Дело № 2-311/2020

УИД № 27RS0015-01-2020-000436-04

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

27 мая 2020 года п. Ванино

Ванинский районный суд Хабаровского края в составе:

председательствующего судьи Стромиловой Е.А., 

при секретаре Хабарове А.А., 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2 о признании договора купли-продажи в рассрочку недействительным и расторжении договора,

У С Т А Н О В И Л:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО2 о признании договора купли-продажи в рассрочку недействительным и расторжении договора, указав, что между нею и ответчиком 21.06.2019 года был заключен договор купли-продажи земельного участка с рассрочкой на два года, общей площадью 970 (девятьсот семьдесят) кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес>, 

<

адрес>, кадастровый №. Она являлась собственником данного земельного участка на момент заключения договора, на правах собственности на основании свидетельства о праве на наследство по закону от 25.01.2019 серия: 

<

адрес>6, о чем в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись регистрации №-№, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости, выданного 06 февраля 2019 года Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю. Согласно условиям договора, она продала вышеуказанный земельный участок Ответчику за 270000 (двести семьдесят тысяч) рублей, с рассрочкой на два года. По условиям договора ответчик обязан выплачивать указанную сумму, ежемесячно, не позднее 30 числа каждого месяца в размере не менее 10000 (десяти тысяч) рублей путем передачи денег, как наличным платежом, так и перечислением безналичных платежей (п. 2 Договора). За период с июня 2019 г. по январь 2020 г ответчиком уплачена сумма в размере 60000 (шестьдесят тысяч) рублей, из которых 40000 (сорок тысяч) рублей выплачены бывшей супругой ответчика. Оплата производилась наличными средствами. По условиям Договора расчет между сторонами не произведен в полном объеме, согласно п. 5 ст. 488 Гражданского кодекса РФ если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара. На указанный земельный участок было наложено обременение, что подтверждается Выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости № от 02.07.2019 года. С декабря 2019 года Ответчик перестал платить из-за отсутствия денежных средств. После чего Истец и Ответчик пришли к соглашению о расторжении договора купли-продажи земельного участка в рассрочку от 21.06.2019 г. Для подачи соглашения о расторжении договора купли-продажи земельного участка в рассрочку от 21.06.2019 года в Краевое государственное казенное учреждение Многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг Ванинского муниципального района Хабаровского края" она вынуждена была снять обременение. Через три дня ей позвонила сотрудница Краевого государственного учреждения «Многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг Ванинского района Хабаровского края» и сообщила, что дело о расторжении приостановлено, а на земельный участок наложен арест работниками Управление Федеральной службы судебных приставов по Хабаровскому краю и Еврейской автономной области, так как у ответчика имеются долги, что подтверждается Уведомлением о приостановлении государственной регистрации прав № от «28» января 2020г. Со слов ответчика на сегодняшний день у него нет возможности погасить долги. Просит суд расторгнуть договор купли-продажи земельного участка в рассрочку от «21 » июнь 2020 г. и возвратить земельный участок, расположенного по адресу: 

<

адрес>, 

<

адрес>, кадастровый № в собственность истца, снять запрет на совершение регистрационных действий в отношении недвижимого имущества. 

Определением Ванинского районного суда Хабаровского края от 27.05.2020 года для участия в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования привлечен ОСП по Ванинскому району УФССП России по Хабаровскому краю и ЕАО, согласно заявления просили рассмотреть дело без участия представителя. 

Истец ФИО1 в судебное заседание не явилась, о времени и месте слушания дела извещен надлежащим образом, согласно заявления просит рассмотреть дело в ее отсутствие, заявленные исковые требования поддерживает, просит иск удовлетворить с учетом уточнений и отменить запрет на совершение регистрационных действий наложенный постановлением судебного пристава-исполнителя постановление № от 19.11.2019 года №) в отношении земельного участка, расположенного по адресу: 

<

адрес>, №, кадастровый №.

Ответчик ФИО2, будучи надлежащим образом уведомленным о месте и времени рассмотрения дела, в суд не прибыл, ходатайствовал о рассмотрении дела в его отсутствие, предоставил суду заявление, согласно которого признает исковые требования, последствия признания иска, предусмотренные ст.ст. 38, 173 ГПК РФ ему разъяснены и понятны.

Руководствуясь положениями статьи 167 ГПК РФ суд находит возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся участников процесса.

Изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с п. 2 ст. 1 ГК РФ, граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Согласно ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключение договора, добровольно принимают на себя права и обязанности, определенные договором, либо отказываются от его заключения.

Исходя из положения ст. 218 ГК РФ, право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В силу ст. ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Согласно ст. 451 ГК РФ, существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях. При расторжении договора вследствие существенно изменившихся обстоятельств суд по требованию любой из сторон определяет последствия расторжения договора, исходя из необходимости справедливого распределения между сторонами расходов, понесенных ими в связи с исполнением этого договора. 

В соответствии со ст. 451 ГК РФ, существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях. Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий: 

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

При расторжении договора вследствие существенно изменившихся обстоятельств суд по требованию любой из сторон определяет последствия расторжения договора, исходя из необходимости справедливого распределения между сторонами расходов, понесенных ими в связи с исполнением этого договора.

В соответствии со ст. 452 ГК РФ, соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное. Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Согласно ст. 453 ГК РФ, при расторжении договора обязательства сторон прекращаются, если иное не предусмотрено законом, договором или не вытекает из существа обязательства. В случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора. Стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. 

В соответствии с ч. 1 ст. 486 ГПК РФ, покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

Исходя из положения ст. 488 ГК РФ, в случае, когда договором купли-продажи предусмотрена оплата товара через определенное время после его передачи покупателю (продажа товара в кредит), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором, а если такой срок договором не предусмотрен, в срок, определенный в соответствии со статьей 314 настоящего Кодекса.

Как установлено судом и подтверждается материалами дела, между ФИО1 и ФИО2 21.06.2019 года был заключен договор купли – продажи в рассрочку земельного участка общей площадью девятьсот семьдесят кв. м., находящегося по адресу: 

<

адрес>, 

<

адрес>, кадастровый номер земельного участка: №, категория земельного участка: земли населенных пунктов. вид разрешенного использования: сад. 

Указанный земельный участок принадлежит «Продавцу» на праве собственности на основании Свидетельства о праве на наследство по закону от 25.01.2019 серия: №, о чем в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись регистрации №, что подтверждается Выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости, выданного 06 февраля 2019 года Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю. 

Покупатель обязуются уплатить сумму, указанную в п. 2.1 договора (270000) рублей, путём передачи денег Продавцу как наличным платежом, так и перечислением безналичных платежей на счет Продавца, в течение двух лет с момента подписания настоящего договора. Покупателем уже уплачена сумма, в размере десять тысяч (10000) рублей оставшаяся сумма выплачивается ежемесячно, не позднее 30 числа каждого месяца в размере не менее 10000 (десяти тысяч) рублей. 

Данный договор прошел регистрацию в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю. 

Согласно п. 2.4 договора, ввиду того что ввиду того, что расчет между сторонами не произведен, согласно пункту 5 статьи 488 Гражданского кодекса Российской Федерации у ФИО1 возникает право залога на указанный земельный участок. 

П. 4.2 договора предусмотрено, что споры, возникающие при исполнении договора, решаются путем переговоров, в случае разногласий – в судебном порядке. В соответствии с п. 5. 2, основанием для возникновения права собственности у покупателя на земельный участок возникает с уплатой последнего взноса денежных средств продавцу по настоящему договору, при этом продавец обязан незамедлительно оказать содействие в регистрации перехода права собственности. 

20.01.2020 года истец обратилась в Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии по Советско-Гаванский межмуниципальный отдел Управления Росреестра по Хабаровскому краю с заявление о государственной регистрации прав в отношении земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>. 

Одновременно с данным заявлением было подано заявление о прекращении ипотеки в силу закона. Согласно уведомления о приостановлении государственной регистрации прав от 28.01.2020 года, в орган регистрации прав поступило постановление № от 19.11.2019 года (№) о запрете на совершение регистрационных действий в отношении земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу

<

адрес>

Как указано в исковом заявлении, ответчик погасить задолженность по договору не имеет возможности, вопрос о снятии запрета на совершение регистрационных действий в отношении земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес> 

<

адрес> ответчиком также не разрешен.

Как указано в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 (ред. от 23.06.2015) "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", при разрешении споров, связанных с расторжением договоров продажи недвижимости, по которым осуществлена государственная регистрация перехода к покупателям права собственности, судам необходимо учитывать следующее. Если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании пункта 3 статьи 486 ГК РФ вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 ГК РФ. Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ.

Как установлено в судебном заседании, договор купли-продажи был заключен 21.06.2019 года, срок оплаты договора установлен в течении двух лет с момента подписания договора, то есть до 21.06.2021 года. 

Из искового заявления следует, что ответчиком оплачено по договору было только 60 000 рублей, из 270 000 рублей, установленных по договору, которые должны были выплачиваться покупателем не позднее 30 числа каждого месяца в размере не менее 10 000 рублей. Однако последний платеж покупателем был произведен в ноябре 2019 года, после чего ответчик перестал вносить оплату по договору в связи с материальными трудностями. 

По взаимному решению, сторонами было принято решение о расторжении договора купли-продажи и 20.01.2020 года было заключено соглашение его о расторжении, однако регистрация указанного соглашения не была произведена в связи наложением запрета совершать определенные действия с недвижимым имуществом, или об избрании в качестве серы пресечения залога в соответствии с уголовно-процессуальным законодательством Российской Федерации в отношении должника ФИО2 

В связи с чем суд приходит к выводу, что истцом ФИО1 соблюден обязательный досудебный порядок урегулирования спора, предусмотренный ч. 2 ст.452 ГК РФ. 

В судебном заседании установлено и подтверждается представленными суду материалами, что постановлением судебного пристава-исполнителя ОСП по Ванинскому району № от 19.11.2019 №) был наложен запрет на совершение регистрационных действий в отношении земельного участка с кадастровым номером 27:04:0101005:353, расположенного по адресу: 

<

адрес>, 

<

адрес>, площадью 970 кв.м.

Однако, как установлено в суде, мер по снятию данных ограничительных мер ответчиком ФИО2 не предпринималось. 

Неоплата в установленный договором срок стоимости имущества, отсутствие у ответчика намерения исполнить обязательство по оплате стоимости предмета договора, непредставлением ответчиком доказательств наличия у него необходимой денежной суммы для оплаты предмета договора, отсутствие намерения предпринять меры для снятия ограничительных мер в отношении предмета договора предоставляет продавцу право обратиться за защитой своих нарушенных прав, выбрав один из способов его защиты, в том числе расторжение договора купли-продажи в связи с несоблюдением существенных условий договора, учитывая данные факты и в том числе согласие с исковыми требованиями истца в полном объеме, которое подтверждается письменным заявлением, суд находит требования истца законными и обоснованными. 

Согласно ст. 68 Федерального закона от 02.10.2007 N 229-ФЗ (ред. от 02.12.2019) "Об исполнительном производстве", мерами принудительного исполнения являются действия, указанные в исполнительном документе, или действия, совершаемые судебным приставом-исполнителем в целях получения с должника имущества, в том числе денежных средств, подлежащего взысканию по исполнительному документу. Меры принудительного исполнения применяются судебным приставом-исполнителем после возбуждения исполнительного производства. Если в соответствии с настоящим Федеральным законом устанавливается срок для добровольного исполнения требований, содержащихся в исполнительном документе, то меры принудительного исполнения применяются после истечения такого срока. При этом судебным-приставом исполнителем может быть наложена одна или несколько мер принудительного исполнения, указанные в данной статье. 

Суд, принимая решение о расторжении договора купли – продажи в рассрочку земельного участка с кадастровым номером 27:04:0101005:353, расположенного по адресу: 

<

адрес> 

<

адрес>, считает, что требования истца о снятии запрета на совершение регистрационных действий в отношении данного земельного участка, установленного постановление № от 19.11.2019 года (

<

адрес>) подлежат удовлетворению. 

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2 о признании договора купли-продажи в рассрочку недействительным и расторжении договора, удовлетворить.

Расторгнуть договор купли-продажи земельного участка в рассрочку от 21 июня 2020 года земельного участока, расположенного по адресу: 

<

адрес>, 

<

адрес>, кадастровый №.

Отменить запрет на совершение регистрационных действий, наложенный постановлением судебного пристава-исполнителя постановление № от 19.11.2019 года №) в отношении земельного участка, расположенного по адресу: 

<

адрес>, рп Ванино, СТ «Север», участок 15, кадастровый №.

Решение является основанием для внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним о переходе права собственности на земельный участок, расположенного по адресу: 

<

адрес>, 

<

адрес>, кадастровый № с ФИО2 на ФИО1.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме, в Хабаровский краевой суд, через Ванинский районный суд Хабаровского края.

Судья Ванинского районного суда

Хабаровского края Стромилова Е.А.