Дело № 2-11171\2017

Мотивированное 

решение

 изготовлено 17 октября 2017 года

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Екатеринбург 17 октября 2017 г.

Ленинский районный суд г. Екатеринбурга Свердловской области в составе:

председательствующего судьи Васильковой О.М., 

при секретаре Завьяловой Е.А., 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ООО «Управление коммерческой недвижимостью», ООО «Центр продаж «Атомстройкомплекс» о взыскании неустойки, компенсации морального вреда и взыскании штрафа,

УСТАНОВИЛ:

Первоначально ФИО1, с учетом уточнений в порядке ст. 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, обратился в суд с иском к ООО «Управление коммерческой недвижимости, ООО «Центр продаж «Атомстройкомплекс» о взыскании неустойки в размере 2144 187 рублей за период с 01 марта 2015 года по 30 мая 2017 года по основаниям ст. 6 Закона Российской Федерации «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», а также признании права собственности на помещение – апартаменты под строительным 

<

данные изъяты> общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м., расположенные в Гостиничном комплексе с апартаментами, торговыми площадями и надземным паркингом по 

<

адрес>, а также компенсации морального вреда, оцененного истцом в размере 10000 рублей и взыскании штрафа. 

В обоснование заявленного иска указано на заключение между истцом и ООО «Управление коммерческой недвижимостью» в лице директора ЗАО «Центр продаж «Атомстройкомплекс» на основании Устава и агентского договора купли-продажи будущей вещи в виде вышеназванного объекта недвижимости, по условиям которого помещение должно было быть передано до 01 марта 2015 года после получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию. Спорный объект был передан 17 декабря 2015 года, однако площадью большей по сравнению с характеристиками, определенными договором. 20 июля 2016 года истцом произведена доплата, однако до обращения с иском в суд помещение не передано, неустойка за просрочку его передачи не выплачена.

В судебном заседании истец и его представитель на иске настаивали в части взыскания неустойки, отказавшись от требований о признании права собственности, поскольку данное право зарегистрировано в установленном законом порядке в рамках частичного урегулирования спора на стадии рассмотрения дела.

Определением суда в связи с отказом истца от части исковых требований в виде признания права собственности производство по делу по основаниям ст. 220, 221 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации прекращено.

Также истец уточнил иск в виде взыскания неустойки с 01 марта 2015 года по 30 мая 2017 года в размере 2144187 рублей 00 коп.

В судебном заседании представитель ответчика просила в удовлетворении иска отказать, так как на спорные правоотношения Закон РФ «О защите прав потребителей» и Закон Российской Федерации «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» не распространяются. Истцом приобретено нежилое помещение у стороны по договору, не являющейся застройщиком. Более того, ответчик предпринял все возможные действия по своевременному исполнению обязательств, объект был передан ФИО1 до введения гостиничного комплекса в эксплуатацию, когда как такая обязанность возникает у продавца после государственной регистрации права собственности за ним. Истец полную оплату за помещение, переданное большей площадью, произвел только 20 июля 2016 года. При этом обязанность у продавца по передаче вещи возникает после его полной оплаты покупателем. 

Заслушав стороны, исследовав обстоятельства дела, доводы сторон и представленные в материалы дела доказательства, суд приходит к следующим выводам. 

В соответствии со ст. 12, 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации гражданское судопроизводство осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон. Каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основание своих требований и возражений, если иное не предусмотрено законом. 

Согласно ст. 12 Гражданского кодекса Российской Федерации возмещение убытков, взыскание неустойки, компенсация морального вреда являются способами защиты нарушенного гражданского права.

В силу ст. 401 Гражданского Кодекса Российской Федерации лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности. 

На основании ст.ст.420, 421, 423, 425 Гражданского кодекса Российской Федерации договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. К обязательствам, возникшим из договора, применяются общие положения об обязательствах (статьи 307 - 419). Граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. 

Судом установлено, что 22 мая 2013 года между истцом и ООО «Управление коммерческой недвижимостью» в лице директора ЗАО «Центр продаж «Атомстройкомплекс» на основании Устава и агентского договора 

<

данные изъяты> от 14 декабря 2012 года, заключен договор 

<

данные изъяты> купли-продажи будущей недвижимой вещи в отношении нежилого помещения – апартаментов под 

<

данные изъяты> строительный, общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м. на 

<

данные изъяты> этаже, расположенных в Гостиничном комплексе с апартаментами, торговыми площадями и надземным паркингом 

<

адрес>

Споры, вытекающие из договора купли-продажи будущей вещи, разрешаются в соответствии с правилами Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре купли-продажи.

Согласно статье 487 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда продавец, получивший сумму предварительной оплаты, не исполняет обязанность по передаче товара в установленный срок (статья 457), покупатель вправе потребовать передачи оплаченного товара или возврата суммы предварительной оплаты за товар, не переданный продавцом (пункт 3).

В случае, когда продавец не исполняет обязанность по передаче предварительно оплаченного товара и иное не предусмотрено законом или договором купли-продажи, на сумму предварительной оплаты подлежат уплате проценты в соответствии со статьей 395 настоящего Кодекса со дня, когда по договору передача товара должна была быть произведена, до дня передачи товара покупателю или возврата ему предварительно уплаченной им суммы. Договором может быть предусмотрена обязанность продавца уплачивать проценты на сумму предварительной оплаты со дня получения этой суммы от покупателя (пункт 4).

Согласно п. 2.1 договора покупатель обязался оплатить 4230000 рублей в счет стоимости помещения.

Согласно п. 2.4 договора стороны согласовали, что в случае, если по результатам обмеров БТИ, проведенных при вводе объекта в эксплуатацию, фактическая общая площадь объекта изменится в сторону увеличения более чем на 1 кв.м., то производится пропорциональное увеличение цены за объект. Данное условие договора следует применять в совокупности с п. 2.1.

Изменение цены за объект в соответствии данным пунктом производится путем подписания сторонами дополнительного соглашения.

Таким образом, стоимость помещения определяется на основании п.п. 2.1 и 2.4 договора.

В соответствии с п. 5.3 договора в случае, если покупатель нарушает сроки внесения денежных средств, установленные п. 2.2 договора, продавец вправе в одностороннем порядке перенести сроки, установленные п. 1.1, а также п. 4.1.3 договора на срок просрочки внесения покупателем денежных средств.

Срок передачи помещения определен п. 1.1 договора, согласно которому продавец обязуется в срок не позднее 01 марта 2015 года после получения разрешения на ввод в эксплуатацию, а также после государственной регистрации права собственности продавца на объект, передать в собственность покупателя, а покупатель обязуется принять и оплатить в сроки. В порядке и на условиях, установленных договором, заявленное спорное помещение.

Согласно справке ООО «Центр продаж «Атомстройкомпелкс» от 18 июня 2013 года оплата за площадь 

<

данные изъяты> кв.м. произведена в полном объеме.

Как следует из акта приема-передачи от 17 декабря 2015 года ООО «Управление коммерческой недвижимостью», ФИО1 и ООО «Управляющая компания «Огни Екатеринбурга» подписали акт о передаче покупателю помещения площадью 

<

данные изъяты> кв.м.

Согласно Разрешению на ввод объекта в эксплуатацию от 12 октября 2015 года, оно по окончанию строительства выдано застройщику ООО «Огни Екатеринбурга» 

<

данные изъяты> 

Право собственности ООО «Управление коммерческой недвижимостью» на помещение зарегистрировано 26 января 2016 года. 

Таким образом, как верно указано представителем ответчика, с 17 декабря 2015 года ФИО1 достоверно знал о том, что спорное помещение передано ему площадью, превышающей площадь, определенную договором более чем на 1 кв.м., соответственно на ФИО1 в силу условий договора возлагалась обязанность по доплате, которая произведена 20 июля 2016 года, что следует из платежного поручения от указанной даты. Нежилое помещение передано истцу до ввода дома в эксплуатацию и государственной регистрации права собственности. Как пояснил представитель ответчиков, последние предпринимали все действия по исполнению условий договора в кратчайшие сроки. 

При этом истец не оспаривает тот факт, что до 20 июля 2016 года доплата им не производилась, когда как при получении акта он был извещен об увеличении площади передаваемого ему нежилого помещения. 

30 мая 2017 года между сторонами заключено Дополнительное соглашение к договору от 22 мая 2013 года об уточнении данных нежилого помещения и его стоимости равной 4413243 рубля. На основании данного соглашения произведена государственная регистрация перехода права собственности в отношении приобретенных истцом апартаментов. 

Поскольку спор по требованию о признании права собственности урегулирован сторонами во внесудебном порядке и истец в связи с этим отказался от иска, соответственно основания для оценки позиций сторон относительно указанных фактических обстоятельств отсутствуют. 

Таким образом, не являясь застройщиком и при отсутствии доказательств взаимосвязанности заявленных ответчиков и застройщика право на распоряжение имуществом возникает о продавца после приобретения последним права собственности.

В преамбуле Закона Российской Федерации "О защите прав потребителей" указано, что настоящий Закон регулирует отношения, возникающие между потребителями и изготовителями, исполнителями, импортерами, продавцами при продаже товаров (выполнении работ, оказании услуг), устанавливает права потребителей на приобретение товаров (работ, услуг) надлежащего качества, получение информации о товарах (работах, услугах) и об их изготовителях (исполнителях, продавцах), а также определяет механизм реализации этих прав. Под понятием потребителя, используемым в Законе, понимается гражданин, имеющий намерение заказать или приобрести либо заказывающий, приобретающий или использующий товары (работы, услуги) исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности.

Между тем истец согласно вышеизложенному не является потребителем в спорном правоотношении, а потому в данном случае не подлежит применению Закон Российской Федерации "О защите прав потребителей".

Так, согласно условиям договора купли-продажи будущей вещи и выписки из ЕГРН спорное помещение введено в гражданский оборот в качестве нежилого помещения (л.д. 47). ООО «Управление коммерческой недвижимостью» получило свидетельство о государственной регистрации права также на нежилое помещение. 

В соответствии с ч. 3 ст. 16 Жилищного кодекса Российской Федерации квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.

Истец пояснил, что помещение им приобретено для проживания, однако назначение нежилого помещения является иным, не связанным с реализацией указанного выше права на постоянное проживание. Доказательства того, что нежилое помещение приобретено для удовлетворения личных, семейных, домашних или иных нужд, суду не представлено, в связи с чем суд приходит к выводу о том, что спорные правоотношения Законом РФ «О защите прав потребителей» не регулируются.

Существо требования истца о взыскании неустойки составляет применение ответственности за неисполнение или просрочку исполнения договорного обязательства.

В силу п. 1 ст. 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

В соответствии с ч.1 ст.4 Федерального Закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Согласно ч. 2 ст. 6 Федерального Закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2004 года №214-ФЗ в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере. 

Поскольку стороной в договоре с ФИО1 являлось ООО «Управление коммерческой недвижимостью», не являющееся застройщиком, суд соглашается с позицией ответчика относительно неприменения к спорному правоотношению Федерального закона от 30.12.2014 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".

При разрешении иска суд также руководствуется разъяснениями, изложенными в Постановлении Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 11.07.2011 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем».

Так, в п.п. 1, 11 Постановления указано что, поскольку параграф 7 главы 30 ГК РФ не содержит положений, запрещающих заключение договоров купли-продажи в отношении недвижимого имущества, право собственности продавца на которое на дату заключения договора не зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП), но по условиям этого договора возникнет у продавца в будущем (договор купли-продажи будущей недвижимой вещи), судам следует исходить из того, что отсутствие у продавца в момент заключения договора продажи недвижимости права собственности на имущество - предмет договора - само по себе не является основанием для признания такого договора недействительным.

В то же время судам необходимо иметь в виду, что для государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю (статьи 131 и 551 ГК РФ) продавец должен обладать правом собственности на него.

Судам необходимо исходить из того, что разъяснения, содержащиеся в настоящем Постановлении, подлежат применению также в случаях, когда предметом договора купли-продажи будущей недвижимой вещи, заключенного между юридическими лицами и (или) гражданами, является земельный участок, который на момент заключения договора еще не образован в порядке, установленном федеральным законом (глава I.1 Земельного кодекса Российской Федерации).

Положения Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон о долевом участии в строительстве) являются специальными по отношению к положениям ГК РФ о купле-продаже будущей вещи.

Разъяснения, содержащиеся в настоящем Постановлении (за исключением абзаца второго пункта 4), не подлежат применению при рассмотрении споров, связанных с созданием недвижимого имущества по Закону о долевом участии в строительстве.

На основании изложенного судам следует учитывать, что привлечение средств граждан для строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости возможно только способами, указанными в пункте 2 статьи 1 Закона о долевом участии в строительстве.

В то же время, предметом иска ФИО1 является взыскание неустойки, иные требования, в том числе о действительности возникших обязательственных отношениях между сторонами, не заявлены и предметом судебного разбирательства не являются.

Более того, как указано ранее, ООО «Управление коммерческой недвижимостью» застройщиком не являлось и не могло заключить договора долевого участия в строительстве.

При этом как следует из обращений ООО Центр продаж «Атомстройкомплекс», направленных в адрес истца от 06 июля 2016 года, 09 ноября 2016 года, истец неоднократно извещался об изменении характеристик приобретенного помещения и необходимости заключения дополнительного соглашения. 

Кроме этого, в силу ст. 1005 Гражданского кодекса Российской Федерации по агентскому договору одна сторона (агент) обязуется за вознаграждение совершать по поручению другой стороны (принципала) юридические и иные действия от своего имени, но за счет принципала либо от имени и за счет принципала.

По сделке, совершенной агентом с третьим лицом от своего имени и за счет принципала, приобретает права и становится обязанным агент, хотя бы принципал и был назван в сделке или вступил с третьим лицом в непосредственные отношения по исполнению сделки.

По сделке, совершенной агентом с третьим лицом от имени и за счет принципала, права и обязанности возникают непосредственно у принципала.

В случаях, когда в агентском договоре, заключенном в письменной форме, предусмотрены общие полномочия агента на совершение сделок от имени принципала, последний в отношениях с третьими лицами не вправе ссылаться на отсутствие у агента надлежащих полномочий, если не докажет, что третье лицо знало или должно было знать об ограничении полномочий агента.

Как установлено ранее, ЗАО «Центр продаж «Атомстройкомплекс» при заключении сделки с истцом действовало на основании Устава и агентского договора от 14 декабря 2012 года, по условиям которого ООО «Управление коммерческой недвижимостью», выступая в качестве принципала поручило агенту – ЗАО «Центр продаж «Атомстройкомплекс» принимать на себя обязательства от имени и за счет принципала осуществлять поиск им привлечение юридических лиц и физических лиц для заключения договоров купли-продажи будущей недвижимой вещи в отношении нежилых помещений в объекте «Гостиничный комплекс с апартаментами, торговыми площадями и паркингом 

<

адрес> 

Соответственно в силу п. 1 ст. 1005 Гражданского кодекса Российской Федерации ЗАО «Центр продаж «Атомстройкомплекс» является ненадлежащим ответчиком, в спорных отношениях в связи с передачей помещения и его оплатой не состоит.

При указанных обстоятельствах суд приходит к выводу об отсутствии со стороны ответчиков нарушений прав и законных интересов истца и, учитывая выбранный последним способ судебной защиты в виде взыскания именно неустойки, отказывает в удовлетворении иска в полном объеме. 

Поскольку требования о компенсации морального вреда и взыскании штрафа являются вытекающими из основных требований о взыскании неустойки в связи с передачей нежилого помещения, а в удовлетворении этого требования суд отказал, соответственно основания для удовлетворения производных требований отсутствуют. Кроме этого, как установлено ранее, истец выразил волеизъявление на отказ от подписания дополнительного соглашения, на основании которого была возможна государственная регистрация перехода права собственности, при этом затягивая оплату по договору, суд также в данном случае не усматривает основания для компенсации морального вреда в связи с не установлением нарушений прав и законных интересов истца. 

Иные требования перед судом не заявлены.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 12, 98, 196 – 199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования оставить без удовлетворения. 

Решение суда может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Свердловского областного суда в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме, с подачей апелляционной жалобы через Ленинский районный суд г. Екатеринбурга.

Судья подпись О.М.Василькова 

Копия верна

Судья:

Секретарь: