Дело № 2-2268/2019

ЗАОЧНОЕ 

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Куйбышевский районный суд г. Омска в составе:

председательствующего судьи Гунгера Ю.В.

при секретаре Потаниной Е.С., 

рассмотрев в открытом судебном заседании в городе Омске 28 мая 2019 года гражданское дело по иску ФИО1 к Администрации г. Омска о признании права собственности на нежилое помещение в перепланированном и переустроенном виде,

УСТАНОВИЛ:

Истец ФИО1 обратилась с исковым заявлением к ответчику Администрации г. Омска о признании права собственности на нежилое помещение в перепланированном и переустроенном виде, в обоснование указав, что является собственником квартир № в 

<

адрес>. Распоряжением № от 02.11.2016 г. Главы администрации Центрального административного округа г. Омска «О переводе жилых помещений, расположенных по адресу: 

<

адрес>, в нежилое», был осуществлен перевод вышеуказанных жилых помещений в нежилое. При этом, на собственника помещений были возложены обязанности по выполнению работ по перепланировке переводимых помещений, в соответствии с проектом, согласованным в установленном порядке, а так же после окончания работ сдать помещение в эксплуатацию приемочной комиссии администрации Центрального АО г. Омска. По окончании выполнения работ истец обратился в приемочную комиссию по приемке работ по переустройству и (или) перепланировке жилых помещений Центрального АО г. Омска. Приемочной комиссией было принято решение о принятии нежилого помещения в эксплуатацию, истцу был выдан акт № от 05.05.2017 г.. После чего, истец обратился в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по 

<

адрес> с заявлением о государственной регистрации права собственности и государственного кадастрового учета в отношении вновь образованного объекта недвижимого имущества - нежилого помещения, расположенного по адресу: 

<

адрес>, и в связи с этим, прекращение права собственности на объекты недвижимости - квартиры, расположенные по адресу: 

<

адрес>; 

<

адрес>; г Омск, 

<

адрес>. 16.03.2018 г. Управление уведомило истца об отказе в осуществлении государственной регистрации права собственности и государственного кадастрового учета в отношении вновь образованного объекта недвижимого имущества - нежилого помещения, расположенного по адресу: 

<

адрес>. По мнению Управления, произведенные по заказу истца в части изменения конфигурации помещения есть ни что иное, как реконструкция многоквартирного жилого дома, а, следовательно, для проведения данного вида работ истцу следовало получить разрешение на реконструкцию и разрешение на ввод объекта в эксплуатацию по окончанию работ. Единогласным решением внеочередного общего собрания собственников помещений многоквартирного дома по адресу: 

<

адрес>, оформленным протоколом от 15.03.2019 г., все собственники помещений указанного дома дали согласие ФИО1 на перевод жилых помещений квартир № в нежилое, путем демонтажа кирпичной кладки под оконными проемами до уровня пола помещения, без изменения несущей способности конструкций дома, с устройством отдельного входа (входной группы), размещением крыльца на земельном участке с кадастровым № для обеспечения доступа в переводимое помещение, для размещения магазина. Считает, что истец надлежащим образом осуществил все требуемые от него действия, работы произведены по согласованию и на основании решения уполномоченного органа (Администрации Центрального АО г. Омска). Кроме того, принимая помещение в эксплуатацию, Администрация Центрального АО г. Омска сочла действия истца соответствующими закону. Согласно экспертного заключения от 10.08.2018 г., подготовленного ООО «Проектный центр «Капитель», демонтаж перегородок и изменение высоты проема не нарушают техническое состояние конструкций здания и соответствуют требованиям Федерального закона от 22 июля 2008 года №123-Ф3 «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности», проведенные работы по переустройству первого этажа здания не требуют выдачи разрешения на реконструкцию в соответствии со ст. 51 Градостроительного кодекса РФ ввиду того что, отсутствуют изменения параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройки, перестройки, расширении объекта капитального строительства, а также замены и (или) восстановления несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов; произведенные изменения не затрагивают конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности объекта капитального строительства и не превышают предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительным регламентом. Отказ в государственной регистрации произведенных изменений и как следствие - отказ в выдаче документа, подтверждающего право собственности истца на нежилое помещение, нарушает его права как собственника.

Просит признать за ФИО1 право собственности на нежилое помещение, расположенное на первом этаже жилого дома по адресу: 

<

адрес>, образованное в результате перепланировки (переустройства) жилых помещений № на основании Распоряжения № от 02.11.2016 года Главы Администрации Центрального административного округа г. Омска «О переводе жилого помещения, расположенного по адресу: 

<

адрес> в нежилое» и принятое в эксплуатацию согласно Акта № от 05.05.2017 года.

Истец ФИО1 в судебное заседание не явилась, извещена надлежащим образом о месте и времени судебного слушания.

Представитель истца по доверенности (л.д. 32) ФИО2 в судебном заседании поддержал заявленные требования в полном объеме по основаниям, указанным в иске. 

Ответчик Администрация г. Омска представителя в судебное заседание не направил, извещен надлежащим образом о месте и времени судебного слушания. 

Третьи лица Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области, ЖСК «Искусство» представителей в судебное заседание не направили, извещены надлежащим образом о месте и времени судебного слушания, представили письменные возражения на исковое заявление.

Из отзыва Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области следует, что по сведениям единого государственного реестра недвижимости (далее - ЕГРН) объекты недвижимости, расположенный по адресу: 

<

адрес>, учтены с кадастровыми номерами № соответственно. Наименование - квартира, назначение - жилое. Квартиры принадлежат на праве собственности истцу. В ЕГРН содержатся сведения об объекте капитального строительства, на первом этаже которого, расположены упомянутые квартиры. Здание расположено по адресу: 

<

адрес>. Вид объекта недвижимости - здание, наименование - многоквартирный жилой дом, назначение - многоквартирный дом. Согласно представленных в Управление документов, видно, что при переводе жилых помещений в нежилое помещение, был сделан отдельный выход из помещения через оконные проемы. Действия, повлекшие фактическое уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме, а именно земельного участка, на котором расположен этот дом, а также в ограждающей конструкции стены дома, вследствие устройства дверного проема, следует расценивать как реконструкцию многоквартирного дома. На основании ч. 3 ст. 36 ЖК уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции. Если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме. Поскольку имеет место реконструкция, полагают, что истцу необходимо уточнить заявленные требования. Поскольку в результате реконструкции изменились параметры многоквартирного жилого дома (его границы, технико-экономические показатели, количество помещений и т.п.), то считают, что в данном деле будут затронуты интересы собственников квартир многоквартирного жилого дома. 

Из отзыва ЖСК «Искусство» следует, что ЖСК считает требования ФИО1 законными и обоснованными. ФИО1, являясь собственником вышеуказанных квартир, обратилась в Жилищно-строительный кооператив «Искусство» с просьбой проведения внеочередного общего собрания собственников помещений многоквартирного дома по адресу: Омск, 

<

адрес>, по вопросу перевода жилых помещений квартир №, расположенных по адресу: 

<

адрес>, в нежилое, путем демонтажа кирпичной кладки под оконными проемами до уровня пола помещения, без изменения несущей способности конструкций дома, с устройством отдельного входа (входной группы), размещением крыльца на земельном участке с кадастровым №, для обеспечения доступа в переводимое помещение, для размещения магазина. Указанное собрание было проведено в форме заочного голосования с 12.00 час. 01.12.2018 г. до 18.00 час. 14.03.2019 г.. Участие в собрании приняло 100 % собственников помещений данного дома. Все собственники помещений единогласно проголосовали за дачу согласия ФИО1 на перевод жилых помещений квартир №, №, №, расположенных но адресу: Омск, 

<

адрес> в нежилое, путем демонтажа кирпичной кладки под оконными проемами до уровня пола помещения, без изменения несущей способности конструкций дома, с устройством отдельного входа (входной группы), размещением крыльца на земельном участке с кадастровым № для обеспечения доступа в переводимое помещение, для размещения магазина. Считают, что перевод вышеуказанных жилых помещении в нежилое осуществлен на основании Распоряжения № от 02.11.2016 г.. По окончании выполнения работ по переводу указанных помещений, приемочная комиссия по приемке работ по переустройству и (или) перепланировке жилых помещений Центрального АО г. Омска решила принять в эксплуатацию нежилое помещение и выдала ФИО1 акт № от 05.05.2017 г.. Указанные работы осуществлены с согласия всех собственников помещений в доме. Следовательно, чьи либо права в результате перевода ФИО1 жилых помещений в нежилое не нарушаются.

Выслушав представителя истца, исследовав материалы дела, изучив доказательства, суд пришел к следующему.

В силу статьи 25 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ), перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения. Переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.

В соответствии с частью 1 статьи 26 ЖК РФ, переустройство и (или) перепланировка жилого помещения проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления на основании принятого им решения.

Переоборудование (переустройство) жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения. Более подробно данное понятие раскрывается в постановлении Госстроя Российской Федерации от 27 сентября 2003 г. N 170 "Об утверждении правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда".

Под перепланировкой жилого помещения понимается изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения. Перепланировка жилых помещений может включать: перенос и разборку перегородок, перенос и устройство дверных проемов, разукрупнение или укрупнение многокомнатных квартир, устройство дополнительных кухонь и санузлов, расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений, ликвидацию темных кухонь и входов в кухни через квартиры или жилые помещения, устройство или переоборудование существующих тамбуров (постановление Госстроя Российской Федерации от 27 сентября 2003 г. N 170 "Об утверждении правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда").

Перепланировку и переустройство, определяемых статьей 25 ЖК РФ, следует отличать от реконструкции.

В силу пункта 14 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – ГрК РФ), реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) - это изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов. Реконструкция объектов капитального строительства осуществляется в порядке, установленном Градостроительным кодексом РФ.

Частью 2 статьи 51 ГрК РФ предусмотрено, что реконструкция объектов капитального строительства осуществляется на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных данной статьей.

Согласно проекту перепланировки и переустройства названных квартир с последующим использованием их по нежилому назначению предполагается обустройство входной группы путем демонтажа кирпичной кладки под оконными проемами до уровня пола помещения, без изменения несущей способности конструкций дома, с устройством отдельного входа (входной группы), размещением крыльца, что повлечет изменение площади помещений, а также расширение объекта капитального строительства. 

В соответствии с частью 1 статьи 22 ЖК РФ, перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение допускается с учетом соблюдения требований Кодекса и законодательства о градостроительной деятельности.

В силу части 1 статьи 23 ЖК РФ, перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение осуществляется органом местного самоуправления.

Отказ в переводе жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение допускается в случае несоблюдения предусмотренных ст. 22 ЖК РФ условий перевода помещения (пункт 3 части 1 статьи 24 ЖК РФ).

Часть 2 статьи 23 ЖК РФ устанавливает перечень документов, необходимых при переводе жилого помещения в нежилое помещение, которые собственник соответствующего помещения должен представить в орган, осуществляющий такой перевод.

Судом установлено, что истцу ФИО1 на праве собственности принадлежат квартиры № 105 в 

<

адрес>, площадями 56,6 кв.м., 56,6 кв.м., 37,2 кв.м. соответственно, что подтверждается Выписками из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 16.05.2019 года (л.д. 45-53). 

В материалы дела представлено Распоряжение № от 02.11.2016 года Главы администрации Центрального административного округа г. Омска «О переводе жилых помещений, расположенных по адресу: 

<

адрес>, квартиры № в нежилое», согласно которому был осуществлен перевод вышеуказанных жилых помещений в нежилое. На собственника помещений были возложены обязанности по выполнению работ по перепланировке и переустройству переводимых помещений в соответствии с представленным проектом, предъявить выполненные ремонтно-строительные работы приемочной комиссии (л.д. 7). 

Проект перепланировки и переустройства помещений для размещения магазина по адресу: 

<

адрес> ЦАО г. Омска, выполнен ООО «АПМ «Стелс-2010» (л.д. 16-30).

Из акта № от 05.05.2017 года приемки в эксплуатацию нежилого помещения, расположенного по адресу: 

<

адрес>, квартиры №, составленного приемочной комиссией, следует, что представленное к приемке нежилое помещение соответствует утвержденному проекту. Перепланировка и переустройство выполнены на основании распоряжения администрации Центрального административного округа города Омска от 02.11.2016 года №. Решение комиссии: нежилое помещение принять в эксплуатацию (л.д. 8).

Истец обратился в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области с заявлением о государственной регистрации права и государственного кадастрового учета в отношении вновь образованного объекта недвижимого имущества – нежилого помещения, расположенного по адресу: 

<

адрес>. К заявлению приложил технический план помещения, образованного в результате объединения трех помещений, распоряжение № от 02.11.2016 года, акт приемочной комиссии № от 05.05.2017 года, проект перепланировки и переустройства помещений. 

16.03.2018 года Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области уведомило истца об отказе осуществления государственного кадастрового учета, так как осуществляемые заявителем действия влекут фактическое уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме, а именно земельного участка, на котором расположен этот дом, а также вследствие устройства дверного проема – в результате которого происходит уменьшение размера ограждающих конструкций многоквартирного дома, а также земельного участка, на котором расположен этот дом. Данные действия следует расценивать как реконструкцию многоквартирного дома. При этом на проведение работ по реконструкции требуется согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме, которое получено не было (л.д. 14-15). 

В силу пункта 4 части 1 статьи 36 ЖК РФ, собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

В соответствии с ч. 5 ст. 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 года N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" с момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных Жилищных кодексом Российской Федерации и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме (часть 2 статьи 36 ЖК РФ).

Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции (ч. 3 ст. 36 ЖК РФ).

Согласно части 2 статьи 40 ЖК РФ, если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Так, пунктами 1, 2 части 2 статьи 44 ЖК РФ предусмотрено, что принятие решений о реконструкции многоквартирного дома, а также принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им, относятся к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

Таким образом, исходя из положений вышеприведенных правовых норм согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме является обязательным условием для проведения реконструкции, переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме, влекущей присоединение к реконструированному (перепланированному) помещению части общего имущества многоквартирного дома.

Таким образом, несмотря на отсутствие в ч. 2 ст. 23 ЖК РФ, указания о праве органа местного самоуправления потребовать от заявителя представления согласия всех собственников многоквартирного дома на стадии решения вопроса о переводе жилого помещения в нежилое, если такой перевод связан с необходимостью проведения работ по реконструкции дома либо с предоставлением заявителю в этих целях части общего земельного участка, при условии, что этот земельный участок передан в порядке, установленном статьей 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", в общую долевую собственность собственников помещений многоквартирного дома, то в указанных случаях положения частей 2 и 3 статьи 23 Жилищного кодекса Российской Федерации необходимо применять в совокупности с нормами, которые предусматривают необходимость получения согласия всех собственников либо решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

Учитывая, что истцом обустраивается входная группа (крыльцо), которое должно располагаться за пределами здания на прилегающем земельном участке, необходимо согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме, поскольку в результате проводимых работ произойдет уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме.

Из протокола от 15.03.2019 года внеочередного общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по адресу: 

<

адрес>, проведенного в форме заочного голосования следует, что в голосовании приняло участие 100 % от общего числа собственников, которые единогласно проголосовали о даче согласия ФИО1 на перевод жилых помещений квартир №, №, №, расположенных но адресу: 

<

адрес> в нежилое, путем демонтажа кирпичной кладки под оконными проемами до уровня пола помещения, без изменения несущей способности конструкций дома, с устройством отдельного входа (входной группы), размещением крыльца на земельном участке с кадастровым № для обеспечения доступа в переводимое помещение, для размещения магазина (л.д. 31).

Таким образом, истец согласовывал со всеми собственниками помещений дома реконструкцию помещения в многоквартирном доме, влекущей присоединение к реконструированному помещению части общего имущества многоквартирного дома.

Соответственно, истец добросовестно выполнил все действия по переводу жилых помещений в нежилое в соответствии с требованиями действующего законодательства, и сложившаяся ситуация нарушает права и законные интересы истца как собственника вышеуказанного помещения. Отказ в государственной регистрации произведенных изменений и как следствие - отказ в выдаче документа, подтверждающего право собственности истца на нежилое помещение, нарушает его права как собственника и защита этого права не возможна иным способом, кроме как обращение в суд с настоящим исковым заявлением о признании права на вышеуказанное нежилое помещение.

В соответствии со ст. 12 ГК РФ, защита субъективных прав и охраняемых законом интересов осуществляется путем применения надлежащих способов защиты (в том числе, путем признания права). Предъявление требования о признании права имеет целью устранить все сомнения в принадлежности права тому или иному лицу, предотвращает возможные споры, служит основанием для разрешения уже возникших конфликтов. При этом такое требование может быть предъявлено любым лицом, имеющим доказательство своего права на индивидуально-определенную вещь, к любому, кто, по его мнению, нарушает или может нарушить его право. Кроме того, применение указанного способа защиты является необходимым и тогда, когда неопределенность субъективного права приводит к невозможности его использования и затрудняет такое использование.

Пунктом 2 ст. 218 ГК РФ установлен производный способ приобретения титула собственности на вещь, согласно которому соответствующее право на имущество, имеющее собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении имущества.

В соответствии с п. 3 ст. 218 ГК РФ, в случаях и в порядке, предусмотренных ГК РФ, лицо может приобрести право собственности на имущество, не имеющее собственника, на имущество, собственник которого не известен, либо на имущество, от которого собственник отказался или на которое он утратил право собственности по иным основаниям, предусмотренным законом.

В обоснование оснований возникновения у истца права собственности на объект недвижимого имущества истец ссылается на наличие зарегистрированного в установленном порядке право собственности на жилые помещения, которые были перепланированы в нежилое на основании полученных разрешений и в соответствии с проектом. 

Факт наличия зарегистрированного права на данные объекты, а так же законность выданных истцу разрешений никем не оспорены. Как следует из имеющихся документов, работы по перепланировке жилого помещения в нежилое произведены в соответствии с разработанным проектом, прочность и устойчивость здания в целом не нарушается.

В соответствии со ст. 219 ГК РФ, право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Согласно ст. 131 ГК РФ, государственной регистрации подлежат право собственности, а так же иные права, предусмотренные ГК РФ и иными законами.

С 01.01.2017 г. государственная регистрация и кадастровый учет недвижимого имущества осуществляются в соответствии с Федеральным законом от 13.07.2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон о регистрации).

Согласно ч. 3 ст. 1 Закона о регистрации, регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним – это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. 

В связи с чем, суд считает необходимым удовлетворить заявленные требования ФИО1 к Администрации г. Омска о признании права собственности на нежилое помещение.

Руководствуясь ст.ст. 194-198, 233-237 ГПК РФ, суд 

РЕШИЛ:

Исковые требования истца удовлетворить.

Признать за ФИО1 право собственности на нежилое помещение, расположенное на первом этаже жилого дома по адресу: 

<

адрес>, образованное в результате перепланировки (переустройства) жилых помещения - квартир № на основании Распоряжения № от 09.11.2015 года Главы Администрации Центрального административного округа г. Омска «О переводе жилого помещения, расположенного по адресу: 

<

адрес> в нежилое» и принятое в эксплуатацию согласно Акту № от 05.05.2017 года.

Ответчик вправе подать в Куйбышевский районный суд г. Омска заявление об отмене заочного решения в течение 7 дней, со дня вручения ему копии этого решения.

Заочное решение суда может быть обжаловано сторонами также в апелляционном порядке в Омский областной суд через Куйбышевский районный суд г. Омска в течение месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене заочного решения, а в случае, если такое заявление подано,- в течение месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления. 

Решение в окончательной форме изготовлено 03.06.2019 года.

Судья Ю.В. Гунгер