Дело № 2а-1954/2017

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

29 мая 2017 года г. Смоленск

Промышленный районный суд г. Смоленска

в составе:

председательствующего судьи Болотиной А.А.,

при секретаре Чумакове И.И.,

с участием административного истца ФИО1, представителя административного истца по ходатайству ФИО2, представителя административного ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Смоленской области по доверенности ФИО3, рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Смоленской области о признании решения незаконным и обязании произвести действия,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд к Управлению Росреестра по Смоленской области с настоящим административным иском. В обоснование заявленных требований указала, что уведомлением от ДД.ММ.ГГГГ № ей отказано в государственной регистрации права собственности на возведенный жилой дом в стадии незавершенного строительства с кадастровым номером № по адресу: 

<

адрес>, что полагает незаконным и нарушающим ее права на легализацию правомерно созданного объекта недвижимости. Основания отказа в государственной регистрации в виде, не переоформления на имя ФИО1 разрешения на строительство, выданного арендатору земельного участка, после заключения договора субаренды этого участка, противоречит положениям ч.ч. 21 и 21.5 ст. 51 ГрК РФ. Просит суд признать незаконным решение об отказе в государственной регистрации права собственности на жилой дом в стадии незавершенного строительства с кадастровым номером № по адресу: 

<

адрес>, согласно уведомлению об отказе в государственной регистрации от ДД.ММ.ГГГГ №; обязать Управление Росреестра по Смоленской области устранить допущенные нарушения и осуществить государственную регистрацию права собственности ФИО1 на указанный объект недвижимости.

Административный истец ФИО1 и ее представитель по ходатайству ФИО2 в судебном заседании требования административного иска поддержали по изложенным в нем доводам, подтвердили, что на государственную регистрацию было представлено разрешение на строительство от ДД.ММ.ГГГГ № сроком действия до ДД.ММ.ГГГГ, который на момент подачи ФИО1 в августе 2016 заявления на государственную регистрацию права истек. Представитель ФИО2 дополнительно пояснил, что оспариваемый отказ является необоснованным и надуманным, не содержит указания на конкретные положения закона, согласно которым государственный регистратор был вправе отказать ФИО1 в государственной регистрации права собственности. Объект незавершенного строительства, заявленный на государственную регистрацию, был построен на законном основании в период действия выданного разрешения на строительство от ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается копий кадастрового паспорта спорного объекта строительства от ДД.ММ.ГГГГ. В период приостановления государственной регистрации ФИО1 обращалась устно в отдел архитектуры и градостроительства по вопросу выдачи нового разрешения на строительство, где пояснили, что ей не вправе отказать в регистрации права собственности на объект незавершенного строительства по старому разрешения, после чего ей будет выдано разрешение на «достройку объекта». Просят иск удовлетворить полностью. 

Представитель административного ответчика Управления Росреестра по Смоленской области ФИО3 в судебном заседании поддержала доводы письменного отзыва на административный иск. Дополнительно пояснила, что при проведении правовой экспертизы направлялись необходимые запросы, было установлено, что разрешение на строительство на имя ФИО1 не выдавалось, изменения в ранее выданное разрешение на строительство от ДД.ММ.ГГГГ № не вносились, срок его действия истек ДД.ММ.ГГГГ. Кроме того, указанное разрешение было выдано на имя ЗАО «Стройгазификация» на земельный участок с кадастровым №, которое уступил свои права ООО «Стройкоттедж», сведения о данном земельном участке были аннулированы и исключены из ЕГРН. Заявленный на государственную регистрацию права собственности объект фактически расположен на земельном участке с кадастровым №, однако, сведения о правах на данный земельный участок в ЕГРН отсутствуют. Поэтому отказ в государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ является законным и обоснованным, просит в удовлетворении заявленных требований отказать полностью.

Выслушав пояснения административного истца ФИО1 и ее представителя ФИО2, представителя административного ответчика Управления Росреестра по Смоленской области ФИО3, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно ст. 2 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее по тексту - Федеральный закон № 122-ФЗ), действовавшего на момент возникновения правоотношений, государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Согласно п. 1 ст. 17 Федерального закона № 122-ФЗ основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав.

Проверка юридической силы представленных на государственную регистрацию прав правоустанавливающих документов осуществляется органом, осуществляющим государственную регистрацию прав.

Пункт 1 ст. 18 Федерального закона № 122-ФЗ предусматривает, что документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав.

Право собственности на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, указанных в статье 25 Федерального закона № 122-ФЗ (пункт 2 статьи 25 названного Закона).

Согласно пункту 4 данной статьи в случае, если земельный участок, отведенный для создания объекта недвижимого имущества, принадлежит заявителю на ином праве, чем право собственности, право собственности заявителя на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, подтверждающих право пользования данным земельным участком, разрешения на строительство, проектной документации и документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства.

При этом из данной нормы следует однозначный вывод о том, что указанные документы должны быть действующими на момент обращения заявителя за регистрацией права собственности. Противоположный подход ставит под сомнение необходимость представления указанных документов, поскольку указанные документы подтверждают наличие у заявителя права на объект, не завершенный строительством. Документы, срок действия которых истек, не подтверждают наличие у заявителя законных оснований для возникновения права на этот объект.

В ст. 20 Федерального закона № 122-ФЗ устанавливались основания отказа в государственной регистрации права, в том числе, в случае, если документы, представленные на государственную регистрацию прав не соответствуют требованиям действующего законодательства, и если не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав.

Судом установлено, что 08.08.2016 ФИО1 обратилась в Управление Росреестра по Смоленской области с заявлением № о государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства, расположенный по адресу: 

<

адрес>.

В качестве документов – оснований для государственной регистрации представлены: заявление, акт приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ, договор субаренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, акт приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ, разрешение на строительство Администрации МО «Смоленский район» Смоленской области № от ДД.ММ.ГГГГ реестровый №, договор субаренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, договор субаренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, чек об уплате государственной пошлины от ДД.ММ.ГГГГ № (2 000 руб.) (л.д. 17-30).

Уведомлением Управления Росреестра по Смоленской области от ДД.ММ.ГГГГ № в соответствии п. 1 ст. 19 Федерального закона № 122-ФЗ государственная регистрация была приостановлена на срок до ДД.ММ.ГГГГ на основании п. 2 ст. 25 указанного Закона в связи с непредоставлением разрешения на строительство вышеуказанного дома на имя заявителя, указано, что представленное разрешение на строительство № от ДД.ММ.ГГГГ выдано на имя ЗАО «Стройгазификация», и в нем отсутствует информация о кадастровом номере земельного участка, а также не представлен договор аренды № от ДД.ММ.ГГГГ земельного участка с кадастровым номером №. ФИО1 предложено предоставить дополнительные доказательства наличия оснований для госрегистрации до ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 31). 

07.09.2016 в адрес Управления поступило заявление ФИО1 о представлении дополнительных документов для государственной регистрации права собственности, а именно: договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ №, письма Администрации МО «Смоленский район» Смоленской области от ДД.ММ.ГГГГ №. Из представленного письма также следует, что какие-либо изменения в разрешение на строительство от ДД.ММ.ГГГГ №, предусмотренные нормами Градостроительного кодекса РФ, не вносились (л.д. 33-36).

Уведомлением от ДД.ММ.ГГГГ № в соответствии п. 1 ст. 19 Федерального закона № 122-ФЗ государственная регистрация была приостановлена на срок до ДД.ММ.ГГГГ на основании п. 2 ст. 25 указанного Закона в связи с непредоставлением надлежащих разрешения на строительство вышеуказанного дома, а также документов на земельный участок, на котором расположен данный объект. Обращено внимание, что представленное разрешение на строительство № от ДД.ММ.ГГГГ (в копии) выдано на имя ЗАО «Стройгазификация» на земельный участок с кадастровым номером №, изменения в данный документ в соответствии с ч. 21.5 ст. 51 ГрК РФ (при смене правообладателя земельного участка) не вносились, срок действия данного разрешения истек ДД.ММ.ГГГГ, сведения о вышеуказанном земельном участке аннулированы и исключены из государственного кадастра недвижимости ДД.ММ.ГГГГ, в связи с чем, договор аренды на данный земельный участок № от ДД.ММ.ГГГГ, а также субаренды от ДД.ММ.ГГГГ считаются прекращенными (л.д. 39). 

19.10.2016 ФИО1 подано заявление № о приостановлении государственной регистрации прав сроком на 3 месяца (48-49).

Уведомлением от ДД.ММ.ГГГГ № в соответствии п. 3 ст. 19 Федерального закона № 122-ФЗ государственная регистрация была приостановлена на срок до ДД.ММ.ГГГГ. Заявителю разъяснено, что если до окончания срока приостановления не будут представлены дополнительные доказательства наличия оснований для проведения государственной регистрации прав, то последует отказ в ней (л.д. 50).

С 01.01.2017 вступил в действие Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». 

Согласно ст. 27 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 настоящего Федерального закона.

Согласно пунктов 5, 9, 10 ч. 1 ст. 26 указанного Закона осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если: не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав; не представлены (не поступили) документы (сведения, содержащиеся в них), запрошенные органом регистрации прав по межведомственным запросам; представлена (поступила) информация об отсутствии документов (сведений, содержащихся в них), запрошенных органом регистрации прав по межведомственным запросам.

Уведомлением Управления Росреестра по Смоленской области от ДД.ММ.ГГГГ № на основании ст. 27 Федерального закона № 218-ФЗ (пункты 5, 9, 10 ч. 1 ст. 26) ФИО1 отказано в регистрации права собственности на жилой дом в стадии незавершенного строительства с кадастровым номером № по адресу: 

<

адрес>.

В качестве оснований для отказа в регистрации права собственности на данный объект указаны обстоятельства, ранее послужившие основаниями для приостановления государственной регистрации, а именно: 1) на момент обращения ФИО1 в регистрирующий орган с заявлением о регистрации права собственности на незавершенное строительство сведения о правах на земельный участок с кадастровым №, на котором расположен спорный объект, в ЕГРН отсутствовали; 2) на момент обращения ФИО1 в регистрирующий орган с заявлением о регистрации права собственности на незавершенное строительство отсутствовало действующее разрешение на строительство объекта.

Оспаривая указанный отказ, ФИО1 считает, что ею были представлены для государственной регистрации все предусмотренные законом документы, в том числе, договоры субаренды земельного участка и разрешение на строительство от ДД.ММ.ГГГГ №, соответствующие требованиям законодательства, а из положений Градостроительного кодекса РФ не следует, что заявитель обязана была переоформить на себя разрешение на строительство, выданное арендатору. Кроме того, Законом о государственной регистрации не установлено, что право пользования и соответствующие правоустанавливающие документы, разрешение на строительство должны быть действующими на момент подачи заявления о государственной регистрации. Факт того, что строительство спорного объекта было осуществлено в период действия разрешения на строительство от ДД.ММ.ГГГГ №, подтверждается выдачей кадастрового паспорта на этот объект – индивидуальный жилой дом в стадии строительства (степень готовности 16 %), от ДД.ММ.ГГГГ.

Разрешая заявленный административный иск, суд приходит к следующим выводам.

ФИО1 на государственную регистрацию права собственности на объект незавершенного строительства были предоставлены договоры субаренды земельного участка для целей индивидуального жилищного строительства с кадастровым №, площадью 1 000 кв.м, являющийся частью земельного участка с кадастровым №, от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между арендатором ЗАО «Смоленскгазификация» и ФИО1, на срок 11 мес. 29 дней с ДД.ММ.ГГГГ, договор субаренды в отношении этого же земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный уже арендатором ООО «Стройкоттедж» с ФИО1 на срок 11 мес. 29 дней с ДД.ММ.ГГГГ, договор субаренды земельного участка с кадастровым № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между арендатором ООО «Стройкоттедж» и ФИО1, на срок с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.

Государственным регистратором в целях принятия мотивированного решения по представленному ФИО1 пакету документов были сделаны запросы.

24.08.2016 государственным регистратором направлен запрос в Комитет по строительству, архитектуре и транспорту Администрации МО «Смоленский район» Смоленской области с просьбой предоставить разрешение на строительство Объекта, выданное на имя ФИО1 (л.д. 32). 

В предоставленном ответе от ДД.ММ.ГГГГ № Администрация МО «Смоленский район» Смоленской области сообщила, что сведения о разрешении на строительство, выданном на имя ФИО1, в информационной системе обеспечения градостроительной деятельности Смоленского района отсутствуют (л.д. 38).

13.09.2016 государственным регистратором в адрес Администрации МО «Смоленский район» Смоленской области направлен запрос с просьбой сообщить, действует ли договор аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ № по настоящее время, и вносились ли в данный документ какие-либо изменения (в том числе по передаче прав и обязанностей) (л.д. 37).

Из ответа Администрации МО «Смоленский район» Смоленской области от ДД.ММ.ГГГГ № следует, что договор аренды земельного участка продлен до ДД.ММ.ГГГГ и является действующим, однако, документы, свидетельствующие о внесении изменений в указанный договор, отсутствуют (л.д. 40).

По данному договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ № арендодатель Администрация МО «Смоленский район» Смоленской области предоставила арендатору ООО «Стройкоттедж» земельные участки для целей жилищного строительства в границах, указанных в кадастровых планах, в том числе, земельный участок с кадастровым №, площадью 1 000 кв.м. (л.д. 41-46).

Дополнительным соглашением от ДД.ММ.ГГГГ в договор аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ № внесены изменения в части передачи земельных участков, в соответствии с которыми арендатору ООО «Стройкоттедж» передан, в том числе, земельный участок с кадастровым № (л.д. 47).

Вместе с тем, сведения о правах на земельный участок с кадастровым № в ЕГРН, в реестре прав, ограничений и обременений недвижимости отсутствуют. Нет таких сведений и в кадастровом паспорте земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, предоставленного суду административном истцом (л.д. 57-59).

Далее, согласно ст. 3 Федерального закона от 17.11.1995 № 169-ФЗ «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации», ст. 51 ГрК РФ строительство объектов капитального строительства осуществляется на основании разрешения на строительство.

В соответствии с ч. 1 ст. 51 ГрК РФ разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство объектов капитального строительства.

Согласно ч. 6 ст. 51 ГрК РФ разрешение на строительство выдается уполномоченным органом местного самоуправления для строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства местного значения, при размещении которых допускается изъятие, в том числе путем выкупа земельных участков.

Разрешение на строительство выдается на срок, предусмотренный проектом организации строительства объекта капитального строительства (ч. 19 ст. 51).

В силу ч. 20 ст. 51 ГрК РФ срок действия разрешения на строительство может быть продлен органом местного самоуправления, выдавшим это разрешение, по заявлению застройщика, поданному не менее чем за шестьдесят дней до истечения срока действия такого разрешения. 

ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 на государственную регистрацию права собственности на объект незавершенного строительства было представлено разрешение на строительство 50-ти индивидуальных жилых домов от ДД.ММ.ГГГГ №, выданное Администрацией МО «Смоленский район» Смоленской области ЗАО «Смоленскгазификация», срок действия которого истек ДД.ММ.ГГГГ.

Данное разрешение было выдано арендатору ЗАО «Смоленскгазификация» на земельный участок (единый) с кадастровым номером №, в июне 2010 произошла замена арендатора на ООО «Стройкоттедж». 

При этом после раздела земельного участка и образования ряда земельных участков, в том числе, предоставленного ФИО1 по договору субаренды, в нарушение требований ч. 21.10 ст. 51 ГрК РФ правообладатели с уведомлением об образовании земельных участков в полномочный орган не обращались, изменения в разрешение на строительство от ДД.ММ.ГГГГ № не вносились. Сведения о земельном участке с кадастровым номером № аннулированы и исключены из ЕГРН. 

Изложенные обстоятельства свидетельствуют о том, что на момент подачи заявления у ФИО1 отсутствовало право пользования в целях индивидуального жилищного строительства на земельный участок, на котором расположен объект незавершенного строительства, что является основанием к отказу в государственной регистрации права.

Истечение срока действия разрешения на строительство также влечет отказ в государственной регистрации права на основании ст. 27 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ.

Таким образом, оспариваемое решение Управления Росреестра по Смоленской области об отказе ФИО1 в осуществлении государственной регистрации права на объект незавершенного строительства является законным и обоснованным. 

С требованием о признании незаконным отказа в государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ № ФИО1 обратилась в трехмесячный срок, установленный ч. 1 ст. 219 КАС РФ.

С учетом изложенного суд приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения требований ФИО1 

Руководствуясь ст.ст. 177-180, 227 КАС РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении административного искового заявления ФИО1 к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Смоленской области о признании незаконным решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Смоленской области от ДД.ММ.ГГГГ № об отказе в государственной регистрации права собственности объекта недвижимого имущества отказать за необоснованностью. 

Решение может быть обжаловано в Смоленский областной суд через Промышленный районный суд г. Смоленска в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья А.А. Болотина

Мотивированное решение суда изготовлено 05.06.2017.