РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

20 июля 2020 года город Саратов

Кировский районный суд города Саратова в составе: 

председательствующего судьи Избаш М.В., 

при секретаре Абакарове И.М., 

с участием представителей истца ФИО1, ФИО2, представителя ответчика ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО4 к ФИО5, администрации МО «Город Саратов», третьи лица - ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, комитет по управлению имуществом г. Саратова, ФИО10, о признании недействительными результатов межевания и договора аренды земельного участка, 

установил:

ФИО4 обратилась в суд с вышеуказанным иском к ответчику, в обоснование которого указала, что ей принадлежит жилое помещение в многоквартирном доме, расположенном по адресу: 

<

адрес>. 

Из материалов гражданского дела № 2-3045/2019 ФИО4 стало известно о том, что ФИО5 является арендатором земельного участка с кадастровым номером №, находящегося по адресу: 

<

адрес>, площадью 341 кв.м с целевым назначением для строительства фитнес-клуба, спортивного, тренажерного зала

В исковом заявлении ФИО5 указал, что испытывает затруднения в использовании данного земельного участка поскольку, жителями соседнего жилого дома, в том числе и ФИО4, проживающей по адресу: 

<

адрес>, самовольно установлены металлические ворота, препятствующие пользованию земельным участком. Также на данном участке хранятся личные вещи истца.

Определением Кировского районного суда г. Саратова от 08.07.2019 г. по указанному делу была назначена судебная строительно-техническая и землеустроительная экспертиза. Согласно заключению эксперта № 269 при формировании земельного участка с кадастровым номером №, площадью 341 кв.м были допущены существенные нарушения земельного законодательства. В частности, не было учтено, что для подъезда (прохода) к многоквартирному дому, расположенному по адресу: 

<

адрес> необходим свободный участок. Границы земельного участка с кадастровым номером № определены без учета сложившегося порядка места общего пользования. Минимальное расстояние между жилым домом (от пристройки, литеры «а1»), в котором проживает ФИО4, и зданием фитнес-клуба составляет 5.2 м, что достаточно для организации проезда (прохода) к участку ФИО5 и, не достаточно для организации подъезда спецмашин (в случае возникновения чрезвычайной ситуации) к участку, занимаемому многоквартирным домом. Действиями по формированию земельного участка нарушены требования действующего законодательства РФ, а именно: часть 4 ст. 11.9 Земельного кодекса РФ, подпункт 4 пункта 7.5 Методической рекомендации по проведению землеустройства при образовании новых и упорядочении существующих объектов землеустройства, часть 4 статьи 41 Градостроительного кодекса РФ. Границы земельного участка с кадастровым номером № при его формировании с жильцами многоквартирного 

<

адрес> согласованы не были, что является нарушением подпункта 4 пункта 7.5 Методических рекомендаций по проведению землеустройства при образовании новых и упорядочении существующих объектов землеустройства.

Предоставление земельного участка, формирование которого осуществлено с нарушением требований законодательства в области землеустройства, является незаконным, договор аренды, заключенный с ФИО5 недействительным.

Кроме того, указанный земельный участок предоставлен ответчику незаконно, в обход процедуры предоставления земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Процедура предоставления земельных участков для строительства, установленная ст. 32 ЗК РФ, предусматривает проведение торгов, тогда как торги по продаже права аренды спорного земельного участка не проводились.

Информирование населения, обязательное в силу требований п. 1 ст. 31 ЗК РФ не осуществлялось. Публикация в газете «Саратовская панорама» от 03.09.2014 г. № 55/1 не является надлежащим извещением о наличии свободного земельного участка, поскольку данный специальный выпуск газеты имеет ограниченный тираж и не распространяется через торговую сеть или по подписке.

Земельный участок, на котором расположен указанный многоквартирный дом, не сформирован и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, следовательно, земельный участок, переданный в аренду ФИО5, находится во владении и пользовании собственников жилых помещений в многоквартирном доме.

Предоставленный земельный участок с кадастровым номером № фактически занимает территорию земельного участка, расположенного под многоквартирным домом № по 

<

адрес>, что является нарушением ст. 36 ЖК РФ, предусматривающей, что земельный участок, занимаемый многоквартирным домом и объектами, входящими в состав общего имущества многоквартирного дома, подлежит формированию и передаче в общею долевую собственность собственников помещений многоквартирного дома. На спорном земельном участке находится газопровод, который обслуживает указанный многоквартирный жилой дом, канализация и иные коммуникации, иные объекты многоквартирного дома и, как установлено экспертным исследованием, данный участок необходим для эксплуатации данного многоквартирного дома.

Осуществление прав арендатора земельного участка, предоставленного для строительства фитнес-клуба, в силу невозможности соблюдения противопожарных требований создает угрозу жизни и здоровью людей, что является нарушением прав и законным интересов ФИО4, проживающей в многоквартирном 

<

адрес>, а также препятствует ФИО4 использовать общее имущество многоквартирного дома, включая ограждение, иные объекты и земельный участок, необходимый для нормальной эксплуатации многоквартирного дома.

Договор аренды земельного участка № № от 05.12.2014 года является ничтожным, поскольку заключен с существенными нарушениями действующего законодательства РФ, а также нарушает права и законные интересы ФИО4 на пользование многоквартирным домом, так как строительство фитнес-клуба создаст угрозу жизни и здоровью граждан, проживающих в многоквартирном 

<

адрес>, владение земельным участком ФИО5 сделает невозможным использование земельного участка, занятого многоквартирным домом.

Кроме того, признание договора аренды земельного участка № № от 05.12.2014 года недействительным исключает удовлетворение требований ФИО5 о демонтаже ограждений, входящих в состав общего имущества многоквартирного дома и необходимых для его эксплуатации (ограждения).

На основании изложенного истец с учетом уточнений просит суд признать недействительными договор аренды № № от 05.12.2014 г., заключенный между администрацией муниципального образования «Город Саратов» и ФИО5 в отношении земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, площадью 341 кв.м, с целевым назначением для строительства фитнес-клуба, спортивного, тренажерного зала. Признать недействительными результаты межевания земельного участка с кадастровым номером №, площадью 440 кв.м по адресу: 

<

адрес>, лит А и снять с государственного кадастрового учета земельный участок с кадастровым номером №, площадью 440 кв.м по адресу: 

<

адрес>.

Истец ФИО4 извещена о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом, в судебное заседание не явилась, о причинах неявки суду не сообщила.

Ответчик ФИО5 извещен о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом, в судебное заседание не явился, о причинах неявки суду не сообщил.

Представитель ответчика администрации МО «Город Саратов» извещен о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом, в судебное заседание не явился, о причинах неявки суду не сообщил.

Третьи лица ФИО7, ФИО6, ФИО10, ФИО8, ФИО9, представитель комитета по управлению имуществом г. Саратова, извещены о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом, в судебное заседание не явились, о причинах неявки суду не сообщили.

С учетом положений ст. 167 ГПК РФ суд счел возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц. 

В ходе судебного заседания представители истца ФИО1, ФИО2 уточненные исковые требования поддержали в полном объеме, дав суду пояснения, аналогичные изложенным в иске.

Представитель ответчика ФИО3 в судебном заседании возражал против удовлетворения исковых требований. 

Суд, выслушав пояснения представителей истца, представителя ответчика, исследовав письменные материалы дела, приходит к следующему.

Согласно ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основание своих требований.

В соответствии со ст. 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

В соответствии с п. 67 постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 (ред. от 23.06.2015) "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования. Вместе с тем по смыслу частей 3 и 4 статьи 16 Вводного закона собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. При определении пределов правомочий собственников помещений в многоквартирном доме по владению и пользованию указанным земельным участком необходимо руководствоваться частью 1 статьи 36 ЖК РФ. В указанных случаях собственники помещений в многоквартирном доме как законные владельцы земельного участка, на котором расположен данный дом и который необходим для его эксплуатации, в силу статьи 305 ГК РФ имеют право требовать устранения всяких нарушений их прав, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения, а также право на защиту своего владения, в том числе против собственника земельного участка.

В соответствии со ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо. Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной. Суд вправе применить последствия недействительности ничтожной сделки по своей инициативе, если это необходимо для защиты публичных интересов, и в иных предусмотренных законом случаях.

Согласно ст. 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В соответствии со ст. 60 ЗК РФ действия, нарушающие права на землю граждан и юридических лиц или создающие угрозу их нарушения, могут быть пресечены в том числе путем восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения.

В силу п. 12 ст. 85 ЗК РФ земельные участки общего пользования, занятые площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами, водными объектами, пляжами и другими объектами, могут включаться в состав различных территориальных зон и не подлежат приватизации.

Согласно ст. 70 ЗК РФ государственный кадастровый учет земельных участков осуществляется в порядке, установленном Федеральным законом "О государственной регистрации недвижимости".

Согласно ст. 22 Федерального закона от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" местоположение границ земельного участка устанавливается посредством определения координат характерных точек таких границ, то есть точек изменения описания границ земельного участка и деления их на части.

При уточнении границ земельного участка их местоположение определяется исходя из сведений, содержащихся в документе, подтверждающем право на земельный участок, или при отсутствии такого документа исходя из сведений, содержащихся в документах, определявших местоположение границ земельного участка при его образовании. В случае отсутствия в документах сведений о местоположении границ земельного участка их местоположение определяется в соответствии с утвержденным в установленном законодательством о градостроительной деятельности порядке проектом межевания территории. При отсутствии в утвержденном проекте межевания территории сведений о таком земельном участке его границами являются границы, существующие на местности пятнадцать и более лет и закрепленные с использованием природных объектов или объектов искусственного происхождения, позволяющих определить местоположение границ земельного участка.

Согласно ч. 1 ст. 39 ФЗ "О государственном кадастре недвижимости", местоположение границ земельных участков подлежит в установленном настоящим Федеральным законом порядке обязательному согласованию с заинтересованными лицами, в случае, если в результате кадастровых работ уточнено местоположение границ земельного участка, в отношении которого выполнялись соответствующие кадастровые работы, или уточнено местоположение границ смежных с ним земельных участков, сведения о которых внесены в государственный кадастр недвижимости.

Частью 2 ст. 39 указанного Федерального закона определено, что согласование местоположения границ проводится, в том числе, с лицами, обладающими смежными земельными участками на праве собственности (за исключением случаев, если такие смежные земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставлены гражданам в пожизненное наследуемое владение, постоянное (бессрочное) пользование, либо юридическим лицам, не являющимся государственными или муниципальными учреждениями либо казенными предприятиями, в постоянное (бессрочное) пользование).

При уточнении границ земельного участка их местоположение определяется исходя из сведений, содержащихся в документе, подтверждающем право на земельный участок, или при отсутствии такого документа из сведений, содержащихся в документах, определявших местоположение границ земельного участка при его образовании. В случае, если указанные в настоящей части документы отсутствуют, границами земельного участка являются границы, существующие на местности пятнадцать и более лет и закрепленные с использованием природных объектов или объектов искусственного происхождения, позволяющих определить местоположение границ земельного участка.

В судебном заседании установлено, что ФИО4 принадлежит жилое помещение в многоквартирном доме, расположенном по адресу: 

<

адрес>. 

Из материалов гражданского дела № 2-3045/2019 ФИО4 стало известно о том, что ФИО5 является арендатором земельного участка с кадастровым номером №, находящегося по адресу: 

<

адрес>, площадью 341 кв.м с целевым назначением для строительства фитнес-клуба, спортивного, тренажерного зала

В исковом заявлении ФИО5 указал, что испытывает затруднения в использовании данного земельного участка поскольку, жителями соседнего жилого дома, в том числе и ФИО4, проживающей по адресу: 

<

адрес>, самовольно установлены металлические ворота, препятствующие пользованию земельным участком. Также на данном участке хранятся личные вещи истца.

Истец ссылается, что определением суда от 08.07.2019 г. по гражданскому делу № 3045/2019 назначена судебная экспертиза. В соответствии с заключением ООО «НОСТЭ» №269 от 26.07.2019 года размер проезду (проходу) со стороны 

<

адрес> на земельный участок с кадастровым номером № по линии с точками 3-4 преграждает установленное ограждение (изображение № 3). Поэтому формально данное ограждение с установленными воротами и калиткой является препятствием в пользовании части земельного участка площадью 199 кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес>, с кадастровым номером №, арендатором которого является ФИО5 Ограждение с установленными воротами и калиткой по линии с точками 3-4 создает препятствие для проезда не только арендатору ФИО5 но и проезду спецавтомобилей в случае возникновения чрезвычайной ситуации. Поэтому ограждение с установленными воротами и калиткой по линии с точками 3-4 должно быть демонтировано.

Однако решение, по указанному истцом гражданскому делу не вступило в законную силу, в связи с чем ссылки истца на указанное гражданское дело судом во внимание не принимаются.

По ходатайству представителя истца определением суд от 18 мая 2020 года по настоящему делу назначена экспертиза. В соответствии с заключением ООО «НОСТЭ» № 131 от 01.06.2020 года на земельном участке с кадастровым номером № каких-либо строений, возведенных арендатором, не установлено. К земельным участкам, на которых не имеется строений, технически, применить градостроительные нормы не представляется возможным, так как градостроительные нормы предусматривают соответствие требований градостроительных норм к строению, расположенному на земельном участке с учетом территориальной зоны и видам разрешенного использования земельного участка, на котором находится исследуемое строение.

Противопожарные требования предъявляются к строениям, расположенным на смежных земельных участках. На земельном участке, с кадастровым номером №, представленном в аренду ФИО5, согласно договора аренды № от 05 декабря 2014 г. строений, возведенных ответчиком, не имеется. Исследование противопожарных норм, относительно земельного участка, с кадастровым номером №, на котором не имеется строений, технически, не представляется возможным.

В связи с тем, что на земельном участке с кадастровым номером № не имеется строений, исследование градостроительных норм, норм земельного законодательства, противопожарных требований, соблюдение которых необходимо было бы при выборе земельного участка с формированием его границ на местности, для обслуживания строения фитнес-клуба, экспертами не производилось.

Площадь земельного участка, подлежащего формированию под многоквартирным домом № по 

<

адрес>, исходя из сложившегося порядка пользования смежными земельными участками, может составлять 440 кв.м.

Границы земельного участка, подлежащего формированию под многоквартирным домом № по 

<

адрес>, не пересекают кадастровые границы земельного участка с кадастровым номером № и являются смежными границами между указанными земельными участками.

Не доверять заключению эксперта у суда оснований нет, заключение имеет исследовательскую и мотивировочную части, выводы эксперта носят однозначный характер, компетенция эксперта не вызывает сомнений, эксперт предупрежден об ответственности за дачу заведомо ложного заключения, в связи с чем суд находит возможным положить указанное выше заключение в основу принимаемого решения.

Допрошенный в судебном заседании эксперт ФИО11 подтвердил выводы экспертного заключения, пояснил, что есть земельный участок с кадастровым номером №, с площадью 341 кв.м. На данном земельном участке находятся строения сторон, спорный земельный участок, а также участок с кадастровым номером №, они сформированы из единого участка землепользования, который имеет адрес: 

<

адрес>. Этот единый земельный участок был размежеван в своё время. Многоквартирный жилой дом находится на участке, который также размежеван и сформирован. Данный дом на данном находится на земельном участке, который поставлен и установлен в законном порядке на кадастровый учёт. Пояснил на вопрос представителя истца о наличии противоречий с экспертизой (при формировании участка 1036 не было учтено что для подъезда и подхода нужен свободный участок) по прошлому делу, что это не разночтение, так как бы поставлен другой вопрос, так как проезд к жилому дому осуществляется для обслуживания жилого дома, это должны быть коммунальная служба, скорая помощь, пожарная служба. Обязательность подъезда регулируется соразмерность размером жилого дом, если размер жилой дом превышает ширину 12 м, а длина 44 метра, то должен быть обеспечен подъезд с двух сторон. Если увеличивая размер дома в длину или в ширину, что превышает 60 м в длину, 18 в ширину, то мы обязаны обеспечить со всех четырёх сторон, что регулируется Градостроительным кодексом РФ, противопожарных правил. Ещё учитывается этажность. В данном случае 2 этажный дом, его длина общая не превышает 26 метров, а ширина 10 метров. В этом случае необходимо обеспечить подъезд с одной стороны, что обеспечивает подъезд с 

<

адрес> квартиры ориентированы выходом во двор. Все выходы устроены через отдельную деревянную веранду, потому возможен подъезд с одной стороны, нет необходимость обеспечивать подъезд с иных сторон. Также пояснил о двухсторонней ориентации квартиры и помещений, о том, что есть возможность обеспечить эвакуацию либо в одну, либо в другую сторону. Соответственно в этом случае подъезд с одной стороны обеспечен.

Как установлено в судебном заседании, ФИО4 проживает в доме по адресу 

<

адрес>. по договору социального найма жилого помещения, заключенного между ею и администрацией МО «Город Саратов» от 22.07.2019 года. 

Довод о том, что границы земельного участка с кадастровым номером № сформированы без учета сложившегося порядка пользования местами общего пользования, не может быть принят судом, так как ФИО5 тоже является владельцем помещения в данном доме, был лишен возможности прохода, ранее обратился с исковым заявлением в суд, а значит, при наличии спора невозможно говорить о том, что сложился какой-либо порядок пользования земельным участком.

Довод истца о том, что земельный участок был предоставлен ФИО5 незаконно, без проведения предусмотренной ст.32 Земельного кодекса РФ процедуры проведения торгов так же несостоятелен, так как на момент заключения договора аренды, а именно по состоянию на 05.12.2014 года, процедура торгов не требовалась. 

Кроме того, была осуществлена публикация в газете «Саратовская панорама» от 03.09.2014 года о наличии свободного участка, что является надлежащим информированием населения.

Кроме того, земельный участок под жилым домом по адресу 

<

адрес>. в котором проживает ФИО4 и в котором ФИО5 является собственником помещения не сформирован, на кадастровый учет не поставлен.

Таким образом, наличие договора аренды ни каким образом не влияет на характеристики земельного участка и на возможное ущемление прав третьих лиц. ФИО5 никаким образом не ограничивает проход или проезд по данному земельному участку.

Истцом не предоставлено доказательств того, что ФИО5 каким либо образом ограничил проход жильцов дома, все их требования основаны на предположениях о возможном нарушении их прав в будущем. 

В судебном заседании установлено, что ФИО4 пользовалась данным участком одна.

Совокупностью представленных в материалы дела доказательств не подтверждается, что местоположение границ земельного участка установлено неверно.

Таким образом, суд приходит к выводу об отсутствии нарушения прав истца со стороны ответчика, в связи с чем, приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований ФИО4 в полном объеме.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд 

решил:

в удовлетворении исковых требований ФИО4 к ФИО5, администрации МО «Город Саратов» о признании недействительными результатов межевания и договора аренды земельного участка отказать в полном объеме.

Решение может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке в Саратовский областной суд в течение месяца со дня изготовления мотивированного решения через Кировский районный суд г. Саратова. 

Мотивированное решение изготовлено 27 июля 2020 года.

Судья М.В. Избаш