Дело № 2-775/17

РЕШЕНИЕ

 

Именем Российской Федерации

(Заочное)

27 октября 2017 года город Железноводск

Железноводский городской суд Ставропольского края 

в составе: 

председательствующего судьи Гараничевой И.П., 

при секретаре судебного заседания Павловой Н.Г.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску 

ФИО1 к Обществу с ограниченной ответственностью «Класс» 

о признании предварительного договора купли-продажи квартиры заключенным договором купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате, взыскании процентов, убытков, компенсации морального вреда, штрафа и судебных расходов, 

установил:

ФИО1 обратился в суд с иском к Обществу с ограниченной ответственностью (далее - ООО) «Класс» о признании предварительного договора купли-продажи квартиры заключенным договором купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате, взыскании процентов, неустойки, убытков, компенсации морального вреда, штрафа и судебных расходов.

Свои требования мотивирует тем, что ДД.ММ.ГГГГ между ним и ООО «Класс» был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры №, в соответствии с которым, продавец продаст покупателю квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес>, площадью 55,74 кв.м., расположенную на 3 этаже, 1 подъезда, состоящую из 2 жилых комнат (п. 1.1), после окончания строительства многоквартирного жилого дома, высотой не более 3-х этажей, расположенного на земельном участке по 

<

адрес>, общей площадью 1221,00 кв.м., кадастровый №. 

Продавец обязался передать указанное в настоящем договоре недвижимое имущество покупателю в срок до ДД.ММ.ГГГГ, в связи с чем, стороны договорились оформить и подписать договор купли-продажи недвижимости не позднее ДД.ММ.ГГГГ. В день заключения предварительного договора купли-продажи, ДД.ММ.ГГГГ между ним и ООО «Класс» заключено соглашение о задатке к предварительному договору № от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому ФИО2 выплатил ООО «Класс» в качестве задатка 900 000 рублей, являющихся частью продажной цены покупаемой недвижимости, установленной п. 2.1 Предварительного договора купли-продажи в 1 280 000 рублей. Оставшаяся денежная сумма в размере 380 000 рублей была выплачена ФИО1 в предусмотренные предварительным договором сроки (п. 2.2.), что подтверждается договором - окончательного расчёта № от ДД.ММ.ГГГГ. Однако, до настоящего времени основной договор купли-продажи между сторонами не заключён, недвижимость ФИО1 не передана. В связи с допущенными нарушениями условий договора в адрес ответчика была направлена письменная претензия о выплате неустойки в соответствии со ст. 395 ГК РФ, рассчитанной на ДД.ММ.ГГГГ в размере 136341 рубль 32 копейки, подлежащая уплате в срок до ДД.ММ.ГГГГ. Однако, требования истца в указанный срок ответчиком не выполнены.

Срок просрочки исчисляется с ДД.ММ.ГГГГ с применением средней ставки банковского процента по вкладам физических лиц по Северо-Кавказскому Федеральному округу в размере 6,34% годовых (с 01.01.2016г.) по 9% (на 25.08.2017г.), размер процентов составляет 187902 рубля 03 копейки. 

Заключая с ответчиком договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате, он рассчитывал на его исполнение ответчиком в установленные сроки. Нарушение же ответчиком срока передачи указанной ему недвижимости причинило ему неудобства и переживания по данному поводу. Он был вынужден снять жилое помещение по договору найма, за что ежемесячно выплачивает собственнику 12000 рублей с ДД.ММ.ГГГГ. На сегодняшний день размер убытков составляет 120000 рублей, которые ему также должен возместить ответчик. Моральный вред он оценивает в 50000 рублей.

На основании изложенного, с учетом увеличения исковых требований и отказа от исковых требований в части взыскания неустойки, предусмотренной ч.5 ст.28 Закона «О защите прав потребителей», просит суд признать предварительный договор купли-продажи квартиры договор №, между Обществом с ограниченной ответственностью «Класс» и ФИО1 от ДД.ММ.ГГГГ - заключенным договором купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате, взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Класс» в пользу ФИО1: проценты в порядке ст. 395 ГК РФ за неисполнение обязательства по передаче недвижимости в срок с ДД.ММ.ГГГГ по день вынесения судебного решения; убытки в размере 120 000 рублей; моральный вред в размере 50000 рублей, штраф в порядке п. 6 ст. 13 Закона РФ от ДД.ММ.ГГГГ № «О защите прав потребителей» в размере 188095 рублей 12 копеек, понесенные судебные расходы по оплате услуг представителя в размере 35000 рублей.

Истец, будучи надлежащим образом извещенным о времени и месте судебного заседания, в судебное заседание не явился, просил о рассмотрении дела в его отсутствие.

Представитель истца в судебном заседании исковые требования поддержала и просила их удовлетворить в полном объеме по основаниям, изложенным в иске. Других оснований не имела.

Ответчик, будучи надлежащим образом извещенным о времени и месте судебного заседания, в судебное заседание представителя не направил, о причинах уважительности своей неявки суд в известность не поставил.

Суд, с согласия истца, выраженного в заявлении, представленном суду, вынес определение о рассмотрении иска в порядке заочного производства, в соответствии с требованиями ст. 233 ГПК РФ.

Выслушав представителя истца, исследовав материалы гражданского дела, а также представленные сторонами письменные доказательства, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст. 8 Гражданского кодекса РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают: из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

В силу ст. 9 Гражданского кодекса РФ граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.

Как установлено судом и следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 (дольщик-покупатель) и ООО «Класс» (застройщик - продавец) подписали предварительный договор купли-продажи квартиры договор №, в соответствии с условиями которого, Продавец, в будущем, после получения всех необходимых документов для оформления купли-продажи, продаст (путем заключения договора купли-продажи, сдаче документов для государственной регистрации перехода права собственности в Управление Федеральной Службы государственной регистрации, кадастра и картографии по СК) Покупателю квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес> площадью 55,74 кв.м., расположенную на 3 этаже, 1 подъезд, состоящую из 2 жилых комнат (п. 1.1 договора).

Многоквартирный жилой дом, расположен по адресу: 

<

адрес>, в котором отчуждается квартира, будет оформляться продавцом после окончания строительства (п.1.2 договора).

В силу ст.431 Гражданского кодекса РФ, при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Толкуя в соответствии со ст. 431 Гражданского кодекса РФ условия договора, заключенного между ФИО1 и ООО «Класс» от ДД.ММ.ГГГГ, суд приходит к выводу о том, что данный договор, несмотря на то, что назван предварительным договором купли-продажи квартиры, по своей сути является договором участия в долевом строительстве, регулирование отношений по которому входит в сферу действия Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - ФЗ №).

В силу ч.2 статьи 1 вышеуказанного ФЗ №, привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности (далее - привлечение денежных средств граждан для строительства), допускается только на основании договора участия в долевом строительстве.

Согласно части 1 ст. 3 ФЗ №, застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации в соответствии с настоящим Федеральным законом и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства, либо договора аренды, договора субаренды такого земельного участка или в случаях, предусмотренных Федеральным законом "О содействии развитию жилищного строительства" либо подпунктом 15 пункта 2 статьи 39.10 Земельного кодекса Российской Федерации, договора безвозмездного пользования таким земельным участком.

Частью 1 ст.4 ФЗ №, установлено, что по договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Согласно ч.3 ст.4 ФЗ №, договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.

Таким образом, обязательным условием приобретения застройщиком права на привлечение денежных средств граждан на строительство (создание) многоквартирного дома является соблюдение им не только требований, указанных в ч.1 ст.3 ФЗ № (получение разрешения на строительство, опубликование, размещение и (или) представление проектной декларации, наличие права на земельный участок), но и требований ч. 2 ст. 3 и ч. 3 ст. 4 названного Федерального закона (заключение договора участия в долевом строительстве, подлежащего государственной регистрации).

По делу установлено, что рассматриваемый предварительный договор купли-продажи квартиры договор № от ДД.ММ.ГГГГ не был зарегистрирован в установленном порядке, до настоящего времени государственная регистрация этого договора никем из сторон, его подписавших, не произведена.

Поскольку рассматриваемый договор № от ДД.ММ.ГГГГ не был зарегистрирован в установленном законом порядке, суд приходит к выводу о том, что общество, выступающее как застройщик, не имело права привлекать денежные средства ФИО1 для целей строительства жилого дома по адресу: 

<

адрес>, поскольку не зарегистрировало договор о долевом участии в строительстве жилья в установленном законом порядке. 

Согласно ч.3 ст.3 ФЗ № и разъяснений, данных в п.7 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ, в случае привлечения денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирных домов (иных объектов недвижимости) лицом, не имеющим в соответствии с настоящим Федеральным законом на это права и (или) привлекающим денежные средства граждан для строительства в нарушение требований, установленных частью 2 статьи 1 настоящего Федерального закона, гражданин может потребовать от данного лица немедленного возврата переданных ему денежных средств, уплаты в двойном размере предусмотренных статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации процентов от суммы этих средств и возмещения сверх суммы процентов причиненных гражданину убытков.

Так как, рассматриваемый договор от ДД.ММ.ГГГГ, квалифицируемый как договор участия в долевом строительстве, не прошел государственную регистрацию, следовательно, является незаключенным, ничтожным, условия указанного договора, в том числе, о сроках строительства и сдачи дома в эксплуатацию, не подлежат применению. Ответственность за неисполнение обязательства в данном случае возникает на основании общих правил об ответственности за неисполнение обязательств (ст. 395 ГК РФ) и неосновательного обогащения (ст. ст. 1102, 1103, 1107 ГК РФ).

Согласно ст.1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.

Статьей 1107 ГК РФ предусмотрено, что на сумму неосновательного денежного обогащения подлежат начислению проценты за пользование чужими средствами (статья 395) с того времени, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неосновательности получения или сбережения денежных средств.

Согласно ст.395 ГК РФ, в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.

То есть, статья 395 ГК РФ, в соответствии с которой истец просит взыскать с ответчика проценты, предусматривает последствия неисполнения или просрочки исполнения денежного обязательства, в силу которого на должника возлагается обязанность уплатить деньги.

Из указанной выше нормы и разъяснений Верховного Суда Российской Федерации следует, что право гражданина на получение предусмотренных ст. 395 ГК РФ процентов в двойном размере при привлечении его денежных средств с нарушением Закона N 214-ФЗ возникает исключительно при реализации им права требования немедленного возврата переданных нарушителю денежных средств, которое, в свою очередь, служит для гражданина дополнительной гарантией от неисполнения соответствующим лицом обязательств по передаче объекта долевого строительства, и не может быть заявлено отдельно после получения приобретенного объекта недвижимости по акту приема-передачи в собственность.

Ограничившись лишь ссылкой на применение к спорным правоотношениям положений ст. 395 ГК РФ, истец не обосновал какое денежное обязательство нарушено ответчиком.

Требований к ответчику о взыскании денежных средств в сумме 1280000 рублей, переданных ФИО1 по договору № от ДД.ММ.ГГГГ, как неосновательного обогащения, в рамках настоящего иска он не предъявлял.

Учитывая изложенное, в исковых требованиях ФИО1 к ООО «Класс» о признании предварительного договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ заключенным договором купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате, взыскании с ООО «Класс» в его пользу процентов в порядке ст. 395 ГК РФ надлежит отказать.

Учитывая, что исковые требования о взыскании убытков, компенсации морального вреда и штрафа являются производными от исковых требований о признании предварительного договора купли-продажи квартиры заключенным, в удовлетворении данных исковых требований также надлежит отказать.

Принимая во внимание, что в иске ФИО1 отказано, требования о взыскании с ответчика расходов по оплате услуг представителя, на основании ст.98 ГПК РФ, удовлетворению не подлежат.

На основании изложенного, руководствуясь ст.3.4 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", ст.ст. 56, 98, 194-199, 233 ГПК РФ, суд 

решил:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью «Класс» о признании предварительного договора купли-продажи квартиры договор №, между Обществом с ограниченной ответственностью «Класс» и ФИО1 от ДД.ММ.ГГГГ - заключенным договором купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате, взыскании с общества с ограниченной ответственностью «Класс» в пользу ФИО1: процентов в порядке ст. 395 ГК РФ за неисполнение обязательства по передаче недвижимости в срок с ДД.ММ.ГГГГ по день вынесения судебного решения; убытков в размере 120 000 рублей; морального вреда в размере 50000 рублей, штрафа в порядке п. 6 ст. 13 Закона РФ от ДД.ММ.ГГГГ № «О защите прав потребителей» в размере 188095 рублей 12 копеек, понесенных судебных расходов по оплате услуг представителя в размере 35000 рублей, отказать.

Ответчик вправе подать в Железноводский городской суд заявление об отмене вынесенного заочного решения в течение семи дней со дня вручения копии решения.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке через Железноводский городской суд в Ставропольский краевой суд в течение месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения, а в случае, если такое заявление подано, - в течении месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.

Председательствующий,

судья И.П. Гараничева