Дело №2-199/20

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

06 февраля 2020 года город Ростов-на-Дону

Железнодорожный районный суд города Ростова-на-Дону в составе председательствующего судьи Дубовик О.Н. при секретаре Черкасовой А.С. рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1, ФИО2 к ООО «Югстрой», третьи лица Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РО, Октябрьский районный отдел судебных приставов г. Ростова-на-Дону, Ленинский районный отдел судебных приставов г. Ростова- на-Дону, ФИО3, ООО «Максис Дон» об освобождении имущества от ареста, 

У с т а н о в и л:

Истцы обратились в суд с иском к ООО «Югстрой» об освобождении имущества от ареста, указав в обоснование на то, что ДД.ММ.ГГГГ. Железнодорожным районным судом г. Ростова-на-Дону по делу по иску ФИО2, ФИО1 к ООО «ЮгСтрой», третье лицо Управление Федеральной государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, о защите прав потребителя, принято решение произвести государственную регистрацию договора участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ., заключенного между ООО «ЮгСтрой» и ФИО2; произвести государственную регистрацию договора участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ., заключенного между ООО «ЮгСтрой» и ФИО1; произвести государственную регистрацию договора участия в долевом строительстве №П от ДД.ММ.ГГГГ., заключенного между ООО «ЮгСтрой» и ФИО4

Решение Железнодорожного районного суда г. Ростова-на-Дону от ДД.ММ.ГГГГ. вступило в законную силу ДД.ММ.ГГГГ.

После получения решения, вступившего в законную силу, истцы обратились в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области для регистрации договоров долевого участия в строительстве в отношении объекта: Земельный участок, КН/УН: № расположенный по адресу: г. 

<

адрес>.

Согласно ответам №, №, № от ДД.ММ.ГГГГ. произвести регистрацию договоров невозможно в виду наличия актуальных записей об аресте (запрете), зарегистрированных на основании: - постановления судебного пристава Ленинского районного отдела судебных приставов г. Ростова-на-Дону УФССП России по Ростовской области от ДД.ММ.ГГГГ., - постановления судебного пристава Октябрьского районного отдела судебных приставов г. Ростова- -а-Дону УФССП России по Ростовской области от ДД.ММ.ГГГГ.

Как следует из ответов третьего лица, согласно указанных постановлений наложен арест на имущество и имущественные права, зарегистрированные за должником ООО «Югстрой», а также установлен запрет Управлению Росреестра по Ростовской области совершать регистрационные действия в отношении арестованного имущества и имущественных прав, принадлежащих должнику ООО «Югстрой».

После получения данных ответов, для реализации права на обжалование постановлений административные истцы ДД.ММ.ГГГГ. обратились в Октябрьский и Ленинский районы судебных приставов г. Ростова-на-Дону с просьбой предоставить копии постановлений, а также предоставить информацию о номере и дате возбуждения исполнительного производства по указанному постановлению.

По настоящее время ответов не поступало ни истцам, ни представителю.

Наложенные аресты нарушают права истцов, поскольку препятствуют зарегистрировать переход права собственности и обременяют приобретенные объекты недвижимости.

В связи с тем, что районными отделами службы судебных приставов не предоставлены запрашиваемые документы, установить взыскателей по данным производствам не представляется возможным.

Исходя из решения Железнодорожного районного суда г. Ростова-на-Дону от ДД.ММ.ГГГГ. по делу № судом было установлено, что истцы и ООО «Югстрой» в соответствии с требованиями п. 4 ст. 4 Закона об участии в долевом строительстве достигли соглашения по всем существенным условиям договоров об участии в долевом строительстве многоквартирного дома № №, № и №.

С учетом вступившего в законную силу решения Железнодорожного районного суда г. Ростова-на-Дону, истцы полагают, что они вправе обратиться в суд с иском об освобождении имущества от ареста.

Договора об участии в долевом строительстве многоквартирного дома были заключены ДД.ММ.ГГГГ., о существовании каких-либо обременений истцы узнали только при получении уведомлений ДД.ММ.ГГГГ. от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, при таких обстоятельствах, становится очевидным, что на момент заключения договоров об участии в долевом строительстве многоквартирного дома, истцы, не будучи стороной в исполнительном производстве, не знали и не могли знать о наличии постановления судебного пристава Ленинского районного отдела судебных приставов г. Ростова-на-Дону УФССП России по Ростовской области от ДД.ММ.ГГГГ., постановления судебного пристава Октябрьского районного отдела судебных приставов г. Ростова-на-Дону УФССП России по Ростовской области от ДД.ММ.ГГГГ. о запрете регистрационных действий в отношении спорных объектов недвижимости. При этом истцы действовали добросовестно, никаких ограничений на момент заключения сделки в ЕГРН не имелось.

Указывают, что в данном случае регистрации права собственности на основании судебного решения, вступившего в законную силу, объективно препятствуют наложенные судебными приставами запреты, и намерение выставить квартиру на публичные торги в целях погашения долгов ответчика перед иными взыскателями.

На основании изложенного истцы просят суд освободить имущество от запрета, ареста, наложенного постановлением судебного пристава Ленинского районного отдела судебных приставов г. Ростова-на-Дону УФССП России по Ростовской области от ДД.ММ.ГГГГ. на совершение регистрационных действий, действий по исключению из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, регистрации ограничений и обременений в отношении двухкомнатной 

<

адрес> общей площадью 50,14 кв.м., однокомнатной 

<

адрес>, общей площадью 40,29 кв.м., парковочное место № 4, 1/19 доли нежилого помещения (автостоянки), состоящей из одной комнаты общей площадью 552,75 кв.м., расположенных по адресу: 

<

адрес>

Освободить имущество от запрета, ареста, наложенного постановлением судебного пристава Октябрьского районного отдела судебных приставов г. Ростова-на-Дону УФССП России по Ростовской области от ДД.ММ.ГГГГ. на совершение регистрационных действий, действий по исключению из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, регистрации ограничений и обременений в отношении двухкомнатной квартиры № 44 общей площадью 50,14 кв.м., однокомнатной 

<

адрес>, общей площадью 40,29 кв.м., парковочное место №, 1/19 доли нежилого помещения (автостоянки) состоящей из одной комнаты общей площадью 552,75 кв.м., расположенных по адресу: 

<

адрес>.

Истцы, надлежащим образом извещенные о рассмотрении дела, в судебное заседание не явились, о дате и времени рассмотрения дела уведомлены надлежащим образом. В материалах дела имеется заявление о рассмотрении дела в их отсутствии. Суд считает возможным рассмотреть дело в их отсутствии в порядке ст. 167 ГПК РФ. 

Представитель истцов ФИО7, по доверенности исковые требования поддержала, просила иск удовлетворить. 

В отношении ответчика ООО «Югстрой» дело рассмотрено в порядке ст. 119 ГПК РФ, о дате и времени слушания дела уведомлены судом по известному адресу нахождения юридического лица. 

Третьи лица: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, Ленинского районного отдела судебных приставов г. Ростова-на-Дону УФССП России по Ростовской области, Октябрьского районного отдела судебных приставов г. Ростова-на-Дону УФССП России по Ростовской области, ООО «Максис Дон» и ФИО3, надлежащим образом извещенные о рассмотрении дела, в судебное заседание не явились и своих представителей не направили. В отношении них дело рассмотрено в порядке ст. 167 ГПК РФ.

Заслушав в судебном заседании представителя истцов, исследовав материалы дела, суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных исковых требований по следующим основаниям.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ годамежду ООО «Югстрой» (застройщик) иФИО2(участник долевого строительства) был заключен договор об участии в долевом строительстве многоквартирногодома №44.

Согласно п.п. 2.1, 2.2 договора, застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и/или с привлечением третьих лиц построить дом. После получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию, а также после полной оплаты участником долевого строительства цены договора застройщик обязуется передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, в соответствии с проектной документацией, согласно п. 3.1. настоящего договора, квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес>. Участник долевого строительства обязуется уплатить обусловленную настоящим договором цену договора в порядке и сроки, установленные настоящим договором, и принять объект долевого строительства по акту приема-передачи в порядке и сроки, установленные п. 2.3 настоящего договора и разделом 6 настоящего договора.

В соответствии с п. 2.3 договора, срок окончания строительства дома планируется наДД.ММ.ГГГГ, в соответствии с выданным застройщику разрешением на строительство№от ДД.ММ.ГГГГ года.

Объектом долевого строительства является двухкомнатная квартира под № 44 общей площадью 50,14 кв.м. в соответствии с проектной документацией, расположенная на 3 этаже многоквартирного жилого дома (п. 3.1 договора). Согласно п. 5.1 договора, застройщик обязуется передать объект долевого строительства участнику долевого строительства до ДД.ММ.ГГГГ.

Договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его государственной регистрации; обязанности по подготовке документов, необходимых для регистрации договора в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, лежит на застройщике (п. п. 9.1,14.1 договора).

ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Югстрой» (застройщик) и ФИО1 (участник долевого строительства) был заключен договор об участии в долевом строительстве многоквартирного дома №118.

Объектом долевого строительства является однокомнатная квартира под №118 общей площадью 40,29 кв. м в соответствии с проектной документацией, расположенная на 8 этаже многоквартирного жилого дома (п. 3.1 договора). 

ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Югстрой» (застройщик) и ФИО1 (участник долевого строительства) был заключен договор об участии в долевом строительстве многоквартирного дома №4П. Объектом долевого строительства является парковочное место № 4, 1/19 доли нежилого помещения (автостоянка), состоящей из одной комнаты общей площадью 552,75 кв.м. в соответствии с проектной документацией, расположенное в подвале 38- ми этажного многоквартирного жилого дома (п. 3.1 договора). 

В соответствии с п. 4.2 договоров об участии в долевом строительстве многоквартирного 

<

адрес> об участии в долевом строительстве многоквартирного 

<

адрес>, долевое участие участника долевого строительства в строительстве дома оценивается российских рублях и составляет 1 500 000 рублей; по договору об участии в долевом строительстве многоквартирного 

<

адрес>П соответственно 350 000 рублей.

Во исполнении предусмотренных обязательств договорами обязательств, истцы произвели оплату по договорам в полном объеме, внесли денежные средства в кассу Застройщика, что подтверждается квитанциями к приходным кассовым ордерам от ДД.ММ.ГГГГ 

Вступившим в законную силу решением Железнодорожного районного суда г. Ростова-на-Дону от ДД.ММ.ГГГГ. по делу по иску ФИО2, ФИО1 к ООО «ЮгСтрой», третье лицо Управление Федеральной государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, о защите прав потребителя суд решил: произвести государственную регистрацию договора участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ., заключенного между ООО «ЮгСтрой» и ФИО2; произвести государственную регистрацию договора участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ., заключенного между ООО «ЮгСтрой» и ФИО1; произвести государственную регистрацию договора участия в долевом строительстве № 4П от ДД.ММ.ГГГГ., заключенного между ООО «ЮгСтрой» и ФИО1

Истцы с данным решением обратились в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области для регистрации договоров долевого участия в строительстве в отношении объекта: Земельный участок, КН/УН: 

<

адрес>, расположенный по адресу: 

<

адрес>.

17.07.2019г. Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Ростовской области уведомило истцов о приостановление государственной регистрации Договоров, что подтверждается уведомлениями №, №, № от ДД.ММ.ГГГГ. по причине наличия актуальных записей об аресте (запрете), зарегистрированных на основании: - постановления судебного пристава Ленинского районного отдела судебных приставов г. Ростова-на-Дону УФССП России по Ростовской области от ДД.ММ.ГГГГ., - постановления судебного пристава Октябрьского районного отдела судебных приставов г. Ростова- на-Дону УФССП России по Ростовской области от ДД.ММ.ГГГГ.

Как следует из указанных уведомлений постановлениями судебных приставов наложен арест на имущество и имущественные права, зарегистрированные за должником ООО «Югстрой», а также установлен запрет Управлению Росреестра по Ростовской области совершать регистрационные действия в отношении арестованного имущества и имущественных прав, принадлежащих должнику ООО «Югстрой».

Государственная регистрация договора до настоящего времени не произведена. 

Согласно сведений ЕГРН в отношении указанного участка с кадастровым номером ДД.ММ.ГГГГ площадью 2038 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес> зарегистрировано ограничение (обременение) в виде арестов на основании постановления Ленинского районного отдела судебных приставов г. Ростова-на-Дону Управления федеральной службы судебных приставов России по Ростовской области о наложении ареста на имущество должника от ДД.ММ.ГГГГ. и постановления Октябрьского районного отдела судебных приставов г. Ростова-на-Дону Управления федеральной службы судебных приставов России по Ростовской области о наложении ареста на объекты недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ.

В соответствии с п. 1 ст. 4 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Договор в соответствии с п. 3 указанной выше статьи заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.

Согласно п. 4 ст. 4 вышеуказанного Закона договор должен содержать 1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости; 2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства; 3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты; 4) гарантийный срок на объект долевого строительства.

П. 5 ст. 4 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» при отсутствии в договоре условий, предусмотренных частью 4 настоящей статьи, такой договор считается незаключенным.

Пунктом 1 статьи 160 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами. 

В силу пункта 2 статьи 165 Гражданского кодекса Российской Федерации, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда. 

По смыслу названных норм материального права, помимо установления обстоятельства уклонения ответчика от государственной регистрации сделки юридически значимыми обстоятельствами для разрешения спора является выяснение вопросов о соблюдении сторонами надлежащей формы сделки, а также об отсутствии препятствий для ее государственной регистрации.

Судом установлено, что Договоры участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ., заключенные истцами, заключены в письменной форме, содержат все существенные условия, названные в Федеральном законе «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». 

Ответчик в судебное заседание представителя не направил, возражений по существу заявленных исковых требований не представил. 

Согласно п. 1 ст. 119 ФЗ от 02.10.2007 N 229-ФЗ «Об исполнительном производстве» в случае возникновения спора, связанного с принадлежностью имущества, на которое обращается взыскание, заинтересованные лица вправе обратиться в суд с иском об освобождении имущества от наложения ареста или исключении его из описи.

В п. 50 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что по смыслу статьи 119 Федерального закона «Об исполнительном производстве» при наложении ареста в порядке обеспечения иска или исполнения исполнительных документов на имущество, не принадлежащее должнику, собственник имущества (законный владелец, иное заинтересованное лицо, в частности не владеющий залогодержатель) вправе обратиться с иском об освобождении имущества от ареста.

При описи имущества должника судебный пристав-исполнитель исходит из презумпции принадлежности имущества должнику. Обязанность доказать, что арестованное имущество принадлежит третьему лицу, лежит на обратившейся в суд с иском об освобождении имущества от ареста стороне.

В соответствии с ч.2 ст. 442 ГПК РФ заявленный лицами, не принимавшими участия в деле, спор, связанный с принадлежностью имущества, на которое обращено взыскание, рассматривается судом по правилам искового производства. Иски об освобождении имущества от ареста (исключении из описи) предъявляются к должнику и взыскателю.

В п. 60 приведенного Постановления указано, что после передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании ст. 305 ГК РФ.

По смыслу указанных норм, иск об освобождении имущества от ареста может быть предъявлен собственником этого имущества или иным лицом, владеющим имуществом по основаниям, предусмотренным законом или договором. Следовательно, обращаясь в суд с иском об освобождении имущества от ареста (исключении из описи), заявитель должен доказать наличие у него вещного права на это имущество.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между истцами и ООО «Югстрой» были заключены договоры об участии в долевом строительстве. Государственная регистрация договоров не была совершена по причине необоснованного уклонения застройщика от государственной регистрации сделки. 

Отсутствие регистрации договоров о правах истцов на спорное недвижимое имущество не является основанием для ограничения их прав по договорам, которые совершены в надлежащей форме и исполнены истцами путем внесения оплаты в полном размере. 

В соответствии с п. 96 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» в случае отчуждения арестованного имущества лицу, которое не знало и не должно было знать об аресте этого имущества (добросовестному приобретателю), возникает основание для освобождения имущества от ареста независимо от того, совершена такая сделка до или после вступления в силу решения суда, которым удовлетворены требования кредитора или иного управомоченного лица, обеспечиваемые арестом (пункт 2 статьи 174.1, пункт 5 статьи 334, абзац второй пункта 1 статьи 352 ГК РФ).

Из обстоятельств дела и представленных сторонами доказательств судом установлено, что ООО «Югстрой» заключило договоры с истцами и получило от них денежные средства, после чего безосновательно отказалось от регистрации сделки. Истцы, заключая сделки при отсутствии каких-либо запретов и арестов, зарегистрированных в Управлении Росреестра по РО не могли знать и предвидеть неправомерное поведение стороны по сделке и последующие аресты на приобретаемое имущество. При таких обстоятельствах истцы по отношению к другим взыскателям ООО «Югстрой» являются добросовестной стороной в спорных правоотношениях.

Исходя из пункта 2 статьи 13 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ регистрация права собственности застройщика на объект незавершенного строительства влечет возникновение у участников долевого строительства права залога на объект незавершенного строительства, а пунктом 5 этой статьи на застройщика возложена обязанность зарегистрировать право собственности на объект незавершенного строительства при возникновении оснований для обращения взыскания на него как предмет залога.

В силу части 3.1 статьи 80 Федерального закона «Об исполнительном производстве» арест заложенного имущества в целях обеспечения иска взыскателя, не имеющего преимущества перед залогодержателем в удовлетворении требований, не допускается. Истцы в настоящее время являются не владеющими залогодержателями в силу заключения договоров об участии в долевом строительстве и инвестирования строительства путем внесения застройщику стоимости квартир и парковочного места. 

При таких обстоятельствах исковые требования об освобождении имущества от ареста в части государственной регистрации договоров подлежат удовлетворению. 

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Решил:

Освободить имущество от ареста, наложенного постановлением судебного пристава Ленинского районного отдела судебных приставов г. Ростова-на-Дону УФССП России по Ростовской области от ДД.ММ.ГГГГ. на совершение регистрационных действий, действий по исключению из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, регистрации ограничений и обременений в отношении двухкомнатной квартиры № 44 общей площадью 50,14 кв.м., однокомнатной 

<

адрес>, общей площадью 40,29 кв.м., парковочное место № 4, 1/19 доли нежилого помещения (автостоянки) состоящей из одной комнаты общей площадью 552,75 кв.м., расположенных по адресу: 

<

адрес>, в части государственной регистрации договора об участии в долевом строительстве многоквартирного дома №44 от ДД.ММ.ГГГГ., № 118 от ДД.ММ.ГГГГ., № 4П от ДД.ММ.ГГГГ.

Освободить имущество от ареста, наложенного постановлением судебного пристава Октябрьского районного отдела судебных приставов г. Ростова-на-Дону УФССП России по Ростовской области от ДД.ММ.ГГГГ. на совершение регистрационных действий, действий по исключению из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, регистрации ограничений и обременений в отношении двухкомнатной квартиры № 44 общей площадью 50,14 кв.м., однокомнатной 

<

адрес>, общей площадью 40,29 кв.м., парковочное место № 4, 1/19 доли нежилого помещения (автостоянки) состоящей из одной комнаты общей площадью 552,75 кв.м., расположенных по адресу: 

<

адрес> в части государственной регистрации договора об участии в долевом строительстве многоквартирного 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ., № от ДД.ММ.ГГГГ., № П от ДД.ММ.ГГГГ.

Решение может быть обжаловано в Ростовский областной суд через Железнодорожный районный суд г.Ростова-на-Дону в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.

Судья:

Решение суда изготовлено в окончательной форме ДД.ММ.ГГГГ.