Дело № 2-770/2024

УИД 41RS0002-01-2024-000460-44

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

21 октября 2024 года г. Елизово Камчатского края 

Елизовский районный суд Камчатского края в составе:

председательствующего судьи Коваленко М.А., 

при секретаре судебного заседания Слободчикове И.Ф.,

с участием:

представителя истца ФИО1, 

представителя ответчика ФИО2, 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО8 к ФИО9, несовершеннолетним ФИО7, ФИО6 в лице их законного представителя ФИО9 о расторжении договора купли-продажи квартиры, взыскании неосновательного обогащения, процентов за пользование денежными средствами и встречному исковому заявлению ФИО9 к ФИО8 о расторжении договора купли-продажи квартиры и взысканию денежных средств,

у с т а н о в и л:

ФИО8 обратилась в суд с иском к ФИО9, несовершеннолетним ФИО7, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, ФИО6, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, в котором, окончательно определившись с исковыми требованиями, просила расторгнуть заключенный между ней и ФИО9 12.11.2021 договор купли продажи 

<

адрес> в 

<

адрес>, истребовать у ФИО9 указанную квартиру, признав прекращенным ее право собственности на жилое помещение, зарегистрировав на него право собственности за истцом, взыскать с ФИО9 в ее пользу неосновательное обогащение в виде дохода от использования квартиры за период с 12.11.2021 по 11.08.2024 в сумме 660 000 руб., проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 21.11.2021 по 11.08.2024 в сумме 45 531 руб. 50 коп. 

В обоснование заявленных требований указала, что 12.11.2021 между ней и ФИО9 был заключен вышеупомянутый договор купли-продажи жилого помещения за 1 200 000 руб. в соответствии с условиями которого сумма 639 431 руб. 83 коп. уплачивается покупателем за счет средств федерального материнского капитала, 191 829 руб. 55 коп. за счет средств регионального материнского капитала. Жилое помещение передано ответчику, однако оплата за него за счет средств материнского капитала продавцу не поступила. ФИО9 сама отказывалась идти в Пенсионный фонд, так как ребенку не было трех лет, но заведомо знала, что не будет тратить материнский капитал на покупку жилья, начала использовать его по другому назначению, после чего отказывалась совершать сделку по причине нехватки материнского капитала. Истец неоднократно в устном и письменном порядке обращалась к ответчику по вопросу расторжения договора, однако ответчик отказывалась от подписания соответствующего соглашения. Полагала, что неоплата ответчиком полной стоимости квартиры является существенным нарушением условий договора и дает ей основания требовать его расторжения в соответствии со 450 ГК РФ. Также полагала, что с ответчика в ее пользу в соответствии с п. 1 ст. 1107 ГК РФ подлежит взысканию неосновательное обогащение за время пользования квартирой, расчет которого подлежит определению из среднерыночной стоимости арендной платы, на которое в соответствии с п. 2 ст. 1107 ГК РФ подлежат начислению проценты за пользование чужими денежными средствами по ст. 395 ГК РФ. 

Ответчик ФИО9 предъявила в суд встречный иск к ФИО8, в котором просила расторгнуть договор купли-продажи 

<

адрес> 

<

адрес> от 12.11.2021, признать ее и ее несовершеннолетних детей утратившими право собственности жилым помещением, признав право собственности на него за ФИО8, взыскать с истца в ее пользу уплаченные по договору купли-продажи денежные средства в размере 518 738 руб. 62 коп.

Полагала подлежащими удовлетворению требования истца о расторжении договора купли-продажи квартиры при условии возвращения ей полученных ФИО8 денежных средств по сделке в сумме 518 738 руб. 62 коп., согласования расторжения договора с органом опеки и попечительства. Требования истца о взыскании неосновательного обогащения, процентов полагала необоснованными. 

Истец ФИО8 и ответчик ФИО9, будучи надлежащим образом извещенными о рассмотрении дела, участия в нем не принимали, обеспечили явку своих представителей. 

При рассмотрении дела ранее ФИО9 пояснила, что не прожила в квартире и месяца, как впал угол, так там был грибок. Она сообщила ФИО8 о случившемся, отправила фотографии, сказала, что надо расторгнуть договор, так как до его заключения договора ее никто не уведомил о такой проблеме. Когда ФИО8 прилетала в 2023 году, она собиралась встретиться для расторжения договора, но потом улетела. Ей было отказано в получении средств материнского капитала. В судебном заседании 06.05.2024 года пояснила, что готова как расторгнуть договор при условии возврата оплаченных ею денежных средств, так и расплатиться за жилое помещение, на что у нее в настоящее время есть денежные средства. 

Представитель истца ФИО1 в судебном заседании на заявленных требованиях настаивала, требования встречного иска о взыскании с ФИО8 в пользу ФИО9 уплаченных по договору денежных средств полагала не подлежащими удовлетворению. Пояснила, что продаже квартира находилась в надлежащем состоянии, никаких претензий у ФИО9 не имелось, полы в квартире менялись продавцом исключительно из-за дружеских отношений между ней и ФИО9, ответчик сама была виновата в том, что не поддерживала надлежащее состояние жилого помещения. Квартира продавалась за 1 700 000 руб., ответчику по договору была продана за 1 200 000 руб., так как ей была сделана скидка 100 000 руб., оставшиеся денежные средства были ею переданы как задаток и согласно условиями расписок возврату не подлежат. При заключении договора сторонам не было известно о том, что ответчик сможет использовать средства материнских капиталов только по достижению младшим ребенком трехлетнего возраста, когда об этом стало известно, ФИО8 согласилась подождать этого момента, чтобы ответчик смогла окончательно расплатиться за квартиру, однако потом ФИО9 сказала, что платить не будет и денег уже нет. ФИО8 в мае 2023 года и декабре 2022 года прилетала для того, чтобы расторгнуть договор, однако было поставлено условие, что ответчик приведет жилое помещение в надлежащее состояние. Изначально ФИО9 была согласна на расторжение, но затем уклонилась от этого, перестала выходить на связь. Истец не имела возможности снять с регистрационного учета и спорной квартиры ФИО11, так как уже не являлась собственником жилого помещения. В настоящее время квартира находится в ненадлежащем состоянии для проживания, потребуются значительные денежные средства для ее восстановления. Истец более не заинтересована в окончательном расчете по договору, просит его расторгнуть, так как ответчик значительно нарушила срок внесения остатка денежных средств. 

Представитель ответчика ФИО2 в судебном заседании с заявленными исковыми требованиями согласилась частично, встречные исковые поддержала в полном объеме. Полагала, что заключенный между сторонами договор подлежит расторжению ввиду существенного недостатка товара, так как в жилом помещении были выявлены скрытые недостатки в виде грибка, ФИО9 прожила в квартире незначительное время и уже 15.12.2022 обратилась к ней за юридической консультацией по вопросу расторжения договора. Также существенным нарушением условием договора является регистрация в квартире посторонних лиц. Нарушений условий договора со стороны ФИО9 не имеется, так как в нем не указаны конкретные сроки внесения остатка денежных средств. 

Орган опеки и попечительства в лице отдела опеки, попечительства и охраны прав несовершеннолетних Управления образования администрации Елизовского муниципального района о рассмотрении дела извещены надлежащим образом, дело просили рассматривать в отсутствие их представителя, полагали, что удовлетворение иска не будет соответствовать интересам несовершеннолетних. 

Третьи лица Фонд Пенсионного и социального страхования, КГКУ «Камчатский центр по выплате государственных и социальных пособий» (далее – КГКУ «Центр выплат»), будучи в установленном законом порядке извещенными о рассмотрении дела, участия в нем не принимали, мнения по иску не представили. 

На основании ст. 167 ГПК РФ дело рассмотрено при данной явке. 

Выслушав представителей сторон, исследовав и оценив представленные доказательства, суд приходит к следующему. 

В силу п. 1 ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут при существенном нарушении договора другой стороной (п. 1 ст. 450 ГК РФ). Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии с ч. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Из материалов дела следует, что 12.11.2021 между истцом ФИО8 в лице ФИО1 и ответчиком ФИО9, действующей за себя и как законный представитель своих несовершеннолетних детей ФИО7, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, ФИО6, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, заключен договор купли-продажи жилого помещения: двухкомнатной квартиры общей площадью 31,7 кв.м, расположенной по адресу: 

<

адрес>. 

Пунктом 3 договора цена квартиры установлена в сумме 1 200 000 руб. 

Положениями п. 4 договора установлено, что расчет между сторонами будет производиться следующим образом:

- сумма в размере 368 738 руб. 62 коп. уплачивается покупателем продавцу наличными при подписании договора;

- сумма в размере 639 431 руб. 23 коп. уплачивается покупателем продавцу за счет федерального материнского капитала; 

- сумма в размере 191 829 руб. 55 коп. уплачивается покупателем продавцу за счет регионального материнского капитала. 

В соответствии с положениями ст. 8 договора на момент его заключения в квартире зарегистрирован ФИО13, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, который обязуется сняться с регистрационного учета в срок до ДД.ММ.ГГГГ.

В силу п. 9 договора квартира продается при подписании указанного договора, который имеет силу передаточного акта. 

ДД.ММ.ГГГГ в ЕГРН зарегистрировано право собственности ответчика ФИО9, несовершеннолетних ФИО7, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, ФИО6, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, на вышеуказанное жилое помещение с долей в праве собственности каждого из них по 1/3, также зарегистрирована ипотека в силу закона в пользу ФИО8 до полного исполнения обязательств по договору (л.д. 60-71 т.1).

Материалами дела также подтверждается и не оспаривалось сторонами, что при заключении договора ДД.ММ.ГГГГ ФИО5 передала ФИО10 денежные средства в размере 368 738 руб. 62 коп., ДД.ММ.ГГГГ также передала ФИО10 денежные средства в размере 150 000 руб., что подтверждается соответствующими расписками, в которых указано, что в случае невыплаты денежных средств материнских капиталов продавец обязуется вернуть данные денежные средства (л.д. 101-104 т. 1). 

Из материалов дела также следует, что ФИО9, как мать двоих детей, является лицом, имеющим право на дополнительные меры социальной поддержки, а именно на федеральный материнский (семейный) капитал (далее – МСК) в соответствии с Федеральным законом от 29.12.2006 N 256-ФЗ "О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей", о чем ей выдан соответствующий сертификат, и краевой МСК в соответствии с Законом Камчатского края от 06.06.2011 N 615 "О краевом материнском (семейном) капитале". 

Положениями п. 7 ст. 3 Федерального закона от 29.12.2006 N 256-ФЗ установлено, что право на дополнительные меры государственной поддержки возникает со дня рождения (усыновления) первого, второго, третьего ребенка или последующих детей независимо от периода времени, прошедшего с даты рождения (усыновления) предыдущего ребенка (детей), и может быть реализовано не ранее чем по истечении трех лет со дня рождения (усыновления) первого, второго, третьего ребенка или последующих детей, в связи с рождением (усыновлением) которых возникло указанное право, за исключением случаев, предусмотренных частью 6.1 статьи 7 настоящего Федерального закона.

В соответствии с ч. 1 ст. 4 Закона Камчатского края от 06.06.2011 N 615 право на краевой МСК возникает, в частности у женщин, родивших второго ребенка, проживающих по месту жительства в Камчатском крае не менее трех лет, предшествующих дате обращения за краевым материнским (семейным) капиталом. 

30.11.2021 ФИО9 обратилась в Управление ПФР в Елизовском районе Камчатского края с заявлением о направлении средств федерального МСК на оплату приобретенного ею 12.11.2021 у ФИО8 жилого помещения, в чем решением Управление ПФР в Елизовском районе Камчатского края № 628 от 01.12.2021 ей было отказано на основании п. 2 ч. 2 ст. 8 Федерального закона от 29.12.2006 N 256-ФЗ в связи с не достижением ребенком, в связи с рождением которого возникло право на дополнительные меры государственной поддержки, трехлетнего возраста. Повторно с заявлением на оплату указанного жилого помещения ФИО9 не обращалась, вместе с тем в период с 22.07.2022 по 31.05.2023 воспользовалась правом на частичную выплату средств МСК до достижения ребенком возраста трех лет, остаток средств МСК составляет 506 667 руб. 71 коп. (л.д. 36-74 т. 2).

Согласно сведениям, представленным суду КГКУ «Центр выплат» 29.11.2021 ответчик ФИО9 обратилась в КГКУ «Центр выплат» с заявлением о распоряжении средствами краевого МСК, в чем ей также было отказано в связи с не подтверждением факта проживания в Камчатском крае на протяжении трех лет. Указано, что согласно представленным документам заявитель проживает в Камчатском крае с 04.02.2021, то есть право на получение средств краевого МСК у нее не наступило. Иных обращений от ФИО9 не поступало, она не лишена права на повторное обращение за предоставлением данных средств (л.д. 1-2 т. 2). 

Из материалов дела также следует, что 26.05.2022 истцом ФИО8 ФИО9 почтовым отправлением была направлена претензия о расторжении договора купли-продажи от 12.11.2021 в связи с существенным нарушением его условий, а именно невнесением остатка денежных средств по договору, полученная ответчиком 02.06.2022 (л.д. 14-15 т. 1). 

Из пояснений представителей истца и ответчика в судебном заседании 15.10.2024 следует, что ни стороне истца, ни ответчику как при заключении договора купли-продажи от 12.11.2021, так и на момент направления вышеуказанной претензии не было известно о том, что ФИО9 не может воспользоваться средствами федерального МСК только по достижении младшим ребенком трехлетнего возраста. При установлении данных обстоятельств стороны договорились об отсрочке оплаты до указанного срока. 

Как указано выше младшая дочь ответчика ФИО6 родилась ДД.ММ.ГГГГ и соответственно достигла трехлетнего возраста ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 37, 49 т. 1). 

Согласно отметкам о регистрации в паспорте ФИО9 она 20.12.2020 снята с регистрационного учета по адресу: 

<

адрес>, после чего только с 04.02.2021 зарегистрирована по адресу: 

<

адрес> (л.д. 48 т. 2), соответственно трехлетний срок ее проживания в Камчатском крае, подтвержденный документально, истек 04.02.2024. 

В тоже время из позиции занятой ответчиком при рассмотрении дела следует, что она не намерена выплачивать истцу остаток денежных средств, несмотря на наличие к этому возможности и наступившее у нее право по использованию средств МСК, а также настаивает на расторжении договора от 12.11.2021. 

В силу ст. 488 ГК РФ в случае, когда договором купли-продажи предусмотрена оплата товара через определенное время после его передачи покупателю (продажа товара в кредит), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором.

Согласно положениям ст. 489 ГК РФ договором о продаже товара в кредит может быть предусмотрена оплата товара в рассрочку. Когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара.

Подпунктом 1 п. 2 ст. 450 ГК РФ предусмотрено, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Из разъяснений, содержащихся в абзаце четвертом пункта 65 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 №10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», следует, что при разрешении споров, связанных с расторжением договоров продажи недвижимости, по которым осуществлена государственная регистрация перехода к покупателям права собственности, судам необходимо учитывать следующее. Согласно статье 1103 ГК РФ положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 ГК РФ.

Таким образом, в случае существенного нарушения покупателем условий договора купли-продажи, которым является неоплата покупателем приобретенного имущества, этот договор может быть расторгнут по требованию продавца с возвратом ему переданного покупателю имущества.

При изложенных обстоятельствах суд приходит к выводу, что в результате длительного неисполнения ответчиком обязательств по оплате приобретенного у истца объекта недвижимости, после того как препятствия к этому отпали, ФИО8 в значительной степени лишилась того, на что она был вправе рассчитывать при заключении договора. Такое нарушение условий договора является существенным и порождает право истца требовать расторжения договора купли-продажи квартиры от 12.11.2021 и возврата переданного ответчику имущества.

Вместе с тем суд не находит оснований для расторжения договора по основаниям, указанным стороной ответчика. 

Так, согласно ст. 557 ГК РФ в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 данного Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

Согласно пунктам 1 и 2 ст. 475 ГК РФ если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара. В случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору: отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы.

В соответствии с п. 1 ст. 476 ГК РФ продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента.

Согласно положениям ст. 469 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи. При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.

Согласно доводам стороны ответчика, представленным в материалы дела фотографиям, в спорном жилом помещении в период проживания в нем ответчика выявлено гниение пола, что не оспаривалось стороной истца. Согласно пояснениям представителя истца, сторона продавца в период проживания в квартире по личной инициативе произвела ремонт пола. 

В соответствии с заключением ООО «Камчатская лаборатория экспертизы и оценки» № 2410-0148Лн от 11.10.2024 установлено неудовлетворительное состояние квартиры – конструкция пола требует капитального ремонта, опорные лаги из бревен, доски пола и фанера в непригодном состоянии – сгнили, массовое проявление плесени, утепление и гидроизоляция отсутствует, выявлен переход плесневелых участков на стены, следы плесени и грибковых образований имеются в нижней части стен, преимущественно в районе стены фасадной (под окном) и на стене, смежной с соседней квартирой, в нижней части стены, смежной с соседней квартирой выявлено разрушение обшивки стены из гипсокартона, металлический каркас ржавый, за гипсокартоном (на стене) в отверстии видны следы плесени, ламинат жестко шурупами-саморезами к подстилающему покрытию, что является нарушением п. 1.6 технических рекомендация по технологии устройства покрытия пола из ламинат-паркета ТР 114-01. В связи с этим наблюдается деформация ламината по всей площади пола из-за теплового расширения ламината (л.д. 78-81, 217-223 т. 1, л.д. 78-90 т. 2). 

В силу требований ст.ст. 12, 56 ГПК РФ гражданское судопроизводство осуществляется на основе равенства и состязательности сторон, каждая сторона должна доказывать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основание своих требований и возражений. 

Из договора купли-продажи от 12.11.2021 следует, что квартира соответствует требованиям, предъявляемым к жилым помещениям, пригодна для проживания и эксплуатации, покупатель удовлетворен качественным состоянием указанной квартиры, с которым ознакомлен путем внутреннего осмотра, произведенного им перед заключением настоящего договора (п.п. 5,6 договора).

Положениями указанного договора также установлено, что покупатель осуществляет за свой счет эксплуатацию и ремонт квартиры, что соответствует положениям ст. 210 ГК РФ, ст. 30 ЖК РФ, согласно которым собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, обязан поддерживать данное помещение в надлежащем состоянии, не допуская бесхозяйственного обращения с ним, соблюдать права и законные интересы соседей, правила пользования жилыми помещениями. 

При изложенных обстоятельствах, суд, соглашаясь с доводами стороны истца в данной части, считает, что именно ответчик, являясь собственником жилого помещения, обязана была следить за его надлежащим состоянием.

В нарушение положений ст.ст. 12, 56 ГПК РФ стороной ответчика не представлено надлежащих доказательств, подтверждающих как наличие существенных нарушений требований к качеству приобретенной квартиры, возникших до передачи ее покупателю, так и того, что гниение пола имелось до покупки ответчиком жилого помещения, что данные недостатки являлись скрытыми и не могли были быть ею обнаружены при покупке при наличии достаточной степени осмотрительности, от проведения соответствующей экспертизы представитель ответчика отказалась. 

Из материалов дела также следует, что в квартире на момент ее продажи помимо указанного в договоре ФИО13, зарегистрированы ФИО14 оглы, ФИО15. (л.д. 201-202, 209-211 т. 1). Вместе с тем, указанные обстоятельства, по мнению суда, не свидетельствуют о существенном нарушении условий договора, они также могли быть установлены ответчиком при покупке квартиры, могли быть устранены ею самостоятельно путем обращения в суд с требованиями о признании указанных лиц утратившими либо прекратившими право пользования жилым помещением, так как именно собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения (ст. 304 ГК РФ).

Согласно разъяснениям, изложенным в п. 65 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца.

При таких обстоятельствах, поскольку договор от 12.11.2021 подлежит расторжению по требованию продавца ФИО8 с возвратом ей переданного покупателю ФИО9 имущества, подлежит прекращению право собственности на жилое помещение ответчика и ее несовершеннолетних детей, они подлежать признанию утратившими право пользованиям им, право собственности на объект недвижимого имущества в ЕГРН подлежит регистрации за ФИО8, в связи с чем из ЕГРН также подлежит исключению запись о регистрации ипотеки в силу закона № от ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно пункту 4 статьи 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.

В то же время в соответствии с положениями статьи 1103 ГК РФ, поскольку иное не установлено настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами и не вытекает из существа соответствующих отношений, правила, предусмотренные настоящей главой (обязательства вследствие неосновательного обогащения), подлежат применению также к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством.

В силу ст. 380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме. В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 настоящей статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное.

Согласно п. 2 ст. 381 ГК РФ если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

Стороной истца не представлено допустимых и достоверных доказательств того, что оплаченные ФИО9 истцу денежные средства в размере 518 738 руб. 62 коп. являлись задатком, соответствующего соглашения суду не представлено, ответчик при рассмотрении дела данное обстоятельство отрицала, поясняя, что данные денежные средства были внесены ею в счет оплаты по договору. Также стороной истца не представлено доказательств того, что сторонами договора за счет данных денежных средств была уменьшена стоимость квартиры. 

При изложенных обстоятельствах с истца ФИО8 в пользу ответчика ФИО9 подлежат взысканию оплаченные по договору от 12.11.2021 денежные средства в сумме 518 738 руб. 62 коп. 

Разрешая требования истца о взыскании с ответчика неосновательного обогащения, суд приходит к следующему. 

Согласно представленному истцом расчету за период с 12.11.2021 по 22.08.2024 сумма данного неосновательного обогащения составляет 660 000 руб. исходя из среднерыночной стоимости арендной платы квартиры в размере 20 000 руб. в месяц. 

В силу п. 1 ст. 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 данного Кодекса.

В соответствии с п. 2 ст. 1105 ГК РФ лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.

Из приведенных правовых норм следует, что по делам о взыскании неосновательного обогащения на истца возлагается обязанность доказать факт приобретения или сбережения имущества ответчиком, а также размер неосновательного обогащения, на ответчика - обязанность доказать наличие законных оснований для приобретения или сбережения такого имущества либо наличие обстоятельств, при которых неосновательное обогащение в силу закона не подлежит возврату.

Лицо, которое неосновательно получило или сберегло имущество, обязано в силу п. 1 ст. 1107 Гражданского кодекса возвратить или возместить потерпевшему все доходы, которые оно извлекло или должно было извлечь из этого имущества с того времени, когда узнало или должно было узнать о неосновательности собственного обогащения. На сумму неосновательного денежного обогащения подлежат начислению проценты за пользование чужими средствами (статья 395) с того времени, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неосновательности получения или сбережения денежных средств.

Как разъяснено в пункте 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда от 06.06.2014 N 35 "О последствиях расторжения договора", вне зависимости от основания расторжения договора сторона, обязанная вернуть имущество, возмещает другой стороне все выгоды, которые были извлечены первой стороной.

При ином подходе сторона, получившая предоставление от контрагента, но не совершившая свое встречное предоставление, в том числе пользуясь чужим имуществом, не имела бы никаких негативных экономических последствий и была бы демотивирована к тому, чтобы не допускать неосновательного обогащения, равно как не была бы экономически стимулирована к скорейшему возврату имущества (Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.03.2014 N 18222/13).

Согласно правовой позиции, изложенной в Определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 10.07.2024 N 305-ЭС24-318 по делу N А40-222783/2022, из приведенных положений гражданского законодательства следует, что виновное неисполнение (ненадлежащее исполнение) своего обязательства покупателем не должно приводить к возникновению некомпенсируемых имущественных потерь на стороне продавца, нарушенный интерес которого должен быть восстановлен.

В связи с этим покупатель, который знал или должен был знать об упречности своего владения вследствие допущенного им нарушения обязательства, в случае расторжения договора по причине допущенного нарушения обязан возместить продавцу все доходы, которые он извлек или должен был извлечь при добросовестном (нормальном) осуществлении экономической деятельности с использованием переданного по договору имущества.

В отношении объектов недвижимости такие доходы могут быть исчислены, исходя из обычных (рыночных) ставок аренды и (или) ставок, предусмотренных в договоре с арендатором, в зависимости от того, какой из вариантов расчета является предпочтительным для продавца.

Принимая во внимание принципы добросовестности (пункт 3 статьи 1, пункт 3 статьи 307 ГК РФ), а также симметрии выгод и невыгод (статья 1108 ГК РФ), возмещение неполученного продавцом дохода по общему правилу производится покупателем с момента существенного нарушения обязательства по оплате товара до момента возврата имущества продавцу, но за вычетом затрат, необходимых на содержание имущества. Упомянутые затраты не вычитаются при определении возмещаемого дохода за соответствующий период, если покупатель уклонялся от возврата имущества по требованию продавца в отсутствие между ними спора о праве.

Вместе с тем судом при рассмотрении дела установлено, что заключенный между сторонам договор от 12.11.2021 не содержит конкретных сроков внесения ФИО9 окончательной оплаты по нему, указано только, что данная оплата производится за счет средств МСК, при этом воспользоваться денежными средствами федерального МСК ответчик могла не ранее достижения ее младшей дочерью трехлетнего возраста (18.05.2023), ввиду чего сторонами достигнуто соглашение об отсрочке оплаты до указанного срока, а средствами регионального МСК не ранее 04.02.2024, в то время как рассматриваемый иск подан в суд 13.02.2024. При этом из пояснений сторон в ходе рассмотрения дела следует, что ими было достигнуто соглашение о расторжении договора, первоначально при рассмотрении дела ФИО9 поясняла, в том числе, о своей готовности передать истцу остаток денежных средств по договору, от чего сторона истца отказалась. 

С учетом изложенного суд считает, что в ходе рассмотрения дела не нашло свое подтверждение отсутствие намерения у ответчика приобрести спорное жилое помещение, ее действия свидетельствуют об обратном, поскольку она передала продавцу за спорное имущество значительную сумму денежных средств, в последующем предпринимала меры к получению средств МСК для окончательного расчета, в связи с чем до 18.03.2023 ответчик пользовалась жилым помещением на законных основаниях, а после указанной даты ввиду достигнутой с истцом договоренности о расторжении договора отсутствие оснований для пользования квартирой не являлось для нее очевидным.

При таких обстоятельствах суд считает, что оснований для взыскания с ответчика в пользу истца 660 000 руб., в качестве неосновательного обогащения, процентов за пользование данными денежными средствами, не имеется, в связи с чем данные требования ФИО8 удовлетворению не подлежат. 

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

р е ш и л:

Исковые требования ФИО8 (паспорт серии № №) – удовлетворить частично. 

Встречные исковые требования ФИО9 (паспорт серии № №) – удовлетворить.

Расторгнуть договор купли-продажи жилого помещения - 

<

адрес> в 

<

адрес>, кадастровый №, заключенный 12.11.2021 между ФИО8 и ФИО5.

Прекратить право собственности ФИО9, несовершеннолетних ФИО7, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, ФИО6, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, на 

<

адрес> в 

<

адрес>, кадастровый № с долей в праве в общей долевой собственности каждой по 1/3.

Истребовать 

<

адрес> в 

<

адрес>, кадастровый № из владения ФИО9, несовершеннолетних ФИО7, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, ФИО6, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, в пользу ФИО8.

Зарегистрировать право собственности на 

<

адрес> в 

<

адрес>, кадастровый № за ФИО8. 

Исключить из Единого государственного реестра недвижимости запись № от 24.11.2021 о регистрации ипотеки в силу закона на объект недвижимости - 

<

адрес> в 

<

адрес>, кадастровый №. 

Признать ФИО9, несовершеннолетних ФИО3, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, ФИО4, ДД.ММ.ГГГГ года рождения утратившими право пользования квартирой 

<

адрес> в 

<

адрес> в 

<

адрес>, кадастровый №

Взыскать с ФИО8 в пользу ФИО9 денежные средства, уплаченные по договору купли-продажи квартиры от 12.11.2021, в размере 518 738 руб. 62 коп. 

В удовлетворении остальной части заявленных требований ФИО8 – отказать. 

Решение может быть обжаловано в Камчатский краевой суд через Елизовский районный суд Камчатского края в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 02.11.2024. 

Судья М.А. Коваленко