дело № 2-360/2020

Р Е Ш Е Н И Е

 

Именем Российской Федерации

г. Анадырь 20 ноября 2020 года

Анадырский городской суд Чукотского автономного округа в составе председательствующего судьи Гребенщиковой Е.В.,

при секретаре Веселовской А.С.,

рассмотрев гражданское дело по иску Управления финансов, экономики и имущественных отношений Администрации городского округа Анадырь к ФИО1 об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов,

установил:

Управления финансов, экономики и имущественных отношений Администрации городского округа Анадырь (далее – Управление) обратилось с указанным иском к ФИО1 В обоснование иска указало, что 9 июня 2012 года между управлением и Е.Б.Б. заключён договор аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности, на срок с 9 июня 2012 года по 8 июня 2017 год, который впоследствии прошёл государственную регистрацию. 1 сентября 2014 года между Е.Б.Б. и ФИО1 заключён договор уступки прав аренды земельного участка на срок с 9 июня 2012 года по 8 июня 2017 года. Договор уступки прав аренды земельного участка от 1 сентября 2014 года прошёл государственную регистрацию 19 сентября 2014 года. Согласно сведениям из Единого государственного реестра недвижимости за ФИО1 7 июня 2017 года зарегистрировано право собственности на объект незавершённого строительства с кадастровым номером 87:05:000022:149 со степенью готовности 10% по адресу: г. Анадырь, 

<

...>, расположенный в пределах земельного участка с кадастровым номером 87:05:000022:31, общей площадью 1 566 кв.м., разрешенным использованием: под объект "Строительство склада со встроенными гаражами", местоположение: Чукотский АО, г. Анадырь, 

<

...>. 30 июня 2017 года между Управлением и ФИО1 заключен договор аренды № 21 находящегося в государственной собственности вышеуказанного земельного участка (далее - договор № 21) для завершения строительства объекта. Срок аренды участка по договору № 21 с 30 июня 2017 года по 29 июня 2020 года включительно. В связи с истечением срока действия договора № 21 и невозможностью его пролонгации в силу закона 30 июня 2020 года Управление произвело приемку земельного участка с кадастровым номером 87:05:000022:31 в одностороннем порядке посредством оформления акта приемки земельного участка. Согласно акту на участке располагается объект незавершённого строительства с кадастровым номером 87:05:000022:149, арендатор в сроки, указанные в договоре, не завершил строительство. С учётом изложенного Управление просит суд изъять у ФИО1 объект незавершенного строительства с кадастровым номером 87:05:000022:149, площадью 214,4 кв.м., степень готовности объекта 10%, адрес: Чукотский АО, г. Анадырь, 

<

...>, путем продажи с публичных торгов.

Стороны в судебном заседании отсутствуют, извещены надлежащим образом о дате, времени и месте слушания дела, сведений о пичинах неявки в суд не представили.

Исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

На основании п. 2 ст. 9 Конституции РФ земля и другие природные ресурсы могут находиться в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности.

В силу п. 3 ст. 35 Конституции РФ никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда.

Согласно п. 3 ст. 36 Конституции РФ условия и порядок пользования землей определяются на основе федерального закона.

В соответствии с п. 1 ст. 16 ЗК РФ государственной собственностью являются земли, не находящиеся в собственности граждан, юридических лиц или муниципальных образований.

Пунктом 2 ст. 22 ЗК РФ предусмотрено, что земельные участки могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании договора аренды в случае предоставления земельного участка в аренду (подп. 3 п. 1 ст. 39.1 ЗК РФ).

В силу подп. 10 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства.

Согласно подп. 6 п. 8 ст. 39.8 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок до трех лет в случае предоставления земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, для завершения строительства этого объекта.

В силу ст. 42 ЗК РФ собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту, а также своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами.

Аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством (п. 1 ст. 46 ЗК РФ).

В силу п. 1 ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

На основании подп. 3.1 п. 2 ст. 235 ГК РФ принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, когда по основаниям, предусмотренным законом, производится отчуждение объекта незавершенного строительства в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (статья 239.1).

Пунктом 1 ст. 239.1 ГК РФ установлено, что, если иное не предусмотрено законом, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.

Исходя из п. 6 ст. 239.1 ГК РФ, правила настоящей статьи применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено.

В п. 2 ст. 239.1 ГК РФ установлено, что требование в суд о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов вправе заявить исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченные на распоряжение земельным участком, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен этот объект.

Требование о продаже объекта незавершенного строительства не подлежит удовлетворению, если собственник этого объекта докажет, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект (п. 3 ст. 239.1 ГК РФ).

Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации, регламентируя судебный процесс, наряду с правами его участников предполагает наличие у них определенных обязанностей, в том числе обязанности добросовестно пользоваться своими правами (ст. 35 ГПК РФ). При этом реализация права на судебную защиту одних участников процесса не должна ставиться в зависимость от исполнения либо неисполнения своих прав и обязанностей другими участниками процесса.

На основании ст. 10 ГК РФ не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах. В случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, суд, арбитражный суд или третейский суд может отказать лицу в защите принадлежащего ему права.

В соответствии с ч. 1 ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В ходе судебного разбирательства судом установлено, что согласно пункту 1.1. Положения об Управлении финансов, экономики и имущественных отношений Администрации городского округа Анадырь (далее - Положение об Управлении) Управление финансов, экономики и имущественных отношений Администрации городского округа Анадырь является структурным подразделением Администрации городского округа Анадырь, проводящим единую государственную политику, регулирование в области экономики, финансов, имущественных отношений.

Пунктом 3.3.26. Положения об Управлении регламентировано, что Управление осуществляет от имени городского округа Анадырь по решению Администрации городского округа Анадырь управление и распоряжение земельными участками, находящимися в границах городского округа Анадырь (земельными участками, находящимися в собственности городского округа Анадырь, земельными участками, находящимися в государственной собственности), в том числе: заключение договоров о предоставлении земельных участков в аренду, постоянное (бессрочное) пользование, безвозмездное срочное пользование, а также предоставление в собственность гражданам и юридическим лицам в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, Чукотского автономного округа, нормативно-правовыми актами органов местного самоуправления городского округа Анадырь (л.д. 5-13).

Постановлением исполняющего обязанности Главы Администрации городского округа Анадырь от 9 июня 2012 года № 453 "О предоставлении в аренду земельного участка сроком на 5 лет под объект "Строительство склада со встроенными гаражами" по улице Колхозная, в селе Тавайваам, города Анадыря, гражданину Е.Б.Б." последнему на срок 5 лет предоставлен в аренду земельный участок, кадастровый номер 87:05:000022:31, категория земель "Земли населенных пунктов", общей площадью 1 566 кв.м., с разрешенным использованием: под объект "Строительство склада со встроенными гаражами", местоположение: Чукотский АО, г. Анадырь, 

<

...>. Этим же актом Главы органа местного самоуправления Е.Б.Б. предписано заключить с Управлением договор аренды на земельный участок и зарегистрировать его в Чукотском отделе Управления Федеральной регистрационной службы по Магаданской области и Чукотскому автономному округу (л.д. 26).

В соответствии с п. 1.1. договора аренды находящегося в государственной собственности земельного участка № 882, заключенного 9 июня 2012 года на основании постановления исполняющего обязанности Главы Администрации городского округа Анадырь от 9 июня 2012 года № 453, Управление (арендодатель) предоставляет, а Е.Б.Б. (арендатор) принимает в аренду земельный участок из земель категории "Земли населенных пунктов" с кадастровым номером 87:05:000022:31, местоположение: АО Чукотский, г. Анадырь, 

<

...> разрешенное использование: под объект "Строительство склада со встроенными гаражами", в границах, указанных в кадастровом паспорте участка, общей площадью 1 566 кв.м. Согласно п. 2.1. договора № 882 от 9 июня 2012 года срок аренды участка устанавливается с 9 июня 2012 года по 8 июня 2017 года. 

Данный договор аренды зарегистрирован в Чукотском отделе Управления Федеральной регистрационной службы по Магаданской области и Чукотскому автономному округу, о чем под № 87-49-02/010/2012-202 внесена запись в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и с сделок с ним 29 ноября 2012 года (л.д. 27-29).

1 сентября 2014 года между Е.Б.Б., в лице Е.Т.Г., действующей на основании доверенности, и ФИО1 заключен договор уступки прав аренды земельного участка (далее - договор уступки прав). Согласно п. 1.1. договора уступки прав Е.Б.Б. уступает, а ФИО1 принимает права и обязанности арендатора земельного участка, находящегося по адресу: Чукотский АО, г. Анадырь, 

<

...> кадастровый номер 87:05:000022:31, общей площадью 1 566 кв.м., категория земель "Земли населённых пунктов", по договору аренды № 882 от 9 июня 2012 года, заключенному между Е.Б.Б. и Управлением. Право аренды земельного участка, согласно п. 2.2 договора уступки прав, переходит к ФИО1 с момента регистрации данного договора (л.д. 30-32).

Данный договор зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Магаданской области и Чукотскому автономному округу 19 сентября 2014 года, о чем в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и с сделок с ним внесена запись под № 87-49-02/006/2014-046 о государственной регистрации уступки прав аренды (л.д. 35). 

Исходя из изложенного, суд находит доказанным факт уступки Е.Б.Б. ФИО1 права аренды находящегося в государственной собственности земельного участка по договору аренды № 882 от 9 июня 2012 года.

Постановлением Главы Администрации городского округа Анадырь от 30 июня 2017 года № 405 "О предоставлении в аренду земельного участка сроком на 3 года под объект "Строительство склада со встроенными гаражами", по улице Колхозная, в селе Тавайваам, город Анадырь, гражданину ФИО1" ответчику предоставлен в аренду находящийся в государственной собственности земельный участок с кадастровым номером 87:05:000022:31, общей площадью 1 566 кв.м., с разрешенным использованием: под объект "Строительство склада со встроенными гаражами", местоположение: Чукотский АО, г. Анадырь, 

<

...>. При этом ФИО1 предписано заключить с Управлением договор аренды указанного земельного участка (л.д. 37).

30 июня 2017 года между Управлением и ФИО1 (на основании вышеуказанного постановления) заключен договор аренды земельного участка № 21 (далее - договор аренды № 21). 

Согласно п. 1.1. договора аренды № 21 Управление (арендодатель) предоставляет, а ФИО1 (арендатор) принимает в аренду земельный участок из земель категории "Земли населённых пунктов" с кадастровым номером 87:05:000022:31, общей площадью 1 566 кв.м., разрешенным использованием: под объект "Строительство склада со встроенными гаражами", местоположение: Чукотский АО, г. Анадырь, 

<

...>. 

В соответствии с п. 1.2. договора аренды на земельном участке расположен объект права: объект незавершенного строительства (степень готовности объекта 10 %), площадью 214,4 кв.м., адрес: Чукотский автономный округ, г. Анадырь, 

<

...>, кадастровый номер объекта: 87:05:000022:149. 

Передача земельного участка с кадастровым номером 87:05:000022:31 осуществляется без подписания акта приема-передачи участка (п. 1.3 данного договора). 

В соответствии с подп. 6 п. 8 ст. 39.8 ЗК РФ срок аренды участка определен сторонами договора № 21 с 30 июня 2017 года по 29 июня 2020 года включительно (п. 2.1 договора аренды № 21).

В силу п. 4.4.1, 4.4.2 арендатор ФИО1 обязан выполнить в полном объёме условия договора, по завершению строительства гаражного бокса письменно обращаться в органы государственного (муниципального) земельного, архитектурного электроэнергетического контроля для проведения проверки соответствия гаражного бокса требованиям; использовать участок в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием.

17 июля 2017 года в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и с сделок с ним внесена запись под № 87:05:000022:31-87/002/2017-17 о государственной регистрации права аренды земельного участка (л.д. 38-40).

Исходя из выписки из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости, 7 июня 2017 года за ФИО1 зарегистрировано право собственности на объект незавершенного строительства площадью 214,4 кв.м., степень готовности 10%, находящийся по адресу: Чукотский АО, г. Анадырь, 

<

...>, кадастровый номер 87:05:000022:149, расположенный в пределах земельного участка с кадастровым номером 87:05:000022:31 (л.д. 41-43).

Согласно акту приемки земельного участка без номера от 30 июня 2020 года в связи с истечением срока действия договора аренды № 21 от 30 июня 2017 года арендодатель Управление принял ранее предоставленный арендатору ФИО1 находящийся в государственной собственности земельный участок с кадастровым номером 87:05:000022:31, на котором располагается объект незавершенного строительства с кадастровым номером 87:05:000022:149 (л.д. 44, 45).

Указанное свидетельствует о том, что ответчик ФИО1, являясь собственником спорного объекта незавершенного строительства, знал о сроке действия договора аренды и цели предоставления земельного участка в аренду, а именно: для завершения строительства объекта и регистрации права собственности на объект завершённого строительства.

Таким образом, по состоянию на момент предъявления настоящего иска (21 августа 2020 года), а также на момент рассмотрения дела судом срок действия заключенного между сторонами по делу договора № 21 от 30 июня 2017 года об аренде вышеуказанного земельного участка с кадастровым номером 87:05:000022:31 истёк, а строительство объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 87:05:000022:149 ФИО1 не завершено в отсутствие вины (в связи с действиями, бездействием) органов государственной власти, местного самоуправления, лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен объект.

Доказательств, свидетельствующих об обратном, а также о невозможности завершения строительства объекта недвижимости с кадастровым номером 87:05:000022:149 по вине (в связи с действиями, бездействием) органов государственной власти, местного самоуправления, лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен объект, ответчиком суду не представлено, материалы дела не содержат.

При таких обстоятельствах с учётом приведённых выше положений ст. 239.1 ГК РФ суд находит требования Управления к ФИО1 об изъятии объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 87:05:000022:149, площадью 214,4 кв.м., степень готовности объекта 10%, адрес: Чукотский АО, г. Анадырь, 

<

...>, путем продажи с публичных торгов основанными на законе и подлежащими удовлетворению.

Согласно п. 4 ст. 239.1 ГК РФ начальная цена продажи объекта незавершенного строительства определяется на основании оценки его рыночной стоимости.

Пунктом 5 раздела III Федерального стандарта оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 № 298, предусмотрено, что при использовании понятия стоимости объекта оценки при осуществлении оценочной деятельности указывается конкретный вид стоимости, который определяется предполагаемым использованием результата оценки.

При осуществлении оценочной деятельности используются следующие виды стоимости объекта оценки: рыночная стоимость; инвестиционная стоимость; ликвидационная стоимость; кадастровая стоимость.

Данный перечень видов стоимости не является исчерпывающим. Оценщик вправе использовать другие виды стоимости в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации, а также международными стандартами оценки.

Из положений ст. 3 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" следует, что для целей настоящего Федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Согласно п. 1 Правил проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 03.12.2014 № 1299, настоящие Правила устанавливают порядок проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства, расположенных на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности и предоставленных по результатам аукциона, в связи с прекращением действия договоров аренды таких земельных участков (п. 1).

Следуя принципу о единстве судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, принимая во внимание отсутствие законодательного урегулирования вопросов проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства, расположенных на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности и предоставленных без проведения торгов, учитывая положения п. 1 ст. 239.1 ГК РФ, правила которой применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который предоставлен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство такого объекта не было завершено, суд полагает подлежащими применению к рассматриваемому спору Правила проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 03.12.2014 № 1299 (далее – Правила).

Публичные торги проводятся в форме аукциона, открытого по составу участников (далее - аукцион). Аукцион проводится на основании решения суда об изъятии объекта незавершенного строительства у собственника путем продажи с публичных торгов (п. 2 Правил).

Аукцион проводится исполнительными органами государственной власти или органами местного самоуправления, обратившимися в суд с заявлением о продаже объектов незавершенного строительства на публичных торгах, либо специализированной организацией, привлеченной в соответствии с законодательством Российской Федерации на основании договора с указанными органами (п. 3 Правил).

Орган или организация, указанные в пункте 3 настоящих Правил (далее - организатор аукциона), подготавливают извещение о проведении аукциона, которое должно содержать, в частности, начальную цену предмета аукциона, которая определяется на основании оценки его рыночной стоимости (п. 4 и подп. "з" п. 7 Правил).

Анализируя вышеизложенное, учитывая положения ст. 239.1 ГК РФ и Правил, не устанавливающих обязанность суда по определению начальной продажной цены имущества, поскольку проведение оценки рыночной стоимости объекта производится после вынесения судом решения об изъятии объекта незавершенного строительства органом, обеспечивающим организацию проведению публичных торгов, суд не находит оснований для определения начальной продажной цены подлежащего продаже с публичных торгов имущества одновременно с принятием решения об изъятии объекта незавершенного строительства.

В соответствии с п. 1 ст. 103 ГПК РФ издержки, понесенные судом в связи с рассмотрением дела, и государственная пошлина, от уплаты которых истец был освобожден, взыскиваются с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, пропорционально удовлетворенной части исковых требований. В этом случае взысканные суммы зачисляются в доход бюджета, за счет средств которого они были возмещены, а государственная пошлина - в соответствующий бюджет согласно нормативам отчислений, установленным бюджетным законодательством Российской Федерации.

На основании подп. 19 п. 1 ст. 333.36 НК РФ Управление освобождено от уплаты государственной пошлины при подаче настоящего иска.

В силу подп. 9 п. 1 ст. 91 ГПК РФ цена иска по искам о праве собственности на объект недвижимого имущества, принадлежащий гражданину на праве собственности, определяется исходя из стоимости объекта, но не ниже его инвентаризационной оценки или при отсутствии ее - не ниже оценки стоимости объекта по договору страхования.

Исходя из подп. 1 п. 1 ст. 333.19 НК РФ, по делам, рассматриваемым судами общей юрисдикции в соответствии с гражданским процессуальным законодательством Российской Федерации, государственная пошлина уплачивается при подаче искового заявления имущественного характера, подлежащего оценке, при цене иска до 20 000 рублей в размере 4 процента цены иска, но не менее 400 рублей.

Согласно сведениям Фонда данных государственной кадастровой оценки по результатам государственной кадастровой оценки объектов недвижимости кадастровая стоимость объекта недвижимости незавершенного строительства, принадлежащего на праве собственности ФИО1 (кадастровый номер 87:05:000022:149), составляет сумму в размере 3 623 рубля 31 копейка (л.д. 75-81). 

Данную сумму суд принимает в качестве цены иска, исходя из которой следует исчислить сумму государственной пошлины, подлежащей взысканию с ответчика, не освобожденного от уплаты государственной пошлины.

Поскольку требования истца удовлетворены в полном объёме, то с ФИО1 на основании положений п. 1 ст. 103 ГПК РФ, подп. 1 п. 1 ст. 333. 19 НК РФ подлежит взысканию в доход бюджета городского округа Анадыря государственная пошлина в размере 400 рублей.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 194-198 ГПК РФ,

решил:

исковые требования Управления финансов, экономики и имущественных отношений Администрации городского округа Анадырь к ФИО1 об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов – удовлетворить.

Изъять у ФИО1 объект незавершенного строительства с кадастровым номером 87:05:000022:149, площадью 214,4 кв.м., степень готовности объекта 10 %, адрес: Чукотский автономный округ, город Анадырь, 

<

...>, путем продажи с публичных торгов.

Взыскать с ФИО1 в доход бюджета городского округа Анадырь государственную пошлину в размере 400 рублей 00 копеек.

Решение может быть обжаловано в суд Чукотского автономного округа через Анадырский городской суд в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Судья 

(подпись) 

Е.В. Гребенщикова 

Копия верна: 

Судья 

Е.В. Гребенщикова