Дело № 2-921/2018

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

17 сентября 2018 года п. Каменоломни 

Октябрьский районный суд Ростовской области в составе: 

судьи Сухоносовой Е.Г., 

при секретаре Арзамасовой Т.С., 

с участием истцов ФИО4 ФИО5,

представителя истцов ФИО6,

ответчика ФИО7, 

представителя ответчика ФИО8,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО5, ФИО4 к ФИО7 о признании договора купли-продажи действительным и признании права собственности на жилой дом,

УСТАНОВИЛ:

ФИО5, ФИО4 обратились с иском к ФИО7 о признании договора купли-продажи действительным и признании права собственности на жилой дом, ссылаясь на то, что в сентябре 2000 года истцы заключили с ответчиком договор купли-продажи домовладения, находящегося по адресу: 

<

адрес>, общей площадью 59,4 кв.м в форме расписки в простой письменной форме, в которой указано, что цена жилого дома составляет 17000 руб. Данный дом был в полуразрушенном состоянии, не подключен к газу и к системе водоснабжения. Договор купли-продажи надлежащим образом не оформили, так как ФИО7 не имела в то время документов, подтверждающих регистрацию права собственности на жилой дом, после вступления в наследство в 1998 году. В последствие ФИО7 оформила право собственности на спорный дом, на основании свидетельства о праве на наследство по завещанию от 16.03.1998, удостоверенного ОСНК рег.№214. В начале сентября 2000 года ФИО4 передал ФИО7 аванс в размере 10000 руб.. По договоренности остаток цены дома в размере 7000 руб. ФИО4 обязался передать ФИО7 при оформлении сделки в установленном порядке. 15.09.2000 г. семья С-вых заселилась в спорный жилой дом, где проживает, владеет и пользуется им до настоящего времени. ФИО4 и ФИО9 фактически находятся в семейных отношениях с 1996 года, официально зарегистрировали брак. ДД.ММ.ГГГГ супруга ФИО10 С:А. - ФИО11, передала ФИО7 остаток стоимости дома в размере 7000 руб.. В тот же день ФИО7 составила расписку о получение полной стоимости в размере 17000 руб. за домовладение. В данной расписке не содержится сведений о том, что это аванс или задаток, что свидетельствует о полной стоимости приобретаемого дома 17000 руб. Весь этот период времени ФИО7 на вопросы об оформлении - правоустанавливающих документов, поясняла, что процедура оформления документов длительная и затратная, а у нее тяжелая финансовая ситуация. В сентябре 2003 года ФИО7 оформила технический паспорт на жилое домовладение то указанному адресу, и передала его истцам, как подтверждение ее действий по оформлению документов. 06.12.2004г. ФИО4 и его сын ФИО12 зарегистрировались в спорном доме с согласия ФИО7. Сама ФИО7 по данному адресу не зарегистрирована. 09.08.2005г. ФИО7 взяла в долг у ФИО4 1400 руб. для оформления документов на дом. С момента фактического проживания в домовладении ФИО4 и ФИО5 осуществляли все действия, направленные на добросовестное владение и пользование недвижимым имуществом, а именно: подвели к дому все коммуникации - газ, воду, надлежащим образом оформили с поставщиками коммунальных услуг и техническими службами соответствующие договоры; осуществляли ремонтные работы в доме; осуществляли ремонтные работы на всем земельном участке. Таким образом, из представленной расписки и совокупности всех обстоятельств дела следует, что действительная воля сторон была направлена на заключение и исполнение договора купли-продажи домовладения, находящегося по адресу: 

<

адрес>. Ответчик никаких претензий и дополнительных требований истцам не предъявляла, это время подтверждала ее волю на продажу дома, а также пользовалась полученными от продажи дома деньгами, полученными от ФИО5 по распискам. Составленная 01.11.2002 между истцом и ответчиком расписка фактически является договором купли-продажи жилого дома, расположенного по названному адресу, договор исполнен сторонами с момента его заключения. Об этом свидетельствуют следующие обстоятельства: уплата денежных средств за спорное домовладение, их принятие в качестве расписки, продажу дома, предоставление дома в фактическое владение и пользование ФИО4 и ФИО5; вселение истца ФИО4, его сына и регистрация его в доме по месту жительства с 06.12.2004; проживание истца в домовладении в течение 18 лет, все это время истец открыто, добросовестно и непрерывно пользовался спорным домом; несение истцом бремени содержания указанного домовладения, что подтверждается пояснениями свидетелей, квитанциями об оплате коммунальных платежей; произведение ремонтных работ в доме и на всем земельном участке; непредъявление ФИО7 каких-либо вещно-правовых требований в отношении спорного дома к истцам. Так как, сторона ответчика уклоняется от совершения действий по оформлению и регистрации сделки, считают законными и обоснованными требования для признания расписки договором купли-продажи домовладения, и признании за истцами права собственности на спорное домовладение. По данным МУП БТИ, домовладение числится за ответчиком - ФИО7 на основании свидетельства о праве на наследство по завещанию от 13.03.1998, удостоверенного ОСНКрег.№214. Согласно данным Росреестра право собственности на домовладение, находящееся по адресу: 

<

адрес> (ошибка в кадастровом учете в номере дома - 37), не зарегистрировано. Поскольку право собственности на спорную квартиру возникло до введения в действие Закона о государственной регистрации, оно признаются юридически действительным при отсутствии их государственной регистрации, введенной указанным Федеральным законом. Несмотря на то, что с момента совершения сделки купли-продажи недвижимости прошло достаточное время, правовая регистрация приобретенной недвижимости до настоящего времени не произведена, в связи с чем, нарушаются права истца. ФИО4 и ФИО5, в свою очередь, относясь к спорному домовладению как к собственному, основывали свой статус добросовестных владельцев жилым домом на основании договора купли-продажи (расписки) от 01.11.2002 года.

На основании изложенного, просили суд: Признать действительной сделку - договор купли-продажи домовладения, находящегося по адресу: 

<

адрес>, общей площадью 59,4 кв.м, заключенную 01.11.2002 года между ФИО7 и ФИО5, ФИО4. Признать за ФИО4 и ФИО5 на праве общей совместной собственности на домовладение, находящееся по адресу: 

<

адрес>, кадастровый №.

Истцы ФИО5, ФИО4 поддержали исковые требования, настаивали на их удовлетворении, ссылаясь на доводы указанные в иске и на показания свидетелей ФИО1, ФИО2, ФИО3, подтвердивших факт проживания и пользования истцами спорным домовладением, а также производимые ими улучшения дома и прилегающей территории, свидетель ФИО1 указала, что в 2000 году ответчик ФИО7 предлагала ей купить данное домовладение, однако она отказалась.

Ответчик ФИО7 в судебном заседании исковые требования не признала в полном объеме, пояснив, что приобщенная истцами к материалам дела расписка от 01.11.2002 года о получении ею денег за дом, написана не ею, подпись в расписке ей не принадлежит, она действительно писала одну расписку, о получении денежных средств в размере 10000 рублей оплаченными истцами за проживание с последующим правом выкупа, она разрешила им жить в доме, они должны были Зв год отдать 17000 рублей, истцы приносили деньги частями по 200-300 рублей в месяц. Кроме того, просила суд применить срок исковой давности, так как ФИО10 постоянно ссылается на отсутствие денежных средств, с просьбой оформить сделку купли-продажи более 10 лет, то при таких обстоятельствах истцами пропущен срок исковой давности для защиты нарушенного права.

Выслушав истцов, ответчика, их представителей, допросив свидетелей, изучив материалы дела, приходит к следующим выводам. 

Согласно п. п. 1, 2 ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

В силу п. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственник, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В силу ст. 223 ГК РФ право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором (п. 1). В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом (п. 2).

Согласно п. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами. 

В соответствии с п. 6 ст. 131 ГК РФ, порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество и основания отказа в регистрации этих прав устанавливаются в соответствии с настоящим Кодексом законом о регистрации прав на недвижимое имущество.

Согласно абз. 1 п. 1 ст. 432 ГК РФ, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем его существенным условиям. 

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (абз. 2 п. 1 ст. 432 ГК РФ).

В силу п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

В соответствии с положениями ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434 ГК РФ).

Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Согласно положениям статьи 554 ГК РФ, в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. 

При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

В соответствии с п. 1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. 

Судом установлено, что жилой дом, расположенный по адресу: 

<

адрес> (31) числится за ФИО7, на основании свидетельства о праве на наследство по завещанию от 16.03.1998г. удостоверение ОМК рег. № 214, (л.д. 19,47).

Согласно данным Росреестра право собственности на домовладение, находящееся по адресу: 

<

адрес>, не зарегистрировано. Поскольку право собственности на спорную квартиру возникло до введения в действие Закона о государственной регистрации, оно признаются юридически действительным при отсутствии их государственной регистрации, введенной указанным Федеральным законом.

На основании Постановления Главы Администрации Мокрологского сельского поселения Октябрьского района Ростовской области от 12.03.2018г. № изменился адрес жилого дома, расположенного а 

<

адрес>) на новый адрес: 

<

адрес> (л.д.15). 

В силу ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Истцом в материалы дела представлена две расписки составленные в простой письменной форме о том, что ФИО7 (паспортные данные) получила деньги за дом в сумме 17 тысяч рублей у ФИО9, в которой указано, что документы на продажу дома делают пополам, датируемая 01.11.2002г..

Во второй расписке, также составленной в простой письменной форме указано, что ФИО7 (паспортные данные) взяла в долг для оформления документов на домостроение 1400 рублей, содержит подпись ФИО7 и дату 09.08.2005г., однако не содержит сведения о второй стороне договора займа. 

Представленные истцом в материалы дела расписки не свидетельствует о заключении между сторонами договора купли-продажи домовладения, поскольку не соответствует по форме и содержанию требованиям гражданского законодательства, предъявляемым к договорам купли-продажи недвижимого имущества. Вопреки требованиям ст. ст. 550, 549, 554 ГК РФ в расписке отсутствуют данные о виде, предмете договора, определяющие местоположение спорного домовладения, точную площадь. Представленные расписки не содержат признаков, присущих договору купли-продажи недвижимости, а именно сведений о передаче ФИО11 прав пользования, владения и распоряжения домовладением до оформления договора купли продажи домовладения и права собственности в установленном законом порядке.

Учитывая изложенное, данные расписки не являются договором и не влекут последствий, связанных с заключением договора купли-продажи, в связи с этим не являются основанием для признания права собственности за ФИО13 и ФИО4, который стороной в данных спорных отношениях по вопросу купли-продажи домовладения не выступал, поскольку заключил брак со ФИО14 согласно свидетельства о браке 11.04.2013г. (л.д.18) и является лишь зарегистрированным в спорном домовладении. В установленном законом порядке договор купли-продажи домовладения, переход права собственности к ФИО14 на спорное домовладение не зарегистрирован, доказательств этому в материалы дела не представлено.

В соответствии со ст. 30 ЖК РФ, собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены настоящим Кодексом.

Собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании с учетом требований, установленных гражданским законодательством, настоящим Кодексом.

Судом установлено, что ФИО10 (ФИО9) с семьей проживает без регистрации в жилом доме по адресу: 

<

адрес>, что сторонами не оспаривается.

Истцы не являются собственниками спорного жилого помещения, доказательств законности пользования этим помещением суду не представлено.

При таких обстоятельствах, суд пришел к выводу о том, что ФИО5 и ФИО4 не приобрели право общей совместной собственности, указанным жилым помещением, поэтому исковые требования о признании права собственности на домовладение по адресу: 

<

адрес>, не подлежат удовлетворению.

Кроме того, суд руководствуясь ст. ст. 199, 200 ГК РФ, разъяснениями Пленумов Верховного суда РФ от 29.04.2010 г. N 10 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", и от 12.11.2001 г. N 15 "О некоторых вопросах, связанных с применением ГК РФ об исковой давности", считает, что истцами пропущен срок исковой давности.

В силу части 1 ст. 200 ГК РФ, если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

Из материалов дела следует, что истцы о предполагаемом нарушении своего права узнали или должны были узнать с момента, когда была составлена вторая расписка, с 09.08.2005г. (дата написания последней расписки), однако в суд истец обратился лишь 24.07.2018г., то есть спустя почти 13 лет. Истцами доказательств, уважительности причин пропуска срока исковой давности, суду не представлено.

Доводы истцов о том, что они проживали в спорном домовладении с 2000 года, что подтверждается показаниями свидетелей, а истец ФИО4 и его сын зарегистрированы в нем с разрешения ответчика, ими производились оплата коммунальных платежей и налоговые отчисления, улучшения дома и прилегающей к нему территории не могут быть приняты во внимание, поскольку указанные обстоятельства не влияют на объем прав ответчика в отношении спорного имущества.

Оценив представленные суду доказательства в порядке ст. 67 ГПК РФ, с учетом требований ст. 59,60 ГПК РФ, суд считает, что требования истцов о признании сделки купли продажи домовладения по адресу: 

<

адрес> (37) заключенной и признании права общей совместной собственности на домовладение по вышеуказанному адресу, удовлетворению не подлежат.

Руководствуясь положением ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд 

РЕШИЛ:

В исковых требованиях ФИО5, ФИО4 к ФИО7 о признании договора купли-продажи действительным и признании права собственности на жилой дом, отказать.

Решение может быть обжаловано в Ростовский областной суд через Октябрьский районный суд Ростовской области в течение месяца со дня изготовления мотивированного текста решения 25.09.2018г.

Судья Е.Г. Сухоносова