Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

27 июня 2017 года г.Самара

Самарский областной суд в составе:

Председательствующего-Судьи Родиной Т.А.

При секретаре Бамбуровой Т.А. 

Рассмотрев в открытом судебном заседании

административное дело №3а-619/2017 по административному исковому заявлению ООО «ТРАНССПЕЦСТРОЙ» об оспаривании решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области,

с участием представителя ООО «ТРАНССПЕЦСТРОЙ» ФИО2,

представителя Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области ФИО3,

Управления Росреестра по Самарской области ФИО4,

ООО «НПО «Азимут» ФИО5,

у с т а н о в и л :

ООО «ТРАНССПЕЦСТРОЙ» обратилось в Самарский областной суд с административным исковым заявлением, в котором просило признать незаконным решение Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области № от ДД.ММ.ГГ. об отклонении заявления ООО «ТРАНССПЕЦСТРОЙ» о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № и обязать Комиссию устранить допущенное нарушение путем повторного рассмотрения ранее поданного заявления от 03.04.2017 года №.

Представитель административного истца ФИО2 поддержала в судебном заседании заявленные требования в соответствии с доводами, изложенными в административном исковом заявлении.

Представитель комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области заявленные требования не признал.

Представитель Управления Росреестра по Самарской области ФИО4 возражала против удовлетворения заявленных требований.

ООО «НПО «Азимут» в лице директора ФИО5 поддержало заявленные требования и позицию, изложенную в письменном отзыве.

Правительство Самарской области, ФГБУ «ФКП Росреестра» по Самарской области не направили в суд своих представителей, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежаще.

ФГБУ «ФКП Росреестра» по Самарской области в письменном отзыве оставило разрешение заявленных требований на усмотрение суда.

В соответствии с ч.6 ст. 226 КАС РФ суд полагает возможным рассматривать дело в отсутствие не явившихся лиц.

Суд, выслушав пояснения сторон, свидетеля ФИО1., изучив материалы дела, приходит к выводу о том, что административное исковое заявление ООО «ТРАНССПЕЦСТРОЙ» подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Кадастровая стоимость земельных участков и отдельных объектов недвижимого имущества устанавливается для целей налогообложения и в иных, предусмотренных федеральными законами случаях / пункт 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 375, 390, 402 Налогового кодекса Российской Федерации, глава III-1Федерального закона от 29 июля 1998 года «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»/.

В соответствии со статьей 24.18 Закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее - комиссия)

Решения комиссии могут быть оспорены в суде.

Из материалов дела следует, что ООО «ТРАНССПЕЦСТРОЙ», являясь собственником нежилых зданий с кадастровыми /условными/ номерами: №, расположенными на земельном участке с кадастровым номером: №, обратилось в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости указанного земельного участка на основании установления его рыночной стоимости в размере 8 237 993,50 руб. по состоянию на 01.01.2013 года, указанную в отчете об оценке № от ДД.ММ.ГГ., составленном ООО «НПО «Азимут».

Решением комиссии № от ДД.ММ.ГГ. заявление ООО «ТРАНССПЕЦСТРОЙ» о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка было отклонено.

В соответствии с частью 5 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации административное исковое заявление об оспаривании решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости рассматривается по правилам главы 22 настоящего Кодекса.

С заявленными требованиями об оспаривании решения Комиссии административный истец обратился 01.06.2017 года, с соблюдением установленного частью 1 статьи 219 Кодекса административного судопроизводства РФ трехмесячного срока.

Пункт 20 Порядка создания и работы Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 4 мая 2012 года №263, регламентирует порядок принятия Комиссией решений и указывает, что в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подано по основанию установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, указанной в отчете об оценке объекта недвижимости, содержание и оформление которого соответствуют требованиям, установленным статьей 11 Федерального закона, требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки, и такая рыночная стоимость отличается от его кадастровой стоимости не более чем на тридцать процентов, Комиссия принимает решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

В случае, если рыночная стоимость объекта недвижимости отличается от его кадастровой стоимости более чем на тридцать процентов, комиссия принимает решение об отклонении заявления о пересмотре кадастровой стоимости, за исключением случаев, если заявителем представлено положительное экспертное заключение /если отчет об оценке рыночной стоимости составлен оценщиками, являющимися членами разных саморегулируемых организаций-оценщиков,- положительные экспертные заключения соответствующих саморегулируемых организаций оценщиков/, соответствующее требованиям, установленным к нему законодательством Российской Федерации, и содержание и оформление отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости соответствуют требованиям статьи 11 Федерального закона, требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки.

Исходя из приведенных норм закона, комиссия вправе отклонить заявление о пересмотре кадастровой стоимости только в случае несоответствия отчета об оценке требованиям федерального законодательства об оценочной деятельности.

Отклоняя заявление ООО «ТРАНССПЕЦСТРОЙ» о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка, Комиссия указала, что содержание и оформление отчета об оценке не соответствует требованиям статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в нем информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки.

С выводами комиссии суд не может согласиться, полагая, что отчет об оценке выполнен в соответствии с требованиями законодательства об оценочной деятельности.

Согласно пункта 5 ФСО №3, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 г. №299, при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц /пользователи отчета об оценке/, а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

Одним из замечаний комиссия указала на недостаточность анализа рынка в отчете, поскольку в разделе № отчета представлена лишь часть рыночных данных, имеющихся на рынке. Оценщик использовал 4 источника информации и «электронный архив оценщика», им было отобраны только 12 аналогов. 

В соответствии с пунктами 10, 11 ФСО №7, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 года №611, для определения стоимости недвижимости оценщик исследует рынок в тех его сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта и другие виды использования, необходимые для определения его стоимости.

Анализ рынка недвижимости выполняется в следующей последовательности:

а) анализ влияния общей политической и социально-экономической обстановки в стране и регионе расположения объекта оценки на рынок оцениваемого объекта, в том числе тенденций, наметившихся на рынке, в период, предшествующий дате оценки;

б) определение сегмента рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект. Если рынок недвижимости неразвит и данных, позволяющих составить представление о ценах сделок и (или) предложений с сопоставимыми объектами недвижимости, недостаточно, допускается расширить территорию исследования за счет территорий, схожих по экономическим характеристикам с местоположением оцениваемого объекта;

в) анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым может быть отнесен оцениваемый объект при фактическом, а также при альтернативных вариантах его использования, с указанием интервала значений цен;

г) анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости, например ставки доходности, периоды окупаемости инвестиций на рынке недвижимости, с приведением интервалов значений этих факторов;

д) основные выводы относительно рынка недвижимости в сегментах, необходимых для оценки объекта, например динамика рынка, спрос, предложение, объем продаж, емкость рынка, мотивации покупателей и продавцов, ликвидность, колебания цен на рынке оцениваемого объекта и другие выводы.

Объем исследований определяется оценщиком исходя из принципа достаточности.

В разделе № отчета приведен анализ рынка объекта оценки, в котором отражен анализ влияния общей политической и социально-экономической обстановки в стране и регионе расположения объекта на рынок оцениваемого объекта. Затем оценщик определил сегмент рынка, к которому принадлежит объект оценки, сделав вывод, что оцениваемый земельный участок принадлежит к сегменту рынка земельных участков под коммерческую застройку. Им приведена структура рынка земельных участков Самарской области на дату оценки. В разделе № оценщик выполнил анализ фактических данных о ценах сделок /предложений/ с объектами недвижимости, используя все доступные открытые источники, в том числе собственную архивную информацию, собранную в процессе производства оценочных работ за период, предшествующий оценке. В разделе № оценщик привел анализ основных факторов, влияющих на спрос и предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости. На странице № содержатся основные выводы относительно рынка недвижимости, где отражено, что на дату оценки в открытой аферте представлено 12 предложений по продаже земельных участков под коммерческую застройку, диапазон цен составляет с округлением от 1600 руб. за 1 кв.м до 5000 руб. за 1 кв.м. Основными ценообразующими параметрами для рассматриваемого сегмента земельных участков являются состав передаваемых прав, условия финансирования сделки купли-продажи, дата предложения, особенности сделки, потенциал местоположения, транспортная доступность, площадь участка, возможность подведения коммуникаций.

Из вышеизложенного следует, что в отчете об оценке выполнены все предусмотренные пунктом 11 ФСО №7 параметры анализа рынка объекта оценки.

Доводы административных ответчиков о том, что анализ рынка недостаточен и что оценщик использовал лишь часть рыночных данных, судом отклоняются, поскольку оценщик исходил из принципа достаточности собранной рыночной информации.

На страницах № отчета представлены копии интернет-страниц объявлений об объектах-аналогах №, из которых можно сделать однозначный вывод о датах размещения объявлений, поэтому замечание комиссии о том, что информация об объектах -аналогах на страницах № не содержат даты актуальности, что не позволяет их проверить, несостоятельно.

Относительно замечания комиссии о том, что мнение экспертов по основным ценообразующим факторам не подтверждено анализом рынка, суд отмечает следующее.

Согласно пункту 13 ФСО №3, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 №299, в случае, если в качестве информации, существенной для величины определяемой стоимости объекта оценки, используется значение, определяемое экспертным мнением, в отчете об оценке должен быть проведен анализ данного значения на соответствие рыночным данным /при наличии рыночной информации/.

Для определения степени влияния на стоимость объекта таких факторов как «потенциал местоположения», «транспортная доступность», оценщик использовал экспертные мнения, собранные в ходе проведения интервью.

Из пояснений оценщика ФИО1 следует, что рыночная информация характеризуется уровнем цен, и поскольку по указанным факторам она отсутствует, ею выполнено математическое обоснование соответствия корректировок, введенных на основании экспертного мнения, рыночным условиям. В результате данного обоснования оценщиком сделан вывод о том, что скорректированные цены аналогов не противоречат условиям рынка.

Замечание комиссии о том, что оценщиком не изучены взаимосвязи, выявляемые на основе анализа цен сделок и /или/ предложений с объектами-аналогами, суд считает необоснованным. 

В соответствии с пунктом 22 ФСО №7 при применении качественных методов оценка недвижимости выполняется путем изучения взаимосвязей, выявляемых на основе анализа цен сделок и /или/ предложений с объектами-аналогами или соответствующей информации, полученной от экспертов, и использования этих взаимосвязей для проведения оценки в соответствии с технологией выбранного для оценки метода.

На странице № отчета в таблице № приведены значения фактора «потенциал местоположения» и их описания, на странице № в таблице № приведены значения фактора «транспортная доступность» и их описания, что подтверждает факт того, что оценщиком изучались взаимосвязи, выявленные на основе информации, полученной от экспертов.

Доводы представителя комиссии о том, что приведенные оценщиком описания факторов могут подходить к различным значениям, ничем не обоснованы. Приведенные в таблицах № описания факторов характерны для тех значений, в отношении которых они приведены. 

Еще одно замечание комиссии к отчету касается аналога №, который, по мнению комиссии в соответствии с информацией на странице № отчета не имеет отношения к сегменту рынка объекта оценки и предназначен под многоэтажную жилую недвижимость. Нарушен п.22 б ФСО №7. Ценообразование на земельные участки под многоэтажное жилищное строительство зависит от цены на кв.м квартир. Плотности застройки и пр.факторов, которые оценщиком не рассматривались.

В соответствии с пунктом 22 «б» ФСО №7 при применении сравнительного подхода оценщик учитывает следующие положения: в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным.

Из отчета и пояснений свидетеля ФИО1 следует, что использование в первичной выборке аналога №, относящегося к сегменту рынка –строительство многоэтажных жилых домов, обусловлено тем, что аналог № близок к среднему значению. В последующем при проведении отбора объектов-аналогов оценщик исключил аналог № из проведения расчетов, и использование данного аналога не повлияло на величину рыночной стоимости объекта оценки.

Проанализировав представленные доказательства, суд приходит к выводу о том, что замечания комиссии к отчету об оценке являются необоснованными.

Доказательств в опровержение выводов, сделанных в отчете оценщика, соответствующих требованиям ст.ст. 60 – 61 КАС РФ, сторонами по делу не представлено.

Вопрос о назначении судебной экспертизы на предмет соответствия отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности ставился судом в ходе рассмотрения дела, однако, ходатайств о назначении судебной экспертизы административным ответчиком не заявлено.

В соответствии с пунктом 26 Постановления Пленума Верховного Суда РФ №28 от 30 июня 2015 года «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» результатом оспаривания решения Комиссии об отклонении заявления может являться признание решения Комиссии не соответствующим нормативным правовым актам и нарушающим права, свободы и законные интересы административного истца. При этом в резолютивной части решения суд указывает на необходимость устранения допущенных нарушений путем повторного рассмотрения ранее поданного заявления.

На основании изложенного, суд приходит к выводу о том, что имеются основания для удовлетворения требований ООО «ТРАНССПЕЦСТРОЙ» о признании не соответствующим нормативным правовым актам и нарушающим его права и законные интересы решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области от ДД.ММ.ГГ. № об отклонении заявления об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером: № в размере его рыночной стоимости.

Восстановительной мерой нарушенных прав административного истца является обязание Комиссию устранить допущенные нарушения путем повторного рассмотрения заявления ООО «ТРАНССПЕЦСТРОЙ» от 03.04.2017 года №.

На основании изложенного и руководствуясь ст.24.18 Закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», ст.ст.227-228 КАС РФ, суд

Р е ш и л :

Требования ООО «ТРАНССПЕЦСТРОЙ» удовлетворить.

Признать несоответствующим нормативным правовым актам решение Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области от ДД.ММ.ГГ. №.

Обязать Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области устранить допущенные нарушения путем повторного рассмотрения заявления ООО «ТРАНССПЕЦСТРОЙ» от 03.04.2017 года № о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером: №.

Решение может быть обжаловано в Самарский областной суд в течение одного месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме.

Судья: Родина Т.А.