Дело № 2-60/21

Р Е Ш Е Н И Е

именем Российской Федерации

город Светлогорск 02 марта 2021 года

Светлогорский городской суд Калининградской области в составе:

председательствующего судьи Аниськова М.В.

при секретаре Никоненко И.В., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к администрации МО «Пионерский городской округ» о признании права собственности на индивидуальный жилой дом, 

У С Т А Н О В И Л:

ФИО1 обратился в суд с названным иском. В исковом заявлении указывает, что ему на праве собственности на основании договора купли-продажи от 21.01.2016 г. принадлежит индивидуальный жилой дом с процентом готовности 50%, расположенный 

<

Адрес> который расположен на земельном участке площадью 800 кв.м. с кадастровым номером 

<

Данные изъяты> с разрешенным использованием- для завершения строительства жилого дома. Право собственности на объект недвижимости зарегистрировано в ЕГРН 24.06.2016 года. Предыдущему правообладателю незавершенный строительством жилой дом с процентом готовности 50 принадлежал на основании решения мирового судьи от 06.03.2008 года. Земельный участок принадлежал ему на праве аренды на основании договора от 18.04.2006 г., заключенного с ответчиком, и последующих соглашений об уступке прав и обязанностей по договору. В 2019 г. он завершил строительство на земельном участке индивидуального жилого дома площадью 314,7 кв.м., согласно технического описания кадастрового инженера по состоянию на 05.07.2019 г. Он предпринимал во внесудебном порядке попытки введения в эксплуатацию жилого дома и к продлению договора аренды земельного участка, но в этом ему было отказано. В соответствии с техническим заключением от 21.04.2020 г. ООО 

<

Данные изъяты> возведенный жилой дом соответствует требованиям СП 55.13330.2016 «Дома жилые одноквартирные» и другим нормам и правилам, не представляет угрозы жизни и здоровью, проживающих в нем людей, находится в надлежащем техническом состоянии может эксплуатироваться как индивидуальный жилой дом. На основании ст.ст. 218, 219, 222 ГК РФ просит признать за ним право собственности на индивидуальный жилой дом, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 

<

Данные изъяты> 

<

Адрес>, по состоянию технического описания, составленного кадастровым инженером 

<

ФИО>3 по состоянию на 05.07.2019 г.

В судебное заседание истец ФИО1 не явился, направив для участия в деле своего представителя. Представитель истца- ФИО2, действующая на основании доверенности, в судебном заседании исковые требования ФИО1 поддержала по основаниям, изложенным в иске. Уточнила, что фактически строительство дома было завершено не в 2019, а в 2016 году. 

Представитель администрации Пионерского городского округа- ФИО3, действующий на основании доверенности, в судебном заседании с исковыми требованиями ФИО1 не согласился. Считает, что строительство дома было окончено за пределами срока действия договора аренды земельного участка. Истцом не подтверждено, когда именно дом сдан в эксплуатацию. Администрация считает дом самовольной постройкой, но каких-либо мер в отношении постройки пока не предпринимало. 

Выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, исследовав письменные доказательства, суд приходит к выводу о том, что исковые требования ФИО1 подлежат удовлетворению. 

Судом установлено, что на основании постановления администрации Пионерского городского округа от 02.09.2005 г. 

<

№> 18 апреля 2006 г. между администрацией Пионерского городского округа и 

<

ФИО>6 был заключен договор аренды земельного участка, согласно которого 

<

ФИО>6 предоставлен в аренду на срок до 05.08.2006 г. земельный участок с кадастровым номером 

<

Данные изъяты> площадью 800 кв.м., расположенный по адресу: 

<

Адрес>, с разрешенным использованием- завершение строительства жилого дома. 

Договор аренды земельного участка был в установленном порядке зарегистрирован в ЕГРН и в дальнейшем срок его действия неоднократно продлевался на основании соглашений, заключаемых между органом местного самоуправления и 

<

ФИО>6, что подтверждается материалами реестрового дела (л.д. 152-191).

Решением мирового судьи первого судебного участка Светлогорского городского округа Калининградской области от 06 марта 2008 года по гражданскому делу 

<

№> за 

<

ФИО>6 было признано право собственности на объект незавершенный строительством индивидуальный жилой дом готовностью 50%, расположенный по адресу: 

<

Адрес>, находящийся на земельном участке площадью 800 кв.м. с кадастровым номером 

<

Данные изъяты> (л.д. 118-120). 

Право собственности 

<

ФИО>6 на незавершенный строительством индивидуальный жилой дом готовностью 50% на основании решения мирового судьи было в установленном порядке зарегистрировано в ЕГРН 08.04.2008 года, что подтверждается материалами реестрового дела в отношении объекта недвижимости (л.д. 198-210).

18 октября 2012 года между администрацией Пионерского городского округа и 

<

ФИО>6 было заключено соглашение 

<

№>, по условиям которого срок действия договора аренды земельного участка от 18.04.2006 г. 

<

№> был продлен с 01.01.2012 г. по 17.04.2016 года. Соглашение зарегистрировано в ЕГРН 01.11.2012 года (л.д. 178). 

21 января 2016 года между 

<

ФИО>6 и ФИО1 был заключен договор купли-продажи индивидуального жилого дома, незавершенного строительством, в соответствии с которым ФИО1 купил индивидуальный жилой дом, незавершенный строительством, процент готовности 50%, общей площадью застройки 122,1 кв.м., находящийся по адресу: 

<

Адрес>.

Продажная стоимость жилого дома определена сторонами в размере 2300000 рублей, которые уплачиваются в рассрочку не позднее 1 сентября 2016 года и с момента государственной регистрации права собственности до момента полной оплаты стоимости незавершенный строительством жилой дом находится в залоге у продавца. 

Государственная регистрация права собственности ФИО1 на незавершенный строительством индивидуальный жилой дом готовностью 50% была осуществлена 24.06.2016 года, а 04.05.2017 года в ЕГРН была внесена запись о прекращении ограничения (обременения) права собственности ФИО1 в виде залога продавца.

Данные обстоятельства подтверждаются материалами реестрового дела в отношении объекта незавершенного строительства (л.д. 211-224). 

Кроме того, 21 января 2016 года между 

<

ФИО>6 и ФИО1 было заключено соглашение об уступке прав и обязанностей по Договору 

<

№> аренды земельного участка от 18 апреля 2006 года и соглашению 

<

№> от 18 октября 2012 года, по условиям которого 

<

ФИО>6 передал, а ФИО1 принял права и обязанности арендатора земельного участка с кадастровым номером 

<

Данные изъяты> площадью 800 кв.м., расположенного по адресу: 

<

Адрес>. Государственная регистрация данного соглашения об уступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка было зарегистрировано в ЕГРН 24 июня 2016 года (л.д. 179-184). 

Таким образом, право собственности ФИО1 на незавершенный строительством индивидуальный жилой дом и переход к нему прав и обязанностей по договору аренды земельного участка 

<

Адрес>, были зарегистрированы в ЕГРН уже после истечения срока действия договора аренды земельного участка. 

После заключения договора купли-продажи индивидуального жилого дома, незавершенного строительством от 21.01.2016 г. ФИО1 за свой счет продолжил возведение индивидуального жилого дома и, согласно технического описания объекта капитального строительства по состоянию на 05 июля 2019 года, составленного кадастровым инженером 

<

ФИО>3, индивидуальный жилой дом 2019 г. постройки состоит из трёх этажей (подвал, 1 этаж, мансарда) общей площадью 285,5 кв.м., площадь здания 314,7 кв.м., жилая площадь 75,6 кв.м., площадь застройки земельного участка 130,5 кв.м. (л.д. 22-26). 

В ноябре 2019 г. ФИО1 обратился в администрацию Пионерского городского округа с заявлением о продлении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 

<

Данные изъяты> по адресу: 

<

Адрес>, но орган местного самоуправления своим ответом от 24 декабря 2019 года в продлении или заключении нового договора аренды земельного участка отказал со ссылкой на п. 21 ст. 3 Федерального закона № 137-ФЗ в связи с тем, что ранее договор аренды для завершения строительства жилого дома уже неоднократно продлевался (л.д. 27).

Изложенное свидетельствует о том, что ФИО1 являясь собственником неоконченного строительством индивидуального жилого дома, завершил строительство этого объекта недвижимости, но в связи с тем, что у него отсутствуют в настоящее время права на земельный участок не может зарегистрировать право собственности на индивидуальный жилой дом, так как не может представить в регистрирующий орган декларацию об объекте недвижимости с указанием прав на земельный участок либо не может получить в органе местного самоуправления разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. 

При этом, судом установлено, что 17 июля 2018 года администрация Пионерского городского округа обратилась в Управление Росреестра по Калининградской области с заявлением о государственной регистрации права муниципальной собственности на земельный участок с кадастровым номером 

<

Данные изъяты>, но государственным регистратором в этом заявителю было отказано, поскольку само по себе включение этого земельного участка постановлением органа местного самоуправления от 26.04.2018 г. в перечень недвижимого имущества муниципального образования не свидетельствует о возникновении права муниципальной собственности (л.д. 185-191).

02 октября 2020 года администрацией Пионерского городского округа было издано постановление 

<

№> о признании действия договора от 18.04.2006 г. 

<

№> аренды земельного участка с кадастровым номером 

<

Данные изъяты> по адресу: 

<

Адрес> для завершения строительства жилого дома, прекращенным с 18.04.2016 г., в связи с истечением срока его действия. Администрация Пионерского городского округа обратилось в Управление Росреестра по Калининградской области с заявлением о государственной регистрации прекращения действия договора аренды земельного участка, но осуществление государственной регистрации было приостановлено 09.10.2020 г. в связи с наличием зарегистрированных прав ФИО1 на объект незавершенного строительства на земельном участке (л.д. 192-197). 

Суд полагает, что при данных обстоятельствах имеются основания для признания права собственности ФИО1 на построенный на земельном участке индивидуальный жилой дом 

<

Адрес>.

Возражая против удовлетворения исковых требований ФИО1 администрация Пионерского городского округа полагает, что у ФИО1 отсутствует право на предоставление земельного участка для завершения строительства без торгов.

Между тем, суд полагает, что истечение срока действия договора аренды земельного участка не исключает возможности признания за собственником объекта незавершенного строительства права собственности на оконченный строительством индивидуальный жилой дом. 

Основания и порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду, в том числе для строительства, с 1 марта 2015 г. регулируются гл. V.1 ЗК РФ, а также положениями ст. 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 137-ФЗ).

В силу п. 1 ст. 39.6 ЗК РФ, по общему правилу, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах.

Исключительные случаи, при которых договор аренды публичного земельного участка может быть заключен без проведения торгов, приведены в п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ, а также в п. 21 ст. 3 Закона N 137-ФЗ.

Согласно п. 21 ст. 3 Закона N 137-ФЗ в редакции Федерального закона от 23 июня 2014 г. N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 171-ФЗ), действующей с 1 марта 2015 г., в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 г. или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 г. в аренду для строительства такого объекта, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном ст. 39.14-39.17 ЗК РФ. Положения данного пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с этим пунктом. 

Правило, закрепленное в п. 21 ст. 3 Закона N 137-ФЗ (в редакции, действовавшей до 1 марта 2015 г.), о том, что собственник объекта незавершенного строительства, право собственности на который зарегистрировано до 1 января 2012 г., имеет право приобрести публичный земельный участок, на котором расположен указанный объект, в аренду без проведения торгов в порядке, установленном для оформления прав на земельные участки собственниками зданий, сооружений, не содержало оговорки об однократном предоставлении участка в аренду собственнику объекта незавершенного строительства, а действовавшим до 1 марта 2015 г. п. 3 ст. 22 ЗК РФ было предусмотрено преимущественное право арендатора земельного участка на заключение нового договора аренды по истечении срока действия прежнего.

В соответствии с п. 1 ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами императивным нормам, действующим в момент его заключения.

Согласно п. 2 названной статьи, если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

Исходя из приведенных норм, поскольку редакция п. 21 ст. 3 Закона N 137-ФЗ, действовавшая до 1 марта 2015 г., не содержала ограничений для собственника объекта незавершенного строительства заключить договор аренды (ни по срокам такого договора, ни по однократности), а из п. 21 ст. 3 Закона N 137-ФЗ, равно как из положений Закона № 171-ФЗ, прямо не следует, что введенное ограничение однократности для договора аренды, заключаемого в целях завершения строительства объекта, распространяется на ранее заключенные договоры аренды, оснований считать, что редакция п. 21 ст. 3 Закона N 137-ФЗ, действующая с 1 марта 2015 г., распространяется на отношения, возникшие из заключенного до указанной даты договора аренды земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, не имеется.

Кроме того, Законом № 171-ФЗ в целях определения правовой судьбы объекта незавершенного строительства после истечения срока договора аренды земельного участка, предоставленного из публичной собственности для строительства, внесены изменения как в Земельный кодекс Российской Федерации, так и Гражданский кодекс Российской Федерации, который дополнен ст. 239.1, предусматривающей продажу такого объекта с публичных торгов в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.

Пунктом 3 ст. 34 Закона N 171-ФЗ установлено, что положения ст. 239.1 ГК РФ не распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен до дня вступления в силу этого Федерального закона (1 марта 2015 г.).

Согласно данным нормам права применение положений ст. 239.1 ГК РФ возможно в случае, если собственником объекта незавершенного строительства для его завершения уже было реализовано предусмотренное п. 21 ст. 3 Закона N 137-ФЗ в редакции (действующей с 1 марта 2015 г.), право на однократное его предоставление для целей завершения строительства путем заключения без торгов договора аренды после 1 марта 2015 г.

Таким образом, совокупное толкование приведенных норм права позволяет сделать вывод о том, что действующим земельным законодательством предусмотрено право собственника объекта незавершенного строительства, правомерно возведенного в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов на земельном участке, предоставленном для его строительства, на заключение (пролонгацию) после 1 марта 2015 г. однократно договора аренды для завершения строительства без торгов на три года при условии, что такой земельный участок после указанной даты не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта. В случае если объект так и не был введен в эксплуатацию по истечении срока такого договора, уполномоченный орган вправе обратиться в суд в порядке ст. 239.1 ГК РФ с заявлением о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов.

В данном случае объект незавершенного строительства- индивидуальный жилой дом степенью готовности 50% по адресу: 

<

Адрес>, был правомерно возведен в период действия договора аренды земельного участка, что установлено вступившим в законную силу решением мирового судьи первого судебного участка Светлогорского городского округа Калининградской области от 06 марта 2008 года по гражданскому делу 

<

№>.

С предыдущим собственником объекта незавершенного строительства действие договора аренды земельного участка было продлено соглашением от 18 октября 2012 года, то есть, пролонгация договора аренды земельного участка имела место до 01 марта 2015 года. 

Следовательно, у ФИО1 имеется право на заключение (пролонгацию) после 1 марта 2015 г. однократно договора аренды земельного участка для завершения строительства без торгов сроком на три года.

ФИО1 до ноября 2019 года таким правом не воспользовался, продолжая при этом работы по окончанию строительства жилого дома при отсутствии возражений со стороны администрации Пионерского городского округа, а в декабре 2019 года органом местного самоуправления ФИО1 было отказано в пролонгации договора аренды, уже после фактического истечения трех лет со дня окончания срока действия договора аренды. 

Однако, суд считает установленным, что истец ФИО1 в течение трёх лет со дня истечения срока действия договора аренды земельного участка (18.04.2016 г.) завершил строительство индивидуального жилого дома. 

Факт окончания строительства индивидуального жилого дома в указанный срок подтверждается договором подряда от 01 марта 2016 г., заключенным между ООО 

<

Данные изъяты> и ФИО1, товарными накладными о приобретении строительных материалов в 2016 году (л.д. 123-130).

В вышеуказанном техническом описании объекта капитального строительства по состоянию на 05 июля 2019 г. отражен год постройки жилого дома- 2019 год. 

В представленном суду техническом заключении 

<

№> от 21 апреля 2020 года, составленном ООО 

<

Данные изъяты>, сделан вывод о том, что жилой дом 

<

Адрес> возведен с соблюдением требований градостроительных норм, требований пожарной безопасности и норм инсоляции для данного жилого дома и жилого дома, расположенного на смежном земельном участке. Качество работ по строительству дома соответствует всем требованиям действующих строительных норм. Планировка жилого дома соответствует требованиям СП 55.13330.2016, СП 54.13330.2016, СП 30-102-99, СП 42.13330.2016 и другим требованиям. Указанный жилой дом не представляет угрозы для жизни и здоровья проживающих граждан. Жилой дом общей площадью 285,5 кв.м., площадью здания 314,7 кв.м., соответствует требованиям, предъявляемым к жилым помещениям, пригоден для круглогодичного проживания и может быть принят в эксплуатацию как жилой дом (л.д. 29-98).

Из имеющихся в техническом заключении фотографий следует, что в доме на тот момент проводились лишь работы по отделке помещений. 

Также, суд учитывает, что на протяжении уже почти 4 лет со дня окончания срока действия договора аренды земельного участка, администрация Пионерского городского округа не предпринимает ни каких мер, направленных на освобождение занимаемого ФИО1 земельного участка, а также к сносу возведенного ФИО1 объекта недвижимости. 

Напротив, в феврале 2021 года МКУ «Отдел по управлению муниципальным имуществом и земельным ресурсам Пионерского городского округа» ФИО1 был выдан расчет задолженности по арендной плате за земельный участок и пени за период со второго полугодия 2016 года и по 2020 год включительно и ФИО1 эту задолженность погасил 17.02.2021 года (л.д. 233, 234). 

В соответствии п. 3 ст. 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям.

В Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19 марта 2014 г. (далее - Обзор судебной практики от 19 марта 2014 г.), сформулирована правовая позиция о возможности признания права собственности на самовольное строение, возведенное лицом на земельном участке, предоставленном ему по договору аренды для строительства соответствующего объекта недвижимости.

Приведенная позиция основана на положениях пункта 2 части 1 статьи 40, части 1 статьи 41 ЗК РФ и п. 1 ст. 615 ГК РФ, согласно которым арендатор земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

Конституционный Суд Российской Федерации в определениях от 29 января 2015 г. № 101-О от 27 сентября 2016 г. № 1748-О указал, что п. 3 ст. 222 ГК РФ направлен на защиту прав граждан, а также на обеспечение баланса публичных и частных интересов и тем самым на реализацию статей 17 (часть 3) и 55 (часть 3) Конституции Российской Федерации, поэтому с учетом разъяснений, содержащихся в Обзоре от судебной практики от 19 марта 2014 г., право собственности на самовольное строение, возведенное гражданином без необходимых разрешений на земельном участке, который предоставлен ему по договору аренды для строительства соответствующего объекта недвижимости, может быть признано судом, если строение создано без существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил и если сохранение этого строения не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

По смыслу статьи 222 ГК РФ и приведенных разъяснений, право на самовольную постройку может быть сохранено за лицом, которому арендодатель предоставил земельный участок по договору аренды для возведения капитальных объектов, поэтому при рассмотрении споров такой категории необходимо учитывать условия договора аренды и волю собственника земли на возведение строений конкретного типа.

Земельный участок с кадастровым номером 

<

Данные изъяты> по адресу: 

<

Адрес> был предоставлен арендатору именно для завершения строительства жилого дома.

Истечение срока действия договора аренды земельного участка не имеет правового значения, поскольку к освоению земельного участка правопредшественник истца приступил в период действия договора аренды и также и сам ФИО1 приступил к окончанию строительства в период действия договора аренды, хотя и до регистрации соглашения о передаче ему прав и обязанностей по договору аренды, что указывает на использование земельного участка в соответствии с разрешенным назначением и волеизъявлением собственника.

По смыслу статьи 222 ГК РФ и приведенных разъяснений Верховного Суда Российской Федерации, отсутствие разрешения на строительство как единственный признак самовольности постройки не может бесспорно свидетельствовать о невозможности сохранения постройки, так как необходимость сноса самовольной постройки гражданское законодательство связывает не с формальным соблюдением требований о получении разрешения на строительство, а с установлением обстоятельств, которые могли бы препятствовать использованию такой постройки, ввиду ее несоответствия требованиям безопасности и возможности нарушения прав третьих лиц.

В период возведения жилого дома земельный участок находился в аренде и у ФИО1 имелось право на однократную пролонгацию договора аренды на срок 3 года.

Меры к легализации постройки ФИО1 предпринимались (л.д. 232).

Следовательно, совокупность условий, при которых законодателем допускается введение в оборот жилого дома, обладающего признаками самовольного строительства, имеется и исковые требования ФИО1 подлежат удовлетворению. 

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования ФИО1 удовлетворить.

Признать право собственности ФИО1 на индивидуальный жилой дом, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 

<

Данные изъяты> по адресу: 

<

Адрес>, в состоянии в соответствии с техническим описанием, составленным кадастровым инженером 

<

ФИО>3 по состоянию на 05.07.2019 года.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Калининградский областной суд через Светлогорский городской суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Мотивированное решение суда изготовлено 10 марта 2021 года.

Судья М.В. Аниськов