№ 2-1967/2018

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

18 октября 2018 года Советский районный суд г. Томска в составе:

председательствующего Шукшиной Л.А.,

при секретаре Шадриной А.А.,

с участием:

помощника прокурора Советского района г. Томска Еловиковой М.И.,

представителя истца ФИО1 – ФИО2, действующей на основании доверенности от 19.04.2018, сроком на два года,

рассмотрев в открытом судебном заседании в городе Томске гражданское дело по иску ФИО1 к Муниципальному образованию «Город Томск» в лице администрации г. Томска о наложении обязанности проведения процедуры выкупа, определении и взыскании выкупной цены за изымаемое жилое помещение, сохранения права пользования жилым помещением,

установил:

ФИО1 обратилась в суд к Муниципальному образованию «Город Томск» в лице администрации г. Томска о наложении обязанности проведения процедуры выкупа, определении и взыскании выкупной цены за изымаемое жилое помещение, сохранения права пользования жилым помещением.

В обосновании иска указала, что ей на праве собственности принадлежит жилое помещение по адресу: на основании договора передачи от ДД.ММ.ГГГГ №, свидетельства о государственной регистрации права квартиры от ДД.ММ.ГГГГ. Согласно заключению межведомственной комиссии Администрации города Томска № от ДД.ММ.ГГГГ многоквартирный жилой дом признан аварийным. Постановлением Администрации города Томска № от ДД.ММ.ГГГГ указанное жилое помещение площадью ... кв.м. изъято для муниципальных нужд.

12.01.2018 в адрес администрации города Томска и администрации Ленинского района города Томска направлялись заявления о проведении процедуры выкупа жилого помещения и заключения в связи с этим соглашения о возмещении (выкупной цене) за жилое помещение, расположенное по адресу: . 

С целью оценки имущества истцы обратились в ООО «Центр независимой экспертизы и оценки», согласно отчету которого от 05.022.018 выкупная стоимость изымаемого жилого помещения, принадлежащего истцу составила ... руб., в том числе рыночная стоимость жилого помещения ... руб., стоимость компенсации за непроизведенный капитальный ремонт ... руб.

На основании изложенного просят обязать Муниципальное образование «Город Томск» в лице администрации Города Томска 

- возложить на администрацию г. Томска обязанность произвести процедуру выкупа жилого помещения, заключив соглашение о выплате выкупной цены за жилое помещение по адресу: ;

- определить выкупную стоимость (возмещение) изымаемого жилого помещения по адресу: размере ... руб.;

- обязать Администрацию г. Томска уплатить выкупную цену в размере ... руб.;

- прекратить право собственности на жилое помещение, расположенное по адресу: момента выплаты выкупной цены изымаемого жилого помещения;

- сохранить право пользования жилым помещением по адресу: : за истицей сроком на один месяц с момента выплаты выкупной цены (предоставления возмещения за жилое помещение).

В судебном заседании истец ФИО1, её представитель – ФИО2, требования поддержали по основаниям, указанным в иске.

Представитель ответчика в судебное заседание не явился, предоставил письменный отзыв на исковое заявление, в котором указал, что у истца отсутствует право на компенсацию непроизведенного ремонта, т.к. исходя из системного толкования норм материального права, обстоятельствами, имеющими правовое значение для возложения на орган местного самоуправления (наймодателя) обязанности произвести собственникам жилых помещений в доме, признанном непригодным для проживания и подлежащим сносу, выплату компенсации за не произведенный капитальный ремонт, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, являются установление основания возникновения права собственности у граждан в отношении изымаемого объекта недвижимости, а также наличие обязанности наймодателя по проведению капитального ремонта дома как на дату приватизации жилого помещения в многоквартирном доме, так и на дату его изъятия. Причем отсутствие одного из перечисленных обстоятельств является основанием для отказа в удовлетворении требований о взыскании данной компенсации. Истцом в материалы дела не представлено доказательств того, что на момент приватизации дом уже нуждался в проведении капитального ремонта. Эксперт в заключении судебной экспертизы указывает на расходы, связанные с приобретением истицей нового жилого помещения, при этом эксперт не приводит источников своей информации о расценках в агентствах недвижимости, а также на каком основании им в качестве за основу взята общая стоимость объекта недвижимости. Также в расчете расходов за переезд не указано, на основании каких данных произведен расчет.

На основании ст. 167 ГПК РФ суд определил рассмотреть дело в отсутствие представителя ответчика.

Заслушав объяснения истца, представителя истца, заключение прокурора, полагавшего требования истцов законными и обоснованными, изучив представленные в дело доказательства, суд приходит к следующему.

Специальными нормами жилищного законодательства устанавливается порядок обеспечения жилищных прав собственника жилого помещения при изъятии данного жилого помещения и земельного участка для государственных или муниципальных нужд.

Согласно части 1 статьи 32 ЖК РФ жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд.

В силу части 10 статьи 32 ЖК РФ признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1 - 3, 5 - 9 настоящей статьи.

Как разъяснено в пункте 22 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 года №14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации», судам следует учитывать, что в силу части 10 статьи 32 ЖК РФ признание в установленном порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является, по общему правилу, основанием для предъявления органом, принявшим такое решение (то есть межведомственной комиссией, создаваемой исходя из принадлежности жилого дома федеральным органом исполнительной власти, органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации или органом местного самоуправления), к собственникам жилых помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок за счет их собственных средств.

В том случае, если собственники жилых помещений в предоставленный им срок не осуществили снос или реконструкцию многоквартирного дома, органом местного самоуправления принимается решение об изъятии земельного участка, на котором расположен указанный аварийный дом, для муниципальных нужд (они заключаются в том, чтобы на территории муниципального образования не было жилого дома, не позволяющего обеспечить безопасность жизни и здоровья граждан) и, соответственно, об изъятии каждого жилого помещения в доме путем выкупа, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию. К порядку выкупа жилых помещений в аварийном многоквартирном доме в этом случае согласно части 10 статьи 32 ЖК РФ применяются нормы частей 1 - 3, 5 - 9 статьи 32 ЖК РФ. При этом положения части 4 статьи 32 ЖК РФ о предварительном уведомлении собственника об изъятии принадлежащего ему жилого помещения применению не подлежат.

Для применения приведенных выше правовых норм с учетом разъяснений, содержащихся в пункте 22 названного постановления Пленума Верховного Суда РФ, необходимо установить соблюдение предварительной процедуры: как по направлению органом местного самоуправления собственникам жилых помещений требования о сносе аварийного дома либо его реконструкции, так и последующему принятию органом местного самоуправления решения об изъятии земельного участка, на котором расположен аварийный дом, и каждого жилого помещения, находящегося в таком доме, если собственники жилых помещений в этом доме не выполнили требование о его сносе или реконструкции.

В силу части 9 статьи 32 ЖК РФ, если собственник жилого помещения не заключил в порядке, установленном земельным законодательством, соглашение об изъятии недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд, в том числе по причине несогласия с решением об изъятии у него жилого помещения, допускается принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда. Соответствующий иск может быть предъявлен в течение срока действия решения об изъятии земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. При этом указанный иск не может быть подан ранее чем до истечения трех месяцев со дня получения собственником жилого помещения проекта соглашения об изъятии недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд.

Помимо этого следует установить форму изъятия принадлежащего ответчикам жилого помещения, на которую они согласны, то есть, выразили ли они свое согласие на предоставление нового жилого помещения взамен изымаемого либо на выплату соответствующей выкупной цены.

Судом установлено, что собственником жилого помещения по адресу: является ФИО1 Данный факт подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.8).

Право собственности у истца на спорную квартиру возникло на основании договора передачи в собственность в порядке приватизации № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному с администрацией Ленинского района г. Томска (л.д.9).

Согласно заключению Межведомственной комиссии администрации г. Томска № от 04.07.2014 экспертом МУ «ПСБ» установлено, выявленные стены, междуэтажное перекрытие, окна и двери, дымоходы находятся в ограниченно работоспособном состоянии. Венцы, фундамент, чердачное перекрытие, крыша, печные трубы находятся в аварийном состоянии. Многоквартирный дом признан аварийным и подлежащим сносу (л.д.11). 

Постановлением Администрации г. Томска от ДД.ММ.ГГГГ № многоквартирный дом признан аварийным и подлежащим сносу, на районные администрации возложена обязанность принять меры к отселению жильцов дома в срок не позднее ДД.ММ.ГГГГ и сносу дома (л.д.12). 

Постановлением Администрации г. Томска от 17.11.2017 № было постановлено жилое помещение по адресу: , изъять для муниципальных нужд (л.д.18).

31.03.2014 Управление Росреестра по Томской области уведомило истца о том, что на квартиру по адресу: , наложено ограничение (обременение) права собственности, в связи с изъятием в установленном порядке на основании Постановления администрации города Томска от 17.11.2017 №, для муниципальных нужд (л.д.19).

12.01.2018 ФИО1 в адрес Администрации города Томска направлялось заявление с просьбой заключить соглашение о возмещение выкупной цены за жилое помещение признанное аварийным и подлежащим сносу (л.д.147).

Согласно ответу администрации Ленинского района г. Томска от 06.03.2018, соглашение об изъятии недвижимого имущества будут заключено после составления отчета об оценке рыночной стоимости изымаемого жилого помещения (л.д.148).

19.06.2018 был подготовлен отчет № об оценке рыночной стоимости квартиры, общей площадью ... кв.м., расположенной по адресу: , согласно которому рыночная стоимость объекта оценки составила 1 790 000 руб.

Истцу было направлено соглашение об изъятии недвижимого имущества для муниципальных нужд, в котором размер возмещения за изымаемое имущество определен в 1 790 000 рублей, данное соглашение не подписано не было.

Отказ истца от заключения соглашения обусловлен несогласием с ценой выкупа, по которой предлагалось произвести изъятие.

Поскольку соглашение с администрацией г. Томска о предоставлении иного жилого помещения не заключалось, вопрос о выкупной стоимости и других условиях выкупа между сторонами не согласован, истец правомерно обратился в суд с настоящим иском.

В соответствии с частью 6 статьи 32 ЖК РФ возмещение за жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения. Принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения.

В силу части 7 статьи 32 ЖК РФ, при определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

Согласно разъяснениям Верховного Суда Российской Федерации, изложенным в Обзоре судебной практики за третий квартал 2012 года, при определении выкупной цены жилого помещения, установленной частью 7 статьи 32 ЖК РФ, следует учитывать, что собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности может принадлежать земельный участок, в отношении которого проведен государственный кадастровый учет (часть 2 статьи 16 ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» № 189-ФЗ от 29 декабря 2004 года).

Кроме того, согласно части 1 статьи 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, к которому относятся, в частности, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

Статья 16 Закона Российской Федерации от 4 июля 1991 года № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» предусматривает, что за бывшим наймодателем сохраняется обязанность производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда, если он не был произведен им до приватизации гражданином жилого помещения в доме, требующем капитального ремонта.

К видам работ по капитальному ремонту многоквартирных домов в соответствии с частью 3 статьи 15 ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» № 185-ФЗ от 21.07.2007 года относятся в том числе ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения, ремонт или замена лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации, при необходимости ремонт лифтовых шахт, ремонт крыш, подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирных домах.

В связи с этим невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, является основанием для предъявления собственником жилого помещения требований о включении сумм компенсаций за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения на основании части 7 статьи 32 ЖК РФ.

Аналогичная позиция относительно правил формирования цены изымаемого жилого помещения изложена в «Обзоре судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции», утвержденным Президиумом Верховного Суда РФ 29.04.2014 года.

Согласно приведенным в данном Обзоре разъяснениям, выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, установленным частью 7 статьи 32 ЖК РФ, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду, а также сумму компенсации за непроизведенный капитальный ремонт. При определении выкупной цены изымаемого жилого помещения должна учитываться стоимость доли в праве собственности на общее имущество в подлежащем сносу доме, включая долю в праве собственности на земельный участок.

При возникновении спора о размере выкупной цены рыночная стоимость жилого помещения должна быть установлена по правилам, предусмотренным Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Для определения рыночной стоимости подлежащего изъятию имущества, по ходатайству ответчика определением суда от 25 июля 2018 года назначена псудебная экспертиза, проведение которой поручено ООО «Бюро оценки «ТОККО».

Согласно заключению судебной экспертизы №-Э/2018 от 04 сентября 2018 года на дату проведения оценки действительная рыночная стоимость изымаемого недвижимого имущества – составляет ... рублей, из которых стоимость квартиры по адресу: , составляет ... – стоимость квартиры, стоимость доли в праве аренды на земельный участок- ... рублей, стоимость доли в компенсации за непроизведенный капитальный ремонт- ... рублей, размер убытков, связанных с изъятием- ... рублей.

Согласно части 1 статьи 56 ГПК РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.

В соответствии с частью 1 статьи 67 ГПК РФ, суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

В силу части 3 статьи 86 ГПК РФ суд оценивает заключение эксперта по правилам, установленным в статье 67 настоящего Кодекса.

Изучив заключения судебных экспертиз, подготовленные ООО «Центр независимой экспертизы и оценки» № от 05.02.2018, представленный истцом, отчет ООО «Независимый экспертно-консалтинговый центр» №, подготовленный администрацией, суд считает правильным основывать свои выводы на заключении ООО «Бюро оценки «ТОККО», полученном в результате судебной экспертизы, проведенной в ходе разбирательства по настоящему делу.

Экспертное заключение содержит подробное описание проведенного исследования, сделано на основе изучения объекта исследования и материалов гражданского дела. Заключение мотивировано, содержит выводы и ответы на поставленные судом вопросы.

Заключение судебной экспертизы соответствует требованиям ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.1998 года № 135-ФЗ и ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» от 31.05.2001 года № 73-ФЗ, не содержит неоднозначного толкования и отражает сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результата проведения оценки. В заключении указаны стандарты оценки для определения соответствующего вида стоимости объекта оценки, обоснование использования подходов оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта данных с указанием источников их получения.

Объективность заключения не вызывает у суда сомнений. Заключение содержит механизм расчета действительной рыночной стоимости недвижимого имущества, а также отдельных формирующих ее составляющих (стоимости доли в праве аренды на земельный участок, доли в компенсации за непроизведенный капитальный ремонт дома, размера убытков, связанных с изъятием недвижимого имущества у собственника).

Принимая во внимание, что эксперт, проводивший судебную экспертизу, предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, оснований для критической оценки заключения, составленного в ходе судебной экспертизы, суд не находит. С учетом изложенного, суд считает возможным при определении действительной рыночной стоимости недвижимого имущества ответчика, подлежащего изъятию, руководствоваться выводами эксперта, проводившего судебную экспертизу.

Исходя из положений действующего законодательства, суд соглашается с позицией истцов, требующих включить в выкупную стоимость, помимо рыночной стоимости квартиры, стоимости доли в предполагаемом праве аренды на земельный участок, размер компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома, а также размер убытков, связанных с изъятием недвижимого имущества у собственника.

Таким образом, исходя из действующего законодательства и представленных доказательств выкупная стоимость имущества истцов должна составлять: ... (стоимость жилого помещения) + ... (стоимость доли в предполагаемом праве аренды на земельный участок)+ ... рублей (компенсация за непроизведенный капитальный ремонт) + ... рублей (убытки, связанные с изъятием недвижимого имущества = ... рублей.

С учетом изложенного, суд приходит к выводу, что заявленные исковые требования подлежат частичному удовлетворению, у истца подлежит изъятию для муниципальных нужд жилое помещение –, адрес объекта: , путем выкупа с прекращением права собственности истцов на указанное жилое помещение, установив размерной выкупной цены ... руб. 

В соответствии с подпунктом «л» пункта 20 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02.07.2009 года № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» резолютивная часть решения суда об удовлетворении иска о выкупе жилого помещения должна содержать вывод о прекращении права собственности лица на жилое помещение и о выплате собственнику денежной компенсации или предоставлении другого конкретного жилого помещения взамен изымаемого в собственность или на иных правовых основаниях Российской Федерацией, субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием.

Изъятие жилого помещения у собственников путем выкупа представляет собой переход права собственности на него в государственную и муниципальную собственность, что соответственно, влечет за собой прекращение права собственности на жилое помещение за ответчиками и возникновения права на помещение у иного лица.

Поскольку резолютивная часть решения содержит сведения о прекращении права собственности, указанное решение является основанием для внесения в ЕГРП записи о прекращении права собственности истцов на , в .

Согласно ч.2 ст. 85 ГПК РФ в случае отказа стороны от предварительной оплаты экспертизы эксперт или судебно-экспертное учреждение обязаны провести назначенную судом экспертизу и вместе с заявлением о возмещении понесенных расходов направить заключение эксперта в суд с документами, подтверждающими расходы на проведение экспертизы, для решения судом вопроса о возмещении этих расходов соответствующей стороной с учетом положений части первой статьи 96 и статьи 98 настоящего Кодекса.

Учитывая, что оплата по проведению судебной экспертизы была возложена на ответчика, оплата экспертиз не произведена, таких доказательств не представлено, суд считает необходимым взыскать с администрации г. Томска в возмещение расходов за проведение судебной экспертизы в пользу ООО «Бюро оценки «ТОККО» суммы в размере 15 000 рублей.

В удовлетворении требования к Муниципальному образованию «Город Томск» в лице администрации г. Томска о сохранении права пользования жилым помещением квартирой № в в сроком на один месяц с момента выплаты выкупной цены суд отказывает, т.к. применение положения ч. 6 ст. 32 Жилищного кодекса РФ возможно, если между сторонами было заключено соглашение о выкупе жилого помещения. В рассматриваемом случае выкуп изымаемого жилого помещения рассматривается в судебном порядке, при котором сохранение права пользования жилого помещения не предусмотрено.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-198 ГПК РФ, 

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 удовлетворить частично.

Обязать Муниципальное образование «Город Томск» в лице администрации г. Томска изъять у ФИО1 для муниципальных нужд жилое помещение – в путем выкупа с прекращением её права собственности на указанное жилое помещение, установив размер выкупной стоимости ... рублей.

Решение по настоящему делу является основанием длявнесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о прекращении права собственности ФИО1 на в .

Взыскать с администрации г. Томска в пользу ООО «Бюро оценки «ТОККО» понесенные расходы по оплате судебной экспертизы в размере 15 000 рублей.

В удовлетворении требования к Муниципальному образованию «Город Томск» в лице администрации г. Томска о сохранении права пользования жилым помещением квартирой № в в сроком на один месяц с момента выплаты выкупной цены - ФИО1 отказать.

Решение может быть обжаловано в Томский областной суд путем подачи апелляционной жалобы через Советский районный суд г. Томска в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья