Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

16 сентября 2019 года Центральный районный суд г. Тольятти Самарской области в составе:

председательствующего Соболевой Ж.В., 

при секретаре Потаповой И.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № по иску ФИО1 к Администрации г.о. Тольятти о сохранении нежилого помещения в перепланированном состоянии,

у с т а н о в и л:

ФИО1 обратилась в суд с иском к Администрации г.о. Тольятти о сохранении нежилого помещения, принадлежащего ей на праве собственности, расположенного по адресу: 

<

адрес>, площадью 27,4 кв.м. в перепланированном и переустроенном состоянии, мотивируя тем, что в связи с предоставлением всей необходимой и согласованной документации и наличием технической возможности перевода квартиры в нежилой фонд с проведением работ по переустройству квартиры для использования в качестве объекта нежилого фонда в соответствии с Постановлением первого заместителя мэра 

<

адрес> № от ДД.ММ.ГГГГ принято решение о переводе помещения общей площадью 20,1 кв.м., находящейся в собственности ФИО1, расположенного по адресу: 

<

адрес>, из жилого в нежилое в целях использования под парикмахерскую. В 2000 г. истцом в соответствии с проектом были произведены работы по устройству новых перегородок для размещения санузла, заложен вход в квартиру со стороны подъезда, выполнено устройство входной группы со стороны улицы. В МП «Инвентаризатор» по результатам технической инвентаризации были внесены соответствующие изменения и данное помещение было переведено в нежилой фонд. После проведенных работ, предусмотренных проектом, были подготовлены документы для получения акта приемки законченного строительством объекта, что подтверждает лист согласования, подписанного всеми организациями, необходимыми на момент проведения работ в 2000 г., но Акт получен не был, в связи с переездом истца на постоянное место жительство в другой город. В настоящее время нежилое помещение, площадью 27,4 кв.м. расположенное по адресу: 

<

адрес> поставлено на кадастровый учет в качестве нежилого, ДД.ММ.ГГГГ истцом были поданы документы на государственную регистрацию прекращения права собственности на квартиру и на государственную регистрацию права собственности на помещение, однако в регистрации права было отказано поскольку отсутствует Акт приемки выполненных работ по перепланировки. Вместе с тем, было получено заключение № ООО «Дедал» согласно которому выполненные в процессе эксплуатации работы по переоборудованию нежилого помещения соответствуют действующим нормативным требованиям СНиП, нежилые помещения отвечают требованиям устойчивости и надежности, не противоречат строительным нормам и правилам, а также помещение пригодно для эксплуатации, угрозы для жизни и здоровья граждан не представляет. Истец как собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, счета за потребленные коммунальные услуги выставляются ресурсоснабжающими организациями как за нежилое помещение. 

В судебном заседании представитель истца ФИО5, действующая по доверенности, исковые требования поддержала по всем основаниям указанным в исковом заявлении, просила исковые требования удовлетворить.

Представитель ответчика ФИО3, действующая на основании доверенности, исковые требования не признала по основаниям изложенных в письменном отзыве, просила в удовлетворении исковых требования отказать.

Представитель третьего лица Управление Росреестра по Самарской области в судебное заседание не явился, о рассмотрении дела извещены надлежащим образом, причины неявки суду не сообщили. 

Выслушав пояснения лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд считает иск не подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

В силу ч. 1 ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежит права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

В силу положений статьи 288 ГК РФ перевод помещений из жилых в нежилые производится в порядке, определяемом жилищным законодательством.

Частью 1 статьи 22 ЖК РФ предусмотрено, что перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение допускается с учетом соблюдения требований настоящего Кодекса и законодательства о градостроительной деятельности.

В силу части 2 статьи 25 ЖК РФ перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.

Согласно части 1 статьи 26 ЖК РФ переустройство и (или) перепланировка жилого помещения проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления на основании принятого им решения.

В соответствии с п.2.2 Положения «О переустройстве и перепланировки квартир в эксплуатируемых жилых домах», утвержденным Постановлением Администрации Центрального района г. Тольятти от 30.12.1998 г. № 3653 переустройство и перепланировка квартир могут производиться только на основании проектов, разработанных организациями или физическими лицами, имеющими государственную лицензию на проектирование и согласованных в следующем порядке: проекты на переустройство и перепланировку квартир без изменения их назначения - с районной межведомственной комиссией по использованию жилищного фонда, проекты на реконструкцию квартир с изменением их назначения подлежат государственной вневедомственной экспертизе. 

Запрещается производить переустройство инженерного оборудования и перепланировки квартир, которые ведут к нарушению прочности или разрушению несущих конструкций, ухудшению сохранности и внешнего вида зданий и не отвечающие противопожарным требованиям, а также ухудшающие условия эксплуатации и проживания всех или отдельных граждан дома или квартиры (п.2.5).

Проекты на переустройство и перепланировку квартир предоставляются на согласование районной межведомственной комиссии, которая принимает решение о согласовании или отклонении проекта (п.3.4).

Выданные разрешения действительны в течение одного года с момента их согласования комиссией. Не осуществленные в течение этого срока работы по перепланировке могут быть выполнены только после повторного рассмотрения комиссией (п.3.6).

Приемка выполненных работ по переустройству инженерного оборудования и перепланировке квартир осуществляется районной межведомственной комиссией. После приемки работ районной комиссией заказчик обязан оформить заказ в МП «Инвентаризатор» на выполнение обмеров помещений для внесения изменений в технический паспорт дома, после чего районная комиссия экземпляр акта приемки выполненных работ выдает заказчику (п.п.5.3., 5.4).

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 по договору купли-продажи приобрела квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес>. Договор зарегистрирован в МП «Инвентаризатор» ДД.ММ.ГГГГ 

ДД.ММ.ГГГГ в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним произведена государственная регистрация права собственности ФИО1 на квартиру, назначение: жилое, площадью 20.1 кв.м., этаж 1, адрес (местонахождение) объекта 

<

адрес>.

С целью перевода указанного жилого помещения в нежилой фонд для использования его в качестве парикмахерской, истец обратилась в мэрию г.о. Тольятти с заявлением о переводе данного помещения в нежилой фонд с проведением перепланировки, переустройства и устройством отдельного входа. 

Постановлением первого заместителя мэра 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № ФИО1 разрешено перевести жилое помещение, расположенное по адресу: 

<

адрес> нежилой фонд с проведением перепланировки, согласно имеющегося проекта.

Из представленных в материалы дела документов следует, что истец являясь собственником жилого помещения площадью 20.1 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес> квартире произвела следующие работы: выполнено устройство новых перегородок для размещения санузла, заложен существующих вход в квартиру со стороны подъезда, выполнено устройство входной группы со стороны улицы. После проведения указанных работ площадь помещения составила 27.4 кв.м.

Уведомлением Управления Росреестра по 

<

адрес> № от ДД.ММ.ГГГГ ФИО1отказано в государственной регистрации права собственности в отношении нежилого помещения по адресу: 

<

адрес> связи с непредставлением документов, необходимых для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, а именно не представлен документы, подтверждающие законность проведенной реконструкции (переустройство, перепланировки), а также подтверждающие возникновение права на реконструированное помещение общей площадью 27.4 кв.м. Согласно ответа на запрос из городского архива 

<

адрес> в базе данных архива «Акты ввода в эксплуатацию за 1953-204 гг» сведений о приемке выполненных работ по перепланировке 

<

адрес> не обнаружено.

В судебном заседании установлено и не оспорено представителем истца, что истец не обращался в Администрацию г.о. Тольятти за предоставлением государственной услуги об оформлении акта о завершении переустройства и (или) перепланировке помещения в многоквартирном доме.

Обосновывая свои требования, истец ссылался на положения ч. 4 ст. 29 ЖК РФ, устанавливающей право суда вынести решение о сохранении жилого помещения в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни и здоровью, а также указал, что использует спорное помещение как нежилое, представил экспертное заключение № ООО «Дедал» из которого следует, что выполненные в процессе эксплуатации работы по переоборудованию нежилого помещения соответствуют действующим нормативным требованиям СНиП. Нежилые помещения отвечают требованиям устойчивости и надежности, не противоречат строительным нормам и правилам, а также помещение пригодно для эксплуатации, угрозы для жизни и здоровья граждан не представляет. Ответчик, оспаривая требования истца, ссылается на то, что после завершения работ по перепланировке и реконструкции спорного объекта, акт ввода в эксплуатацию истцом не получен, завершение переустройства и перепланировки спорного помещения не подтверждено. Истец самовольно произвела реконструкцию указанного жилого помещения, присоединив к нему общее имущество в многоквартирном доме, в результате чего увеличилась площадь объекта и составила 27.4 кв.м. При реконструкции помещения истцом произведено разрушение части несущей стены МКД и установлен отдельный вход в помещение с размещением вместо окна двери и оборудован входной тамбур. В данном случае изменился объект и режим пользования частью земельного участка, на котором расположен МКД. Согласие участников общей долевой собственности в МКД не представлено.

Суд считает указанные доводы представителя ответчика заслуживают внимание. 

В соответствии с п.4.1.7 главы 4 Постановления Администрации г.о. Тольятти от 02.08.2019 г. № 2077-п/1 «Об утверждении административного регламента предоставления муниципальной услуги «Согласование переустройства и перепланировки помещения в многоквартирном доме», запрещается производить ремонтно-строительные работы, которые ведут к нарушению прочности или разрушению несущих конструкций, ухудшают условия эксплуатации и проживание всех или отдельных собственников помещений в многоквартирном доме.

В соответствии с п.1.7.2 «Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда», утвержденных Постановлением Госстроя России от 27.09.2003 г., переоборудование и перепланировка жилых домов и квартир (комнат), ведущие к ухудшению сохранности и внешнего вида фасадов, не допускается.

В соответствии с пунктом 14 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее также - ГрК РФ) реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) - изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

Согласно представленному проекту (эскизный проект) предусмотрено изменение архитектурного облика многоквартирного дома, устройство входной группы, демонтаж подоконной зоны с установкой дверного блока, устройство наружного тамбура. Устройство наружного дверного проема осуществлено за счет демонтажа части внешней стены под окном квартиры ФИО1 с целью организации отдельного входа в нее с придомовой территории.

Таким образом, произведенные ФИО1 работы являются реконструкцией, с учетом того, что в результате проведенных работ изменился размер общего имущества - одной из ограждающих конструкций многоквартирного дома; изменился режим использования части земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.

Согласно части 2 статьи 51 ГрК РФ строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных данной статьей.

Обязанность согласовать реконструкцию объекта капитального строительства со всеми его правообладателями предусмотрена пунктом 6 части 7 статьи 51 ГрК РФ.

В силу части 1 статьи 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе: крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения (пункт 3); земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности (пункт 4).

Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных данным кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме (часть 2 статьи 36 ЖК РФ).

Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции (часть 3 статьи 36 ЖК РФ).

В соответствии с частью 2 статьи 40 ЖК РФ, если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Согласно пункту 1 статьи 290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности; общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

Из пункта 1 статьи 247 ГК РФ следует, что владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.

К распоряжению имуществом относятся в том числе и действия по изменению объекта.

Тем самым, устройство отдельного входа в квартиру путем разрушения части внешней стены многоквартирного дома за счет расширения существующего оконного проема в наружной стене, являющейся ограждающей конструкцией, влечет изменение имущества, находящегося в силу закона в общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме. Кроме того, обустройство отдельного входа в квартиру ФИО1 изменяет режим использования придомовой территории.

В связи с этим, исходя из положений статьи 36 ЖК РФ, для осуществления ФИО1 оспариваемых работ требовалось получение согласия всех собственников помещений в данном многоквартирном доме.

ФИО1 в материалы дела представлен протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном жилом доме, расположенного по адресу: 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ из которого следует, что на повестку дня был поставлен вопрос о даче согласия об оставлении в перепланированном состоянии нежилого помещения с обустройством тамбура и отдельного входа, расположенного по адресу: 

<

адрес>, на первом этаже, площадью 27.4 кв.м., предусмотренного ст.ст.44,46 ЖК РФ. По результатам голосования такое согласие получено. В голосовании приняли участие 114 собственников, имеющих 2869,9 кв.м. в собственности, что составляет 68,07% от общей площади помещений в МКД (4215,8 кв.м.). Вместе с тем протокол голосования не подтверждает получение ФИО1 согласия от всех собственников помещений в доме. 

Для изменения режима использования общего имущества в соответствии с требованиями статей 36, 40 ЖК РФ и пункта 6 части 7 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации необходимо согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Само по себе согласование проекта с обустройством входного тамбура не может послужить безусловным основанием к сохранению нежилого помещения площадью 27,4 кв.м. поскольку, согласованный проект является одним из этапов для проведения строительных работ. Вместе с тем, устройство наружного дверного проема осуществлено за счет демонтажа части внешней стены под окном квартиры, с нарушениями норм жилищного и градостроительного законодательства, Переустройство, которое осуществлено истцом (затронуто общее имущество дома) должна быть обусловлена не только разрешением органов государственной власти, но и согласием всех собственников многоквартирного дома, которым в силу Закона принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме. Истцом выполнены не только перепланировка внутри помещения, но и возведено крыльцо, изменен фасад многоквартирного дома в части принадлежащего помещения без согласия всех собственников дома.

При таких обстоятельствах сохранение нежилого помещения в перепланированном состоянии невозможно.

Руководствуясь ст.ст. 12,56, 194-198 ГПК РФ, суд

р е ш и л:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к Администрации г.о. Тольятти о сохранении нежилого помещения, расположенное по адресу: 

<

адрес>, площадью 27.4 кв.м. в перепланированном и переустроенном состоянии – отказать.

Решение может быть обжаловано в Самарский областной суда через Центральный районный суд г. Тольятти в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Решение в окончательной форме принято ДД.ММ.ГГГГ

Председательствующий: Соболева Ж.В.