дело № 3а-172/2021 

16OS0000-01-2020-000522-65 

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

город Казань 4 июня 2021 года 

Верховный Суд Республики Татарстан в составе председательствующего судьи Шакуровой Н.К.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Кисляковой О.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1, действующей в интересах несовершеннолетнего ФИО2, к Министерству земельных и имущественных отношений Республики Татарстан, Кабинету Министров Республики Татарстан, государственному бюджетному учреждению «Центр государственной кадастровой оценки», Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан, федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка,

установил:

ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, является собственником земельного участка (категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для дачного строительства), площадью 81 768 квадратных метров, с кадастровым номером ...., расположенного по адресу: 

<

адрес>

Распоряжением Министерства земельных и имущественных отношений Республики Татарстан от 30 октября 2018 года № 3647-р утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения на территории Республики по состоянию на 1 января 2018 года. Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером ...., поставленного на государственный кадастровый учет 6 декабря 2019 года, определена по состоянию на эту дату государственным бюджетным учреждением «Центр государственной кадастровой оценки» Республики Татарстан на основании вышеназванного распоряжения в размере 18483656 рублей 40 копеек.

Не согласившись с такой кадастровой стоимостью, ФИО1, в интересах несовершеннолетнего ФИО2, обратилась в суд с административным исковым заявлением, в котором просит установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ...., равной его рыночной стоимости по состоянию на 6 декабря 2019 года, в размере 4661000 рублей.

В судебном заседании представитель административного истца – ФИО3 поддержала административное исковое заявление по изложенным в нем основаниям, уточнила заявленные требования в части величины рыночной стоимости, определяемой в качестве кадастровой, просила установить ее в размере 7123 628 рублей согласно судебной экспертизе.

Представитель Министерства земельных и имущественных отношений Республики Татарстан и Кабинета Министров Республики Татарстан ФИО4, представитель государственного бюджетного учреждения «Центр государственной кадастровой оценки» ФИО5 административный иск не признали.

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан, федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии», Исполнительный комитет Нармонского сельского поселения Лаишевского муниципального района Республики Татарстан, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения дела, представителей в суд не направили. 

На основании части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд рассмотрел дело в отсутствие неявившихся лиц. 

Выслушав лиц, участвующих в деле, изучив доказательства, имеющиеся в материалах дела, суд находит заявленные требования подлежащими частичному удовлетворению.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. 

В силу пункта 1 статьи 391 Налогового кодекса Российской Федерации налоговая база определяется в отношении каждого земельного участка как его кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости.

Как предусмотрено пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации, для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу), муниципальному образованию в составе города федерального значения.

В силу пункта 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной кадастровой оценке.

На основании части 2 статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии.

Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости в силу абзаца третьего части 11 статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Оспаривая результаты определения кадастровой стоимости, административный истец ссылается на значительное расхождение между кадастровой стоимостью земельного участка и его рыночной стоимостью. 

Частью 5 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации на стороны возложена обязанность доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основание своих требований и возражений. При этом обязанность доказывания оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости лежит на административном истце.

В пункте 19 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено, что на административного истца также возлагается обязанность доказать величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой. Если административный ответчик возражает против удовлетворения заявления, он обязан доказать недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных административным истцом, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.

В подтверждение своих доводов административным истцом суду представлен отчет об оценке от 22 апреля 2020 года №2121, подготовленный обществом с ограниченной ответственностью «КонТраст», согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером .... по состоянию на 6 декабря 2019 года определена в размере 4661000 рублей.

Министерство земельных и имущественных отношений Республики Татарстан, государственное бюджетное учреждение «Центр государственной кадастровой оценки» указали на недостоверность представленных административным истцом сведений о величине рыночной стоимости земельного участка. Для проверки соответствия отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности, правильности определения в нем рыночной стоимости земельного участка и установления ее действительной величины по ходатайству представителя Министерства земельных и имущественных отношений Республики Татарстан судом назначена экспертиза, проведение которой поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью «Центр экспертизы недвижимости» ФИО6

Как следует из заключения эксперта от 16 апреля 2021 года №57-Э/2021, в представленном административным истцом отчете об оценке рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером .... определена неправильно. Отвечая на поставленные судом вопросы, эксперт определил рыночную стоимость в ином размере, который по состоянию на 6 декабря 2019 года составил 7123 628 рублей.

В этой связи, согласившись с заключением эксперта, административный истец в лице своего представителя уточнил заявленные требования в части величины рыночной стоимости, определяемой в качестве кадастровой, в соответствии с заключением эксперта. 

Министерство земельных и имущественных отношений Республики Татарстан, государственное бюджетное учреждение «Центр государственной кадастровой оценки» с выводами эксперта не согласились. Государственным бюджетным учреждением «Центр государственной кадастровой оценки» представлены возражения на заключение эксперта, в которых указано на нарушение экспертом требований федеральных стандартов оценки. 

По мнению указанного административного ответчика, в заключении при введении корректировки на торг, на масштаб, на близость к водоему, на наличие подъездных путей и электричества экспертом не проведен анализ данных, представленных в Справочнике оценщика недвижимости - 2016и 2017 годов под редакцией Л.Л.АА., на соответствие практическим данным на территории Республики Татарстан; не приведены правила отбора объектов-аналогов по конкретным ценообразующим факторам; не мотивирован выбор объектов-аналогов и отказ от использования других аналогов; не обоснован выбор оценщиком нижнего ценового диапазона оцениваемого сегмента рынка; корректировка на торг применена без пояснения условий рынка и при отсутствии основных выводов относительно рынка недвижимости в сегментах, необходимых для оценки объекта; в заключении отсутствует обоснование срока экспозиции, на основании которого эксперт отказался от применения корректировки на изменение цен во времени; не указаны кадастровые номера объектов-аналогов, даты публикации объявлений о продажах; экспертом для расчета корректировок на местоположение необоснованно использованы данные мониторинга цен объектов недвижимости, земельных участков и арендных ставок по состоянию на 1 сентября 2019 года, опубликованных НП «Союз оценщиков РТ».

Относительно возражений экспертом даны дополнительные письменные пояснения с обоснованием позиции эксперта по каждому доводу административного ответчика. 

В соответствии с частями 1 и 3 статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимосвязь доказательств в их совокупности.

В силу статьи 62, части 8 статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации заключение эксперта относится к числу доказательств по делу, которое подлежит оценке судом в соответствии со статьей 84 Кодекса в совокупности с другими доказательствами по делу.

Исследовав заключение эксперта в контексте представленных возражений и дополнительных пояснений эксперта, суд приходит к выводу о соответствии заключения требованиям, установленным частью 2 статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, статьей 25 Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации». 

Заключение эксперта содержит результаты анализа наиболее эффективного использования земельного участка, исследования сегмента рынка, а также анализа остальных внешних факторов, не относящихся непосредственно к объекту оценки, но влияющих на его стоимость. Проанализировав каждый объект-аналог, эксперт выбрал в качестве аналогов наиболее сопоставимые с объектом исследования земельные участки, схожие по месторасположению, категории земель, разрешенному использованию. Корректировки к объектам - аналогам проведены по наиболее существенным ценообразующим факторам, их применение обосновано, а также подтверждено ссылками на достоверные источники или математические формулы, расчеты не содержат математических, методических и арифметических ошибок и являются правильными. 

Экспертом общества с ограниченной ответственностью «Центр экспертизы недвижимости» ФИО6 в письменных пояснениях указано, что исследуемый земельный участок относится к сегменту рынка земельных участков сельскохозяйственного назначения, предназначенных для осуществления дачного строительства. В то же время земельный участок не имеет подъездных путей и развитую инфраструктуру, поэтому экспертом получен диапазон цен на земельные участки сельскохозяйственного назначения для дачного строительства от 8 до 987 рублей. Корректировка цен объектов-аналогов по основным ценообразующим факторам осуществлялась с использованием справочника оценщика недвижимости 2018 (2016), под редакцией ФИО7, что не противоречит действующему законодательству об оценочной деятельности. Экспертом в расчете рыночной стоимости исследуемого земельного участка применена корректировка на торг к ценам объектов-аналогов для земельных участков сельскохозяйственного назначения в условиях активной рыночной ситуации. В то же время экспертом обоснован отказ от корректировки цен объектов-аналогов на изменение цен во времени по мотиву того, что даты публикации объявлений о продаже не превышают срок экспозиции. Срок экспозиции для исследуемого объекта принят в размере 12 месяцев как средний типичный срок для объектов соответствующего сегмента, определенный на основе проведенного анализа рынка, а также по данным агентств недвижимости. Поскольку исследуемый земельный участок расположен в Лаишевском районе, а земельные участки, выбранные в качестве объектов-аналогов, расположены в Верхнеуслонском и Высокогорском районах Республики Татарстан, требовалось введение корректировки к ценам данных объектов-аналогов. Ввести корректировку на местоположение методом парных продаж и другими соответствующими методами внесения данной корректировки не представилось возможным ввиду отсутствия достоверной информации по сопоставимым аналогам и отсутствия иной необходимой информации. Единственно возможным методом определения данной корректировки является соотношение средних значений диапазона цен на земельные участки категории земель сельскохозяйственного назначения в районе расположения объекта исследования и районах расположения объектов-аналогов. В качестве источника ценовых характеристик использован мониторинг цен объектов недвижимости, земельных участков и арендных ставок по состоянию на 1сентября 2019 года, опубликованный НП «Союз оценщиков РТ». Поскольку исследуемый земельный участок относится к категории земель: земли сельскохозяйственного назначения, экспертом использованы диапазоны цен на земельные участки данного назначения. Учитывая ретроспективный характер проводимого исследования, в том числе ограниченность информации по объектам предложения, принятый экспертом мониторинг цен объектов недвижимости, земельных участков и арендных ставок по состоянию на 1 сентября 2019 года, опубликованный НП «Союз оценщиков РТ», в качестве источника информации о диапазоне рыночных цен на объекты недвижимости по состоянию на дату определения стоимости является достоверным, отражающим реальную рыночную ситуацию на дату формирования. В проведенном исследовании в рамках судебной экспертизы диапазоны цен в соответствии с мониторингом не заменяли процедуру определения рыночной стоимости объекта исследования, эти диапазоны использованы для корректировки цен объектов-аналогов по фактору местоположения. Для расчета корректировки использованы средние значения диапазона цен, поскольку данный мониторинг составлен без учета индивидуальных особенностей земельных участков. В заключении представлены полные тексты объявлений о продаже земельных участков соответствующего сегмента рынка, взятых их архивной версии интернет-ресурса, приведены ссылки на источник информации, что позволяет идентифицировать номер объявления и имеющуюся в нем информацию, включая дату публикации. Отсутствие кадастровых номеров по некоторым объектам предложения из анализа рынка не оказывает влияние на определение рыночной стоимости объекта исследования. 

Каких-либо данных, указывающих на то, что избранная экспертом методология оценки привела к неправильному определению рыночной стоимости спорного земельного участка, в материалах дела не имеется.

Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, его выводы объективны и мотивированы, исследования проведены всесторонне и в полном объеме в пределах имеющейся у эксперта специальности, оснований сомневаться в его компетенции у суда не имеется.

Доказательств, опровергающих заявленную рыночную стоимость принадлежащего ФИО2 на праве собственности земельного участка и сведений о его рыночной стоимости в ином размере, административными ответчиками не представлено. Ходатайство о проведении по делу повторной судебной экспертизы не заявлено.

Принимая во внимание изложенные обстоятельства, суду на основании статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», надлежит принять решение об удовлетворении требований административного истца к Министерству земельных и имущественных отношений Республики Татарстан и государственному бюджетному учреждению «Центр государственной кадастровой оценки» и определении кадастровой стоимости названного земельного участка в размере его рыночной стоимости, установленной заключением от 16 апреля 2021 года №57-Э/2021 эксперта общества с ограниченной ответственностью «Центр экспертизы недвижимости» ФИО6 

Вместе с тем требование об оспаривании кадастровой стоимости земельного участка предъявлено административным истцом также к Кабинету Министров Республики Татарстан, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан, федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии», которые в данном случае не являются органами, утвердившими оспариваемые результаты определения кадастровой стоимости или осуществляющими функции по государственной кадастровой оценке, и не должны отвечать по требованиям административного истца. Следовательно оснований для удовлетворения административного иска к данным административным ответчикам не имеется. 

С учетом даты обращения с административным исковым заявлением в суд, датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости следует считать 22 октября 2020 года и применять установленную судом кадастровую стоимость в соответствии со статьей 18 Федерального закона от 3 июля 2016 №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке».

Разрешая в соответствии с частью 3 статьи 178 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации вопрос о распределении судебных расходов по проведению судебной экспертизы, предварительная оплата которых произведена не была, суд исходит из следующего.

Согласно части 1 статьи 103 Кодекса судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением административного дела.

Пунктом 1 статьи 106 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суммы, подлежащие выплате экспертам, относятся к издержкам, связанным с рассмотрением административного дела.

По общему правилу, установленному статьей 111 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев освобождения от возмещения издержек или уменьшения их размера (статья 107, часть 3 статьи 109 Кодекса). 

В пункте 31 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено, что при удовлетворении требований об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости судебные расходы взыскиваются с органа, утвердившего результаты определения кадастровой стоимости.

Согласно правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в Постановлении от 11 июля 2017 года № 20-П «По делу о проверке конституционности положений статьи 111, части 5 статьи 247 и пункта 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, частей 1 и 2 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в связи с жалобами гражданки Н.Б. Слободяник и федерального государственного бюджетного учреждения «Российский сельскохозяйственный центр», возложение на самих налогоплательщиков бремени несения судебных расходов, связанных с установлением кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере, равном его рыночной стоимости, если в результате массовой кадастровой оценки она была определена ошибочно, не только сужает реальную доступность правосудия, но и способно финансово обесценить значение соответствующего судебного решения с точки зрения соотношения бремени судебных расходов с ожидаемыми налоговыми выгодами в связи с возможным изменением налоговой базы по соответствующему налогу на недвижимое имущество. Вместе с тем при решении вопросов о распределении судебных расходов по указанной категории дел не исключается учет того обстоятельства, что допущенное при установлении кадастровой стоимости ее расхождение с рыночной стоимостью может укладываться в приемлемый с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки диапазон отклонений и, соответственно, не является свидетельством ошибки, приводящей к нарушению конституционных прав и свобод граждан, организаций как налогоплательщиков.

Согласно счету от 11 мая 2021 года № 59/21 стоимость услуг общества с ограниченной ответственностью «Центр экспертизы недвижимости» по проведению судебной экспертизы по настоящему административному делу составляет 25000 рублей. Оплата работы эксперта до настоящего времени не произведена.

Как следует из материалов административного дела, расхождение между кадастровой стоимостью земельного участка с кадастровым номером .... (18483 656 рублей 40 копеек) и его рыночной стоимостью (7123 628 рублей) составляет 2,6 раза (61,46%), что превышает приемлемый с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки диапазон отклонений и свидетельствует об ошибке, допущенной при формировании методики определения кадастровой стоимости или ее применении к данным земельным участкам.

В связи с изложенным, расходы, связанные с производством судебной экспертизы, в размере 25 000 рублей подлежат взысканию с государственного бюджетного учреждения «Центр государственной кадастровой оценки» как с органа, утвердившего оспариваемые результаты определения кадастровой стоимости земельного участка. 

Руководствуясь статьями 175-178, 180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административное исковое заявление ФИО1, действующей в интересах несовершеннолетнего ФИО2, удовлетворить частично.

Определить кадастровую стоимость земельного участка (категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для дачного строительства) площадью 81 768 квадратных метров, с кадастровым номером ...., расположенного по адресу: 

<

адрес>, указав ее равной рыночной стоимости в размере 7123628 рублей по состоянию на 6 декабря 2019 года.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 22 октября 2020 года.

В удовлетворении административного искового заявления ФИО1, действующей в интересах несовершеннолетнего ФИО2, к Кабинету Министров Республики Татарстан, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан, федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка отказать.

Взыскать с государственного бюджетного учреждения «Центр государственной кадастровой оценки» в пользу общества с ограниченной ответственностью «Центр экспертизы недвижимости» стоимость производства судебной экспертизы в размере 25 000 рублей.

Решение суда может быть обжаловано в течение месяца со дня принятия его судом в окончательной форме в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции через Верховный Суд Республики Татарстан.

Судья Шакурова Н.К.

Справка: мотивированное решение составлено 9 июня 2021года.

Судья Шакурова Н.К.