РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

3 февраля 2025 года г. Советск

Советский городской суд Калининградской области в составе:

председательствующего Шелапуха Ю.В.

при секретаре судебного заседания Степановой М.Ю.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО3 о понуждении заключить договор купли-продажи доли квартиры,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в Советский городской суд с исковым заявлением к ФИО3 о понуждении заключить договор купли-продажи доли квартиры. В обоснование заявленных требований истец указал, что 02.06.2020 между сторонами заключено соглашение о разделе общего имущества супругов и определении порядка исполнения совместных долговых обязательств. Пунктом 2 указанного соглашения определено, что ФИО3 в счет полученных от истца денежных средств в размере 453 000 руб. передать ФИО1 принадлежащие ответчице 7/16 доли в праве общей долевой собственности на жилое помещение путем заключения в будущем договора купли-продажи долей на квартиру. Данное соглашение имеет силу предварительного договора купли-продажи квартиры. Односторонний отказ от исполнения соглашения не допускается (п. 9 соглашения). ФИО3 21.02.2020 написала расписку о получении от истца денежных средств в сумме 453 000 руб. Затем 23.08.2024 сторонами составлено нотариальное соглашение об оформлении в общую долевую собственность жилого помещения, приобретенного с использованием средств материнского капитала с разделом совместно нажитого в браке имущества бывших супругов. Указанным соглашением квартира оформлена в общую долевую собственность ФИО1, ФИО3, детей, произведен раздел имущества, находящегося в общей совместной собственности супругов, с выделением ФИО1 и ФИО3 по 45/100 доли в праве общей долевой собственности, ФИО5 и ФИО6 – по 5/100 долей. Несмотря на единоличное исполнение истцом обязательств по кредитным обязательствам после расторжения брака, наличие соглашения от ДД.ММ.ГГГГ, получение ФИО2 денежных средств от истца, ответчица от заключения договора купли-продажи доли в праве собственности на жилое помещение отказалась. Направленное ей предложение оставлено без ответа. Ссылаясь на положения ст. 420, 421, 422, 429, 432, 309, 310 ГК РФ, истец просит суд возложить на ответчицу обязанность заключить договор купли-продажи 45/100 доли в праве общей долевой собственности на жилое помещение, расположенное по адресу: 

<

адрес>, - с ФИО1

В судебное заседание истец и его представитель не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены судом надлежащим образом. До отложения судебного заседания истец и его представитель ФИО4 заявленные требования поддержали, настаивали на их удовлетворении.

Ответчица ФИО3 в судебное заседание не явилась, ходатайствовала о рассмотрении дела в свое отсутствие, представила письменные возражения, в которых полагала, что исковое заявление удовлетворению не подлежит.

Изучив материалы дела в совокупности с представленными доказательствами и дав им оценку в соответствии с требованиями ст. 67 ГПК РФ, суд приходит к следующему.

Из представленных истцом доказательств судом установлено, что ФИО1 и ФИО3 состояли в браке с 29.08.2014, который расторгнут 30.06.2018.

В браке стороны приобрели жилое помещение, расположенное по адресу: 

<

адрес>, - которое в силу положений ст. 34 СК РФ является их совместной собственностью.

Как следует из пояснений истца, его представителя, соглашения об оформлении в общую долевую собственность жилого помещения, приобретенного с использованием средств материнского капитала, с разделом совместно нажитого в браке имущества бывших супругов от ДД.ММ.ГГГГ, указанное жилое помещение было приобретено за 2 100 000 руб., из которых 150 000 руб. – собственные средства супругов, 1 995 000 руб. – заемные денежные средства (кредитный договор от 14.09.2015 №, заключенный между Банком ВТБ 24 (ПАО) и ФИО1

Впоследствии кредитный договор был рефинансирован новым кредитным договором от 14.08.2018 №-КД-2018 с АО «Коммерческий банк ДельтаКредит», которое реорганизовалось путем присоединения к ПАО РОСБАНК.

Средства материнского (семейного) капитала в размере 453 026 руб. 15.05.2018 перечислены Пенсионным Фондом России на погашение основного долга и уплату процентов по указанному кредитному договору.

Обязательства по кредитному договору исполнены в полном объеме.

ФИО1 и ФИО3 02.06.2020 подписано соглашение о разделе имущества бывших супругов и определении порядка исполнения совместных долговых обязательств. Как следует из соглашения, стороны пришли к договоренности о том, что подлежит разделу имущество в виде квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>, после выплаты долговых обязательств по договору об ипотеке №-ДИ-2018 переходит в собственность ФИО1 (7/16 долей в праве), ФИО3 (7/16 долей в праве), ФИО6 (1/16 доля в праве), ФИО5 (1/16 доля в праве). ФИО2 обязуется в счет полученных от ФИО1 денежных средств в размере 453 000 руб. передать ФИО1 принадлежащие ей 7/16 долей в праве собственности на квартиру путем заключения в будущем договора купли-продажи долей на квартиру (п. 1, 2 соглашения от 02.06.2020).

Стороны договорились, что все долговые обязательства по кредитному договору от 14.08.2018 №-КД-2018, заключенному между АО «Коммерческий банк ДельтаКредит» и заемщиками ФИО1 и ФИО3, в сумме 1 009 474,85 руб. будут исполняться единолично ФИО1 до момента их полного исполнения (п. 3 соглашения от 02.06.2020).

Соглашение вступает в законную силу с момента подписания сторонами (п. 6 соглашения от 02.06.2020).

Получение ФИО3 от ФИО1 денежных средств в сумме 453 000 руб. подтверждается распиской от 21.02.2020, банковскими переводами денежных средств со счета ФИО7 (сестры истца) на счет ФИО3, выполненных 21.02.2020, на сумму 300 000 руб., 22.02.2020 в размере 53 000 руб., 25.02.2020 в сумме 100 000 руб.

Однако вопреки доводам истца заключенное сторонами соглашение от 02.06.2020 предварительным договором купли-продажи доли в праве на квартиру не является.

Как следует из п. 2 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений ГК РФ о заключении и толковании договора», существенными условиями, которые должны быть согласованы сторонами при заключении договора, являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах существенными или необходимыми для договоров данного вида. Существенными также являются все условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (абзац второй п. 1 ст. 432 ГК РФ).

В соответствии с п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130).

Согласно ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434).

Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

В соответствии с п. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора. В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные п. 4 ст. 455 настоящего Кодекса.

Положениями ст. 163 ГК РФ установлено, что нотариальное удостоверение сделки означает проверку законности сделки, в том числе наличия у каждой из сторон права на ее совершение, и осуществляется нотариусом или должностным лицом, имеющим право совершать такое нотариальное действие, в порядке, установленном законом о нотариате и нотариальной деятельности.

Нотариальное удостоверение сделок обязательно в случаях, указанных в законе.

Как указано в ч. 1.1 ст. 42 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению.

Согласно ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Таким образом, надлежащее исполнение обязательств по предварительному договору состоит в совершении его сторонами действий, направленных на заключение основного договора, результатом которых является его заключение в обусловленный срок.

Однако такой срок сторонами в соглашении от 22.06.2020 не согласован. При этом с учетом п. 4 ст. 429 ГК РФ срок заключения основного договора не может превышать года с момента заключения предварительного договора.

Также сторонами не был установлен предмет основного договора или условия, позволяющие его определить.

В силу ч. 4 ст. 10 Федерального закона от 29.12.2006 № 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» жилое помещение, приобретенное (построенное, реконструированное) с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, оформляется в общую собственность родителей, детей (в том числе, первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению.

Доли в праве собственности на жилое помещение, определенные сторонами соглашением от 22.06.2020, в установленном законом порядке зарегистрированы не были, при этом впоследствии ФИО1 и ФИО3 выделены доли в праве собственности на указанное жилое помещение в ином размере – ФИО1 и ФИО3 по 45/100 долей в праве каждому, ФИО5 и ФИО6 – по 5/100 долей в праве каждому, что отражено в соглашении об оформлении в общую долевую собственность жилого помещения, приобретенного с использованием средств материнского капитала, с разделом совместно нажитого в браке имущества бывших супругов от 23.08.2024. В указанных долях зарегистрировано право собственности на спорное жилое помещение в ЕГРН.

Кроме того, буквальное толкование условий соглашения от 02.06.2020 свидетельствует о том, что оно было направлено на раздел совместно нажитого имущества супругов и кредитных обязательств.

В силу положений п. 1, 2 ст. 38 СК РФ раздел общего имущества супругов может быть произведен как в период брака, так и после его расторжения по требованию любого из супругов. Общее имущество супругов может быть разделено между супругами по их соглашению. Соглашение о разделе общего имущества, нажитого супругами в период брака, должно быть нотариально удостоверено.

Поскольку соглашение от 02.06.2020 сторонами нотариально удостоверено не было, в соответствии с п. 3 ст. 163 ГК РФ оно является ничтожным.

Вместе с тем, такой раздел бывшими супругами ФИО8 осуществлен путем заключения соглашения от 23.08.2024, удостоверенного нотариусом Советского нотариального округа ФИО9, из п. 12 которого следует, что в результате заключения соглашения прекращается право общей совместной собственности ФИО1 и ФИО3 на спорное жилое помещение и возникает право долевой собственности.

Расписка о получении денежных средств также не может быть расценена в качестве предварительного договора купли-продажи квартиры.

Принимая во внимание, что ФИО1 и ФИО3 не было достигнуто соглашение обо всех существенных условиях договора, которое бы было нотариально удостоверено, исковые требования о понуждении ФИО3 к заключению основного договора купли-продажи жилого помещения, удовлетворению не подлежат.

Вместе с тем, ФИО1 с учетом единоличного исполнения обязательств по кредитному договору вправе требовать от ФИО3 компенсации путем передачи в собственность соответствующей части имущества сверх полагающейся по закону доли в совместно нажитом имуществе либо требовать от бывшей супруги компенсации соответствующей доли фактически произведенных им выплат по договору, как разъяснено Верховным Судом Российской Федерации в п. 3 Обзора судебной практики Верховного суда Российской Федерации № 4 (2021) (утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 16.02.2022).

Руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ,

РЕШИЛ:

Отказать ФИО1 в удовлетворении исковых требований к ФИО3 о понуждении заключить договор купли-продажи доли квартиры.

Решение может быть обжаловано в Калининградский областной суд через Советский городской суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Резолютивная часть решения принята в совещательной комнате.

Судья Ю.В. Шелапуха

Мотивированное решение суда составлено 17.02.2024.

Судья Ю.В. Шелапуха