Дело №2-159/2025 УИД: 31RS0022-01-2024-004761-08 

Р Е Ш Е Н И Е

 

Именем Российской Федерации

«11» марта 2025года гор. Белгород

Свердловский районный суд г.Белгорода в составе 

председательствующего судьи Камышниковой Е.М. 

при секретаре Грековой Д.Е.

с участием представителя ФИО1 – ФИО2 

представителя ответчика ООО «Управляющая компания «Жилищный фонд» - ФИО3

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ООО «Управляющая компания «Жилищный фонд» о взыскании упущенной выгоды

УСТАНОВИЛ:

В исковом заявлении ФИО4 (при подаче иска носила фамилию Романович) заявила о взыскании с управляющей компании 175000руб., в обоснование указав, что она является собственником нежилого помещения по адресу в г.Белгород ******* Данное помещение на основании договора ******* от 06.01.2024 она сдала в аренду ******* сроком до 6 декабря 2024 с ежемесячной платой 25000руб. Однако 08.04.2024 она получила от арендатора заявление о расторжении договора вследствие «несоответствия его адекватному состоянию, которое обеспечивает его адекватную эксплуатацию». В качестве причины расторжения вышеуказанного договора указывается намокание стен арендованного помещения, что (по утверждению истца) исключает его использование по назначению. 06 мая 2024 договор аренды был расторгнут, а поэтому за период с 07.05.2024 по 06.12.2024 ею не получена выгода о из-за недолжного содержания общего имущества МКД, так как намокание стен в принадлежащем ей помещении происходит из-за постоянных протечек, по поводу которых составлялись соответствующие акты-причины в каждом случае указывались разные.

В обоснование заявленных требований истец сослалась на то, что ООО «Управляющая компания «Жилищный фонд» является управляющей компанией указанного многоквартирного дома.

В судебном заседании истец считая, что управляющая компания в силу закона несет ответственность за надлежащее предоставление коммунальных услуг, не причиняющих вреда имуществу собственников жилых помещений, т.е. она обязана была осуществлять надзор за состоянием канализационной системы и водоотводов талых и дождевых вод многоквартирного дома, истец полагает, что именно управляющая компания виновна в причинении вреда ее имуществу, и поэтому именно эта организация должна возместить ей упущенную выгоду.

Представитель ответчика требования не признал, полагая, что на момент заключения договора аренды следы намокания и сопутствующие этому запахи имели место быть. В период действия договора аренды (с января по май 2024) протечки и дополнительные повреждения не фиксировались, то есть при заключении договора аренды арендатор имел представление о состоянии получаемого в пользование помещения. Кроме этого, истец не предпринимала мер по сдаче недвижимости в аренду после расторжения договора, как и не представлено доказательств о сдаче недвижимости в аренду до января 2024г, не предпринимались меры по устранению следов протечки и приведения помещения в пригодное состояние, как и нет доказательств тому, что помещение не пригодно для использования его по назначению.

В соответствии со ст.167ГПК РФ дело рассматривается в отсутствие неявившихся лиц.

Изучив материалы дела, исследовав представленные отзывы, выслушав истца, суд приходит к следующим выводам.

В силу ст. 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода). По смыслу приведенных норм лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Пунктом 2 ст.1064 ГК РФ установлено, что лицо, причинившее вред, освобождается от возмещения вреда, если докажет, что вред причинен не по его вине.

Регламентированная указанной нормой презумпция вины причинителя вреда предполагает, что доказательства отсутствия его вины должен представить сам ответчик. Потерпевший представляет доказательства, подтверждающие факт причинения ущерба, размер причиненного вреда, а также доказательства того, что ответчик является причинителем вреда или лицом, в силу закона обязанным возместить вред (п. 11 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 26 января 2010 г. №1).

Согласно пункту 3 статьи 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. В силу пункта 4 статьи 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения. Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу пункта 5 статьи 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное. Если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны (пункт 2 статьи 10 ГК РФ), например, признает условие, которому недобросовестно воспрепятствовала или содействовала эта сторона соответственно наступившим или ненаступившим (пункт 3 статьи 157 ГК РФ); указывает, что заявление такой стороны о недействительности сделки не имеет правового значения (пункт 5 статьи 166 ГК РФ) – п.1 постановления Пленума Верховного Суда РФ №25 от 23.06.2015.

Статьями 15, 393, 400 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что убытки должны возмещаться в полном объеме, если право на полное возмещение убытков не ограничено законом или договором (ограниченная ответственность). 

Жилищным законодательством установлены разные виды ответственности регионального оператора перед собственниками помещений в многоквартирном доме: ответственность за неисполнение своих обязательств (часть 5 статьи 178, часть 1 статьи 188 Жилищного кодекса РФ), при которой региональный оператор отвечает за собственное противоправное поведение как сторона, нарушившая обязательство, и ответственность за последствия неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по проведению капитального ремонта подрядными организациями, привлеченными региональным оператором (часть 6 статьи 182 Жилищного кодекса РФ), при которой в силу прямого указания в законе ответственность регионального оператора возникает за действия (бездействие) третьих лиц, не являющихся стороной обязательства, возникающего между региональным оператором и собственниками помещений при организации проведения капитального ремонта общего имущества дома.

Согласно статье 162 ЖК РФ управляющая компания обязана оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества многоквартирных домов, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений.

Статья 36 ЖК РФ предусматривает перечень имущества в многоквартирном жилом доме, принадлежащего собственникам квартир, на праве общей долевой собственности, а согласно п. 3 ч. 3 ст. 67 с учетом положений ч. 2 ст. 69 ЖК РФ обязанность поддерживать надлежащее состояние жилого помещения возлагается также на нанимателя жилого помещения по договору социального найма и совместно проживающих с ним в данном жилом помещении членов семьи нанимателя. 

В соответствии со ст. 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

Права и обязанности собственника жилого помещения определены в статье 30 ЖК РФ, согласно частям 3 и 4 которой собственник жилого помещения несет бремя содержания данного помещения и обязан поддерживать его в надлежащем состоянии, не допуская бесхозяйственного обращения с ним, соблюдать права и законные интересы соседей, правила пользования жилыми помещениями, а также правила содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме. По смыслу приведенных выше норм ст. 210 ГК РФ и ст. 30 ЖК РФ, ответственность по содержанию жилого помещения в надлежащем состоянии и соблюдению прав и законных интересов соседей лежит на собственнике данного помещения.

В силу п. 5 Правил, в состав общего имущества включаются внутридомовые инженерные системы холодного и горячего водоснабжения, состоящие из стояков, ответвлений от стояков до первого отключающего устройства, расположенного на ответвлениях от стояков, указанных отключающих устройств, коллективных (общедомовых) приборов учета холодной и горячей воды, первых запорно-регулировочных кранов на отводах внутриквартирной разводки от стояков, а также механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, расположенного на этих сетях. В состав общего имущества включается внутридомовая инженерная система водоотведения, состоящая из канализационных выпусков, фасонных частей (в том числе отводов, переходов, патрубков, ревизий, крестовин, тройников), стояков, заглушек, вытяжных труб, водосточных воронок, прочисток, ответвлений от стояков до первых стыковых соединений, а также другого оборудования, расположенного в этой системе. 

В соответствии с п. 1 ст. 290 ГК РФ, собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры. 

Аналогичным образом ч. 1 ст. 36 ЖК РФ включает в состав общего имущества механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения. Из содержания приведенных норм следует, что оборудование, находящееся в многоквартирном доме, может быть отнесено к общему имуществу только в случае, если оно обслуживает более одного жилого или нежилого помещения.

Статья 39 ЖК РФ определяет порядок содержания общего имущества в многоквартирном доме, согласно ч. 3 которой Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме устанавливаются Правительством Российской Федерации.

В силу пп. "а" п. 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 г. №491, в состав общего имущества включаются помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме (далее - помещения общего пользования), в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, мусороприемные камеры, мусоропроводы, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование);.

По пп. 1 и пп. 2 п. 10 Правил общее имущество должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации (в том числе о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения, техническом регулировании, защите прав потребителей) в состоянии, обеспечивающем: соблюдение характеристик надежности и безопасности многоквартирного дома; безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность имущества физических или юридических лиц, государственного, муниципального и иного имущества.

В силу пп. "а" п. 11 и п. 13 Правил содержание общего имущества в зависимости от состава, конструктивных особенностей, степени физического износа и технического состояния общего имущества, а также в зависимости от геодезических и природно-климатических условий расположения многоквартирного дома включает в себя осмотр общего имущества, осуществляемый собственниками помещений и указанными в п. 13 настоящих Правил ответственными лицами, обеспечивающий своевременное выявление несоответствия состояния общего имущества требованиям законодательства РФ, а также угрозы безопасности жизни и здоровью граждан. Осмотры общего имущества в зависимости от способа управления многоквартирным домом проводятся ответственными лицами, являющимися должностными лицами управляющей организацией. В соответствии с п.18 Минимального перечня услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, утверждённого постановлением Правительства РФ №290 от 03.04.2013 контроль состояния и незамедлительное восстановление герметичности участков трубопроводов и соединительных элементов в случае их разгерметизации; контроль состояния и восстановление исправности элементов внутренней канализации входит в обязанности управляющих компаний.

В подпункте «д» п. 2 Правил воспроизведена норма о включении в состав общего имущества механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в многоквартирном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающего более одного жилого и (или) нежилого помещения (квартиры). Кроме того, на основании п. 5 Правил в состав общего имущества включаются внутридомовые инженерные системы холодного и горячего водоснабжения, состоящие из стояков, ответвлений от стояков до первого отключающего устройства, расположенного на ответвлениях от стояков, указанных отключающих устройств, коллективных (общедомовых) приборов учета холодной и горячей воды, первых запорно-регулировочных кранов на отводах внутриквартирной разводки от стояков, а также механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, расположенного на этих сетях. Следовательно, по смыслу п. 5 Правил во взаимосвязи с пп. «д» п. 2 Правил, в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме включаются лишь те элементы, которые обслуживают более одной квартиры. 

Из системного анализа приведенных нормативно-правовых актов следует, что в силу законодательства и договора, организация, осуществляющая управление многоквартирным домом, несет ответственность за причиненные убытки, если она не обеспечивает надлежащее техническое состояние общего имущества многоквартирного дома, требованиям правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда. Также, если такое имущество содержится в состоянии, не обеспечивающем соблюдение характеристик надежности и безопасности многоквартирного дома, безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность имущества физических и юридических лиц; содержание общего имущества не отвечает нормам о санитарно-эпидемиологическом благополучии граждан.

Таким образом, ответственность за ущерб, причиненный заливом помещений, находящихся в МКД, возлагается на собственника или нанимателя помещения, из которого произошел залив, в случае, если будет установлено, что залив произошел именно из данного помещения и что причиной залива явилось бездействие ответственного за содержание оборудования лица. 

Согласно заявлению о расторжении договора аренды помещения от 08.04.2024 указано, что предоставленное в аренду помещение не соответствует «адекватному состоянию, которое обеспечивает его надлежащую эксплуатацию, периодически, особенно во время дождей внутренняя стена помещения сыреет, намокает, воздух становится влажным и осуществлять выбранную деятельность в этом помещении невозможно». Однако, как установлено в судебном заседании нежилое помещение истца, которое располагается в МКД, обслуживаемом ООО «УК «Жилищный фонд», подвергалось залитию в 2023 году - 28.03.2023, 31.07.2023 и 15.11.2023 (л.д.26-28), что зафиксировано актами, составленными комиссиями УК с участием собственника помещения, и в журнале вызовов. Следующее обращение зафиксировано 20.06.2024. 

Согласно представленным актам залитие стен помещения, принадлежащего истице, имело место в результате засора канализационного колодца, поступления дождевой воды с улицы через входную дверь нежилого помещения и течи холодного водоснабжения. При этом в каждом случае управляющей компанией принимались меры по устранению причин образования течи, в том числе, для исключения поступления дождевой воды в расположенное ниже профиля земельного участка, на котором возведен МКД, нежилое помещение были установлены помпы для откачки скапливающейся воды с последующим ее отводом в специальные сточные канавы.

При судебной экспертизе было установлено, что стены помещений в нижней части действительно имеют следы потеков на уровне до 30-40см, которые по природе его образования можно охарактеризовать как появившиеся в результате изменения структуры нижней зоны штукатурного покрытия в результате влагонасыщения штукатурного слоя, что позволяет сделать вывод об увлажнении стеновых конструкций по направлению снизу-вверх. Установлено, что залитие нежилого помещения вероятнее всего происходило в результате порыва труб водопровода и канализации, расположенных в техническом помещении за стеной нежилого помещения. При этом на дату проведения экспертизы следов протечек не установлено, в некоторых местах водопровода и канализационной системы имеются следы ремонта. При осмотре нежилого помещения следов плесени не установлено, однако в некоторых местах в нижней части на стенах штукатурка отслоилась, потрескалась. Срок образования отслоений установить не представляется возможным, но вместе с тем свежих влажных участков на стенах не обнаружено.

Из содержания пункта 1 статьи 401 ГК РФ следует, что виной в гражданском праве следует признавать непринятие правонарушителем всех возможных мер по предотвращению неблагоприятных последствий своего поведения, необходимых при той степени заботливости и осмотрительности, которая требовалась от него по характеру лежащих на нем обязанностей и конкретным условиям оборота.

Согласно Правилам содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006г. № 491, управляющие организации и лица, оказывающие услуги и выполняющие работы при непосредственном управлении многоквартирным домом, отвечают перед собственниками помещений за нарушение своих обязательств и несут ответственность за ненадлежащее содержание общего имущества в соответствии с законодательством Российской Федерации и договором.

В соответствии со ст.611 ГК РФ Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. Имущество сдается в аренду вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (техническим паспортом, сертификатом качества и т.п.), если иное не предусмотрено договором.

Согласно ст.612 ГК РФ Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Таким образом, управляющая компания в пределах своих полномочий и обязанностей производила ремонт общедомового оборудования. Доказательств тому, что помещение, принадлежащее истице, повреждалось в результате аварий коммуникаций МКД в период с ноября 2023 по июнь 2024 (в период действия договора аренды) в материалы дела не представлено. Учитывая, что в период действия договора аренды (с 06.01.2024 по 06.05.2024) не было зафиксировано ни одного случая затопления помещения, принадлежащего истице, суд полагает, что при заключении договора аренды помещение находилось в том состоянии, в котором оно было на дату досрочного расторжения договора аренды. 

Согласно ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, содержание которой следует рассматривать во взаимосвязи с положениями п. 3 ст. 123 Конституции Российской Федерации и ст. 12 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Получив уведомление о расторжении договора аренды, ФИО5 не потребовала соответствующих доказательств доводам арендатора, не было зафиксировано состояние помещения в день расторжения договора аренды, как и не зафиксировано оно и при заключении договора. Таким образом, в материалы дела не представлено соответствующих доказательств не только тому, что сданное в аренду помещение стало непригодным для его аренды, но и, что в расторжении договора аренды имеется вина управляющей компании.

Кроме этого, истицей не принимались меры по сдаче принадлежащего ей нежилого помещения в аренду иным желающим, ею не представлено доказательств, что данное помещение не пользуется спросом ввиду его технической непригодности, что в совокупности (по мнению суда) свидетельствует об отсутствии у истицы намерений сдавать принадлежащую ей недвижимость в наем.

С учетом изложенного требования истицы не подлежат удовлетворению в полном объеме.

Руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

исковые требования ФИО1 (паспорт *******) к ООО «Управляющая компания «Жилищный фонд» (ИНН 

<

***>) о взыскании упущенной выгоды оставить без удовлетворения. 

Решение суда может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Белгородского областного суда в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме, путем подачи апелляционной жалобы через Свердловский районный суд города Белгорода.

Мотивированное решение изготовлено 25 марта 2025

Судья-