№

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

«28» ноября 2017 года 

Первомайский районный суд 

<

адрес> 

в составе: 

судьи Коваленко И.А, 

с участием адвоката ФИО9,

при секретаре ФИО7,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о взыскании денежных средств,

У С Т А Н О В И Л:

Истица обратилась в суд с настоящим иском, ссылаясь на то, что 15.03.2016г. между истицей и ответчицей был заключен предварительный договор купли-продажи (с привлечением заемных средств).

Объектом недвижимости по данному договору являлась квартира, расположенная по адресу: 

<

адрес>, принадлежащая продавцу на праве собственности.

Согласно разделу 3 предварительного договора купли-продажи (с привлечением заемных средств) от 15.03.2016г., в день подписания вышеуказанного договора в качестве гарантии выполнения сторонами своих обязательств и счет оплаты за Объект истица обязалась передать ответчице денежную сумму в размере 100 000 рублей.

Денежную сумму в размере 1 600 000 рублей ФИО1 обязалась оплатить ответчице согласно следующему графику: 100 000 рублей - в день подписания основного договора купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>; 1 500 000 рублей истица обязалась оплатить за счет кредитных средств, предоставляемых ей ПАО КБ «Центр-инвест».

В день подписания вышеуказанного договора в качестве гарантии выполнения сторонами своих обязательств и в счет оплаты за Объект ФИО1 передала ФИО2 денежную сумму в размере 100 000 рублей.

Факт передачи ответчице денежных средств в сумме 100 000 рублей подтверждается предварительным договором от 15.03.2016г., в котором ответчица расписалась в передаче денежных средств в указанном размере.

В соответствии с п. 2.1. предварительного договора купли-продажи от 15.03.2016г. продавец и покупатель обязуются заключить договор купли-продажи объекта не позднее «01» июля 2016 года. Вышеуказанный срок был установлен сторонами в связи с бракоразводным процессом истицы.

Одновременно ФИО1 обратилась в ПАО КБ «Центр-инвест» с целью получения кредитных средств для приобретения квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес> 

<

адрес>.

Истицей были урегулированы все личные вопросы до срока предусмотренного предварительным договором купли-продажи от 15.03.2016г., до ДД.ММ.ГГГГ — она расторгла брак с мужем и снова вступила в брак с человеком, с которым и намеревалась приобрести квартиру в совместную супружескую собственность. Таким образом, истица за месяц до истечения срока для заключения основного договора купли-продажи была готова к заключению сделки.

Истица обратилась в банк с целью определения действительной стоимости квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>, пер. Халтуринский, 4а. 

<

адрес>, от ПАО КБ «Центр-инвест» был направлен специалист для осмотра квартиры. Специалистом было установлено, что в квартире, расположенной по адресу: 

<

адрес>, 

<

адрес>, принадлежащей Ответчице, была произведена незаконная перепланировка, в связи с чем, банк отказал в выдаче ипотечного кредита под залог вышеуказанной квартиры. Истица не была проинформирована о произведенной незаконной перепланировке и узнала данную информацию только от банковского специалиста.

Ответчица же не могла не знать о том, что в ее квартире произведена незаконная перепланировка. Кроме того, ей было известно, что квартира будет приобретаться за счет кредитных средств, однако ею не были предприняты меры по приведению квартиры в первоначальное состояние или по легализации произведенной перепланировки.

Кроме того, подписывая договор, Ответчица соглашалась с п. 6.3 Договора, согласно которому «Продавец подтверждает, что объект недвижимости не подвергался самовольному переоборудованию и перепланировке».

Также согласно п. 5 Акта технического осмотра квартиры с описью имущества «Продавец гарантирует, что в квартире отсутствуют скрытые недостатки, о которых продавец не может не знать».

В результате чего, причиной неисполнения п. 2.1 предварительного договора купли-продажи (с привлечением заемных средств) от 15.03.2016г. послужили действия ответчицы по сокрытию информации о произведенной незаконной перепланировке и бездействие в ее легализации.

Таким образом, основной договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>, 

<

адрес>, между сторонами в установленный в договоре срок - до «01» июля 2016 года, заключен не был. Денежные средства в размере 100 000 рублей, переданные истицей ответчице во исполнение предварительного договора купли-продажи вышеуказанной квартиры, истице возвращены не были.

Согласно п. 4.2. предварительного договора купли-продажи (с привлечением заемных средств) от 15.03.2016г. в случае нарушения Продавцом п. 1.1, 2.1. и (или) отказа от заключения основного договора купли-продажи объекта недвижимости по его вине, Продавец обязан возвратить Покупателю денежную сумму, указанную в п. 3.1. настоящего договора и выплатить ему штрафную неустойку в размере 100%. т.е. Продавец обязан выплатить Покупателю общую сумму в размере двести тысяч рублей.

В соответствии с п. 4.3. предварительного договора купли-продажи (с привлечением заемных средств) от 15.03.2016г. указанные в п. 4.2. выплаты Продавец обязан произвести Покупателю в течение трех дней с момента отказа заключить основной договор купли-продажи Объекта или нарушения им условий настоящего договора. В случае несвоевременной оплаты в сроки установленные настоящим пунктом Продавец обязан уплатить Покупателю пени в размере 0,5 % за каждый день просрочки от денежной суммы, подлежащей выплате.

Расчет пени на сумму задолженности в размере 200 000 рублей:

Количество дней просрочки ДД.ММ.ГГГГ по 26.07.2017г. составляет 386 дней и получается 200 000 рублей х 386 дней просрочки х 0.5% = 386 000 рублей.

Истица просит суд вынести решение, которым взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 сумму задатка в размере 100 000 рублей, сумму штрафной неустойки в размере 100 000 рублей, пеню за несвоевременную оплату денежной суммы подлежащей выплате в размере 386 000 рублей, госпошлину в размере 9 060 рублей.

В последующем истица уточнила исковые требования и просит взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 денежные средства в размере 100 000 рублей, пеню за несвоевременную оплату денежной суммы подлежащей выплате в размере 240 500 рублей, госпошлину в размере 6 605 рублей, стоимость услуг представителя в размере 30 000 рублей.

Истица в судебное заседание не явилась, о дне слушания дела извещена надлежащим образом, просил рассмотреть в её отсутствие, её представитель ФИО8, действующая по доверенности, в судебное заседание явилась, уточненные исковые требования поддержала в полном объеме. 

Ответчица и её представитель ФИО9, действующая по ордеру, в судебное заседание явились, возражали против удовлетворения иска. Пояснили, что в данный срок сделка не состоялась, как указывает истица в исковом заявлении, по причине отказа банка в предоставлении ей кредитных средств. По словам истицы, отказ банка мотивируется несоответствием принадлежавшей ей квартиры технической документации, якобы имевшейся в квартире перепланировкой. Данное обстоятельство не соответствует действительности, это может быть подтверждено техническим паспортом квартиры, в котором отсутствуют отметки о неразрешенных переоборудованиях и перепланировках. У банка в действительности изначально возникли вопросы к технической документации, однако, после обращения в МУПТИиОН они были полностью сняты, и технический паспорт был готов к предоставлению в банк в положенный срок, позволяющий банку рассмотреть заявку и вынести положительное решение о предоставлении истице кредитных средств. Истиной причиной отказа банка в предоставлении истице кредитных средств стало ее увольнение с работы, которое произошло в процессе рассмотрения банком заявки на предоставление кредита, о чем ей стало известно со слов самой истицы, при разговоре о том, что она действительно намерена приобрести ей квартиру, в ближайшее время, после поиска необходимых денежных средств. Полученную денежную сумму считают задатком, который возврату не подлежит, поскольку во вине истицы не заключена сделка.

Суд, выслушав лиц, участвующих в деле, допросив свидетеля, исследовав материалы дела, приходит к следующим выводам.

В соответствии с п.1 ч.1 ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а так же из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Согласно ст. 307 ГК РФ В силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, внести вклад в совместную деятельность, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В силу ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами. 

В соответствии со ст.421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Согласно п.1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор (п.п. 2-4 ст. 429 ГК РФ).

Судом установлено, что 15.03.2016г. между истицей и ответчицей был заключен предварительный договор купли-продажи (с привлечением заемных средств) квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>, 

<

адрес>, принадлежащей ответчице на праве собственности, за 1700000 руб.

В соответствии с п. 2.1. предварительного договора купли-продажи от 15.03.2016г. продавец и покупатель обязуются заключить договор купли-продажи объекта не позднее «01» июля 2016 года.

Согласно разделу 3 предварительного договора купли-продажи (с привлечением заемных средств) от 15.03.2016г., в день подписания вышеуказанного договора в качестве гарантии выполнения сторонами своих обязательств и счет оплаты за Объект истица обязалась передать ответчице денежную сумму в размере 100 000 рублей.

Денежную сумму в размере 1 600 000 рублей ФИО1 обязалась оплатить ответчице согласно следующему графику: 100 000 рублей - в день подписания основного договора купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>; 1 500 000 рублей истица обязалась оплатить за счет кредитных средств, предоставляемых ей ПАО КБ «Центр-инвест».

В день подписания вышеуказанного договора в качестве гарантии выполнения сторонами своих обязательств и в счет оплаты за Объект ФИО1 передала ФИО2 денежную сумму в размере 100 000 рублей.

Одновременно ФИО1 обратилась в ПАО КБ «Центр-инвест» с целью получения кредитных средств для приобретения квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>.

Истица обратилась в банк с целью определения действительной стоимости квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>, от ПАО КБ «Центр-инвест» был направлен специалист для осмотра квартиры. Специалистом было установлено, что в квартире, расположенной по адресу: 

<

адрес>, принадлежащей ответчице, была произведена незаконная перепланировка, в связи с чем, банк отказал в выдаче ипотечного кредита под залог вышеуказанной квартиры. Истица не была проинформирована о произведенной незаконной перепланировке и узнала данную информацию только от банковского специалиста.

Согласно п. 6.3 Договора, продавец подтверждает, что объект недвижимости не подвергался самовольному переоборудованию и перепланировке.

Также согласно п. 5 Акта технического осмотра квартиры с описью имущества продавец гарантирует, что в квартире отсутствуют скрытые недостатки, о которых продавец не может не знать.

В соответствии с п. 1 ст. 380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

В силу п. 2 ст. 381 ГК РФ, если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

Задаток является, согласно ст. 329 ГК РФ, одним из способов обеспечения исполнения обязательств. Основная цель задатка - предотвратить неисполнение договора. ГК РФ не исключает возможности обеспечения задатком предварительного договора (ст. 429 ГК РФ), предусматривающего определенные обязанности сторон по заключению в будущем основного договора и применения при наличии к тому оснований (уклонение стороны от заключения основного договора) обеспечительной функции задатка, установленной п. 2 ст. 381 ГК РФ: потеря задатка или его уплата в двойном размере, стороной ответственной за неисполнение договора.

Пункт 2 статьи 380 ГК РФ предусматривает обязательную письменную форму соглашения о задатке.

Пункт 3 статьи 380 ГК РФ указывает на то, что в случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 настоящей статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное.

Поскольку отсутствует письменное соглашение о задатке, следовательно, внесенные истицей денежные средства в размере 100 000 руб. в силу п. 3 ст. 380 ГК РФ являются авансом. Аванс является предварительным способом расчетов, то в силу того обстоятельства, что сделка между сторонами не состоялась, он подлежит возврату.

Представитель истца в судебном заседании также указал, что переданную денежную сумму следует считать авансом, в связи с чем, суд приходит к выводу, что аванс подлежит взысканию с ответчицы.

В судебном заседании, по ходатайству ответной стороны, судом была допрошена свидетель ФИО10, которая пояснила, что истица позвонила в банк и сказала, что она сейчас не работает и не может взять новую справку 2НДФЛ. ФИО3 принесла паспорт, в котором есть запись о том, что документы на перепланировку не предъявлены. Там разница в площади была, тогда перезаказывали новый паспорт, он был переделан за неделю. ФИО1 сказала, что сейчас не работает и просила отсрочить подписание основного договора. 

Суд учитывает показания допрошенного свидетеля.

Истицей заявлены требования к ответчице о взыскании пени за несвоевременную оплату денежной суммы подлежащей выплате в размере 240 500 руб., и рассматривая указанные требования, суд считает необходимым указать следующее.

Согласно п. 4.2. предварительного договора купли-продажи (с привлечением заемных средств) от 15.03.2016г. в случае нарушения Продавцом п. 1.1, 2.1. и (или) отказа от заключения основного договора купли-продажи объекта недвижимости по его вине, Продавец обязан возвратить Покупателю денежную сумму, указанную в п. 3.1. настоящего договора и выплатить ему штрафную неустойку в размере 100%. т.е. Продавец обязан выплатить Покупателю общую сумму в размере двести тысяч рублей.

В соответствии с п. 4.3. предварительного договора купли-продажи (с привлечением заемных средств) от 15.03.2016г. указанные в п. 4.2. выплаты Продавец обязан произвести Покупателю в течение трех дней с момента отказа заключить основной договор купли-продажи Объекта или нарушения им условий настоящего договора. В случае несвоевременной оплаты в сроки установленные настоящим пунктом Продавец обязан уплатить Покупателю пени в размере 0,5 % за каждый день просрочки от денежной суммы, подлежащей выплате.

Вместе с тем, суд считает, что заявленные требования являются необоснованными, и в связи с тем, что действующее законодательство не предусматривает взыскание штрафной неустойки за ненадлежащее исполнение обязательств по предварительному договору.

Согласно ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Поскольку денежные средства в размере 100 000 руб., переданные истицей ответчице по предварительному договору купли-продажи суд расценивает как аванс, они не могут выступать в качестве штрафной неустойки, в связи с не заключением договора купли-продажи, поскольку это противоречит природе авансового платежа. 

Суд отмечает, что в соответствии с действующим гражданским законодательством, лица, заключившие предварительный договор, имеют единственную обязанность - заключить в будущем основной договор, и право - требовать от другой стороны заключения основного договора. Правовая природа предварительного договора не предполагает возникновения обязательственных отношений имущественного характера, основанных на таком договоре. Кроме того, ст.429 ГК РФ предусматривает специальные способы защиты стороны предварительного договора при уклонении контрагента от заключения основного договора. Следовательно, неустойка за отказ от заключения основного договора как способ обеспечения обязательства заключить основной договор и мера имущественной ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение этого обязательства действующим гражданским законодательством не предусмотрена.

В соответствии со ст.309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.

В силу ст.401 ГК РФ, лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности.

Также истица не доказала наличие вины ответчицы в не заключении договора купли-продажи недвижимого имущества.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями п. 3 ст. 123 Конституции РФ и ст. 12 ГПК РФ, закрепляющих принципы состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались.

При указанных обстоятельствах, при отсутствии вины продавца в не заключении договора купли-продажи, при отсутствии оснований для применения меры ответственности по договору, требования истица о взыскании с ответчицы суммы штрафной неустойки удовлетворению не подлежат.

Согласно ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано. Правила, изложенные в части первой настоящей статьи, относятся также к распределению судебных расходов, понесенных сторонами в связи с ведением дела в апелляционной, кассационной и надзорной инстанциях.

Поскольку суд приходит к выводу о частичном удовлетворении иска, то, пропорционально удовлетворенным требования, с ответчицы в пользу истицы подлежат взысканию судебные расходы по оплате госпошлины в сумме 3 200 руб. 

В соответствии со ст.100 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.

Согласно правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, сформулированной в Определении от ДД.ММ.ГГГГ №-О, обязанность суда взыскивать расходы на оплату услуг представителя, понесенные лицом, в пользу которого принят судебный акт, с другого лица, участвующего в деле, в разумных пределах является одним из предусмотренных законом правовых способов, направленных против необоснованного завышения размера оплаты услуг представителя и тем самым – на реализацию требования ст. 17 Конституции Российской Федерации. Именно поэтому в ст. 100 ГПК РФ речь идет, по существу, об обязанности суда установить баланс между правами лиц, участвующих в деле.

Разумность предела судебных издержек на возмещение расходов по оплате услуг представителя, требование о которой прямо закреплено в ст. 100 ГПК РФ, является оценочной категорией, поэтому в каждом конкретном случае суд должен исследовать обстоятельства, связанные с участием представителя в споре.

Таким образом, суд, принимая во внимание указанные нормы, сложность дела, учитывая конкретные обстоятельства дела, а именно то, что дело рассматривалось по существу с участием представителя истца в одном судебном заседании, при частичном удовлетворении иска, руководствуясь требованиями разумности, считает возможным снизить заявленную ко взысканию сумму расходов на представителя до 15 000 руб, полагая такой размер разумным.

На основании изложенного, и руководствуясь ст.ст. 12,194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 денежные средства, уплаченные по предварительному договору, в сумме 100000 руб, возврат госпошлины 3200 руб., расходы по оплате услуг представители 15000 руб, а всего 118 200 руб.

В остальной части иска истице отказать.

Решение может быть обжаловано в Ростоблсуд через Первомайский районный суд 

<

адрес> в течение одного месяца со дня изготовления мотивированного решения.

С У Д Ь Я- 

Мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ