Дело № 3а-678/2017 

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

20 ноября 2017 года город Ростов-на-Дону

Ростовский областной суд в составе 

председательствующего судьи Чайка Е.А., 

при секретаре Найденовой З.В.,

с участием представителей ООО «РосПромАвтоматика» ФИО1, ФИО2, представителя Правительства Ростовской области ФИО3, 

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Ростовского областного суда административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Ростовское Общество Современной Промышленной Автоматики» к Правительству Ростовской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, заинтересованные лица – ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Ростовской области, Администрация города Батайска – об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

ООО «РосПромАвтоматика» обратилось в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, полагая, что кадастровая стоимость указанного земельного участка по состоянию на 1 января 2014 года, установленная в размере 27 504 480, 00 руб., существенно превышает его рыночную стоимость, определённую в отчёте независимого оценщика, которая составляет 5 424 000 руб., что нарушает его права, как плательщика земельного налога.

По этим основаниям административный истец просил суд установить кадастровую стоимость вышеуказанного земельного участка по состоянию на 1 января 2014 года в размере его рыночной стоимости, определённой в отчёте об оценке. 

В судебном заседании представители административного истца заявленные требования поддержали и просили их удовлетворить; с выводами проведённой по делу экспертизы не согласились, представитель ООО «РосПромАвтоматика» ФИО1, ссылаясь на консультацию специалиста, заявил ходатайство о проведении по делу повторной экспертизы. 

Представитель Правительства Ростовской области ФИО3 право административного истца на обращение в суд с требованиями об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости не оспаривал, при этом возражал против удовлетворения административных исковых требований в размере, определённом оценщиком, по основаниям, изложенным в решении комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. Результаты проведённой по делу оценочной экспертизы полагал достоверными, не возражал против установления рыночной стоимости спорного земельного участка на основании заключения эксперта.

Представители Управления Росреестра по Ростовской области, ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Ростовской области, Администрации города Батайска своих представителей в суд не направили, о причинах неявки суд не известили.

Суд признал возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц, т.к. оснований для отложения судебного разбирательства административного дела, предусмотренных статьями 150, 152 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, в данном случае не имеется. 

Выслушав объяснения представителей лиц, участвующих в деле, явившихся в судебное заседание, исследовав и оценив письменные доказательства, допросив эксперта, суд приходит к следующим выводам.

Отношения в сфере установления кадастровой стоимости земельного участка, в том числе в размере, равном его рыночной стоимости, регулируются положениями статей 65 и 66 Земельного кодекса Российской Федерации и Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Статьёй 65 Земельного кодекса Российской Федерации регламентировано, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности (пункты 1, 5).

В статье 66 Земельного кодекса Российской Федерации закреплены положения о том, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением установленных законом случаев. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу). Рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Федеральный закон от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» определяет правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим лицам и юридическим лицам, для целей совершения сделок с объектами оценки, а также для иных целей (статья 2); под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчуждён на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства (часть 2 статьи 3); под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости либо определённая в случаях, предусмотренных статьёй 24.19 данного Федерального закона (часть 3 статьи 3).

Судом установлено, что земельный участок с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, категория земель – земли населённых пунктов, разрешённое использование – промышленные объекты, площадью 16 000 кв. м, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, является собственностью ООО «РосПромАвтоматика» (л.д. 16, 93 – 98).

Данный земельный участок поставлен на государственный кадастровый учёт 8 мая 2008 года (л.д. 93).

В Ростовской области очередная государственная кадастровая оценка земель населённых пунктов была проведена по состоянию на 1 января 2014 года. Кадастровая стоимость указанного земельного участка определена согласно постановлению Правительства Ростовской области от 25 ноября 2014 года № 776 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков населённых пунктов в границах городских округов Ростовской области», и по состоянию на 1 января 2014 года составляет 27 504 480 руб. (л.д. 18).

Административный истец считает кадастровую стоимость спорного земельного участка завышенной.

В соответствии со статьёй 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» физические и юридические лица вправе оспаривать результаты определения кадастровой стоимости в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии. 

При этом в пункте 9 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено, что установленный абзацем первым статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности для юридических лиц, органов государственной власти и органов местного самоуправления предварительный порядок обращения в Комиссию является досудебным порядком урегулирования спора. 

Согласно пункту 1 статьи 388, пункту 1 статьи 390 Налогового кодекса Российской Федерации организации и физические лица, обладающие земельными участками на праве собственности, признаются плательщиками земельного налога; налоговая база земельного налога определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектом налогообложения.

Следовательно, сведения о кадастровой стоимости земельного участка учитываются при определении налоговой базы для уплаты земельного налога, а потому результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности административного истца.

В силу положений абзацев 11, 16 статьи 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость. К заявлению о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости прилагается, в частности, отчёт об оценке объекта оценки, составленный на бумажном носителе и в форме электронного документа.

Согласно отчёту оценщика ООО Аудиторская фирма «Траст-Аудит» ФИО от 11 апреля 2017 года № 11/04/01 рыночная стоимость спорного земельного участка по состоянию на 1 января 2014 года составляет 5 424 000 руб. (л.д. 19 - 81). 

14 июня 2017 года административный истец обратился в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, созданную на основании приказа Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 5 марта 2012 г. № П/91 в Ростовской области при Управлении Росреестра по Ростовской области, с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости указанного земельного участка на основании установления рыночной стоимости объекта недвижимости, представив, в том числе, вышеуказанный отчёт оценщика.

Из материалов дела следует, что комиссия решением от 3 июля 2017 года № 11-28/2017-105 отклонила заявление административного истца о пересмотре кадастровой стоимости спорного земельного участка, указав на наличие недостатков в отчёте об оценке (л.д. 83 – 85).

Комиссия в решении указала, что отличие рыночной стоимости объекта недвижимости от кадастровой стоимости составляет боле 30 %, а именно 80, 3 %, при этом комиссией установлено, что оформление и содержание отчёта об оценке не соответствует требованиям статьи 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности», требованиям к содержанию отчёта об оценке, к описанию в отчёте об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки. Так, согласно справочнику, на который ссылается оценщик, корректировка на торг для объектов под индустриальную застройку находится в диапазоне 5 % - 15 %, что в среднем составляет 9 %, оценщик немотивированно выбирает наибольшую корректировку на торг, что приводит к занижению рыночной стоимости объекта оценки (нарушение пункта 5 ФСО № 3); поправка на местоположение носит субъективный характер, корректное ранжирование объектов-аналогов без осмотра не представляется возможным, чем оценщик пренебрёг, таким образом, корректировки не могут являться в полной мере достоверными (нарушение пункта 5 ФСО № 3).

Таким образом, досудебный порядок урегулирования спора административным истцом соблюдён.

В соответствии с пунктом 23 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при её проведении (статьи 77, 78 КАС РФ).

Учитывая замечания комиссии, возражения Правительства Ростовской области относительно достоверности указанного отчёта, а также исходя из того, что обязанность по доказыванию величины рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административном истце, а административный ответчик обязан доказать недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных заявителем, судом была назначена экспертиза для определения рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 1 января 2014 года. Проведение экспертизы было поручено АНО «Судебное экспертное бюро».

Согласно заключению эксперта АНО «Судебное экспертное бюро» ФИО от 27 октября 2017 года № 025-Э/2017 рыночная стоимость указанного земельного участка по состоянию на 1 января 2014 года составляет 15 440 000 руб. (л.д. 145 – 220). 

Давая оценку представленным доказательствам, суд исходит из того, что заключение эксперта должно соответствовать положениям Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», требованиям федеральных стандартов оценки ФСО № 1 «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки», ФСО № 2 «Цель оценки и виды стоимости», ФСО № 3 «Требования к отчету об оценке», утверждённым приказами Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года №№ 297, 298, 299, ФСО № 7 «Оценка недвижимости», утверждённому приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года № 611.

В данном случае экспертиза проведена лицом, обладающим специальными знаниями, имеющим соответствующую квалификацию, предупреждённым об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, в установленном процессуальным законом порядке. В заключении приведены источники информации, нормативные документы и материалы, используемые при проведении экспертизы.

Экспертное заключение содержит описание качественных и количественных характеристик объекта исследования, анализ рынка объекта экспертизы, ценообразующих факторов, а также внешних факторов, влияющих на его стоимость; описание процесса оценки объекта в рамках трёх подходов (затратного, сравнительного и доходного), применяемых в оценочной деятельности, обоснование выбора используемого подхода к оценке объекта исследования, согласование результатов расчётов, объективные выводы, дающие исчерпывающий ответ на поставленный вопрос с возможностью проверки его обоснованности.

Из заключения следует, что для определения рыночной стоимости земельных участков эксперт использовал сравнительный подход, в рамках которого применил метод сравнения продаж, выявив земельные участки, выставленные на продажу, сопоставимые по своим характеристикам с земельными участками, являющимися объектами исследования. В качестве единицы сравнения выбрана стоимость 1 кв. м земельного участка. От применения доходного и затратного подходов эксперт мотивированно отказался. 

Определяя сегмент рынка, к которому относится объект экспертизы, эксперт пришёл к выводу, что спорный земельный участок относится к землям под индустриальную застройку. Рынок земельных участков промышленного назначения в г. Батайске характеризуется как неразвитый. Учитывая предложения продажи земельных участков, представленные в открытых источниках информации, наиболее вероятный диапазон стоимости аналогичных земельных участков - от 313 до 2 667 руб./кв. м.

Учитывая разрешённое использование исследуемого земельного участка, эксперт в своём заключении произвёл анализ фактических данных о ценах предложений из сегмента рынка, к которому относится исследуемый земельный участок по состоянию на дату определения рыночной стоимости, которые приведены в таблице 3 заключения. 

В числе наиболее важных факторов стоимости, влияющих на стоимость земельных участков, эксперт указал: передаваемые права, условия финансирования, условия продажи, условия рынка, вид использования и (или) зонирование, местоположение объекта, физические характеристики объекта, экономические характеристики (уровень операционных расходов, условия аренды, состав арендаторов, иные характеристики), наличие движимого имущества, не связанного с недвижимостью, другие характеристики, влияющие на стоимость. 

При отборе объектов-аналогов экспертом учитывалась сопоставимость объектов-аналогов и объекта экспертизы по площади, при этом в качестве объектов-аналогов не были использованы объекты с минимальным и максимальным значением стоимости 1 кв. м.

Проведя анализ выявленных объектов, представленных к продаже из открытых источников, эксперт отобрал 3 земельных участка, расположенных в г. Батайске Ростовской области, максимально схожих и сопоставимых по ценообразующим факторам с объектом экспертизы. 

По выявленным отличиям объектов-аналогов и объекта экспертизы цены объектов-аналогов были скорректированы в расчётах с применением корректировок на динамику сделок на рынке, на торг, на местоположение, на инженерное обеспечение земельных участков. В заключении содержатся таблицы, расчёты и пояснения к ним, подробное обоснование необходимости применения или неприменения конкретных корректировок.

Возражая против выводов экспертного заключения, представитель административного истца представил письменную консультацию специалиста ООО Аудиторская фирма «Траст-Аудит» ФИО по вопросу рецензирования указанного заключения эксперта, из которой следует, что оно имеет недочёты, повлиявшие на выводы эксперта. Так, административный истец считает, что экспертом допущены нарушения ФСО, состоящие в том, что им не был произведен личный осмотр объекта экспертизы, сделаны неправильные выводы относительно транспортной доступности земельного участка и не произведена корректировка по этому ценообразующему фактору, при подборе объектов-аналогов были исследованы объявления о продаже, но не был проведён анализ фактических данных о ценах сделок, отсутствует корректировка на инженерное обеспечение для объекта-аналога № 3, что привело к искажению результата экспертизы. По этим основаниям представитель административного истца просил назначить по делу повторную экспертизу. 

Проанализировав возражения и представленные доказательства, суд не находит достаточных оснований для несогласия с заключением эксперта.

Как следует из пункта 5 ФСО № 7, при сборе информации об оцениваемом объекте недвижимости оценщик или его представитель проводит осмотр объекта оценки в период, возможно близкий к дате оценки, если в задании на оценку не указано иное. В случае непроведения осмотра оценщик указывает в отчёте об оценке причины, по которым объект оценки не осмотрен, а также допущения и ограничения, связанные с непроведением осмотра.

Поскольку оценка объекта производилась на ретроспективную дату (1 января 2014 года), осмотр экспертом объекта оценки не являлся обязательным. Информация о состоянии объекта на время проведения экспертизы не могла использоваться при оценке объекта. Сведения о наличии у объекта каких-либо неизменяемых исключительных характеристик, влияющих на рыночную стоимость объекта, которые могли быть выявлены только при осмотре участка, представитель административного истца не сообщил. С учетом этого его замечание, касающееся непроведения экспертом осмотра участка, отклоняется судом, как необоснованное.

По вопросу о корректировке на транспортную доступность эксперт в судебном заседании пояснил, что оценка транспортной доступности земельного участка определялась им с учётом того, что для земельных участков под индустриальную застройку одним из основных ценообразующих факторов является местоположение относительно автодорог. На основании данных «Справочника оценщика недвижимости» под редакцией ФИО4 в экспертном заключении приведена информация по местоположению, в том числе указаны пределы значений этого фактора. В связи с тем, что местоположение объекта экспертизы характеризуется удалённостью от крупных автомагистралей города, эксперт при расчёте рыночной стоимости объекта экспертизы для объектов- аналогов ввёл понижающую корректировку относительно автодорог, размер которой составил (-19,4 %). Таким образом, ценообразующий фактор «местоположение относительно автодорог» при расчёте рыночной стоимости был учтён.

При применении корректировки на инженерное обеспечение эксперт указал, что она учитывает наличие или близость инженерных сетей и условия подключения к ним. У объекта экспертизы коммуникации отсутствуют. У объекта-аналога № 1 информация о коммуникациях в объявлении отсутствует, у аналога № 2 имеются все коммуникации на участке (водоснабжение, канализация, газоснабжение, электроснабжение), у объекта-аналога № 3 - водоснабжение, канализация, газоснабжение по меже, об электроснабжении данных нет. Продавец, давая объявление, как правило, не скрывает положительные моменты объекта недвижимости, в связи с чем эксперт сделал допущение о том, что у объекта-аналога № 1 коммуникации отсутствуют, у аналога № 3 отсутствует электроснабжение.

Корректировки на обеспеченность участков инженерными сетями определялись на основании данных «Справочника оценщика недвижимости» под редакцией ФИО4 В соответствии с приведённым в справочнике значениями коэффициентов отношения удельной цены земельных участков с коммуникациями к удельной цене аналогичных участков, не обеспеченных такими коммуникациями, и информацией о наличии коммуникаций на земельных участках, для объекта-аналога № 2 введена отрицательная корректировка в размере -36,8 %; для объектов-аналогов № 1, № 3 корректировка не вводилась, так как объекты-аналоги и объект экспертизы сопоставимы по данному элементу сравнения.

В судебном заседании эксперт также пояснил, что наличие коммуникаций по меже не свидетельствует об обеспеченности объекта-аналога № 3 водоснабжением, канализацией, газоснабжением и электроснабжением, в связи с чем объект экспертизы и аналог № 3 по объёму коммуникаций не отличаются. 

ФСО № 7 предусматривает, что при анализе рынка недвижимости выполняется анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым может быть отнесён оцениваемый объект при фактическом, а также при альтернативных вариантах его использования, с указанием интервала значений цен (пункт 11 «в»); сравнительный подход применяется для оценки недвижимости, когда можно подобрать достаточное для оценки количество объектов-аналогов с известными ценами сделок и (или) предложений (пункт 22 «а»).

В экспертном заключении проведён анализ фактических данных о ценах предложений из сегмента рынка, к которому относится оцениваемый участок. Информация о сделках продажи объектов недвижимости на сайте Росреестра не содержит полного описания характеристик объектов недвижимости, которые являются основными ценообразующими факторами, влияющими на рыночную стоимость земельного участка, таких, как разрешённое использование земельного участка, особенности местоположения, наличие инженерных сетей, что затрудняет использование этих данных в целях определения рыночной стоимости объекта экспертизы. При таком положении оснований считать, что экспертом нарушены вышеуказанные нормы ФСО № 7, у суда не имеется

Допрошенная в судебном заседании эксперт АНО «Судебное экспертное бюро» ФИО подтвердила выводы экспертного заключения, обосновала отсутствие необходимости в проведении осмотра земельного участка, указала основания отбора аналогов и применения корректировок, представила письменные пояснения на возражения административного истца.

Суд находит, что заключение и пояснения эксперта являются убедительными и сомнений в своей обоснованности не вызывают. В силу действующего законодательства выбор объектов-аналогов относится к компетенции эксперта, обладающего специальными знаниями; использованный в заключении состав аналогов суд признаёт экономически обоснованным. Применённые экспертом корректировки соответствуют требованиям вышеуказанных федеральных стандартов оценки, проверяемы, обоснованы, основаны на указанных в заключении методиках. То обстоятельство, что объекты-аналоги отличаются от объекта оценки по отдельным ценообразующим факторам, не может служить поводом для вывода о недостоверности выводов эксперта, поскольку в экспертном заключении основания применения и показатели подлежащих применению корректировок подробно разъяснены. Величину рыночной стоимости, указанную в заключении эксперта, суд признаёт экономически обоснованной. 

Доказательств, свидетельствующих о том, что заключение эксперта содержит недостоверные выводы, а также, что выбранные экспертом способы и методы оценки привели к неправильным выводам, представителем административного истца не представлено. 

Рецензия специалиста ООО Аудиторская фирма «Траст-Аудит» ФИО на заключение эксперта АНО «Судебное экспертное бюро» ФИО, содержащая оценку указанного заключения, не может быть принята судом во внимание, поскольку право оценки доказательств, в силу статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, принадлежит только суду. Указанная рецензия выполнена тем же оценщиком, который составил отчёт об оценке рыночной стоимости спорного земельного участка, что исключает его объективность и независимость от лица, заказавшего проведение рецензирования, она составлена в непредусмотренной законом процессуальной форме, лицом, не предупреждённым об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. Поручения на производство такой рецензии суд указанному оценщику не давал, объект исследования рецензенту судом не передавался, указанная рецензия не является тем доказательством, которым могут быть подтверждены обстоятельства дела, которые, в соответствии с законом, должны быть подтверждены определенными средствами доказывания и не могут подтверждаться никакими другими доказательствами, в связи с чем у суда имеются основания для сомнений в её достоверности.

Согласно статье 12 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчёте, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Федеральным законом, признаётся достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Данных о том, что рыночная стоимость земельного участка является иной, чем отражено в судебном экспертном заключении, суду не представлено. Замечания комиссии и возражения Правительства Ростовской области относительно нарушения оценщиком требований федеральных стандартов оценки, по мнению суда, являются обоснованными. Отчёт оценщика был проверен путём назначения судебной оценочной экспертизы, в результате проведения которой установлено, что отчёт Правительством Ростовской области оспаривался обоснованно. С учётом изложенного суд не может принять отчёт оценщика в качестве достоверных данных о действительной рыночной стоимости спорного земельного участка. Представленный административным истцом расчёт рыночной стоимости земельного участка на основании величины рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2007 года, установленной решением Арбитражного суда Ростовской области от 28 июля 2014 года, с применением коэффициентов инфляции, не основан на законе и не может служить доказательством по делу. Определением суда от 20 ноября 2017 года в удовлетворении ходатайства о назначении повторной экспертизы по вопросу об определении рыночной стоимости земельного участка отказано.

В пункте 24 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено, что суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости.

При таких обстоятельствах суд, проанализировав экспертное заключение в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, полагает возможным определить кадастровую стоимость земельного участка в размере его рыночной стоимости согласно указанному заключению эксперта.

Статьёй 24.20 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» регламентировано, что сведения о кадастровой стоимости используются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с даты их внесения в Единый государственный реестр недвижимости, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.

Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

В связи с этим определённая в решении стоимость земельного участка подлежит внесению в государственный кадастр недвижимости в качестве его кадастровой стоимости по состоянию на 1 января 2014 года. Датой подачи заявления следует считать дату обращения заявителя с соответствующим заявлением о пересмотре кадастровой стоимости в комиссию, т.е. 14 июня 2017 года. 

Разрешая вопрос о судебных расходах, суд исходит из следующего.

В силу положений статей 103, 106 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением административного дела, к которым, в частности, относятся суммы, подлежащие выплате свидетелям, экспертам, специалистам и переводчикам.

В соответствии с частью 3 статьи 108 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации эксперты, специалисты и переводчики получают вознаграждение за выполненную ими по поручению суда работу, если эта работа не входит в круг их служебных обязанностей в качестве работников государственного учреждения. Размер вознаграждения экспертам и специалистам определяется судом по согласованию со сторонами и по соглашению с экспертами и со специалистами.

Из представленных счёта от 27 октября 2017 года № 28 и экономического обоснования стоимости оказания услуг (л.д. 142 – 143) усматривается, что стоимость экспертизы в размере 45 000 руб. определена экспертной организацией с учётом стоимости одного экспертного часа, времени, объективно необходимого для проведения экспертизы, и соответствует объёму проделанной экспертом работы. 

Принимая во внимание изложенные обстоятельства, суд приходит к выводу, что стоимость экспертизы определена обоснованно, и услуги экспертной организации подлежат оплате в указанном размере.

При решении вопроса о распределении судебных расходов суд принимает во внимание положения главы 25 КАС Российской Федерации, пункта 31 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», а также Постановления Конституционного Суда Российской Федерации от 11 июля 2017 года № 20-П «По делу о проверке конституционности положений статьи 111, части 5 статьи 247 и пункта 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, частей 1 и 2 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в связи с жалобами гражданки ФИО5 и федерального государственного бюджетного учреждения «Российский сельскохозяйственный центр». 

В данном случае административные исковые требования направлены на реализацию в судебном порядке имеющегося у административного истца права на установление кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной, определённой с учетом его индивидуальных особенностей. Неправомерность действий или решений административных ответчиков при утверждении результатов определения кадастровой стоимости методом массовой оценки объектов недвижимости судом в рамках настоящего дела не устанавливалась. 

Согласно правовой позиции, изложенной в Определении Конституционного Суда РФ от 25 сентября 2014 года № 2016-О и других, установление судом кадастровой стоимости земельного участка, равной рыночной, не опровергает предполагаемой достоверности ранее установленных результатов кадастровой оценки даже при наличии разницы между рыночной и кадастровой стоимостью. 

Поскольку право административного истца на пересмотр кадастровой стоимости, равно как и величину рыночной стоимости, установленную в результате проведения судебной экспертизы и признанную судом экономически обоснованной, административные ответчики не оспаривали, а также учитывая, что доказательств наличия ошибки, допущенной при формировании методики определения кадастровой стоимости или при её применении к конкретным объектам недвижимости не имеется, то решение суда по настоящему делу не может расцениваться как принятое против административного ответчика, не имеющего противоположных с административным истцом юридических интересов.

При таком положении судебные расходы, в том числе расходы по уплате государственной пошлины и по оплате услуг эксперта, относятся на административного истца.

В связи с этим сумма 30 000, 00 руб., внесённая административным истцом на депозитный счёт Ростовского областного суда, подлежит перечислению экспертной организации АНО «Судебное экспертное бюро» за проведённую судебную оценочную экспертизу. Кроме того, принимая во внимание, что стоимость работ по проведению экспертизы составила 45 000 руб., с административного истца в пользу АНО «Судебное экспертное бюро» в качестве доплаты за выполнение работ по проведению судебной оценочной экспертизы следует взыскать сумму 15 000 руб. 

Руководствуясь статьями 175 – 180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд 

РЕШИЛ:

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, категория земель – земли населённых пунктов, разрешённое использование – промышленные объекты, площадью 16 000 кв. м, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, в размере его рыночной стоимости, составляющей 15 440 000 руб. по состоянию на 1 января 2014 года.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 14 июня 2017 года.

Судебные расходы возложить на административного истца. 

За счёт денежных средств, поступивших от ООО «РосПромАвтоматика» в целях выплаты экспертам, перечислить с лицевого счёта по учёту операций со средствами, поступающими во временное распоряжение, открытого Ростовскому областному суду (депозитного счета), сумму 30 000 руб. на счёт АНО «Судебное экспертное бюро» за проведённую по настоящему делу судебную оценочную экспертизу согласно счёту от 27 октября 2017 года № 28. 

Взыскать с ООО «РосПромАвтоматика» в пользу АНО «Судебное экспертное бюро» денежные средства в размере 15 000 руб. за выполнение работ по проведению судебной оценочной экспертизы согласно счёту от 27 октября 2017 года № 28. 

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Ростовского областного суда в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья Е.А. Чайка

Решение в окончательной форме принято 21 ноября 2017 года.