Дело № 2-110/19 

РЕШЕНИЕ

 

Именем Российской Федерации

Сыктывкарского городского суда Республики Коми в составе 

Судьи Ланшакова С.В 

При секретаре Есев К.Е

с участием представителя Государственной жилищной инспекции по г Сыктывкару ФИО1 

представителя истца ФИО2 

ответчика ФИО3 

представителя третьего лица ТСЖ « Интернациональная 196» - ФИО4 

Рассмотрев в открытом судебном заседании 5 февраля 2019 года дело по иску Государственной жилищной инспекции по г Сыктывкару в интересах ФИО5 к ФИО3 о признании недействительным решение общего собрания и суд, 

Установил 

Государственная жилищная инспекция по г Сыктывкару обратилась в суд с иском в интересах ФИО5 о признании недействительным решения очередного общего собрания собственников помещений многоквартирного дома ..., проведенного 15 мая 2018 года, проведенного в форме очно- заочного голосования, по вопросу № 7. В судебном заседании представитель Государственной жилищной инспекции по г Сыктывкару на требованиях настаивал, представитель ФИО5 требования поддержал. Ответчик ФИО3 и третье лицо ТСЖ « ...» с иском были не согласны. ФИО5 участия в судебном заседании не принял, третьи лица Управление Росреестра и картографии по РК и ФГУП « Ростехинвентаризация – БТИ» также участия в судебном заседании не приняли. 

Заслушав стороны, исследовав все материалы дела, суд пришел к выводу, что требования истца подлежат удовлетворению по следующим обстоятельствам.

Судом установлено, что 15 мая 2018 года было проведено очередное годовой общее собрание собственников помещений многоквартирного дома ... Данное собрание было проведено в форме очно- заочного голосования. Истцом было обжаловано решение по вопросу № 7 собрания, а именно :

С 1 мая 2018 года утвердить плату за аренду общедомового имущества /систем/ при размещении вентиляционного оборудования, антенн, кондиционеров и иного оборудования :

Для собственников помещений МКД, размещающих оборудование в личных /бытовых, некоммерческих /целях-в размере не менее 900 00 /девятьсот руб. 00 коп/ за 1 единицу оборудования и/или 1 кв.м рекламной конструкции в календарный месяц ;

Для собственников, размещающих оборудование с целью извлечения прибыли /в коммерческих целях/ или для третьих лиц, не являющихся собственниками помещений МКД, в том числе арендаторов помещений, - в размере, не менее 2 000,00 /две тысячи руб 00 коп /за 1 единицу оборудования и /или 1 кв.м рекламной конструкции в календарный месяц;

Согласно решения общего собрания за принятие вопроса № 7 проголосовало 92,17 92,17 процентов голосов от площади ... – от ... процентов голосов от общего количества голосов всех собственников помещений МКД. Представитель ФИО5 и Государственной жилищной инспекции по г Сыктывкару полагали, что принятия решения общим собранием по вопросу № 7 собрания от 15.05. 2018 года не входит в компетенцию общего собрания собственников в соответствии с с ч 2 ст 44 Жилищного кодекса РФ. Ответчик и представитель ТСЖ « ...» считали, что решение принято на законных основаниях, кворум имелся и собственники вправе были принять такое решение. 

В силу статьи 44 ЖК РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом.

Согласно ч 2 ст 44 ЖК РФ установлено, что к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относится в частности, принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами, в том числе о заключении договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций, если для их установки и эксплуатации предполагается использовать общее имущество собственников в многоквартирном доме /пункт 3 ч 2 ст 44 ЖК РФ/.

Статьей 36 Жилищного кодекса указано, что собственникам принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно:

1/ помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование / технические подвалы /;

2/ иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально- бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий;

3/ крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно- техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме, за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;

4/ земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства и градостроительной деятельности. 

В соответствии с п 4 ч 2 ст 36 Жилищного кодекса РФ установлено, что по решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.

Исходя из норм п 4 ч 2 ст 36 Жилищного кодекса РФ и п 3 ч2ст 44 Кодекса предусмотрена передача общего имущества иным лицам, но не самим собственникам многоквартирного дома. ФИО5 принадлежит доля в общем имуществе дома, а вопросом повестки собрания за № 7 было решено утвердить размер арендной платы за установку вентиляционного оборудования и следовательно заключить договор аренды в соответствии со ст 606 Гражданского кодекса РФ. 

В соответствии со ст 614 Гражданского кодекса РФ установлено, что порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. 

Учитывая формулировку принятия оспариваемого вопроса № 7, которым утвержден размер арендной платы, то сторонами такового договора аренды будут все сособственники здания, включая и самого ФИО5 Следовательно стороны арендатора и арендодателя будут совпадать, что не допускается законом и ФИО5, являясь сособственником общедомового имущества, по решению общего собрания собственников от 15 мая 2018 года, должен вносить арендную плату за имущество, принадлежащее ему самому. 

Суд не может принять во внимание довод ответчика о том, что 25 июля 2011 года протоколом №2 пр /2011 собрания членов Правления ТСЖ « ...» было решение о заключении договоров аренды с собственниками /нанимателями, использующими общедомовое имущество в личных целях /кладовки и т. п/ из расчета арендной платы в размере от 100 рублей за 1 кв.м арендуемого имущества с заключением договоров аренды. Решениями общих собраний МКД от от 21.10.2011 года и и 13.02. 2013 года Правление было наделено полномочиями на заключение договоров аренды с собственниками МКД. 

Ответчиком представлены заключенные договора аренды с третьими лицами с одним из собственников общего имущество дома ООО «...». Вместе с тем данные решения и договора аренды к предмету настоящего спора не имеют отношения и рассматривается конкретное решение общего собрания ТСЖ « ...» от 15 мая 2018 года. 

Суд не может согласиться, что решение собрания от 15 мая 2015 года по вопросу № 7 было направлено на частичное изменение в новых экономических условиях стоимости арендной платы, так как это совершенно новое решение, существенно изменяющее размер арендной платы за пользование вентиляционным и иным оборудованием собственникам МКД. 

Более того как пояснил ответчик, что никаких договоров аренды на пользование вентиляционным оборудованием с ФИО5 не заключалось. То обстоятельство, что ФИО5 использует вентиляционное оборудование в коммерческих целях, вентиляционное оборудование наносит урон стенам дома- создается дополнительная вибрация, увеличивается весовая нагрузка на панели стен дома не имеют правового значения для разрешения настоящего дела. Истец является собственником нежилого помещения в доме ... и вентиляционное оборудование установлено им на законных основаниях. 

Не может суд согласиться с доводами ответчика о пропуске истцом шестимесячного срока исковой давности для обращения в суд, установленного частью 6 ст 46 Жилищного кодекса РФ. Срок истцом не пропущен- собрание состоялось 15 мая 2018 года, заявление в суд подано 27 августа 2018 года в пределах срока исковой давности. 

Согласно части 3 статьи 45 ЖК РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов.

В силу положений статьи 46 ЖК РФ решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме, за исключением предусмотренных пунктами 1 - 3.1 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса решений, которые принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме оформляются протоколами в порядке, установленном общим собранием собственников помещений в данном доме.

Собственник помещения в многоквартирном доме вправе обжаловать в суд решение, принятое общим собранием собственников помещений в данном доме с нарушением требований настоящего Кодекса, в случае, если он не принимал участие в этом собрании или голосовал против принятия такого решения и если таким решением нарушены его права и законные интересы. Заявление о таком обжаловании может быть подано в суд в течение шести месяцев со дня, когда указанный собственник узнал или должен был узнать о принятом решении. Суд с учетом всех обстоятельств дела вправе оставить в силе обжалуемое решение, если голосование указанного собственника не могло повлиять на результаты голосования, допущенные нарушения не являются существенными и принятое решение не повлекло за собой причинение убытков указанному собственнику (часть 6 статьи 46 ЖК РФ).

ФИО5 голосовал против принятия решения общего собрания от 15 мая 2018 года по вопросу № 7 собрания и вправе подать исковое заявление. Решение о взимание арендной платы за размещение вентиляционного оборудования нарушает права истца и принятое решение может повлечь причинение убытков собственнику помещения в МКД. 

Согласно части 1 статьи 181.3 Гражданского кодекса РФ, решение собрания недействительно по основаниям, установленные ГК РФ или иными законами, в силу признания его таковым судом /оспоримое решение/ или независимо от такого признания /ничтожное решение /. Недействительное решение собрания оспоримо, если из закона не следует, что решение ничтожно. 

В соответствии со ст 181.5 Гражданского кодекса РФ, если иное не предусмотрено законом, решение собрания ничтожно в случае, если оно принято по вопросу, не относящемуся к компетенции собрания. 

Суд полагает, что к компетенции общего собрания не отнесено решение вопроса о сдаче в аренду и взимание арендной платы с собственников помещений дома за пользование ими и распоряжения собственниками общедомовым имуществом, которое в силу норм гражданского и жилищного законодательства является долевой собственностью самих собственников. 

В соответствии с пунктом 106 Постановления Пленума Верховного суда РФ от 23.06. 2015 года за № 25 « О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» допускается возможность предъявления самостоятельных исков о признании недействительным ничтожного решения ; споры по таким требованиям подлежат разрешению судом в общем порядке по заявлению любого лица, имеющим охраняемый законом интерес в таком признании.

Таким образом допускается предъявление исков о признании недействительными решений общих собраний, являющихся ничтожными и такие заявления рассматриваются судами в общем порядке. 

Суд считает, что решение общего собрания по вопросу №7 от 15 мая 2018 года следует признать недействительным в части :

С 1 мая 2018 года утвердить плату за аренду общедомового имущества /систем / при размещении вентиляционного оборудования, антенн, кондиционеров и иного оборудования:

Для собственников помещений МКД, размещающих оборудование в личных /бытовых, некоммерческих /целях – в размере не менее 900,00 руб /девятьсот руб. 00 коп/ за 1 единицу оборудования и /или 1 кв.м рекламной конструкции в календарный месяц;

Для собственников, размещающих оборудование с целью извлечения прибыли /в коммерческих целях/, в том числе арендаторов помещений, - в размере не менее 2 000, 00 коп/ две тысячи руб. 00 коп/ за 1 единицу оборудования и /или 1 кв.м рекламной конструкции в календарный месяц. 

Из смыла данного решения следует, что арендаторами помещений могут являться собственники помещений МКД, что будет не соответствовать нормам гражданского и жилищного законодательства. 

Принятие решения об установлении арендной платы для третьих лиц, не являющихся собственниками помещений МКД не противоречит действующему законодательству и соответствует нормам статей 36 и 44 Жилищного кодекса РФ. 

Руководствуясь ст 193-198 ГПК РФ суд,

Решил

Признать недействительным решение Очередного годового общего собрания собственников помещений дома ... от 15 мая 2018 года, проведенного в форме очно- заочного голосования, по вопросу № 7 повестки дня в части : 

С 1 мая 2018 года утвердить плату за аренду общедомового имущества /систем / при размещении вентиляционного оборудования, антенн, кондиционеров и иного оборудования:

Для собственников помещений МКД, размещающих оборудование в личных /бытовых, некоммерческих /целях – в размере не менее 900,00 руб /девятьсот руб. 00 коп/ за 1 единицу оборудования и /или 1 кв.м рекламной конструкции в календарный месяц;

Для собственников, размещающих оборудование с целью извлечения прибыли /в коммерческих целях/, в том числе арендаторов помещений, - в размере не менее 2 000, 00 коп/ две тысячи руб. 00 коп/ за 1 единицу оборудования и /или 1 кв.м рекламной конструкции в календарный месяц. 

Решение может быть обжаловано Верховный Суд Республики Коми в течение месяца со дня составления мотивированного решения через Сыктывкарский городской суд.

.... 

Судья С.В Ланшаков.