Дело №2-470/2024

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

6 февраля 2024 г. г. Элиста 

Элистинский городской суд Республики Калмыкия в составе:

председательствующего судьи Цакировой А.Н.,

при секретаре судебного заседания Аюшевой Н.Ч., 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик Стройинвест» о взыскании денежных средств в счет соразмерного уменьшения цены договора участия в долевом строительстве,

установил:

ФИО1 обратился в суд с указанным иском, ссылаясь на следующие обстоятельства. 30.07.2021 между ФИО1 и ООО «Специализированный застройщик Стройинвест» (далее – ООО «СЗ Стройинвест», ответчик) был заключен договор участия в долевом строительстве № 22. Предметом данного договора являлось строительство многоквартирного дома по адресу: 

<

адрес>. Объектом договора являлась квартира № 27, цена договора составила 2 894 880 руб., стоимость квадратного метра 48 000 руб. Цена договора является фиксированной и изменению не подлежит. Согласно экспликации помещений в приложении № 1 к Договору площадь общей комнаты составляет 16,92 кв.м., кухни - 13,61 кв.м., коридора - 6,36 кв.м., лоджии - 4,6 кв.м., спальни - 13,38 кв.м., ванной - 3,52 кв.м., туалета - 1,92 кв.м. Жилая площадь составляет 30,3 кв.м., общая площадь (без летних помещений) - 55,71 кв.м., общая площадь квартиры (с летними помещениями) - 60,31 кв.м. Договор подписан стонами в электронной форме и зарегистрирован в Управлении Росреестра по РК, что подтверждается выпиской из ЕГРН. 

Истец 08.06.2023 исполнил свои обязательства перед ответчиком по оплате договора, что подтверждается выпиской ПАО «Сбербанк России» о состоянии счета «Эскроу» № №, принадлежащего истцу. 

26.07.2023, после осмотра квартиры, между истцом и ответчиком был подписан акт приема-передачи квартиры, при этом на момент передачи квартиры ответчик не уведомил истца об уменьшении её итоговой площади, не укал фактическую площадь в акте приема-передачи квартиры.

29.07.2023 истцом были поданы документы для государственной регистрации права собственности на указанную квартиру. По результатам процедуры регистрации квартире № 27 присвоен кадастровый номер №. 

03.08.2023 ФИО1 получена выписка из ЕГРН, в соответствии с которой площадь помещений составила: общая комната - 17,1 кв.м., кухня - 13,7 кв.м., коридор - 6,4 кв.м., спальня - 13,5 кв.м., ванная - 3,6 кв.м., туалет - 2 кв.м. Жилая площадь составила 30,8 кв.м., общая площадь - 56,3 кв.м. Технические характеристики квартиры № 27 установлены в результате проведения 29.05.2023 кадастровых работ по составлению технического плана многоквартирного дома кадастровым инженером ФИО2 

Из выписки из ЕГРН следует, что площадь лоджии (летнего помещения) не была включена в общую площадь квартиры, хотя им была произведена оплата за квадратные метры лоджии (летнего помещения) как за цену жилого квадратного метра. Ответчиком не был применен понижающий коэффициент 0,5 для лоджии, в связи с чем возникла разница в фактической площади квартиры, полученной истцом. Проектная площадь квартиры 55,71 кв.м. + 4,6 кв.м. (лоджия без понижающего коэффициента) = 60,31 кв.м. Фактическая площадь квартиры 56,3 кв.м. + 2,45 кв.м. (площадь лоджии с понижающим коэффициентом 0,5) = 58,75 кв.м. Таким образом, разница между проектной и фактически переданной площадью квартиры составила 1,56 кв.м., что составляет 74 880 руб. (1,56 кв.м. х 48000 руб.). 

18.08.2023 истец направил в адрес ответчика претензию о соразмерном уменьшении цены договора в размере 74 880 руб. в связи с уменьшением площади переданной квартиры на 1,56 кв.м. Ответчик письмом от 28.08.2023 отказал истцу в удовлетворении его заявления. 

Просит суд в связи с уменьшением площади объекта долевого строительства обязать ответчика соразмерно уменьшить цену договора участия в долевом строительстве с 2 894 880 руб. до 2 820 000 руб.; взыскать с ООО «СЗ Стройинвест» в его пользу разницу стоимости объекта долевого строительства в размере 74 880 руб., неустойку за нарушение сроков удовлетворения требования потребителя о соразмерном уменьшении покупной цены товара в размере 1 % цены договора ДУ на дату вынесения решения суда, компенсацию морального вреда в размере 20 000 руб., штраф за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя в размере 50 % от присужденной судом суммы. 

В судебном заседании истец ФИО1 уточнил исковые требования: просил взыскать с ответчика неустойку за нарушение сроков удовлетворения требования потребителя о соразмерном уменьшении покупной цены товара в размере 1 % не от цены договора ДУ, а от суммы, составляющей разницу в стоимости объекта долевого строительства, в размере 74 880 руб. на дату вынесения решения суда, а также компенсацию морального вреда в размере 7000 руб., в остальной части заявленные требования поддержал. Просил удовлетворить исковые требования с учетом уточнения. 

Представитель ответчика ООО «СЗ Стройинвест» ФИО3 в судебном заседании возражал против удовлетворения исковых требований, ссылаясь на доводы, указанные в представленных возражениях на исковое заявление. Просил в удовлетворении иска отказать. 

Выслушав участников процесса, исследовав материалы дела, суд находит исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судом, 30.07.2021 между ООО «Специализированный застройщик Стройинвест» и ФИО1 заключен договор № 22 участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома – 7-миэтажного 70-квартирного жилого дома с коммерческими помещениями в цокольном этаже, расположенного по адресу: 

<

адрес> (далее – договор). 

Согласно пункту 1.1 договора объект долевого строительства - жилое помещение - квартира, подлежащая передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию дома, и входящее в состав дома. Квартира имеет № 27, состоит из 2 жилых комнат, расположенная в первой секции на 6 этаже, с предварительной общей площадью 60,31 кв.м., в том числе жилой площадью 30,3 кв.м.

Стороны допускают, что площадь отдельных комнат, кухни и других помещений жилого помещения (объекта долевого строительства) может быть уменьшена или увеличена за счет, соответственно, увеличения или уменьшения других помещений объекта долевого строительства, в результате возникновения неизбежной погрешности при проведении строительно-монтажных работ. Такие отклонения считаются допустимыми (т.е. не являются нарушением требований о качестве объекта долевого строительства и существенным изменением размеров объекта долевого строительства). 

В соответствии с п. 2.1 договора застройщик обязуется с привлечением других лиц не позднее 30.03.2023 построить дом и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию дома передать объект долевого строительства участнику долевого строительства, а последний обязуется уплатить обусловленную договорную цену и принять объект долевого строительства при условии надлежащего исполнения им своих обязательств.

Пунктом 4.1 данного договора предусмотрено, что стоимостью квартиры на момент заключения договора составляет 2 894 880 руб., стоимость одного квадратного метра площади квартиры составляет 48 000 руб. Указанная стоимость одного квадратного метра площади квартиры является окончательной и изменению не подлежит. 

Согласно пункту 4.6 договора после завершения строительства многоквартирного дома, в соответствии с данными обмеров по первичному техническому учету и (или) технической инвентаризации и (или) кадастровому учету, уточненный размер общей площади квартиры и площади лоджии (без понижающих коэффициентов) фиксируется в акте приема-передачи квартиры. 

Из приложения № 1 к договору № 22 «Выписка из проектной документации» следует, что согласно экспликации помещений площадь общей комнаты составляет 16,92 кв.м., кухни - 13,61 кв.м., коридора - 6,36 кв.м., лоджии - 4,6 кв.м., спальни - 13,38 кв.м., ванной - 3,52 кв.м., туалета - 1,92 кв.м. Жилая площадь составляет 30,3 кв.м., общая площадь (без летних помещений) - 55,71 кв.м., общая площадь квартиры (с летними помещениями) - 60,31 кв.м.

Истец в полном объеме оплатил стоимость квартиры в размере 2 894 880 руб., что сторонами не оспаривается.

Согласно пункту 3 акта приема-передачи от 29.06.2023 застройщиком ФИО1 переданы в право собственности жилое помещение и ключи от входной двери квартиры № 27. 

Право собственности истца на указанное жилое помещение зарегистрировано в установленном законом порядке, квартире присвоен кадастровый номер №.

Согласно представленной выписке из ЕГРН от 03.08.2023 общая площадь спорного жилого помещения составляет 56,3 кв.м.

ФИО1 направил ООО «СЗ Стройинвест» претензию от 06.08.2023 о возврате денежных средств в размере 74 880 руб. в счет соразмерного уменьшения цены договора в связи с уменьшением общей проектной площади квартиры на 1,56 кв.м. 

Письмом от 28.08.2023 ответчик отказал в удовлетворении его заявления. 

В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно статье 310 названного Кодекса односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии с частью 1 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон об участии в долевом строительстве) по договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Согласно части 4 статьи 4 Закона об участии в долевом строительстве договор участия в долевом строительстве должен содержать определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в том числе план объекта долевого строительства, отображающий в графической форме (схема, чертеж) расположение по отношению друг к другу частей являющегося объектом долевого строительства жилого помещения (комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас) или частей являющегося объектом долевого строительства нежилого помещения, местоположение объекта долевого строительства на этаже строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, с указанием сведений в соответствии с проектной документацией о виде, назначении, об этажности, общей площади многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, о материале наружных стен и поэтажных перекрытий, классе энергоэффективности, сейсмостойкости (далее - основные характеристики многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости), назначении объекта долевого строительства (жилое помещение, нежилое помещение), об этаже, на котором расположен такой объект долевого строительства, о его общей площади (для жилого помещения) или площади (для нежилого помещения), количестве и площади комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас в жилом помещении, наличии и площади частей нежилого помещения (далее - основные характеристики жилого или нежилого помещения); цену договора, сроки и порядок ее уплаты.

Данная норма предусматривает, что предмет договора долевого участия в строительстве должен быть строго определен с учетом всех параметров объекта, которые также указываются в прилагаемой проектной документации (проектном решении). В частности, должна быть определена площадь квартиры с указанием всех помещений, поскольку именно площадью квартиры в основном определяется ее цена, которая, в свою очередь, является существенным условием договора.

Статьей 19 Закона об участии в долевом строительстве предусмотрено, что застройщик обязан предоставлять информацию о проекте строительства, а также о фактах внесения изменений в проектную документацию.

Покупателю должна быть предоставлена полная и достоверная информация об объекте долевого строительства, подлежащем передаче участнику долевого строительства, а переданный объект должен полностью соответствовать условиям договора и проектной документации.

Таким образом, передача застройщиком участнику долевого строительства квартиры меньшей площади является отступлением от условий договора, предусматривающего характеристики объекта долевого строительства, в частности его размер, и свидетельствует о наличии недостатка в предмете договора.

Пунктами 1 и 2 статьи 424 ГК РФ предусмотрено, что исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

В соответствии с пунктами 1 и 3 статьи 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

В случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.

Согласно части 1 статьи 5 Закона об участии в долевом строительстве в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. Общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в части 1 статьи 23 данного федерального закона.

По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения (часть 2 статьи 5 Закона об участии в долевом строительстве).

Из содержания приведенных норм права в их взаимосвязи следует, что стороны вправе предусмотреть в договоре как условие о твердой цене объекта договора - жилого помещения - с указанием его параметров и допустимых отступлений от них, так и условие о цене жилого помещения, определенной исходя из цены единицы общей площади жилого помещения, с учетом возможного изменения этой площади при определенных условиях.

В силу части 1 статьи 7 Закона об участии в долевом строительстве застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 данной статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика в том числе соразмерного уменьшения цены договора (пункт 2 части 2 статьи 7 Закона об участии в долевом строительстве).

По смыслу указанной нормы, отступление застройщика от условий договора (которое может выражаться в том числе в передаче участнику долевого строительства объекта меньшей площади, чем это предусмотрено договором) само по себе является основанием для соразмерного уменьшения цены договора. При этом, по смыслу статей 5 и 7 Закона об участии в долевом строительстве, договором могут быть установлены лишь определенные пределы изменения (погрешности) размера площади объекта долевого строительства, которые не влекут за собой соразмерного изменения цены при передаче объекта участнику долевого строительства.

Как следует из материалов дела, условиями договора № 22 от 30.07.2021 не согласован размер определенных отступлений передаваемого объекта долевого строительства от проектной площади как в части ее уменьшения, так и в части ее превышения.

При таких обстоятельствах участник долевого строительства не может быть лишен права требовать соразмерного уменьшения цены договора в случае уменьшения площади переданного помещения.

В соответствии с частью 9 статьи 4 Закона об участии в долевом строительстве к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом.

Положения статьи 18 Закона Российской Федерации от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей» (далее - Закон о защите прав потребителей) также наделяют потребителя правом при наличии недостатков в переданном жилом помещении требовать соразмерного уменьшения цены договора.

Статьей 16 Закона о защите прав потребителей предусмотрено, что условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами и иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными.

Оценив представленные по делу доказательства, суд принимает во внимание, что разница между проектной и фактической площадью спорной квартиры составляет 1,56 кв.м. (60,31 кв.м. – 58,75 кв.м.), при этом перерасчет стоимости квартиры ответчиком не произведен, тогда как условия договора, ухудшающие права потребителя, позволяющие застройщику передавать участнику долевого строительства объект меньшей площади без соответствующего перерасчета, противоречат закону, в связи с чем требования истца о взыскании с ответчика суммы, составляющей разницу в стоимости объекта долевого строительства, в размере 74 880 руб. признаются судом законными и подлежащими удовлетворению. 

На основании статьи 22 Закона о защите прав потребителей требования потребителя о соразмерном уменьшении покупной цены товара подлежат удовлетворению продавцом (изготовителем, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) в течение десяти дней со дня предъявления соответствующего требования.

При этом за нарушение указанного срока установлена ответственность пунктом 1 статьи 23 Закона о защите прав потребителей в виде неустойки (пени), которую продавец (изготовитель, уполномоченная организация или уполномоченный индивидуальный предприниматель, импортер), допустивший такие нарушения, уплачивает потребителю за каждый день просрочки в размере одного процента цены товара.

Поскольку из имеющейся в материалах дела копии ответа на претензию следует, что указанным письмом от 28.08.2023 ответчиком отказано истцу в удовлетворении его заявления, соответственно, период просрочки следует исчислять с 29.08.2023 и по дату вынесения судом решения по делу, то есть по 06.02.2024.

Таким образом, неустойка за просрочку выполнения требований истца за период с 29.08.2023 по 06.02.2024 составляет 121 305 руб. 60 коп. (74 880 руб. x 1% x 162 дня). Ходатайство о применении положений статьи 333 ГК РФ об уменьшении неустойки ответчиком не заявлялось.

При таких данных с ответчика в пользу истца подлежит взысканию неустойка за просрочку выполнения требований потребителя в размере 121 305 руб. 60 коп. 

Разрешая исковые требования о компенсации морального вреда, суд учитывает, что согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 45 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28.06.2012 № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей», при решении судом вопроса о компенсации потребителю морального вреда достаточным условием для удовлетворения иска является установленный факт нарушения прав потребителя.

С учетом установленных нарушений ответчиком прав истца как потребителя, а также требований закона, суд считает правомерными требования ФИО1 о взыскании с ООО «СЗ Стройинвест» компенсации морального вреда.

Определяя размер компенсации морального вреда, суд учитывает характер нравственных страданий, степень вины нарушителя и, принимая во внимание требования разумности и справедливости, а также непредставление истцом доказательств запрашиваемого размера компенсации морального вреда, приходит к выводу о возможности взыскания с ответчика компенсации причиненного истцу морального вреда в размере 3 000 рублей.

Частью 6 статьи 13 Закона о защите прав потребителей предусмотрено, что при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.

В связи с несоблюдением ответчиком в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя с ООО «СЗ Стройинвест» в пользу ФИО1 подлежит взысканию штраф в размере 99 592 руб. 80 коп. (74 880 + 121 305,6 + 3000) х 50 %). 

Принимая во внимание, что истец при подаче иска в суд в силу положений ст. 333.36 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - НК РФ) и ст. 17 Закона о защите прав потребителей освобожден от уплаты государственной пошлины (при цене иска до 1 000 000 руб.), с учетом принятого решения, исходя из положений ч. 1 ст. 103 ГПК РФ, ст. 333.19 НК РФ с ООО «СЗ Стройинвест» в доход местного бюджета подлежит взысканию государственная пошлина за требование имущественного характера в размере 5123 руб. 71 коп., за требование о компенсации морального вреда - 300 руб., всего 5423 руб. 71 коп.

Руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

Исковые требования ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик Стройинвест» о взыскании денежных средств в счет соразмерного уменьшения цены договора участия в долевом строительстве удовлетворить.

Обязать общество с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик Стройинвест», находящееся по адресу: 

<

адрес>, ИНН №, ОГРН №, уменьшить цену договора участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома № 22 от 30.07.2021, заключенного с ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ г.р., на сумму 74880 руб. 

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик Стройинвест», находящегося по адресу: 

<

адрес>, ИНН №, ОГРН №, в пользу ФИО1, родившегося ДД.ММ.ГГГГ в 

<

адрес>, зарегистрированного по адресу: 

<

адрес>, паспорт №, денежные средства в размере 74880 руб., неустойку за просрочку исполнения требований о соразмерном уменьшении цены квартиры за период с 29.08.2023 по 06.02.2024 в размере 121305 руб. 60 коп., компенсацию морального вреда в размере 3000 руб., штраф за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя в размере 99592 руб. 80 коп. Всего взыскать 298778 (двести девяносто восемь тысяч семьсот семьдесят восемь) руб. 40 коп.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик Стройинвест», находящегося по адресу: 

<

адрес>, ИНН №, ОГРН №, в доход бюджета г. Элисты Республики Калмыкия государственную пошлину в размере 5423 (пять тысяч четыреста двадцать три) руб. 71 коп. 

На решение может быть подана апелляционная жалоба в судебную коллегию по гражданским делам Верховного Суда Республики Калмыкия через Элистинский городской суд Республики Калмыкия в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Председательствующий А.Н. Цакирова

Решение суда в окончательной форме изготовлено 16.02.2024.