УИД: 47OS0000-01-2024-000016-96 дело № 3а-14/2024

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Санкт-Петербург 12 апреля 2024 года

Ленинградский областной суд в составе:

председательствующего судьи Ночевника С.Г.,

при ведении протокола помощником судьи Захаровой М.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Центр независимой оценки и правовой экспертизы» об оспаривании решения государственного бюджетного учреждения Ленинградской области «Ленинградское областное учреждение кадастровой оценки» и установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости,

установил:

ООО «Центр независимой экспертизы и правовой оценки» обратилось в Ленинградский областной суд с административным исковым заявлением о признании незаконным решение ГБУ ЛО «ЛенКадОценка» от 11.09.2023 № ОРС-47/2023/000284 (далее - Решение) об отказе в установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 

<

данные изъяты> в размере рыночной стоимости и установлении кадастровой стоимости указанного земельного участка в размере рыночной стоимости равной 7300000 руб. на 01.07.2023. 

В обоснование заявленных требований ООО «Центр независимой экспертизы и правовой оценки» указало, что является собственником земельного участка с кадастровым номером 

<

данные изъяты>. Согласно выписке из ЕГРН кадастровая стоимость земельного участка составляет 38991460,74 руб. Как следует из отчета об оценке от 15.07.2023 № 290/1-02-23-ОН (далее - Отчет) рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 01.07.2023 составляет 7300000 руб. Решением отказано в установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости, установленной в Отчете, в связи с несоответствием представленного Отчета требованиям федеральных стандартов оценки. Однако оснований для отказа в удовлетворении заявления о пересмотре кадастровой стоимости у ГБУ ЛО «ЛенКадОценка» не имелось, так как Отчет не содержит указанных в Решении ошибок. 

После проведения судебной экспертизы представитель административного истца уточнил административные исковые требования и просил установить кадастровую стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером 

<

данные изъяты> в размере его рыночной стоимости равной 17600000 руб. 

В письменном отзыве административный ответчик ГБУ ЛО «ЛенКадОценка» просил в удовлетворении заявленных требований отказать, ввиду несоответствия представленного Отчета нормам действующего законодательства в области оценочной деятельности, использовании неполных сведений, допущении расчетных и иных ошибки, повлиявших на итоговый результат определения рыночной стоимости. 

В письменном отзыве заинтересованное лицо Правительство Ленинградской области возражал против удовлетворения административных исковых требований, просил отказать в их удовлетворении.

В судебное заседание представитель заинтересованного лица администрации Никольского городского поселения Тосненского района Ленинградской области, будучи надлежащим образом, извещенным о месте и времени судебного заседания, не явился, в связи с чем, суд определил рассмотреть дело в его отсутствие.

Представитель административного истца ФИО1 в судебном заседании просил удовлетворить заявленные требования с учетом уточнения административных исковых требований и установить кадастровую стоимость объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, согласно заключению эксперта. 

Представитель административного ответчика ФИО2 в судебном заседании возражал против признания Решения незаконным. Указал, что не оспаривает размер рыночной стоимости, определенный судебной экспертизой.

Представитель заинтересованного лица Правительства Ленинградской области ФИО3 в судебном заседании поддержала позицию административного ответчика.

Представитель заинтересованного лица ООО «Беркут» ФИО4 в судебном заседании поддержал позицию административного истца.

В соответствии с пунктами 1 и 5 ст.65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость), арендная плата, а также иная плата, предусмотренная настоящим Кодексом. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. 

Согласно п.3 ст.66 Земельного кодекса РФ в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной кадастровой оценке.

Оспариваемая административным истцом кадастровая стоимость земельного участка является действующей, результаты определения кадастровой стоимости которого затрагивают права и законные интересы ООО «Центр независимой экспертизы и правовой оценки» в сфере налогообложения. В этой связи административный истец вправе требовать установления кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости. 

Постановлением Правительства Ленинградской области от 07.11.2022 № 796 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости всех учтенных в Едином государственном реестре недвижимости на территории Ленинградской области земельных участков, за исключением случаев, предусмотренных частью 3 статьи 11 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» утверждены результаты определения кадастровой стоимости земельных участков, за исключением случаев, предусмотренных частью 3 статьи 11 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» расположенных на территории Ленинградской области, по состоянию на 01.01.2022.

Согласно ст.6 Федерального закона от 31.07.2020 № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» до 01.01.2026 устанавливается переходный период применения статей 22 и 22.1 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее – Федеральный закон № 237-ФЗ) с учетом следующих особенностей: в течение переходного периода высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации может быть принято решение о дате перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости (далее - решение); с даты, указанной в решении, в субъекте Российской Федерации: а) применяются положения статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ в отношении всех объектов недвижимости, учтенных в Едином государственном реестре недвижимости; б) не применяются положения статьи 22 Федерального закона № 237-Ф; в) рассмотрение споров о результатах определения кадастровой стоимости на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, в соответствии со статьей 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» не осуществляется.

Постановлением Правительства Ленинградской области от 11.11.2021 № 713 установлена дата перехода к применению на территории Ленинградской области положений ст. 22.1 Федерального закона от 03.07.2026 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее – Федеральный закон № 237-ФЗ) для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости – 01.01.2022.

В соответствии с распоряжением Правительства Ленинградской области от 24.08.2017 № 424-р реализация полномочий, связанных с определением кадастровой стоимости на территории Ленинградской области, осуществляется ГБУ ЛО «ЛенКадОценка».

В ч.1 ст.22.1 Федерального закона № 237-ФЗ указано, что кадастровая стоимость земельного участка может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридического лица, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этого лица.

В соответствии с ч.15 ст.22.1 Федерального закона № 237-ФЗ решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Судом установлено, что 05.06.2013 за ООО «Центр независимой оценки и правовой экспертизы» зарегистрировано право собственности на 4/5 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 

<

данные изъяты> по адресу: 

<

адрес>. Категория земель – земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и иного специального назначения, вид разрешённого использования – для размещения производственных зданий, сооружений промышленности, кадастровая стоимость согласно выписке ЕГРН составляет 38991460, 74 руб. 

11.08.2023 ООО «Центр независимой оценки и правовой экспертизы» обратилось в ГБУ ЛО «ЛенКадОценка» с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером 

<

данные изъяты> в размере его рыночной стоимости, составляющей на 01.07.2023 7300000 руб., приложив Отчет, выполненный ООО «Северо-Западное экспертное бюро», оценщик ФИО13., член НП «Саморегулируемая организация Ассоциация Российских магистров оценки». 

11.09.2023 ГБУ ЛО «ЛенКадОценка» приняло решение об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости по следующим основаниям:

1) оценщиком нарушен п. 20 ФСО № 7, поскольку не указаны предпосылки стоимости, которые должны быть указаны в задании на оценку. Нарушен п.п. 3 п. 7 ФСО VI, в котором указано, что «в соответствии со статьей 11 Федерального закона и настоящим федеральным стандартом оценки в отчете об оценке должны содержаться следующие сведения:…3) информация, содержащаяся в задании на оценку…». Оценщиком не указаны основания для установления предпосылок стоимости;

2) оценщиком нарушено положение п.п. «в» п. 22 ФСО № 7, в соответствии с которым при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их оборота для проведения расчетов. Использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в отчете об оценке;

3) оценщиком нарушен п. 8 ФСО VI, в части представленных в разделе «Приложение 2. Аналоги земельных участков г. Никольское» отчета на копиях страниц объявлений о продаже невозможно определить дату публикации;

4) оценщиком нарушена ст. 11 Федерального закона № 135-ФЗ в соответствии с которой «…отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение…». В процессе оценки, в рамках сравнительного подхода оценщиком допущены методологические и расчетные ошибки, которые привели к искажению стоимости объектов. В отчете приведены неполные/недостоверные сведения относительно объектов оценки объектов-аналогов, что привело к искажению стоимости оцениваемых объектов. 

Определением Ленинградского областного суда от 11.12.2023 по настоящему административному делу назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ФИО5

Согласно заключению эксперта № 156/СЭ/2024 от 05.03.2024 при составлении Отчета частично имеют место нарушения, указанные в решении ГБУ ЛО «ЛенКадОценка». Допущенные нарушения включают нарушения законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки. В числе нарушений, допущенных оценщиком и указанных в решении ГБУ ЛО «ЛенКадОценка» от 11.09.2023 имеются нарушения, оказывающие влияние на итоговую стоимость объекта оценки (включая арифметические ошибки). 

Рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером 

<

данные изъяты>, расположенного по адресу: 

<

адрес>, по состоянию на 01.07.2023 определена экспертом в размере 17600000 руб. 

Оценивая заключение судебной экспертизы, суд полагает, что оно соответствует требованиям ч.2 ст.82 КАС РФ, содержит подробное описание проведенного исследования и его результаты, с указанием примененных методов, ссылки на использование нормативные правовые акты и литературу, конкретные ответы на поставленные вопросы.

Эксперт предупрежден об уголовной ответственности по ст.307 Уголовного кодекса РФ за дачу заведомо ложного заключения, имеет специальное высшее образование, квалификационный аттестат в области оценочной деятельности, длительный стаж экспертной работы.

При определении рыночной стоимости экспертом применен метод сравнения продаж сравнительного подхода. Итоговая стоимость земельного участка, определена методом сравнения продаж, рассчитывается путем перемножения откорректированного удельного показателя стоимости каждого аналога на его весовой коэффициент. Таким образом, получен итоговый удельный показатель стоимости исследуемого земельного участка. После перемножения удельного показателя на площадь участка экспертом получена стоимость исследуемого земельного участка. 

Эксперт ФИО5 в судебном заседании дал пояснения на замечания сторон относительно экспертного заключения. Эксперт пояснил, что вывод об обеспеченности земельного участка железнодорожными путями сделан не на основании фактического наличия железнодорожных путей, а на основании возможности использования железнодорожных путей на оцениваемом участке. Поскольку на соседнем земельном участке, собственником которого является тоже лицо, что и собственником оцениваемого земельного участка, расположены железнодорожные пути, которым возможно безвозмездное их использование, в связи, с чем экспертом сделан вывод о наличии железнодорожных путей на данном земельном участке, так как возможен подвоз груза, его перемещение к оцениваемому земельному участку. Технические условия на подключения газом экспертом не запрашивались, между тем рядом с оцениваемым земельным участком расположена газовая магистраль, то есть при определенных затратах имеется возможность подключения к данной газовой магистрали. 

С учетом пояснений эксперта определение рыночной стоимости является мотивированным и конкретным. Экспертное заключение содержит описание проведенного исследования, указание на использованные методы оценки, подходы и проведенные расчеты, иные сведения, имеющие существенное значение для определения рыночной стоимости объекта оценки. Экспертом проведено исследование объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме. Заключение мотивировано, не вводит в заблуждение, не вызывает сомнения, не допускает противоречий, неоднозначного толкования, неясности, неполноты полученных результатов и отвечает требованиям относимости, допустимости, достоверности. Выводы заключения содержат информацию, необходимую для выяснения обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела. Экспертом в заключении даны ответы на поставленные судом вопросы, заключение обосновано и объективно, отражает ход и результаты проведенных экспертом исследований. Оснований не доверять представленному заключению судебной экспертизы у суда не имеется.

Таким образом, при рассмотрении заявления ООО «Центр независимой экспертизы и правовой оценки» у ГБУ ЛО «ЛенКадОценка» имелись предусмотренные законом основания для отказа в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, указанной в Отчете.

Поскольку оспариваемое Решение соответствует нормативным правовым актам, принято уполномоченным органом и в установленные законом сроки, прав и законных интересов административного истца не нарушает, то оснований для признания его незаконным не имеется. 

Поскольку представленный Отчет имеет нарушения и не соответствуют законодательству об оценочной деятельности, а экспертное заключение у суда не взывает сомнений, то суд приходит к выводу о наличии оснований для установления кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости, согласно заключению судебной экспертизы.

В ходе рассмотрения настоящего дела проведена судебная экспертиза экспертом ФИО5 стоимость, которой составила 99750 руб.

Согласно ч. 1 ст. 103 КАС РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением административного дела.

В соответствии с п. 1 ст. 106 КАС РФ к издержкам, связанным с рассмотрением административного дела, относятся суммы, подлежащие выплате экспертам.

Как указано в ч.1 ст.111 КАС РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, присуждаются стороне, в пользу которой состоялось решение суда. 

Так как в рамках нового правового регулирования, введенного ст.22.1 Федерального закона № 237-ФЗ, не происходит оспаривание кадастровой стоимости, а лишь установление кадастровой стоимости в размере рыночной, то удовлетворение требования ООО «Центр независимой оценки и правовой экспертизы» об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости не свидетельствует о том, что административный ответчик является лицом, не в пользу которого принят итоговый судебный акт по делу, поскольку административный ответчик не оспаривал право административного истца на установление кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости, указанной в заключение судебной экспертизы.

Таким образом, судебные расходы за проведение судебной экспертизы в размере 99750 рублей следует возложить на административного истца. 

На основании изложенного и руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

отказать в удовлетворении административного искового заявления общества с ограниченной ответственностью «Центр независимой оценки и правовой экспертизы» о признании незаконным решение государственного бюджетного учреждения Ленинградской области «Ленинградское областное учреждение кадастровой оценки» от 11.09.2023 № ОРС-47/2023/000284 об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером 

<

данные изъяты>, по адресу: 

<

адрес>, Ульяновское шоссе в размере его рыночной стоимости равной 17600000 (семнадцать миллионов шестьсот тысяч) рублей по состоянию на 01.07.2023.

Взыскать с административного истца общества с ограниченной ответственностью «Центр независимой экспертизы и правовой оценки» судебные расходы на оплату судебной экспертизы в размере 99750 (девяносто девять тысяч семьсот пятьдесят) рублей в пользу СРО Ассоциации оценщиков «СПО» (ИНН 

<

***>, КПП 783801001, расчетный счет 

<

***> в ПАО «БАНК «САНКТ-ПЕТЕРБУРГ».

Решение может быть обжаловано во Второй апелляционный суд общей юрисдикции путем подачи апелляционной жалобы через Ленинградский областной суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья С.Г. Ночевник

В окончательной форме решение изготовлено 26 апреля 2024 года.