Дело № 2-429/17

Р Е Ш Е Н И Е

 

именем Российской Федерации

город Светлогорск 24 августа 2017 года

Светлогорский городской суд Калининградской области в составе:

председательствующего судьи Аниськова М.В.

при секретаре Егоровой Т.М., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ООО «МакроСтрой» о признании незаконными некоторых условий договора долевого участия в строительстве и понуждении к внесению в него изменений; о пропорциональном уменьшении цены объекта долевого строительства, о взыскании убытков и компенсации морального вреда,

У С Т А Н О В И Л:

ФИО1 обратилась в суд с названным иском. В исковом заявлении указывает, что между ней и ООО «МакроСтрой» заключен договор участия в долевом строительстве 

<

№> от 23.08.2016 г. Согласно условиям договора ответчик (застройщик) обязался в установленный срок построить многоквартирный дом 

<

Адрес> и после получения разрешения на ввод жилого дома в эксплуатацию передать ей однокомнатную квартиру со строительным 

<

№> проектной площадью 29,1 кв.м. на первом этаже в первой секции дома, а она обязалась уплатить за эту квартиру 1250000 рублей и принять объект. Согласно договора, жилой дом строится на основании разрешения на строительство 

<

№> от 11.04.2016 г. (взамен - 

<

№> от 18.12.2015 г.), выданного администрацией Пионерского городского округа. Проектная декларация строительства жилого дома размещена на сайте makrostroy39.ru 28.03.2016 г. и является неотъемлемой частью договора. Деньги она выплачивает ответчику в соответствии с графиком и выплатила 1000000 рублей. Договор от 23.08.2016 г. был зарегистрирован в установленном порядке 06.09.2016 г. После заключения договора были выявлены несоответствия его отдельных положений действующему законодательству, в связи с чем, 30.09.2016 г. она обратилась к ответчику с заявлением о внесении в договор изменений: в связи с отступлением от проектной декларации (вместо трехэтажного дома ответчик возводит пятиэтажный дом) просила пропорционально уменьшить стоимость 1 кв.м. квартиры; внести изменения в п.п. 4.1 договора- 5-летний гарантийный срок отсчитывать не со дня ввода дома в эксплуатацию, а со дня передачи квартиры истцу; исключить из договора п. 7.3 об обязании истца принять квартиру даже в том случае, если в жилом доме будут отсутствовать коммунальные ресурсы; включить обязанность ответчика передать техническую документацию на счетчики коммунальных ресурсов; пригласить её для приемки скрытых работ в квартире. Ответом от 12.10.2016 г. ответчик отказался от внесения изменений в договор. Считает отказ ответчика от внесения изменений в договор незаконным. К правоотношениям сторон применяются положения Закона РФ «О защите прав потребителей» об оказании услуг. Потребитель вправе потребовать предоставления необходимой и достоверной информации о работах, услугах, эта информация доводится до потребителя при заключении договора в наглядной и доступной форме. Исходя из Закона об участии в долевом строительстве, застройщик обязан предоставить информацию о проекте строительства, а также о фактах внесения изменений в проектную документацию. Однако, ответчик не поставил её в известность о строящемся доме, как пятиэтажном. Согласно проектной декларации дом был указан как трехэтажный, а фактически возведен пятиэтажный жилой дом. В известность об изменении проектной документации она поставлена не была. Кроме того, в силу Закона, у участника долевой собственности на объект долевого строительства одновременно возникает право собственности на общее имущество в многоквартирном доме, которая не может быть отчуждена или передана отдельно от права собственности на объект долевого строительства. Помимо жилых/нежилых помещений, передача которых предусмотрена договором долевого участия в строительстве, за счет денежных средств дольщиков создается и общее имущество дома. При возведении пятиэтажного дома вместо трехэтажного строительный объем дома увеличился пропорционально, следовательно, стоимость 1 кв.м. её объекта должна быть пропорционально уменьшена. Данная разница является доходом и неосновательным обогащением ответчика. Она как потребитель вправе потребовать пропорционального уменьшения цены объекта. Согласно Закона об участии в долевом строительстве гарантийный срок на объект долевого строительства должен исчисляться со дня передачи объекта долевого строительства участнику. В нарушение закона ответчик указал, что этот срок исчисляется со дня ввода жилого дома в эксплуатацию, укоротив тем самым гарантийный срок. Условие договора о том, что объект принимается даже в случае отсутствия в доме коммунальных ресурсов закону в той части, что подлежит передаче участнику объект долевого строительства- жилое помещение, пригодное для использования его по целевому назначению, что предполагает наличие в нем коммунальных ресурсов. Она является пожилым человеком, ветераном ВОВ и труда, переехала на постоянное место жительства в Калининградскую область, продав свой дом в Брянской области, и заключила договор с ответчиком не предполагая, что её законные требования не будут удовлетворены. Отношение ответчика к добросовестному потребителю не справедливо и причинило ей моральный вред. Кроме того, неосновательное обогащение ответчика является для неё убытками. 

Истица просила признать ненадлежащим исполнение ответчиком свои обязанностей по договору долевого участия в строительстве; признать незаконными п.п. 4.1. и п.п. 7.3. договора; обязать ответчика пропорционально уменьшить цену объекта долевого строительства, рассчитанную исходя из строительства трехэтажного жилого дома и возвратить ей разницу между этой ценой и ценой, исходя из возведения пятиэтажного жилого дома; взыскать с ответчика компенсацию понесенных ею физических и нравственных страданий в размере 50000 рублей. 

В ходе рассмотрения дела истица неоднократно уточняла и дополняла исковые требования. В заявлениях об уточнении исковых требований (л.д. 66-68, 71-76, 82-86) истица просит: 

- признать не соответствующим требованиям закона пункт 9.8. договора долевого участия в строительстве, так как изменения в правоустанавливающую и проектную документацию, в том числе касающиеся этажности и количества секций, не могут считаться несущественными, их внесение должно согласовываться со всеми участниками долевого строительства по правилам ст. 450 ГК РФ. 

- признать несоответствующим требованиям закона п.п. 2.5.2. пункта 5 изменений в проектную декларацию ООО «Макрострой» на строительство объекта «Многоквартирные дома по 

<

Адрес> в части, исключающей помещения подвала, занятые помещениями внеквартирными кладовыми (общей площадью 120,4 кв.м.). Данным пунктом ответчик незаконно уменьшил её долю в общем имуществе многоквартирного жилого дома. Согласно изменениям в проектную декларацию в состав общего имущества не входит часть подвала многоквартирного дома, занятая 18 внеквартирными кладовыми (общей площадью 120,4 кв.м.), что противоречит действующему законодательству (ст.ст. 289 и 290 ГК РФ, ст. 36 ЖК РФ) и такое изменение возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме.

- обязать ответчика внести в договор долевого участия в строительстве изменения в удовлетворенной судом части требований, а также привести в соответствие действующему законодательству внеквартирные кладовые, расположенные в техническом подвале, включив и в общую долевую собственность участников долевого строительства жилых помещений в многоквартирном доме. 

В судебное заседание ФИО1 и её представитель не явились. Представитель ФИО1- ФИО2, действующая на основании доверенности, направила в суд заявление о рассмотрении дела в отсутствие истца, требования, изложенные в исковом заявлении и уточнениях к нему, поддерживает в полном объеме. 

Представитель ответчика- ФИО3, действующий на основании доверенности, в судебном заседании с исковыми требованиями ФИО1 не согласился по основаниям, изложенным в письменных возражениях (л.д. 77-79). Дополнил, что 07 августа 2017 года ФИО1 приняла построенный объект долевого участия и подписала акт приема-передачи. Документы о регистрации права собственности истицы на квартиру переданы на государственную регистрацию права собственности. Полагает, что на момент заключения с истицей договора она понимала, что осуществляется строительство пятиэтажного жилого дома, была знакома с проектной декларацией и согласна с условиями договора. 

Выслушав объяснения представителя ответчика, исследовав письменные доказательства по делу и дав им оценку, суд приходит к выводу о том, что исковые требования ФИО1 не обоснованы и не подлежат удовлетворению. 

Судом установлено, что 23 августа 2016 года между ООО «МакроСтрой» (застройщик) и ФИО1 (участник долевого строительства) был заключен договор участия в долевом строительстве 

<

№> (далее- договор). В приложении 

<

№> к договору сторонами определены основные характеристики объекта долевого строительства (л.д. 11-20). В установленном порядке договор был зарегистрирован в ЕГРН 06 сентября 2016 года (л.д. 22). 

В соответствии с условиями договора, застройщик обязуется в срок до 30 июня 2017 года своими силами и (или) с привлечением других лиц построить многоквартирные дома по 

<

Адрес> и после получения разрешения на ввод жилого дома в эксплуатацию передать в собственность участнику долевого строительства объект долевого строительства- однокомнатную квартиру со строительным 

<

№> проектной площадью 29,1 кв.м. (пункты 1.1., 1.4., 3.1.6.). Пунктами 2.1.-2.2.4. договора стороны предусмотрели, что участник долевого строительства четырьмя взносами в срок до 20.04.2017 г. уплачивает застройщику 1250000 рублей из расчета 42955 рублей за 1 кв.м. проектной площади объекта долевого строительства, включая площадь холодных помещений.

Согласно пунктам 1.2. и 1.3. договора жило дом строится на основании разрешения на строительство 

<

№> от 11.04.2016 г. (взамен - 

<

№> от 18.12.2015 г.). Проектная декларация застройщика на строительство жилого дома от 28.03.2016 года размещена на сайте makrostroy39.ru 28.03.2016 года. 

30 сентября 2016 года ФИО1, в лице своего представителя, обратилась в ООО «МакроСтрой» с письменным заявлением, в котором указала, что содержащиеся в договоре (в разрешении на строительство и проектной декларации) сведения о предмете договора, не соответствуют фактическим данным: уже возводится четвертый этаж. Считает, что это не соответствует условиям договора и ухудшает качество МКД, следовательно, стоимость договора подлежит пропорциональному уменьшению. Также указала, что срок для предъявления претензий к качеству построенного объекта должен исчисляться не со дня ввода в эксплуатацию, а со дня передачи объекта долевого строительства. Отсутствие коммунальных ресурсов в МКД по условиям договора не является основанием для отказа в приемки объекта, что противоречит закону. В этой связи полагает, что договор подлежит изменению в указанной части, также в договоре следует указать обязанность застройщика по передаче технической документации на счетчики газа, воды, электроэнергии, газовый котел и просила уведомить её о завершении работ, которые носят скрытый характер и их приемке (л.д. 31). 

На данное обращение представителю ФИО1 генеральным директором ООО «МакроСтрой» 13.10.2016 г. был дан письменный ответ об отказе в удовлетворении требований о внесении изменений в договор, т.к. застройщик полагает, что условия договора не противоречат действующему законодательству (л.д. 32). 

Изменения в договор участия в долевом строительстве сторонами не вносились, указанный в договоре дом был построен ООО «МакроСтрой» в соответствии с проектной документацией и условиями договора и введен в эксплуатацию 14.06.2017 года (л.д. 80). ФИО1 свои обязательства по договору о выплате денежных средств выполнила в полном объеме по графику, предусмотренному договором (в том числе деньги вносились и после отказа застройщика от внесения изменений в договор- л.д. 21, 39) и 07 августа 2017 года между застройщиком и дольщиком составлен акт приема-передачи объекта долевого строительства по договору 

<

№> от 23.08.2016 г.- квартира 

<

№> в доме 

<

№> по 

<

Адрес> передана ФИО1 (л.д. 96).

Таким образом, договор участия в долевом строительстве сторонами фактически исполнен. 

Исходя из установленных обстоятельств дела, суд полагает, что доводы ФИО1 о несоответствии договора закону и нарушении застройщиком ей прав, являются не обоснованными, оснований для внесения изменений в заключенный сторонами договор суд не усматривает. На момент заключения сторонами договора, его содержание полностью соответствовало действовавшему в тот период законодательству. 

Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, для возмещения затрат на такое строительство и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, регулируются Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ), который также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства (ст. 1 Закона N 214-ФЗ).

Согласно ст. 2 Закона N 214-ФЗ объект долевого строительства - жилое или нежилое помещение, машино-место, подлежащее передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящее в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участника долевого строительства.

В соответствии с ч. 9 ст. 4 Закона N 214-ФЗ к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим федеральным законом.

В силу п. 1 ст. 8 Закона РФ «О защите прав потребителей» потребитель вправе потребовать предоставления необходимой и достоверной информации об изготовителе (исполнителе, продавце), режиме его работы и реализуемых им товарах (работах, услугах). Указанная в пункте 1 настоящей статьи информация в наглядной и доступной форме доводится до сведения потребителей при заключении договоров купли-продажи и договоров о выполнении работ (оказании услуг) способами, принятыми в отдельных сферах обслуживания потребителей, на русском языке, а дополнительно, по усмотрению изготовителя (исполнителя, продавца), на государственных языках субъектов Российской Федерации и родных языках народов Российской Федерации (п. 2 ст. 8 данного Закона).

Согласно п. 1 ст. 10 Закона РФ «О защите прав потребителей» изготовитель (исполнитель, продавец) обязан своевременно предоставлять потребителю необходимую и достоверную информацию о товарах (работах, услугах), обеспечивающую возможность их правильного выбора. По отдельным видам товаров (работ, услуг) перечень и способы доведения информации до потребителя устанавливаются Правительством Российской Федерации. Минимальный объем информации, которая должна быть доведена до потребителя, предусмотрен п. 2 ст. 10 Закона РФ «О защите прав потребителей».

Таким образом, при заключении договора участия в долевом строительстве ФИО1 или её представитель вправе были потребовать предоставления им необходимой и достоверной информации об объекте долевого строительства, а застройщик такую информацию должен предоставить в установленном законом порядке.

В соответствии с п. 1 ч. 1 ст. 4 Закона N 214-ФЗ договор участия в долевом строительстве должен содержать определение подлежащего передаче застройщиком конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. 

Исходя из содержания ст. 19 указанного закона застройщик обязан предоставлять информацию о проекте строительства, а также о фактах внесения изменений в проектную документацию.

В ч. 1 ст. 21 Закона N 214-ФЗ установлено, что информация о проекте строительства должна соответствовать проектной документации и содержать в том числе информацию о местоположении строящихся (создаваемых) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости и об их описании, подготовленном в соответствии с проектной документацией, на основании которой выдано разрешение на строительство; о функциональном назначении нежилых помещений в многоквартирном доме, не входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме, если строящимся (создаваемым) объектом недвижимости является многоквартирный дом; о составе общего имущества в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, которое будет находиться в общей долевой собственности участников долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию указанных объектов недвижимости и передачи объектов долевого строительства участникам долевого строительства.

По смыслу частей 3, 4 и 6 ст. 19 Закона N 214-ФЗ, в редакции, действовавшей во время заключения сторонами договора, оригиналы проектной декларации хранятся у застройщика. Изменения, касающиеся сведений о проекте строительства, а также фактов внесения изменений в проектную документацию, вносятся в проектную декларацию в течение трех рабочих дней со дня изменения соответствующих сведений, принятые изменения подлежат опубликованию в порядке, установленном для опубликования проектной декларации, в течение десяти дней со дня внесения изменений и направляются в контролирующий орган. 

Доказательств того, что она требовала предоставления какой-либо информации об объекте долевого строительства, а застройщик отказал ей в предоставлении такой информации, истица не представила. 

В приложении 

<

№> к договору содержится общее описание жилого дома и квартиры, без указания этажности дома. При этом, как уже указывалось выше, в договоре имеется ссылка на разрешение на строительство 

<

№> от 11.04.2016 г. (взамен - 

<

№> от 18.12.2015 г.) и проектную декларацию застройщика на строительство жилого дома от 28.03.2016 года.

В разрешении на строительство 

<

№> от 11.04.2016 г. четко указано, что общая площадь здания 1474,9 кв.м., площадь жилых помещений (за исключением балконов) 1065,0 кв.м., площадь подвала 220 кв.м., количество этажей (с подвалом)- 6, этажность- 5 этажей (л.д. 79). 

12 апреля 2016 года в проектную декларацию ООО «МакроСтрой» были внесены изменений- в соответствии с указанным разрешением на строительство определены следующие технико-экономические показатели строящегося дома: площадь жилых помещений (за исключением балконов, лоджий) 1065,0 кв.м., количество этажей (с подвалом)- 6, этажность- 5 этажей, количество внеквартирных кладовых- 15, площадь подвала 220 кв.м. (л.д. 61-64). 

Разрешение на строительство от 11.04.2016 года и изменения в проектную декларацию от 12.04.2016 года были в предусмотренном законом порядке размещены на сайте застройщика в сети «Интернет» и сведения об изменениях в проектную декларацию были направлены в контролирующий орган (л.д. 40-43, 50-59). 

15 апреля 2016 года ООО «МакроСтрой» подало в Управление Росреестра документы о государственной регистрации изменений в сведениях о строящемся многоквартирном доме, в том числе изменения в проектную декларацию, и 04.05.2016 года данные изменения были зарегистрированы (л.д. 92). 

Исходя из этого, у суда нет сомнений в том, что еще за несколько месяцев до заключения договора с ФИО1 застройщик ООО «МакроСтрой» в установленном порядке внес изменения в проектную документацию многоквартирного жилого дома, согласно которым вместо трехэтажного жилого дома стал возводиться пятиэтажный с подвальным этажом жилой дом и сведения об этих изменения общедоступным способом были доведены до неопределенного круга лиц, то есть с ними могло ознакомиться любое лицо, в том числе лица, желающие заключить договор участия в долевом строительстве. 

Из объяснений представителя ответчика в суде следует, что при заключении с ФИО1, в лице её представителя, 23.08.2016 года договора участия в долевом строительстве, в офисе ООО «МакроСтрой» ей были представлены для ознакомления как новое разрешение на строительство, так и изменения в проектную декларацию дома. 

Данные доводы ответчика подтверждаются непосредственно содержанием заключенного сторонами договора. Так, в пункте 9.6. договора указано: «Подписывая настоящий договор, участник долевого строительства подтверждает, что к моменту подписания договора он в полном объеме ознакомлен с проектной декларацией на строительство жилого дома, разрешительной документацией, а также информацией о проекте строительства жилого дома, в том числе об изменения в проектную документацию на строительство дома». 

Кроме того, суд считает установленным, что на момент заключения сторонами договора в строящемся доме уже фактически было возведено четыре этажа и при осмотре до заключения договора строящегося дома истица и её представитель не могли не понимать, что застройщиком возводится не трехэтажный жилой дом, а дом с большим количеством этажей. Данные обстоятельства подтверждаются, как фотографиями строящегося дома (л.д. 87, 88), так и записями в общем журнале работ, из которых видно, что уже с 17.08.2016 года велась каменная кладка стен на отметке 11,700, что соответствует уровню четвертого этажа (л.д. 93-95). 

При этом, пунктом 9.8. договора стороны предусмотрели, что застройщик имеет право в ходе строительства жилого дома вносить в проектную документацию на жилой дом изменения, в том числе, касающиеся изменения этажности, количества секций, жилых и нежилых помещений и связанные с этим изменения площадей по жилому дому, изменения в назначение нежилых помещений жилого дома. Стороны согласовали, что вышеизложенные изменения считаются несущественными, согласованными и принятыми сторонами. 

Исходя из изложенного, суд считает установленным, что застройщиком ООО «МакроСтрой» надлежащем образом исполнены обязанности по своевременному предоставлению потребителю необходимой, полной и достоверной информации о работах (услугах), обеспечивавшей потребителю возможность правильного выбора.

Оснований для признания ненадлежащим исполнения ООО «МакроСтрой» своих обязанностей по договору и пропорциональному уменьшению цены объекта долевого строительства, рассчитанную исходя из строительства трехэтажного жилого дома, не имеется. 

После заключения сторонами договора, ни каких изменений в проектную декларацию застройщиком не вносилось до окончания строительства жилого дома и сдачи его в эксплуатацию. По окончании строительства истице был передан именно тот объект долевого строительства, который является предметом договора.

В этой связи содержание пункта 9.8. договора не нарушило права и законные интересы ФИО1 Кроме того, вышеуказанные условия договора о праве застройщика вносить изменения в проектную декларацию не противоречат закону, поскольку из положений ст. 19 Закона N 214-ФЗ прямо следует, что застройщик вправе вносить изменения в проектную декларацию с обязательным размещением информации о таких изменениях на официальном сайте застройщика. 

Суд также полагает, что у истицы отсутствует право требовать признания несоответствующим закону пункта 5 изменений в проектную декларацию ООО «МакроСтрой» от 28.03.2016 г., принятых 12 апреля 2016 года, в части исключения 18 помещений подвала (внеквартирных кладовых) из состава общего имущества многоквартирного дома. 

Такие изменения в проектную декларацию были внесены застройщиком ранее, чем за 4 месяца до заключения договора с ФИО1 в предусмотренном законом порядке. Как установил суд, истица была осведомлена о наличии изменений в проектную декларацию дома, подписав договор, она фактически согласилась с изменениями в проектную декларацию. 

Согласно ч. 1 ст. 19 Закона N 214-ФЗ проектная декларация является официальным документом, удостоверяющим факты, влекущие за собой юридические последствия для застройщика.

В соответствии с ч. 7 ст. 19 Закона N 214-ФЗ в случае нарушения застройщиком установленных настоящим Федеральным законом требований к проектной декларации участник долевого строительства вправе обратиться в суд или арбитражный суд с иском о признании сделки недействительной как совершенной под влиянием заблуждения. В случае признания сделки недействительной застройщик обязан возвратить денежные средства, уплаченные участником долевого строительства по договору, и уплатить проценты в соответствии с частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона.

Между тем, истица требований о признании сделки недействительной не заявляет и возврата денежных средств, уплаченных по договору не требует. 

Кроме того, исключение некоторых подвальных помещений, определенных проектной декларацией и проектом строительства дома как внеквартирные кладовые из состава общего имущества многоквартирного дома, не противоречит закону, поскольку в качестве объекта долевого строительства закон также определяет и нежилое помещение, которое может являться самостоятельным предметом договора и может подлежать передаче участнику долевого строительства. Внеквартирные кладовые не являются частями квартир и не предназначены для обслуживания более чем одной квартиры в доме.

Наличие в многоквартирном доме нежилых помещений, не включенных в состав общего имущества собственников помещений дома, не противоречит положениям ст. 36 ЖК РФ, ст.ст. 289, 290 ГК РФ. 

Также суд не может признать обоснованными и другие требования истца о внесении изменений в договор участия в долевом строительстве. 

В соответствии с п. 1 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Согласно п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Суд считает, что условия договора участия в долевом строительстве между ООО «МакроСтрой» и ФИО1 не противоречат закону. 

Согласно п. 4.1. договора гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и иного оборудования, устанавливается настоящим договором и составляет пять лет при условии соблюдения правил эксплуатации жилого дома участниками долевого строительства. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня ввода жилого дома в эксплуатацию. 

В соответствии с ч. 1 ст. 7 Закона N 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

Частью 5 статьи 7 Закона N 214-ФЗ предусмотрено, что гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем пять лет. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, участнику долевого строительства, если иное не предусмотрено договором.

Как установлено п. 4 ст. 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422). В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.

Согласно п. 1 ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Таким образом, ООО «МакроСтрой» и ФИО1 вправе были предусмотреть в договоре участия в долевом строительстве исчисление гарантийного срока не с момента передачи объекта долевого строительства, а со дня ввода жилого дома в эксплуатацию, и такое, отличающееся от положений ч. 5 ст. 7 Закона N 214-ФЗ, условие договора, согласованное сторонами, является правомерным.

Согласно п. 7.3. договора стороны согласовали, что отсутствие на момент приемки объекта долевого строительства каких-либо коммунальных ресурсов не является недостатком объекта долевого строительства и не является основанием для отказа участника долевого строительства от приемки объекта долевого строительства. 

Как указано выше, многоквартирный жилой дом сдан в эксплуатацию, то есть, его строительство было полностью закончено в соответствии с проектом и дом подключен к коммунальным ресурсам: водоснабжению, водоотведению, электроснабжению, тепло и газоснабжению.

По смыслу п. 7.3. договора в нем идет речь не об отсутствии обязанности застройщика подключить дом к коммунальным ресурсам, а о фактическом отсутствии поставок коммунальных ресурсов, поскольку ООО «МакроСтрой» не является ресурсоснабжающей организацией. 

Непосредственное предоставление коммунальных ресурсов выходит за предмет договора участия в долевом строительстве, в связи с чем, суд не усматривает, что пункт 7.3. договора противоречит закону и нарушает права потребителя. 

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 отказать. 

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Калининградский областной суд через Светлогорский городской суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Мотивированное решение суда изготовлено 29 августа 2017 года.

Судья М.В. Аниськов

Дело № 2-429/17