Дело **

Поступило 30.04.2021

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ Р. Ф.

27 июля 2021 г. ***

Железнодорожный районный суд *** 

в составе:

председательствующего судьи Тарабариной Т.В.

с участием представителей ФИО1, ФИО2

при секретаре Залевской Е.И.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО3 к ФИО4 о признании права собственности,

установил:

ФИО3 обратился в суд с иском, в котором просил признать за ним право собственности на квартиру, находящуюся по адресу: ***, кадастровый **.

В обоснование иска указано, что **** между ФИО4 и ФИО3 был заключен договор аренды квартиры с последующей куплей-продажей. Согласно п. 1.1 договора, арендодатель обязался передать арендатору в аренду для проживания жилое помещение - квартиру, находящуюся по адресу: ***, принадлежащую арендодателю на праве собственности, а арендатор обязался принять во временное пользование данную квартиру для проживания в ней. По п. 1.2 договора, указанная в п. 1.1 квартира считается сданной в наем с момента подписания акта приема-передачи, являющегося неотъемлемой частью настоящего договора (приложение ** к договору). На основании п. 3.1 договора, размер и сроки оплаты за пользование помещением, указанным в п. 1.1 настоящего договора, предусмотрены графиком платежей. Как определено в приложении ** к договору, сторонами установлен следующий график платежей: 1 300 000 рублей в срок до ****; 1 000 000 рублей в срок до ****; 1 000 000 рублей в срок до **** Общая сумма составляет 3 300 000 рублей. Указанные суммы платежей за аренду жилого помещения при условии заключения договора купли-продажи истец считает, что необходимо считать, как за квартиру. В силу п. 5.1 договора, настоящий договор заключен сроком до **** Согласно п. 5.1 (6.1) договора, по истечении срока настоящего договора обе стороны заключают договор купли-продажи квартиры, указанной в п. 1.1 настоящего договора. На основании п. 5.2 (6.2) договора, стоимость квартиры (в т.ч. находящегося в ней имущества и оборудования) составляет 3 300 000 рублей. Размер платежей сторонами был определен так, чтобы общая сумма платежей за арендную плату составляла 3 300 000 рублей, что равно стоимости квартиры, оговоренной сторонами. По устной договоренности сторон истцом на счет ответчицы, открытый в ПАО Сбербанк, были переведены денежные средства на общую сумму 1 277 600 руб., а также переданы под расписку денежные средства на общую сумму 2 022 400 руб., а всего наличными и переводом ответчицей от истца получена сумма в размере 3 300 000 рублей, что равно стоимости квартиры. В соответствии с графиком платежей, расчет между сторонами должен быть произведен в срок до **** Истцом последний платеж был внесен ****., свои обязательства по оплате стоимости квартиры ФИО3 выполнены полностью и в срок, что подтверждается соответствующими квитанциями о переводе и написанными ответчицей расписками. Истец является гражданином Республики Казахстан, о чем отражены сведения в договоре аренды квартиры с последующей куплей-продажей от **** Распоряжением Правительства РФ от **** **-р введены ограничения по передвижению через границу Российской Федерации. К настоящему иску приложена копия паспорта истца, где стоит отметка о том, что **** ФИО3 выехал из России в Казахстан, где пробыл до ****. В миграционной карте истца указан срок пребывания в РФ с **** по **** С **** по **** истец из-за эпидемии коронавируса вынужденно пробыл в Казахстане. После выезда в Казахстан и до **** вернуться в Россию истец не мог в соответствии с введенными ограничениями. Указанные обстоятельства являются обстоятельствами непреодолимой силы, из-за них истец не мог после внесения полной суммы 3 300 000 рублей и окончания срока действия договора **** г. надлежащим образом оформить договор купли-продажи квартиры. Согласно п. 5.4 (6.4) договора, все возможные споры, вытекающие из данного договора, стороны будут решать путем переговоров. В случае не урегулирования сторонами возникших разногласий спор решается в судебном порядке в соответствии с действующим законодательством РФ. **** истцу от ответчицы поступила претензия о выплате задолженности по договору аренды в размере 775 000 рублей за 31 месяц и доплате стоимости квартиры на сумму 1 200 000 рублей. Данные требования с отсылками на ст. ст. 614, 1102 ГК РФ являются незаконными и необоснованными, так как истцом произведена полная оплата стоимости квартиры в размере 3 300 000 рублей в срок до **** В претензии ответчицей также заявлено требование о компенсации убытков по оплате коммунальных услуг. Истцом ответчице была направлена телеграмма с требованием передать квартиру в собственность. 

В судебном заседании представитель истца поддержал исковые требования ФИО3, а также просил взыскать с ответчицы расходы по уплате госпошлины.

Представитель ответчицы в судебном заседании иск не признал по основаниям, изложенным в письменном отзыве (л.д.77-80).

Суд, выслушав пояснения представителей сторон, исследовав материалы дела, находит исковые требования ФИО3 не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Судом установлено, что собственником *** с **** г. по настоящее время является ответчица ФИО4, что подтверждается выпиской из ЕГРН (л.д.71-74).

В судебном заседании установлено, что между сторонами **** был заключен договор аренды квартиры с последующей куплей-продажей (л.д.13), предметом которого является обязанность ФИО4 передать в аренду для проживания жилое помещение по адресу: ***, принадлежащее Арендодателю на праве собственности, и обязанность ФИО3 принять во временное пользование данную квартиру для проживания в ней.

В п.5.1 договора указано, что он заключен сроком до ****.

В разделе 6 (Прочие условия) в п.5.1 стороны предусмотрели, что по истечении срока настоящего договора обе стороны заключают договор купли-продажи жилого помещения (жилой квартиры), указанного в п.1.1 настоящего договора. В п.5.2 указано, что стоимость жилой квартиры (в т.ч. находящегося имущества и оборудования) составляет 3300000 рублей.

Из пояснений представителей сторон, письменных доказательств (л.д.15-30) судом также установлено, что по истечении указанного в договоре срока – ****, договор купли-продажи квартиры заключен не был; указанные в договоре денежные средства в размере 3300000 рублей ответчицей получены в период с **** по ****; в квартире до настоящего времени проживает истец ФИО3

Исходя из буквального толкования взаимосвязанных условий заключенного сторонами договора, руководствуясь положениями статей 429,425,431,433,606 ГК РФ, суд приходит к выводу о том, что сторонами был заключен смешанный договор, содержащий элементы договора найма жилого помещения и предварительного договора купли-продажи жилого помещения.

В соответствии со ст.218 ГК РФ, право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В силу ст.223 ГК РФ, в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Учитывая, что основной договор купли-продажи квартиры между сторонами не заключен, отчуждение недвижимого имущества не прошло государственную регистрацию, суд приходит к выводу о том, что право собственности у ФИО3 не возникло.

Доводы представителя истца о том, что ФИО3 полностью внесена вся обусловленная договором выкупная цена квартиры, в связи с чем имеются основания для возникновения права собственности, не могут быть приняты судом во внимание.

Из условий заключенного договора судом установлено наличие у сторон намерения заключить в будущем договор купли-продажи жилого помещения (п.5.1 раздела 6).

В ст.624 ГК РФ указано, что в законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.

В приложении ** к договору (л.д.14 оборот) стороны предусмотрели график платежей, а также указали, что указанные суммы платежей за аренду жилого помещения, при условии заключения договора купли-продажи (п.5.1 настоящего договора) считать как оплату за квартиру (п.5.2 настоящего договора). Срок и сумма платежей может быть изменен по согласованию сторон (устно, письменно), во время действия настоящего договора.

Доводы представителя истца в судебном заседании о том, что заключенный между сторонами договор, фактически, является договором купли-продажи жилого помещения, являются ошибочными, поскольку предметом договора не является обязанность ответчицы передать в собственность ФИО3 спорное жилое помещение.

Из буквального толкования условий заключенного договора следует, что воля сторон при заключении договора была направлена на передачу имущества во временное владение и пользование за плату, и в последующем - на заключение договора купли-продажи. При этом истцом до настоящего времени не заявлено ФИО4 требование о понуждении к заключению основного договора.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ,

решил:

В иске отказать. 

Отменить обеспечение иска, сняв наложенный определением судьи Железнодорожного районного суда *** Тарабариной Т.В. от **** арест с квартиры, находящейся по адресу: ***.

Решение может быть обжаловано в Новосибирский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья-

В окончательной форме решение принято ****.