Дело 2-5976/2024

УИД 23RS0047-01-2024-004301-69

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

г. Краснодар 10 декабря 2024 года

Советский районный суд города Краснодара в составе:

судьи Овдиенко В.Е.,

при секретаре Степанцовой Е.С.,

при участии:

представителя истца: ФИО1, действующего на основании доверенности,

представителя истца: ФИО2, действующей на основании доверенности, 

представителя ответчиков: ФИО3, действующей на основании доверенности, 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО4 к ООО «АльфаСтройКомплекс», ООО «Капитал» о признании недействительными условий договора, взыскании денежных средств,

установил:

ФИО4 обратился в суд с иском к ООО «АльфаСтройКомплекс», ООО «Капитал» о признании недействительными условий договора, взыскании денежных средств. В обоснование иска и уточнения к нему указал, что между ООО «Капитал» и ООО «АльфаСтройКомплекс» заключен Договор участия в долевом строительстве от 16.06.2023 №, объектом которого выступала, в том числе, квартира: условный номер – 506, подъезд - 7, этаж - 16, количество комнат - 2, проектная общая площадь объекта с учетом площади балкона/лоджии (с учетом понижающего коэффициента 0,3/0,5 соответственно) - 71,55 кв.м, проектная площадь квартиры (без балконов и лоджий) - 67,55 кв.м. Ha основании договора уступки прав (цессии) от 17.11.2023 права по договору участия в долевом строительстве от 16.06.2023 № перешли к ФИО4 Согласно п. 2.2 договора уступки прав (цессии) за уступаемые права и обязанности по Договору участия в долевом строительстве Цессионарий выплачивает Цеденту денежную сумму размере 20 958 855,30 руб. В договоре уступки прав (цессии) в п. 2.3 также определено, что проектная общая площадь Объекта с учетом площади балкона/лоджии (с учетом понижающего коэффициента 0,3/0,5 соответственно), составляет 71,55 кв.м, проектная площадь квартиры (без балконов и лоджий) - 67,55 кв.м. 01.12.2023 было направлено ФИО4 уведомление об односторонней передаче объекта с приложением акта-приема передачи, где проектная общая площадь объекта с учётом площади балкона/лоджии (с учетом понижающего коэффициента 0,3/0,5 соответственно), составляет 70,55 кв.м, проектная площадь квартиры (без балконов и лоджией) 66,6 кв.м. Также согласно вышеуказанному акту 

<

адрес> на момент его передачи участнику долевого строительства обладает следующими сущностными характеристиками: площадь балкона/лоджий (с понижающим коэффициентом 0,3 и 0,5 соответственно) 1,9 и 2,05 кв.м, общая жилая площадь объекта 34,7 кв.м, площадь жилых комнат-15,6 и 19,1 кв.м, площадь помещений вспомогательного назначения: кухня - 15,5 кв.м, прихожая - 10,2 кв.м, сан. Узел 2.7 и 3,5 кв.м. В целях определения действительных площадей объектов долевого строительства участник долевого строительства обратился к кадастровому инженеру ФИО5 Согласно заключению кадастрового инженера от 20.12.2023 фактическая площадь 

<

адрес>, расположенной по адресу: 

<

адрес>, равна 66,3 кв.м. С учетом понижающего коэффициента для лоджий - 0,5 общая площадь квартиры составляет 69,5 кв.м. Таким образом, разница между оплаченной участником проектной площадью 

<

адрес> (71,55 кв.м) и фактической общей площадью квартиры (69,5 кв.м) составила 2,05 кв.м. В целях осуществления перерасчета стоимости квартиры, истец обратился к ООО «АльфаСтройКомплекс» с претензией для осуществления возврата излишне уплаченной суммы. В ответ на указанное обращение № ООК-АСК1-7087-24 от 09.01.2024 от Застройщика поступило уведомление от 22.01.2024 № 1 о проведении контрольного замера с участием представителя ООО «Центра Кадастровых работ». По итогам данного замера была получена справка от 29.01.2024 № 376, согласно которой фактическая площадь доставила 71,8 кв.м, из которых 66,1 кв.м, - жилое помещение и 5,7 кв.м - лоджия. Так, с учетом коэффициента для лоджии (0,5), переданное помещение меньше на 2,6 кв.м (71,55 - (5.7*0,5+66,1)). Итого, с учетом оплаченной суммы денежных средств, подлежит выплате истцу разница стоимости квадратных метров разница между проектной площадью и фактической площадью квартиры, лоджий в размере 761 607,60 руб. (20 958 855,30 /71,55 *2,6). В адрес ответчиков была направлена претензия с требованиями: произвести перерасчет цены по договору участия в долевой строительств от 16.06.2023 № и Договора уступки прав (цессии) от 17.11.2023 и возвратить ФИО4 сумму денежных средств в счет соразмерного уменьшения цены договора участия в строительстве в размере 761 607,60 руб.; представить Акт приема-передачи квартиры к Договору участия в долевом строительстве от 16.06.2023 № с достоверными сведениями о площади 

<

адрес>, расположенной по адресу: 

<

адрес>; возместить сумму понесенных участником долевого строительства на оплату услуг кадастрового инженера в размере 6 000 руб. При заключении договора участия в долевом строительстве стороны (ООО «АльфаСтройКомплекс» и ООО «Капитал») договорились о фиксированной цене квадрата площади жилого помещения в размере 80 000 руб., а также предусмотрели условие о возврате части цены договора при несопоставимости проектной площади жилого помещения с фактической, исходя из цены одного квадратного метра, определенной договором. При этом, истец приобрел право требования передачи жилого помещения по договору уступки права требования, в котором цена договора составляет более 360 % oт цены квартиры по договору долевого участия. У истца есть основания полагать, что ответчики действуют недобросовестно. Цена квадрата площади жилого помещения по договору Долевого участия существенно занижена относительно рыночной цены квадрата на рынке первичной недвижимости в г. Краснодаре в 2023 году. В целях государственного регулирования цен и тарифов на недвижимость Администрацией муниципального образования город Краснодар издано Постановление от 24.07.2023 № 3388 Об установлении норматива стоимости и средней рыночной стоимости одного квадратного метра общей площади жилого помещения по муниципальному образованию город Краснодар на III квартал 2023 года, согласно которому нормативная средняя рыночная стоимость одного квадратного метра общей площади жилого помещения по муниципальному образованию город Краснодар на I квартал 2023 года составляет 116 450 руб. Департаментом государственного регулирования тарифов Краснодарского края проведен мониторинг цен на недвижимость и опубликованы данные уровней средних рыночных цен предложений на отдельные виды недвижимости по Краснодарскому краю в 2023 году. Так, согласно официальным данным предложения по стоимости 1 кв.м. 1-комнатных квартир в г. Краснодаре, находящихся на стадии строительства, ввода в эксплуатацию, принятых в эксплуатацию в установленном законом порядке и неиспользованное для фактического проживания людей составляют: по состоянию на 01.06.2023г- 118 600 руб.; по состоянию на 01.07.2023- 118 900 руб.; по состоянию на 01.11.2023 - 127 500 руб.; по состоянию на 01.12.2023 - 130 100 руб. Таким образом, истец полагает, что цена 1 кв.м в договоре долевого участия намеренно занижена сторонами с целью снизить пределы ответственности застройщика и минимизировать риски в случае поступления претензий от конечных собственников, к примеру, о расторжении договора ДДУ и возврате стоимости квартиры, взыскании неустоек, исчисляемых из стоимости квартиры и т.п. При заключении договора цессии истцу не был предоставлен договор долевого участия, заключенный между ООО «АльфаСтройКомплекс» и ООО «Капитал», истец не был ознакомлен с его условиями и не имел фактической возможности влиять на них. Расчеты по договору об уступке требований производились следующим образом: 4 212 755,30 руб. было оплачено Цессионарию за счет собственных средств, 16 746 100 руб. было выплачено за счет кредитных средств, предоставленных ПАО «Сбербанк России» по кредитному договору № от 17.11.2023. Денежные средства, предоставленные по указанному кредитному договору, имеют целевое назначение, изложенное в п. 12 кредитного договора, а именно: Инвестирование строительства объекта(ов) недвижимости: Квартира, находящегося(ихся) по адресу: Российская Федерация, Краснодарский край, г. Краснодар, Западный внутригородской округ, 

<

адрес>, условны й №. Документ - основание инвестирования строительства объекта недвижимости: Договор уступки прав требований № от 17.11.2023. Кредит выдан по специальной банковской программе «Приобретение строящегося жилья» и к нему применяются Общие условия предоставления, обслуживания и погашения Жилищных кредитов. Таким образом, истец добросовестно полагал, что стоимость жилья оценивается в размере цены договора уступки прав требования, поскольку вложил целевые кредитные денежные средства. Использование кредитных денежных средств не по целевому назначению не допускается. Условия договора участия в долевом строительстве о фиксированной цене кв.м помещения, изложенные в п. 3.2, 4.2, 4.7 являются недопустимыми, так направлены на ущемление прав потребителя, поскольку ограничивают ответственность исполнителя как в части возмещения за разницу в проектной фактической площади помещения, так и в части начисления неустойки. Истец полагает, что в данном случае условия Договора участия в долевом строительстве являются притворными, поскольку направлены на сокрытие реальной цены 1 кв.м. 19.04.2024 ответчиком частично оплачена задолженность на сумму 208 000 руб., которую истец засчитывает в счет неустойки, рассчитанной по состоянию на 01.04.2024. Акт приема-передачи квартиры был направлен истцу после подачи иска в суд.

Просит суд с учетом уточненных требований в окончательной редакции:

Признать недействительным условие договора участия в долевом строительстве от 16.06.2023 №, заключенного между ООО «АльфаСтройКомплекс» и ООО «Капитал», изложенное в пункте 3.2, в части стоимости одного квадратного метра жилого помещения - квартира: условный №, подъезд - 7, этаж - 16, расположенная в многоквартирном доме по адресу: г. Краснодар, Западный внутригородской округ, 

<

адрес>, в размере 80 000 рублей и помещения в целом в размере 5 724 000 рублей; 

Признать недействительным условие договора участия в долевом строительстве от 16.06.2023 №, заключенного между ООО «АльфаСтройКомплекс» и ООО «Капитал», изложенное в пункте 4.2, в части стоимости одного квадратного метра жилого помещения - квартира: условный №, подъезд - 7, этаж - 16, расположенная в многоквартирном доме по адресу: г. Краснодар, Западный внутригородской округ, 

<

адрес>, в размере 80 000 рублей; 

Признать недействительным условие договора участия в долевом строительстве от 16.06.2023 №, заключенного между ООО «АльфаСтройКомплекс» и ООО «Капитал», изложенное в пункте 4.7, в следующей части: «... установленную в пункте 4.2 Договора», применимо только по отношению к жилому помещению - квартира: условный №, подъезд - 7, этаж - 16, расположенная в многоквартирном доме по адресу: г. Краснодар, Западный внутригородской округ, 

<

адрес>; 

Взыскать солидарно с ООО «АльфаСтройКомплекс» и ООО «Капитал» в пользу ФИО4 сумму денежных средств в счет соразмерного уменьшения цены договора долевого участия в строительстве в размере 761 607,60 руб.; неустойку за нарушение срока удовлетворения требования потребителя о соразмерном уменьшении покупной цены товара в силу п. 1 ст. 23 Закона РФ от 07.02.1992 «О защите прав потребителей» по состоянию на 01.04.2024 в размере 553 607,60 руб., неустойку за нарушение срока удовлетворения требования потребителя о соразмерном уменьшении покупной цены товара в силу п. 1 ст. 23 Закона РФ от 07.02.1992 «О защите прав потребителей» с 02.04.2024 в размере 1 % от цены товара за каждый день просрочки по дату фактической оплаты задолженности, но не более 100 % стоимости товара, штраф за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя в размере 50 % от суммы, присужденной судом в пользу потребителя, компенсацию за причиненный моральный вред в размере 15 000 руб., судебные расходы: юридические услуги в размере 60 000 руб.; стоимость доверенности на представителей в размере 2 200 руб.;- оплата услуг кадастрового инженера в размере 6 000 руб.

Взыскать в равных долях с ООО «АльфаСтройКомплекс» и ООО «Капитал» в пользу ФИО4 расходы по оплате государственной пошлины в размере 11 636 руб.

Истец в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, обеспечил явку своих представителей.

Представители истца в судебном заседании уточненные исковые требования поддержали, просили суд удовлетворить их. Также указали, что ответчики являются аффилированными лицами, действуют по взаимному соглашению, ущемляющему права потребителей.

Представитель ответчиков в судебном заседании просила суд отказать в удовлетворении исковых требований в полном объеме.

Суд, выслушав участников процесса, исследовав материалы дела, считает иск необоснованным и неподлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

В судебном заседании установлено и подтверждается материалами дела, что между ООО «Капитал» и ООО «АльфаСтройКомплекс» заключен Договор участия в долевом строительстве от 16.06.2023 №, объектом которого выступала, в том числе, квартира: условный номер – 506, подъезд - 7, этаж - 16, количество комнат - 2, проектная общая площадь объекта с учетом площади балкона/лоджии (с учетом понижающего коэффициента 0,3/0,5 соответственно) - 71,55 кв.м, проектная площадь квартиры (без балконов и лоджий) - 67,55 кв.м. 

Ha основании договора уступки прав (цессии) от 17.11.2023 права по договору участия в долевом строительстве от 16.06.2023 № перешли к ФИО4

Согласно п. 2.2 договора уступки прав (цессии) за уступаемые права и обязанности по Договору участия в долевом строительстве Цессионарий выплачивает Цеденту денежную сумму размере 20 958 855,30 руб. 

В договоре уступки прав (цессии) в п. 2.3 определено, что проектная общая площадь Объекта с учетом площади балкона/лоджии (с учетом понижающего коэффициента 0,3/0,5 соответственно), составляет 71,55 кв.м, проектная площадь квартиры (без балконов и лоджий) - 67,55 кв.м.

Пунктом 4.7 договора участия в долевом строительстве предусмотрено, что если по результатам обмеров органами, осуществляющими техническую инвентаризацию, окончательная фактическая площадь, применяемая для взаиморасчетов сторон, определенная в соответствии с пунктом 1.9 Договора, будет меньше проектной общей площади Объекта, указанной в пункте 3.2 настоящего Договора, то Застройщик обязан возвратить участнику сумму, определенную Сторонами как произведение разницы площадей на стоимость одного квадратного метра, установленную в пункте 4.2 Договора. Возврат в результате описанного расчета суммы, осуществляется Застройщиком перечислением денежных средств в рублях по указанным Участником банковским реквизитам в течение 10 (Десяти) рабочих дней с даты подписания Акта приема-передачи квартиры, либо иным согласованным Сторонами способом.

В ходе проведения контрольных замеров в соответствии со справкой №376 от 29.01.2024, выданной ООО «Центр Кадастровых работ» фактическая площадь объекта составляет 71,8 кв.м, площадь объекта без учета лоджии/ балкона составляет 66,1 кв.м, площадь лоджии составляет 5,7 кв.м. 

Застройщиком внесены изменения в сведения о характеристиках объекта в едином государственном реестре недвижимости.

Согласно платежному поручению № 77 от 19.04.2024 ответчиком ООО «АСК» на счет истца были перечислены денежные средства в размере 208 000 руб. в счет уменьшения площади квартиры на 2,6 кв.м, исходя из стоимости одного квадратного метра, установленного в п. 3.2 договора участия в долевом строительстве, которая составляет 80 000 руб. за 1 кв.м.

Истец просит суд взыскать с ответчиков в счет уменьшения площади квартиры денежную сумму в размере 761 607,60 руб., исходя из стоимости 1 кв.м, определенной от стоимости приобретенного им права по договору уступки от 17.11.2023 в размере 20 958 855,30 руб. ((20 958 855,30 /71,55 *2,6).

Заявляя данное требование, истец просит признать п. 3.2, 4.2, 4.7 договора участия в долевом строительстве от 16.06.2023 №, заключенного между ответчиками, в части стоимости одного квадратного метра жилого помещения - квартира: условный №, подъезд - 7, этаж - 16, расположенная в многоквартирном доме по адресу: г. Краснодар, Западный внутригородской округ, 

<

адрес>, в размере 80 000 руб., мотивируя тем, что условия договора участия в долевом строительстве о фиксированной цене кв.м помещения, являются недопустимыми, так направлены на ущемление прав потребителя, поскольку ограничивают ответственность исполнителя как в части возмещения за разницу в проектной фактической площади помещения, так и в части начисления неустойки. Истец полагает, что в данном случае условия Договора участия в долевом строительстве являются притворными, поскольку направлены на сокрытие реальной цены 1 кв.м.

Согласно п. 2 ст. 1 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются (п. 5 ст. 10 ГК РФ).

В силу ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами (п. 1 ст. 310 ГК РФ).

Согласно ч. 1 ст. 4 Федерального закона от дата № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» по договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. 

В соответствии с ч. 4 данной статьи договор должен содержать, в числе прочего, определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в том числе план объекта долевого строительства, отображающий в графической форме (схема, чертеж) расположение по отношению друг к другу частей являющегося объектом долевого строительства жилого помещения (комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас) или частей являющегося объектом долевого строительства нежилого помещения, местоположение объекта долевого строительства на этаже строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, с указанием сведений в соответствии с проектной документацией о виде, назначении, об этажности, общей площади многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, о материале наружных стен и поэтажных перекрытий, классе энергоэффективности, сейсмостойкости (далее - основные характеристики многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости), назначении объекта долевого строительства (жилое помещение, нежилое помещение), об этаже, на котором расположен такой объект долевого строительства, о его общей площади (для жилого помещения) или площади (для нежилого помещения), количестве и площади комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас в жилом помещении, наличии и площади частей нежилого помещения (далее - основные характеристики жилого или нежилого помещения) – п. 1; цену договора, сроки и порядок ее уплаты – п. 3.

Согласно ч. 1 ст. 7 Федерального закона от дата № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям. В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; соразмерного уменьшения цены договора. 

В соответствии с ч.5 ст.8 Федерального закона от дата № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» участник долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, указанным в части 1 статьи 7 настоящего Федерального закона, и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 настоящего Федерального закона.

В силу положений п. 2 ч. 1.1 ст. 9 Федерального закона от дата № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» по требованию участника долевого строительства договор может быть расторгнут в судебном порядке в случае существенного изменения проектной документации строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, в том числе превышения допустимого изменения общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, которое может быть установлено в договоре в размере не более пяти процентов от указанной площади.

На основании ч. 9 ст. 4 Федерального закона от дата № 214-ФЗ к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом.

В соответствии с положениями статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). 

Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. 

Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия. 

Недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части (статья 180 ГК РФ). 

Согласно пункту 1 статьи 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. 

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 ГК РФ). 

В силу пункт 1 статьи 16 Закона Российской Федерации от 07.02.1992 №2300-1 «О защите прав потребителей» условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными. 

В соответствии с частью 1 статьи 5 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» договор участия в долевом строительстве должен содержать условие о цене договора, то есть о размере денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. 

Частью 2 указанной статьи предусмотрена возможность изменения цены договора после его заключения по соглашению сторон в случае, если договором установлена такая возможность изменения цены и условия ее изменения. 

Федеральным законом от 03.07.2016 №304-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации» часть 2 статьи 5 Закона об участии в долевом строительстве дополнена предложением, согласно которому цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. 

Исходя из положений пункта 3 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества. 

Таким образом, по смыслу приведенных выше норм права, стороны договора участия в долевом строительстве вправе определить окончательную цену договора как произведение цены единицы общей площади объекта долевого строительства установленной в договоре и фактической общей площади переданного участнику долевого строительства объекта.

Согласно п. 3.2 договора участия в долевом строительстве от 16.06.2023 №, заключенного между ответчиками, стоимость одного квадратного метра жилого помещения - квартира: условный №, подъезд - 7, этаж - 16, расположенная в многоквартирном доме по адресу: г. Краснодар, Западный внутригородской округ, 

<

адрес>, составляет 80 000 руб., общая стоимость квартиры – 5 724 000 руб.

Пунктом 4.2 договора участия в долевом строительстве от 16.06.2023 №, заключенного между ответчиками, установлено, что стороны договорились, что цена одного квадратного метра объекта, определенная в п. 3.2 договора, является фиксированной и изменению не подлежит.

По смыслу п. 4.7 договора участия в долевом строительстве от 16.06.2023 №, заключенного между ответчиками, в случае уменьшения проектной площади объекта, застройщик обязуется возвратить участнику сумму, исходя из стоимости 1 кв.м, установленной в п. 4.2 договора.

На основании пункта 4 статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422). 

В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой. 

Согласно пункту 2 статьи 424 ГК РФ изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке. 

В соответствии со статьей 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Как указал Конституционный Суд Российской Федерации в Постановлении от 23.02.1999 №4-П, из смысла статей 8 (часть 1) и 34 (часть 2) Конституции Российской Федерации вытекает признание свободы договора как одной из гарантируемых государством свобод человека и гражданина. Отраженный в п. 1 ст. 421 ГК РФ принцип свободы договора относится к основным началам гражданского законодательства. Таким образом, данное законоположение направлено на обеспечение свободы договора и баланса интересов его сторон (определения Конституционного Суда Российской Федерации от 24.12.2013 №1961-О, от 27.10.2015 № 2461-О и др.). 

Наряду с этим, Конституционный Суд Российской Федерации в определении от 26.04.2016 №811-О также указал, что часть 1 статьи 5 Закона об участии в долевом строительстве направлена на достижение баланса интересов сторон договора участия в долевом строительстве. Часть 1 статьи 4 названного Федерального закона закрепляет понятие договора участия в долевом строительстве и предполагает, что встречным предоставлением за выполнение застройщиком обязанности создать объект недвижимости и передать объект долевого строительства участнику долевого строительства является обусловленная договором цена. 

Как указано в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации №4 (2016), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 20.12.2016, поскольку в данном случае нормы Закона об участии в долевом строительстве являются специальными по отношению к нормам Закона о защите прав потребителей, то подлежат применению нормы первого из указанных законов. 

Названные условия договора не противоречат положениям статьи 421 ГК РФ о свободе договора, положениям части 2 статьи 5 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и не являются нарушением Закона о защите прав потребителей, поскольку не устанавливает каких-либо дискриминационных положений для Участника долевого строительства, а также необоснованных преимуществ для застройщика.

Согласно п. 2.2 договора уступки прав (цессии) за уступаемые права и обязанности по Договору участия в долевом строительстве Цессионарий выплачивает Цеденту денежную сумму размере 20 958 855,30 руб.

В соответствии с ч. 2 ст. 5 Закона № 214-ФЗ, по соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения.

В соответствии со статьей 384 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. В частности, к новому кредитору переходят права, обеспечивающие исполнение обязательства, а также другие связанные с требованием права, в том числе право на проценты.

В силу ст. 390 ГК РФ первоначальный кредитор, уступивший требование, отвечает перед новым кредитором за недействительность переданного ему требования, но не отвечает за неисполнение этого требования должником, кроме случая, когда первоначальный кредитор принял на себя поручительство за должника перед новым кредитором.

Граждане и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе, они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых, не противоречащих законодательству его условий (п. 2 ст. 1 ГК РФ).

Стороны свободны в заключении договора, определяют его условия по своему усмотрению (ст. 421 ГК РФ).

Стороны при заключении договора цессии свободны в установлении размера вознаграждения цеденту.

Таким образом, истцом приобретено у ответчика ООО «Капитал» право требования на квартиру по договору участия в долевом строительстве от 16.06.2023 №, при этом, как следует из содержания договора уступки прав (цессии) на 

<

адрес> от 17.11.2023, стоимость уступаемого права являлась договорной и не зависела от стоимости квадратного метра квартиры, в отношении которой ответчик ООО «Капитал» передал право (требования) истцу.

При этом, пунктом 6.2 договора уступки прав (цессии) на 

<

адрес> от 17.11.2023 установлено, что во всем остальном, что не урегулировано настоящим договором стороны будут руководствоваться заключенным основным договором участия в долевом строительстве № от 16.06.2023 и действующим законодательством.

Договор уступки прав (цессии) на 

<

адрес> от 17.11.2023, заключенный между истцом и ООО «Капитал», не является публичным, поскольку предполагает возможность изменения цены договора по соглашению сторон, истец согласился с условиями заключенного договора, подписав его, доказательств того, что ответчик ООО «Капитал» понуждал его заключить договор на определенных условиях, суду не представлено.

Принимая во внимание изложенные нормы закона, суд не находит оснований для удовлетворения требования истца о признании п. 3.2, 4.2, 4. 7 договора участия в долевом строительстве от 16.06.2023 № недействительными, поскольку оспариваемые пункты договора не нарушают права истца, соответствуют требованиям закона, обязательства застройщиком выполнены, договор исполнен. Каким-либо правилам, установленным законодательством в области защиты прав потребителей, данные условия договора также не противоречит.

Доводы истца, что ответчиками при заключении договора участия в долевом строительстве от 16.06.2023 № стоимость 1 кв.м существенно занижена, ссылаясь на постановление администрации муниципального образования город Краснодар от 24.07.2023 № 3388 Об установлении норматива стоимости и средней рыночной стоимости одного квадратного метра общей площади жилого помещения по муниципальному образованию город Краснодар на III квартал 2023 года, мониторинг цен на недвижимость Департамента государственного регулирования тарифов Краснодарского края, судом не принимаются во внимание, поскольку ответчики свободны в установлении цены 1 кв.м, которое не противоречит законодательству (п. 2 ст. 1, ст. 421 ГК РФ).

Также установлено, что истцом договор участия в долевом строительстве от 16.06.2023 №, не оспаривался до обращения в суд с иском о взыскании денежных средств в счет уменьшения цены договора. Лишь в процессе рассмотрения дела, истец в порядке ст. 39 ГПК РФ уточнил заявленные исковые требования и просил признать недействительными пункты 3.2, 4.2, 4.7 договора от 16.06.2023 №.

При этом, ссылка истца, что при заключении договора цессии истцу не был предоставлен договор долевого участия в долевом строительстве, заключенные между ответчиками, истец не был ознакомлен с его условиями и не имел фактической возможности влиять на него, является неосновательной, поскольку истец не является стороной договор участия в долевом строительстве от 16.06.2023 №.

Доказательств злоупотребления правом со стороны ответчиков, истцом в нарушение ст. 56 ГПК РФ, ст. 10 ГК РФ в материалы дела не представлено и судом не установлено.

Таким образом, поскольку нормы Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» позволяют сторонам договора долевого участия самостоятельно установить условия о цене договора, с учетом принципа свободы договора, пункт 3.2 договора № от 16.06.2023, не может быть признан недействительным в силу их ничтожности.

Согласно ч. 2 ст. 170 ГК РФ притворная сделка – это соглашение, которое совершено с целью прикрыть другую сделку, в том числе на иных условиях. 

Сама по себе притворная сделка ничтожна. Она по своей природе относится к разряду недействительных сделок, совершенных при злоупотреблении правом.

Согласно п. 87 постановления Пленума ВС РФ от 23.06.2015 № 25 притворной сделкой признается сделка, совершенная для достижения других правовых последствий и прикрывающая иную волю всех участников сделки. Только такая сделка может быть признана недействительной в связи с притворностью. 

Для квалификации сделок, заключенных между обществами, как ничтожных на основании ст. ст. 10, 168 ГК РФ по мотиву недобросовестности действий руководства общества необходимо установить наличие либо сговора между руководством обществ, либо осведомленности о подобных действиях руководства общества. 

Установление цены 1 кв.м в размере 80 000 руб. в договоре участия в долевом строительстве от 16.06.2023 №, предположительно, по мнению истца, на невыгодных для ООО «АСК» условиях не является основанием для признания недействительными условий договора участия в долевом строительстве, не свидетельствуют ни о злоупотреблении правом со стороны ответчиков, ни о наличии предусмотренных законом оснований для признания сделки ничтожной на момент ее заключения.

Оснований для удовлетворения искового заявления не усматривается. 

Поскольку в удовлетворении основного требования о признании недействительными пунктов договора отказано, оснований к удовлетворению производных требований о взыскании денежных средств в счет соразмерного уменьшения цены договора, уплаты неустойки, компенсации морального вреда, штрафа и судебных расходов не имеется.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

Уточненные исковые требования ФИО4 к ООО «АльфаСтройКомплекс», ООО «Капитал» о признании недействительными условий договора, взыскании денежных средств оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в суд апелляционной инстанции Краснодарского краевого суда через Советский районный суд г. Краснодара в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья Советского районного суда

г. Краснодара В.Е. Овдиенко

Мотивированное решение

изготовлено 23.12.2024

Судья Советского районного суда

г. Краснодара В.Е. Овдиенко