Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

19 февраля 2018 года г. Самара 

Самарский областной суд в составе:

председательствующего судьи Родиной Т.А.,

при секретаре Бамбуровой Т.А.

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-594/2018 по административному исковому заявлению ФИО2 об установлении кадастровой стоимости нежилого здания равной рыночной стоимости,

с участием представителя ФИО2 по доверенности ФИО3,

представителя Правительства Самарской области по доверенности ФИО4,

у с т а н о в и л:

ФИО2 обратился в Самарский областной суд с административным исковым заявлением, в котором просил установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером №, площадью 1 448,6 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, равной рыночной стоимости по состоянию на 18 августа 2016 года в размере 22 244 574,06 рубля без учета НДС.

В обоснование заявленных требований ФИО2 указал, что является собственником названного нежилого здания, кадастровая стоимость которого существенно превышает размер его рыночной стоимости, тем самым затронуты его права и обязанности как плательщика налога на имущество.

Определением Самарского областного суда от 24 января 2018 года к участию в деле в качестве заинтересованного лица привлечена Администрация сельского поселения Приморский муниципального района Ставропольский Самарской области.

В судебном заседании представитель административного истца ФИО3 поддержал заявленные требования в соответствии с доводами, изложенными в административном исковом заявлении.

Представитель Правительства Самарской области по доверенностям ФИО4 просил отказать в удовлетворении заявленных требований.

Административный ответчик Управление Росреестра по Самарской области, а также заинтересованные лица: филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» по Самарской области, Администрация муниципального района Ставропольский Самарской области, Администрация сельского поселения Приморский муниципального района Ставропольский Самарской области не направили в судебное заседание своих представителей, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

Относительно заявленных требований филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» по Самарской области направил письменный отзыв. 

Администрация сельского поселения Приморский муниципального района Ставропольский Самарской области представила ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителя, просила решение принять на усмотрение суда.

Выслушав стороны, исследовав материалы дела, суд считает заявленные административным истцом требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно части 1 статьи 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости физическими лицами, юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости в силу абзаца 2 части 11 статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Под рыночной стоимостью объекта оценки в силу статьи 3 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчуждён на открытом рынке в условиях конкуренции.

Как следует из материалов дела, ФИО2 является собственниками нежилого здания с кадастровым номером №, площадью 1 448,6 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>.

Кадастровая стоимость спорного нежилого здания определена в соответствии с постановлением Правительства Самарской области от 14 марта 2012 года № 118 в размере 34 185 482,43 рубля по состоянию на 18 августа 2016 года.

В силу статьи 1 Закона Самарской области от 10 ноября 2014 года № 107-ГД административный истец уплачивает налог на имущество, исходя из его кадастровой стоимости.

Не согласившись с кадастровой стоимостью нежилого здания и считая свои права нарушенными, ФИО2 29 декабря 2017 года обратился в суд с заявленными требованиями, рассматриваемыми в рамках данного административного дела.

В обоснование заявленных требований ФИО2 представил отчет об оценке рыночной стоимости №, выполненный 25 декабря 2017 года оценщиком общества с ограниченной ответственностью Агенство Независимой оценки и экспертизы «АВАНТИ» ФИО1, являющейся членом НП «Деловой союз оценщиков».

Указанным отчетом рыночная стоимость спорного нежилого здания определена по состоянию на 18 августа 2016 года в размере 22 244 574,06 рубля без учета НДС.

Исследовав отчет об оценке, суд отмечает, что он соответствует принципам составления отчетов, требованиям к описанию в отчете информации, используемой при проведении оценки, требованиям к описанию в отчете методологи оценки и расчетов, установленных федеральными стандартами оценки.

В отчете указана дата его составления (25 декабря 2017 года), дата оценки объекта оценки – 18 августа 2016 года, задание на оценку, сведения об оценщике, обо всех привлекаемых к проведению оценки организациях и специалистах, допущения и ограничительные условия, использованные при проведении оценки, применяемые стандарты оценочной деятельности.

При проведении оценки были использованы сведения об объекте, предоставленные заказчиком оценки, а также по данным осмотра 14 декабря 2017 года.

Определен сегмент рынка, к которому принадлежит объект оценки – сегмент рынка коммерческой недвижимости торгового назначения муниципального района Ставропольский Самарской области.

В отчете сделаны выводы, полученные в результате анализа рынка коммерческой недвижимости Ставропольского района Самарской области, анализа ценообразующих факторов, а также внешних факторов, влияющих на стоимость объекта оценки. Диапазон цен предложений по продаже зданий коммерческого назначения составляет от 5 555,56 рублей за 1 кв.м. до 46 783,63 рублей за 1 кв.м. Среднее значение составляет 22 500,34 рублей за 1 кв.м., а диапазон цен предложений по аренде зданий/помещений коммерческого назначения составляет от 100 рублей до 400 рублей за 1 кв.м. в месяц, при этом среднее значение – 255,85 рублей за 1 кв.м. в месяц.

При проведении исследования оценщик руководствовался методом сравнения продаж в рамках сравнительного похода, методом капитализации дохода в рамках доходного подхода и затратным подходом.

Стоимость земельного участка, на котором расположен оцениваемый объект недвижимости, рассчитана методом сравнения продаж в рамках сравнительного подхода и составила 1 465 844,97 рубля, что отражено на страницах 74-84 отчета.

В рамках сравнительного подхода оценщиком произведён сбор информации для оценки объекта недвижимости из данных информационной базы «Волга-Инфо» на дату оценки 18 августа 2016 года, в качестве единицы сравнения выбран 1 кв.м. общей площади объекта.

Проанализирован рынок аналогичных объектов и выбраны 4 объекта-аналога площадью от 60 до 168 кв.м, встроенные помещения, а также отдельно стоящие нежилые здания торгово-офисного назначения, расположенные в Ставропольском районе Самарской области. Внесены поправки на торг, на тип помещения, на местоположение, на транспортную доступность, на площадь.

В рамках доходного подхода рассчитана арендная ставка методом сравнения продаж, определен потенциальный валовый доход, коэффициент недозагрузки, рассчитан действительный валовый доход, определены операционный расходы и чистый операционный доход, определена ставка капитализации и рассчитана рыночная стоимость объекта оценки.

В рамках затратного подхода определена стоимость замещения объекта оценки с учетом прибыли предпринимателя, рассчитаны физический износ и общий накопленный износ.

Согласовав результаты, полученные в результате применения трех подходов, оценщик определил итоговую величину рыночной стоимости объекта оценки, равную 22 244 574,06 рублей без учета НДС.

В соответствии с требованиями закона к отчету приложены документы, регламентирующие деятельность оценщика, в том числе страховые полисы, документы, предоставленные заказчиком, информация об объектах-аналогах.

В соответствии со статьей 12 Федерального закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признаётся достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Принимая во внимание вышеизложенное, в также учитывая, что сторонами не приведено конкретных замечаний к отчету об оценке, доказательств, опровергающих заявленную рыночную стоимость спорного нежилого здания, и сведений о его рыночной стоимости в иных размерах сторонами не представлено, ходатайств о назначении судебной экспертизы не заявлено, суд признает рыночную стоимость, определённую отчетом об оценке, достоверной.

Принимая во внимание, что обращение административного истца в суд с заявлением об установлении кадастровой стоимости нежилого здания равной его рыночной стоимости по состоянию на 18 августа 2016 года, то есть на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, в полной мере согласуется с положениями статей 65 и 66 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ, в силу которых федеральный законодатель, вводя для целей налогообложения государственную кадастровую оценку объектов недвижимости, одновременно не исключает установление кадастровой стоимости объекта недвижимости, равной его рыночной стоимости, полагает возможным определить кадастровую стоимость нежилого здания равной рыночной стоимости по состоянию на 18 августа 2016 года в размере 22 244 574,06 рубля без учета НДС.

Согласно положениям абзаца пятого статьи 24.20 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ установленная судом кадастровая стоимость подлежит применению с 1 января года, в котором подано заявление.

Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

В соответствии с разъяснениями, изложенными в п. 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» от 30 июня 2015 года № 28 ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

Из материалов дела следует, что датой обращения административного истца в суд является 29 декабря 2017 года, что следует отразить в резолютивной части решения суда.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

р е ш и л :

Требования ФИО2 удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером №, площадью 1 448,6 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, равной рыночной стоимости по состоянию на 18 августа 2016 года в размере 22 244 574,06 рубля без учета НДС.

Датой обращения ФИО2 в суд считать 29 декабря 2017 года.

Решение может быть обжаловано в Самарский областной суд в течение одного месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме. 

Судья Т.А.Родина