соответствующих действий законодательству, а также повторно был направлен проект договора аренды названного земельного участка.

Однако, 4 марта 2020 года Администрации стало известно, что указанный выше договор был подписан ответчиком и зарегистрирован в установленном законом порядке, с поправками, внесенными последним, без согласования с органом местного самоуправления.

Исходя из копии договора аренды №, договор содержит в себе правки, внесенные ответчиком в одностороннем порядке, в части несогласия с пунктами 1.4 (земельный участок считается переданным арендатору с момента подписания договора, без каких-либо иных документов по его передаче) и пункта 1.5 (фактическое состояние участка соответствует условиям договора и целевому назначению участка).

В силу пункта 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации в редакции, подлежащей применению к спорным правоотношениям (далее – Гражданский кодекс), сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Пункт 2 статьи 168 Гражданского кодекса определяет, что сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (пункт 1 статьи 167 Гражданского кодекса).

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (пункт 2 статьи 167 Гражданского кодекса). 

Пленум Верховного Суда Российской Федерации в пунктах 74, 75 постановления от 23 июня 2015 года №25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснил, что договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность. Под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы.

Из материалов настоящего дела не усматривается ни одно из перечисленных в названных выше нормах оснований для признания оспариваемого договора № недействительным (ничтожным), в связи с чем, суд находит исковые требования в соответствующей части не подлежащими удовлетворению.

В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Пунктом 1 статьи 310 этого же Кодекса предусмотрено, что односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных данным Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Частью 4 статьи 421 Гражданского кодекса установлено, что условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

В части 1 статьи 422 Гражданского кодекса закреплено, что договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В соответствии со статьей 432 Гражданского кодекса, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Частью 1 статьи 421 Гражданского кодекса установлено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В соответствии с пунктом 22 статьи 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации обязательным приложением к размещенному на официальном сайте извещению о проведении аукциона является проект договора купли-продажи или проект договора аренды земельного участка.

Аукционная документация, в силу действующего законодательства Российской Федерации, заранее размещается организатором аукциона на официальном сайте Российской Федерации для размещения информации о проведении торгов, в том числе, проект договора аренды.

Ссылка Администрации на письмо Федеральной антимонопольной службы России от 24 апреля 2014 года №ЦА/16309/14 «О направлении разъяснений применения статьи 17.1 Федерального закона от 26 июля 2006 года №135-ФЗ «О защите конкуренции» в данном случае неприменима, поскольку часть 2 статьи 17.1 названного закона гласит, что установленный в части 1 статьи 17.1 порядок заключения договоров не распространяется на имущество, распоряжение которым осуществляется, в том числе, в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации.

При этом, извещение о проведении открытых торгов по своей правовой сути является публичной офертой (часть 2 статьи 437 Гражданского кодекса), а прямо выраженное письменное заявление лиц о своем намерении принять участие в торгах или их фактические действия, соответствующие форме и содержанию торгов, в том числе внесение задатка – акцептом (статья 438 Гражданского кодекса) вышеназванной оферты.

Внесенной в качестве задатка суммой обеспечивается исполнение организатором торгов и их победителем обязанности по подписанию протокола о результатах торгов. Если предметом торгов было только право на заключение договора, подписание такого договора является обязанностью сторон, срок подписания устанавливается с момента завершения торгов и оформления протокола.

Заключение договора на торгах и правовые последствия определения победителя торгов, исключают возможность рассмотрения каких-либо разногласий относительно условий договора.

Верховный Суд Российской Федерации, в определении от 27 ноября 2017 года по делу №306-ЭС17-10491 указал, что действия по подаче заявки выражают волю субъекта оборота и направлены на возникновение у него гражданских прав.

Таким образом, ответчик, подавая заявку на участие в аукционе по продаже права на заключение договора аренды земельного участка с кадастровым номером № и внеся задаток на участие в данном аукционе, согласился со всеми условиями договора, проект которого был заранее размещен организатором аукциона на официальном сайте Российской Федерации для размещения информации о проведении торгов.

Суд также учитывает следующее.

В силу статей 606, 611, 614 Гражданского кодекса обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора – во внесении платежей за пользование этим имуществом.

Таким образом, по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств.

В соответствии с пунктом 2 статьи 328 Гражданского кодекса в случае непредоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства. Если обусловленное договором исполнение обязательства произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей непредоставленному исполнению.

Таким образом, исключая пункты 1.4 и 1.5 из условий договора №, ответчик злоупотребляет правом, поскольку данные пункты напрямую порождают обязанность последнего по внесению арендной платы.

Исходя из содержания оспариваемого договора, предмет договора – земельный участок с кадастровым номером № не был передан ответчику, соответственно такой договор не может исполняться его сторонами.

Пунктом 4 статьи 445 Гражданского кодекса предусмотрено, что, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных судом в решении, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.

Не смотря на предусмотренную законом возможность разрешить возникший гражданско-правовой конфликт предусмотренным законом способом, арендатор с подобными исковыми требованиями к арендодателю не обращался, ограничившись исключением названных выше пунктов в одностороннем порядке.

Согласно пункту 3 статьи 1 Гражданского кодекса при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. В силу пункта 4 статьи 1 Гражданского кодекса никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации.

По общему правилу пункта 5 статьи 10 Гражданского кодекса добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

Поведение одной из сторон может быть признано недобросовестным не только при наличии обоснованного заявления другой стороны, но и по инициативе суда, если усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения. 

Если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично.

С учетом вышеизложенного, суд приходит к выводу о злоупотреблении правом со стороны ФИО1

Заявленное истцом требование о признании отсутствующим права аренды ответчика на указанный земельный участок, направлен на восстановление тех обязательственных отношений, которые существовали между ним и ответчиком до государственной регистрации договора №, то есть является иском о восстановлении положения, существовавшего до нарушения ответчиком обязательств по договору аренды.

При таких обстоятельствах иск о признании права аренды земельного участка отсутствующим является надлежащим способом защиты нарушенного права и подлежит удовлетворению.

В силу ст.103 ГПК РФ с ответчика подлежат взысканию судебные издержки в виде государственной пошлины размере 6000 рублей (пп.3 п.1 ст.333.19 НК РФ), от уплаты которой при подаче иска орган местного самоуправления освобожден.

Руководствуясь ст.ст.194 - 198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Администрации муниципального образования город-курорт Геленджик удовлетворить в части. 

Признать отсутствующим право аренды ФИО1 на земельный участок с кадастровым номером № площадью 650 кв.м, расположенный по адресу: г. Геленджик, с. Архипо-Осиповка, пер. 

<

адрес>. 

Настоящее решение является основанием для погашения в Едином государственном реестре недвижимости регистрационной записи о праве аренды ФИО1 на земельный участок с кадастровым номером № площадью 650 кв.м, расположенный по адресу: г. Геленджик, с. Архипо-Осиповка, пер. 

<

адрес>). 

Взыскать с ФИО1 в доход бюджета муниципального образования город-курорт Геленджик государственную пошлину в размере 6000 (шесть тысяч) рублей. 

В остальной части иска, отказать. 

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Краснодарский краевой суд через Геленджикский городской суд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья