2-277/2019

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

4 июня 2019 года с. Плешаново

Красногвардейский районный суд Оренбургской области в составе: 

председательствующего судьи Дорохиной Т.С., 

при секретаре Миллер Л.В.,

с участием представителя истцов ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании материалы гражданского дела по иску ФИО2, ФИО3 к администрации муниципального образования Подольский сельсовет Красногвардейского района, администрации муниципального образования Красногвардейский район Оренбургской области о признании договора купли-продажи действительным, признании право совместной собственности на недвижимое имущество, 

установил:

ФИО2 и ФИО3 обратились в Красногвардейский районный суд с иском к администрации муниципального образования Подольский сельсовет Красногвардейского района, признании право совместной собственности на недвижимое имущество. В обоснование иска указали, что ДД.ММ.ГГГГ на основании сделки купли-продажи ФИО2 приобрел право собственности на нежилые здания, расположенные по адресу: 

<

адрес>И. В подтверждение сделки был заключен договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ. За указанные нежилые здания они полностью произвели расчет с продавцом ЗАО «Красиково», уплатив ему продажную стоимость указанных зданий. Зарегистрировать договор купли-продажи в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области они не могут, поскольку одна из сторон – продавец ЗАО «Красиково» ликвидировано без правопреемства. Вместе с тем, договор купли-продажи от 7 октября 2002 года между продавцом и покупателем был заключен в надлежащей форме, подписан сторонами, как следует из текста договора между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, договор купли-продажи закону не противоречит, стороны исполнили обязанности по данному договору, в том числе продавец передал покупателю здания, а покупатель принял из и уплатил оговоренную денежную сумму. Таким образом, сделка сторонами исполнена, они фактически владеют и пользуются зданиями с ДД.ММ.ГГГГ, несут бремя их содержания, следовательно имеются все основания для признания договора купли-продажи действительным и признании за ними права общей совместной собственности на указанные объекты недвижимости. Просят признать сделку купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенную между продавцом – ЗАО «Красиково» и покупателем – ФИО2 состоявшейся, а договор купли-продажи действительным. Признать за ними право общей совместной собственности на: нежилое здание, зернодробилка, ДД.ММ.ГГГГ года постройки, общей площадью 63 кв.м., расположенное по адресу: 

<

адрес> нежилое здание, зерносклад, ДД.ММ.ГГГГ года постройки, общей площадью 63 кв.м., расположенное по адресу: 

<

адрес> нежилое здание, бытовка, ДД.ММ.ГГГГ года постройки, общей площадью 63 кв.м., расположенное по адресу: 

<

адрес>

Определением судьи от ДД.ММ.ГГГГ к участию в деле в качестве соответчика привлечена администрация МО Красногвардейский район Оренбургской области.

Определением Красногвардейского районного суда Оренбургской области от ДД.ММ.ГГГГ к участию в деле в качестве соответчика привлечено Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Оренбургской области.

Истец ФИО2, ФИО3 в судебном заседании участия не принимали, извещены надлежащим образом, просили рассмотреть дело в свое отсутствие. В судебном заседании ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 пояснил, что оригинал договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ был изъят в 2007 году следователем ФИО4 в рамках производства по уголовному делу в отношении директора ОАО «Красногвардейский МСЗ» ФИО5, в связи с чем, своевременно не представилось возможным зарегистрировать свои права на спорные объекты.

Представитель истцов ФИО1 просил исковые требования удовлетворить в полном объеме.

Представители ответчиков – администрации МО Подольский сельсовет Красногвардейского района и администрации МО Красногвардейский район, представитель третьего лица – Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Оренбургской области в судебном заседании участия не принимали, извещены надлежащим образом.

От представителя ответчика администрации МО Подольский сельсовет Красногвардейского района поступило заявление, согласно которого они признают требоваия истца, против их удовлетворения не возражают.

На основании ст. 167 ГПК РФ дело рассмотрено в отсутствие не явившихся истцов, представителей ответчиков, третьего лица..

Суд, выслушав представителя истца, исследовав письменные материалы дела, приходит к следующему.

Согласно ч. 1 ст. 34 СК РФ имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью.

На основании ч. 2 ст. 34 СК РФ к общему имуществу супругов относятся, в том числе недвижимые вещи, нажитые супругами в период брака, независимо от того, на имя кого из супругов они приобретены.

Согласно подпункту 1 пункта 1 статьи 8 ГК РФ договоры являются основанием для возникновения гражданских прав и обязанностей.

В силу с.8.1 ГК РФ если право на имущество возникает, изменяется или прекращается вследствие наступления обстоятельств, указанных в законе, запись о возникновении, об изменении или прекращении этого права вносится в государственный реестр по заявлению лица, для которого наступает правовые последствия.

Согласно пункту 2 статьи 218 ГК РФ, право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В силу пункта 2 статьи 223 ГК РФ, в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (пункт 1 ст. 432 ГК РФ).

Согласно ч. 1 ст. 549 ГК РФ, по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В соответствии со ст. 550 ГК РФ, договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

В силу ст. 551 ГК ПФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (п. 1).

Согласно п. 2 ч. 2 ст. 14 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Федеральный закон № 218-ФЗ) основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действующим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки.

Уполномоченный в соответствии с законом орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на имущество, проверяет полномочия лица, обратившегося с заявлением о государственной регистрации права, законность оснований регистрации, иные предусмотренные законом обстоятельства и документы, а в случаях, указанных в п. 4 указанной статьи, также наступление соответствующего обстоятельства (п. 5 ст. 8.1 ГК РФ).

Существование объекта недвижимости с характеристиками, позволяющими определить его в качестве индивидуально-определенной вещи, подтверждает его государственный кадастровый учет (ч. 7 ст. 1 Федерального закона № 218-ФЗ).

Каждый объект недвижимости, сведения о котором внесены в Единый государственный реестр недвижимости, имеет неизменяемый, не повторяющийся во времени и на территории Российской Федерации кадастровый номер, присваиваемый органом регистрации прав (ч. 1 ст. 5 ФЗ № 218-ФЗ).

Подпунктом 7 ч. 2 ст. 14 Федерального закона № 218-ФЗ установлено, что основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав является, в частности технический план, подготовленный в результате проведения кадастровых работ в установленном федеральном законом порядке.

Согласно ч. 1 ст. 24 Федерального закона № 218-ФЗ технический план представляет собой документ, в котором воспроизведены определенные сведения, внесенные в Единый государственный реестр недвижимости, и указаны сведения о здании, сооружения, помещении, машино-месте, объекте незавершенного строительства или едином недвижимом комплексе, необходимые для государственного кадастрового учета такого объекта недвижимости, а также сведения о части или частях здания, сооружения, помещения, единого недвижимого комплекса либо новые необходимые для внесения в единый государственный реестр недвижимости сведения об объектах недвижимости, которым присвоены кадастровые номера.

В силу положений ст. 43 Федерального закона № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (в ред. до 1 января 2017 года), до 1 января 2013 года государственный учет зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства осуществлялся органами и организациями по государственному техническому учету и (или) технической инвентаризации объектов капитального строительства и государственного технического учета жилищного фонда.

В силу ч. 4 ст. 69 Федерального закона № 218-ФЗ технический учет или государственный учет объектов недвижимости, в том числе осуществленные в установленном законодательством Российской Федерации порядке до дня вступления в силу Федерального закона от 24 июля 2007 года № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» признается юридически действительным, и такие объекты считаются ранее учтенными объектами недвижимого имущества.

Как указано в ч. 9 ст. 69 Федерального закона № 218-ФЗ, сведения об объектах недвижимости, права на которые возникли до дня вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и не прекращены и государственный кадастровый учет которых не осуществлен, вносятся в Единый государственный реестр недвижимости по правилам, предусмотренным названной статьей для внесения в Единый государственный реестр недвижимости (далее ЕГРН) сведений о ранее учтенных объектах недвижимости.

Частью 5 ст. 69 Федерального закона № 218-ФЗ предусмотрено, что в случае отсутствия в ЕГРН сведений о ранее учтенном объекте недвижимости, в том числе при поступлении предусмотренного ст. 62 указанного Федерального закона запроса о предоставлении сведений, или межведомственного запроса о предоставлении сведений, или заявления о внесении сведений о ранее учтенном объекте недвижимости, орган регистрации прав, если иное не установлено этим же Федеральным законом, в течение пяти рабочих дней со дня получения им указанных запросов или заявления обеспечивает включение документов и сведений о ранее учтенном объекте недвижимости в ЕГРН на основании: 1) имеющейся в его распоряжении документации о ранее учтенном объекте недвижимости; 2) документа (копии документа, заверенной в порядке, установленном федеральным законом), устанавливающего или подтверждающего право на объект недвижимости, в том числе документа, указанного в п. 9 ст. 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года N 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» и представленного заинтересованным лицом при его обращении с соответствующим заявлением в орган регистрации прав; 3) документов, подтверждающих ранее осуществленный государственный учет указанного объекта недвижимости или государственную регистрацию права на него либо устанавливающих или подтверждающих право на него и представленных соответствующими органами государственной власти, органами местного самоуправления либо органами и организациями по государственному техническому учету и (или) технической инвентаризации, в орган регистрации прав по его запросам, если документы и сведения о ранее учтенном объекте недвижимости отсутствуют в составе имеющейся в распоряжении органа регистрации прав документации о ранее учтенном объекте недвижимости.

В части 1 ст. 69 Федерального закона № 218-ФЗ закреплено также положение о том, что права на объекты недвижимости, возникшие до дня вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» признаются юридически действительными и при отсутствии их государственной регистрации в ЕГРН, которая проводится по желанию их обладателей.

Права на объекты недвижимости, и возникающие в силу закона (вследствие обстоятельств, указанных в законе, не со дня государственной регистрации прав), признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости. Государственная регистрация прав Едином государственном реестре недвижимости осуществляется от органов государственной власти и нотариусов сведений, подтверждающих факт возникновения таких прав, кроме случаев, установленных федеральным законом (ч. 2 ст. 69).

Государственная регистрация прав на объекты недвижимости, указанные в ч.ч.1, 2 ст. 69, в ЕГРН обязательна при государственной регистрации перехода таких прав, их ограничения и обременения объектов недвижимости, указанных в ч.ч. 1, 2 настоящей статьи, или совершенной после дня вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (ч. 3 ст. 69).

Как указано в ч. 9 ст. 69 Федерального закона № 218-ФЗ, сведения об объектах недвижимости, права на которые возникли до дня вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и не прекращены и государственный кадастровый учет которых не осуществлен, вносятся в ЕГРН по правилам, предусмотренным названной статьей для внесения в ЕГРН сведений о ранее учтенных объектах недвижимости.

В качестве обоснования возникновения права собственности истцы ссылаются на копию договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного с ЗАО «Красиково» и главой КФХ «ФИО7». 

Так согласно представленной копии договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ директор ЗАО «Красиково» ФИО8 и глава КФХ «ФИО7» составили договор купли-продажи: «Продавец продают базу молодняка, зда осмена-торски летняя дойка и дробилка ДКШ-5 на общую сумму 300000 рублей. Покупатель рассчитывается согласно договора о переуступке долга от ДД.ММ.ГГГГ между ОАО Красногвардейский МСЗ и КФХ ФИО2».

В подтверждение расчета по договору от ДД.ММ.ГГГГ истцы ссылаются на копию договора о переуступке долга от ДД.ММ.ГГГГ, по которому ЗАО «Красиково» передали, а ОАО «Красногвардейской МСЗ» получил право от имени ЗАО «Красиково» требовать от ФИО2 получения задолженности в сумме 300000 рублей, копию графика погашения задолженности КФХ «ФИО2», копии квитанций к приходным кассовым ордерам ОАО «Красногвардейский СМЗ» на сумму 15000 рублей, 20000 рублей, 10000 рублей, 20000 рублей. 

В ходе рассмотрения по делу истец ФИО2 и его представитель ФИО1 указывали, что оригинал договора был изъят в 2007 году следователем ФИО4 в рамках производства по уголовному делу № в отношении директора ОАО «Красногвардейский МСЗ» ФИО5, о чем свидетельствует постановление о производстве обыска от ДД.ММ.ГГГГ, протокол выемки от ДД.ММ.ГГГГ, постановление о признании и приобщении к уголовному делу № вещественных доказательств от ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно представленному представителем истца сообщению от ДД.ММ.ГГГГ №-П-20, ФИО2 предлагалось при необходимости получить в СУ УМФД России по Оренбургской области оригиналы документов, в том числе: договор о переуступке долга от ДД.ММ.ГГГГ; график погашения задолженности КФХ ФИО2 перед кредитором ОАО «Красногвардейская МСЗ» от ДД.ММ.ГГГГ; договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ; накладную ЗАО «Красиково» № от ДД.ММ.ГГГГ на отпуск КФХ ФИО2 склада зернового и дробилки на сумму 300000 рублей; письмо ОАО «Красногвардейский МСЗ» № от ДД.ММ.ГГГГ о перечислении денежных средств в сумме 10000 рублей на счет ООО «Красногвардейское молоко»; счета фактуры № от ДД.ММ.ГГГГ; квитанции к приходному кассовому ордеру № от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 10000 рублей; квитанции к приходному кассовому ордеру № от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 20000 рублей; кассовый чек от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 20000 рублей; квитанции к приходному кассовому ордеру № от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 20000 рублей; квитанции к приходному кассовому ордеру № от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 15000 рублей; постановление о признании и приобщении к уголовному делу вещественных доказательств от ДД.ММ.ГГГГ.

Судом в ходе рассмотрения настоящего дела установлено, что уголовное дело №, возбужденное ДД.ММ.ГГГГ по п. «б» ч. 2 ст. 199 УК РФ, прекращенное производством ДД.ММ.ГГГГ по основанию, предусмотренному п. 2 ч. 1 ст. 24 УПК РФ, уничтожено по истечению сроков хранения.

В обоснование заявленных требований истец и его представитель ссылаются на договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ЗАО «Красиково» и главой КФХ «ФИО2». 

Указанный договор купли-продажи спорных объектов недвижимости между истцом и ЗАО «Красиково» был заключен ДД.ММ.ГГГГ, то есть после вступления в силу Федерального закона Российской Федерации от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

В силу п. 1 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

В соответствии с п. 1 ст. 168 ГК РФ (действовавшей на момент возникновения спорных правоотношений), не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ недвижимого имущества, заключенного между истцом ФИО2 и ЗАО «Красиково» в лице директора ФИО8, в силу закона является ничтожным. Оснований, для признания за истцом права собственности на объекты недвижимости по договору купли-продажи не имеется, ввиду отсутствия права собственности на указанные объекты у продавца на момент заключения сделки.

Акт приема-передачи имущества отсутствует. Таким образом, доказательства передачи спорного имущества во владение и пользование истца также отсутствуют. 

Суду не представлено доказательств того, что ЗАО «Красиково» до заключения договора купли-продажи с ФИО2 обладало ранее возникшим правом собственности на спорное имущество, и имело право произвести его отчуждение истцу на основании договора купли-продажи.

Деятельность юридического лица ЗАО «Красиково» прекращена в связи с его ликвидацией на основании определения арбитражного суда о завершении конкурсного производства.

Согласно сообщению арбитражного управляющего ФИО9 от ДД.ММ.ГГГГ, решением арбитражного суда от ДД.ММ.ГГГГ по делу №№ отсутствующий должник ООО «Красиково» признан банкротом с открытием конкурсного производства сроком на один год. Конкурсным управляющим утвержден ФИО9 В ходе проведения инвентаризации имущества у должника не выявлено. В результате отсутствия имущества конкурсная масса сформирована не была. Руководителем ООО «Красиково» ФИО10 документы конкурсному управляющему не передавались. В связи с этим определением арбитражного суда Оренбургской области от ДД.ММ.ГГГГ конкурсное производство в отношении отсутствующего должника ООО «Красиково» завершено. Сведений о сделки купли-продажи спорных объектов не имеет, следовательно, подтвердить не может.

В силу ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Из содержания договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ не возможно четко установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, как и их расположение на соответствующем земельном участке либо.

Согласно ст. 551 ГК РФ, переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 59 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № от ДД.ММ.ГГГГ «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права. Иск о признании права, заявленный лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Закона о регистрации и не регистрировались в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 6 названного Закона, либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с п. 2 ст. 8 ГК РФ, т.е. из актов государственных органов и органов местного самоуправления, которые предусмотрены законом в качестве основания возникновения гражданских прав и обязанностей.

Из представленных материалов дела следует, что право собственности на спорные объекты за ответчиком не регистрировались, ответчик не реализовывал данное право в установленном законом порядке.

Согласно представленной Министерством природных ресурсов, экологии и имущественных отношений Оренбургской области от ДД.ММ.ГГГГ, Территориальным управлением Федерального агентства по Управлению государственным имуществом в Оренбургской области, спорные объекты недвижимости не проходили процедуру учета в реестре государственного имущества и не включены в реестр федерального имущества, находящегося на территории Оренбургской области.

Поскольку ЗАО «Красиково» до отчуждения недвижимого имущества не произвел государственную регистрацию права собственности на спорные объекты, как это предписано положениями п. 2 ст. 6 Федерального закона от 21 июля 1997 г. « 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество», действующего на момент заключения сделки, и которые согласуются со ст. 69 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», вступившего в силу с ДД.ММ.ГГГГ, суд приходит к выводу, что заключенный между ЗАО «Красиково» и ФИО2 договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ не соответствует требованиям действующего законодательства. 

Следовательно, оснований для признания за истцом права собственности на вышеуказанные объекты недвижимости имущества не имеется, ввиду отсутствия права собственности на данные объекты у продавца на момент заключения сделки.

В силу ст. 39 ГПК РФ ответчик вправе признать иск. Суд не принимает признание иска ответчиком, если это противоречит закону или нарушает права и законные интересы других лиц.

Учитывая, что признание иска ответчиком противоречит требованиям закона, суд не принимает признание иска ответчиком.

Руководствуясь ст. ст. 194 - 199 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд,

решил:

В удовлетворении исковых требований ФИО2, ФИО3 к администрации муниципального образования Подольский сельсовет Красногвардейского района, администрации муниципального образования Красногвардейский район Оренбургской области о признании договора купли-продажи действительным, признании право совместной собственности на недвижимое имущество – отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Оренбургский областной суд через Красногвардейский районный суд Оренбургской области в течение месяца со дня принятия в окончательной форме.

Мотивированное решение составлено 7 июня 2019 года. 

Судья Т.С. Дорохина