УИД 70OS0000-01-2023-000087-68

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

23 октября 2023 года Томский областной суд в составе

председательствующего судьи Бондаревой Н.А.,

при секретаре Волкове А.В.,

с участием представителя общества с ограниченной ответственностью «Прибой-99» ФИО1, представителя областного государственного бюджетного учреждения «Томский областной центр инвентаризации и кадастра» ФИО2, 

рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Томске административное дело № 3а-63/2023 по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Прибой-99» к областному государственному бюджетному учреждению «Томский областной центр инвентаризации и кадастра», Департаменту по управлению государственной собственностью Томской области о признании незаконным решения об отказе в установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной стоимости, об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости, 

установил:

решением областного государственного бюджетного учреждения «Томский областной центр инвентаризации и кадастра» (сокращенное наименование ОГБУ «ТОЦИК») от 20 июня 2023 г. № ОРС-70/2023/000340 отказано обществу с ограниченной ответственностью «Прибой-99» (сокращенное наименование ООО «Прибой-99») в установлении в отношении находящегося у общества в аренде земельного участка с кадастровым номером /__/, общей площадью /__/ кв.м, расположенного по адресу: /__/, кадастровой стоимости в размере, равном ее рыночной стоимости, определенной в отчете об оценке от 22 мая 2023 г. № 136-А/2023, поскольку данный отчет не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности.

ООО «Прибой-99» обратилось в суд с административным исковым заявлением о признании незаконным указанного выше решения ОГБУ «ТОЦИК» и об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости, определенной в отчете об оценке от 22 мая 2023 г. № 136-А/2023, составляющей 11 573000 рублей.

Требования мотивировало тем, что кадастровая стоимость данного земельного участка, утвержденная приказом Департамента по управлению государственной собственностью Томской области от 8 ноября 2022 г. № 40 по состоянию на 1 января 2022 г. в размере 34887830,46 руб., значительно превышает его рыночную стоимость, определенную отчетом об оценке от 22 мая 2023 г. № 136-А/2023, подготовленным ООО «Бюро оценки «ТОККО». Несоответствие размера кадастровой стоимости земельного участка его рыночной стоимости нарушает права и законные интересы общества, необоснованно увеличивает финансовые обязательства по уплате арендной платы. 

Определением судьи Томского областного суда от 20 июля 2023 г. к участию в деле в качестве заинтересованного лица привлечен департамент управления муниципальной собственностью администрации Города Томска.

После проведения судебной экспертизы ООО «Прибой-99» в порядке статьи 46 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации требования уточнило, просило установить кадастровую стоимость земельного участка равной его рыночной стоимости по состоянию на 3 апреля 2023 г. в размере 20090400 рублей.

В судебном заседании представитель ООО «Прибой-99» ФИО1 заявленные требования поддержал. Полагал, что рыночная стоимость земельного участка подлежит установлению в размере, определенном на основании заключения судебной экспертизы, выполненной в соответствии с требованиями действующего законодательства.

Представитель ОГБУ «ТОЦИК» ФИО2 в судебном заседании возражал против удовлетворения требований о признании незаконным решения от 20 июня 2023 г., указал, что судебная экспертиза подтвердила наличие нарушений в отчёте оценщика, представленном административным истцом; требование об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости оставил на усмотрение суда, сославшись на отсутствие замечаний к заключению судебной экспертизы.

В судебное заседание не явились извещенные о времени и месте рассмотрения дела представители административного ответчика Департамента по управлению государственной собственностью Томской области, заинтересованных лиц муниципального образования «Город Томска» в лице администрации Города Томска, департамента управления муниципальной собственностью администрации Города Томска, ООО «Томскгеолснаб», в связи с чем суд счёл возможным рассмотреть дело в отсутствие названных лиц в соответствии с частями 8 и 9 статьи 96, частью 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

В письменном отзыве Департамент по управлению государственной собственностью Томской области просил отказать в удовлетворении требований о признании незаконным решения бюджетного учреждения, вопрос об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости оставил на усмотрение суда.

Публично-правовая компания «Роскадастр» в письменных пояснениях каких-либо возражений относительно заявленных требований не представила, указав, что реализация в судебном порядке права административного истца на оспаривание решения бюджетного учреждения и на установление кадастровой стоимости принадлежащего ему на праве аренды земельного участка, равной его рыночной стоимости, не влияет на права и законные интересы ППК «Роскадастр».

Заслушав объяснения участвующих в деле лиц, изучив материалы дела, суд пришел к следующим выводам.

Согласно части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании решений бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, если кадастровая стоимость затрагивает права и обязанности этих лиц.

Отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки на территории Российской Федерации, регулируются Федеральным законом от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», другими федеральными законами и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации.

Пунктом 19 статьи 5 Федерального закона от 31 июля 2020 г. № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» Федеральный закон от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ дополнен статьей 22.1 (вступившей в силу 11 августа 2020 г.), согласно части 1 которой, кадастровая стоимость здания, помещения, сооружения, объекта незавершенного строительства, машино-места, земельного участка может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц, а также органов государственной власти и органов местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных данной статьей).

В соответствии с частью 2 статьи 6 Федерального закона от 31 июля 2020 г. № 269-ФЗ до 1 января 2026 г. устанавливается переходный период применения статей 22 и 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ, в течение которого высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации может быть принято решение о дате перехода к применению норм статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости (пункт 1); с даты, указанной в решении, в субъекте Российской Федерации применяются положения статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ в отношении всех объектов недвижимости, учтенных в Едином государственном реестре недвижимости и не применяются положения статьи 22 этого Закона (подпункты «а» и «б» пункта 3).

Постановлением Администрации Томской области от 24 марта 2022 г. № 102а «Об установлении даты перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственнойкадастровойоценке» установлена дата перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ на территории Томской области – 1 июля 2022 г.

В соответствии с частями 3 и 11 статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ заявление об установлении кадастровой стоимости объекта в размере рыночной стоимости подается в бюджетное учреждение или многофункциональный центр, по результатам рассмотрения которого названное бюджетное учреждение вправе принять решение как об установлении кадастровой стоимости равной рыночной, так и об отказе в установлении кадастровой стоимости равной рыночной в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости.

Решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (часть 15 статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ).

Судом установлено, что ООО «Прибой-99» и ООО «Томскгеолснаб» в соответствии с заключенным с Департаментом недвижимости от имени администрации Города Томска договором аренды № 010201:34 в редакции дополнительных соглашений являются арендаторами земельного участка с кадастровым номером /__/, общей площадью /__/ кв.м, который подлежит совместному использованию лицами, имеющими имущественные права в отношении объектов недвижимости, расположенных на нем.

Согласно условиям дополнительного соглашения № 1/1 от 8 октября 2014 г. к договору аренды земельного участка № 010201:34 за период с 29 июля 2014 г. ставка арендной платы за пользование земельным участком определяется в соответствии с решениями Думы Города Томска от 5 июля 2011 г. № 172 «Об утверждении Положения «О переходе на взимание арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в муниципальной собственности и предоставленными в аренду от имени муниципального образования «Город Томск», от кадастровой стоимости земельных участков» и от 5 июля 2011 г. № 171«О ставках арендной платы за земельные участки, расположенные на территории муниципального образования «Город Томск», в случаях ее расчета от кадастровой стоимости земельного участка», в соответствии с которыми размер арендной платы земельного участка определяется исходя из его кадастровой стоимости.

При изложенных данных обращение административного истца, являющегося арендатором земельного участка и плательщиком арендной платы, размер которой зависит от его кадастровой стоимости, с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка, равной его рыночной стоимости,в полной мере согласуется с приведенным правовым регулированием, в силу которого федеральный законодатель при введении государственной кадастровой оценки недвижимого имущества предусмотрел возможность установления кадастровой стоимости этого имущества в размере его рыночной стоимости. 

Действующая кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером /__/ утверждена приказом Департамента по управлению государственной собственностью Томской области от 8 ноября 2022 г. № 40 и по состоянию на 1 января 2022 г. составляет 34887830,46 рублей.

В соответствии с распоряжением Администрации Томской области от 21 июля 2017 г. № 365-ра и подпунктом 5.1 пункта 2.3 Устава ОГБУ «ТОЦИК» данное бюджетное учреждение на территории Томской области уполномочено рассматривать заявления об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости и принимать решения по ним.

Соблюдая установленный статьей 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ порядок, административный истец 30 мая 2023 г. обратился в ОГБУ «ТОЦИК» с заявлениями об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером /__/ в размере его рыночной стоимости – 11 573000 рублей, определенной по состоянию на 3 апреля 2023 г.

Данное заявление принято к рассмотрению, что подтверждается уведомлением от 31 мая 2023 г. № П3-70/2023/000340.

К заявлению об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости административным истцом был приложен отчет ООО «Бюро оценки «ТОККО» № 136-А/2023 от 22 мая 2023 г., содержащий указанные выше сведения о рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 3 апреля 2023 г.

Решением ОГБУ «ТОЦИК» от 20 июня 2023 г. № ОРС-70/2023/000340 отказано в установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости в связи с тем, что при расчете рыночной стоимости земельного участка оценщиком допущена ошибка идентификации кадастрового номера и размеров земельного участка, используемого в качестве аналога № 5; использованы несопоставимые объекты-аналоги № 1 и № 4 с объектом оценки по виду разрешенного использования; использован объект-аналог № 4, имеющий минимальную удельную стоимость на рынке земельных участков, что привело к занижению итоговой рыночной стоимости объекта оценки.

В рассматриваемом случае бюджетное учреждение при рассмотрении заявления ООО «Прибой-99» действовало в пределах предоставленных ему полномочий, с соблюдением порядка рассмотрения заявления об установлении рыночнойстоимостиобъекта недвижимости.

Для оценки правомерности выводов, приведенных в решении ОГБУ «ТОЦИК» от 20 июня 2023 г. № ОРС-70/2023/000340 относительно представленного отчета оценщика, судом по делу назначена судебная экспертиза на предмет определения соответствия отчета оценщика требованиям законодательства об оценочной деятельности и подтверждения рыночной стоимости объекта недвижимости на дату его оценки.

Согласно выводам эксперта ФБУ Томская ЛСЭ Минюста России, содержащимся в заключении № 0256/7-4-23 от 28 сентября 2023 г., отчёт № 136-А/2023 от 22 мая 2023 г. ООО «Бюро оценки «ТОККО» не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, а также имеет недостатки в виде использования неполных и (или) недостоверных сведений, расчетных или иных ошибок, в том числе указанные в решении ОГБУ «ТОЦИК» от 20 июня 2023 г. № ОРС-70/2023/000340; допущенные в отчете нарушения и недостатки повлияли на итоговый результат определения рыночной стоимости земельного участка; рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером /__/, общей площадью /__/ кв.м, расположенного по адресу: /__/, по состоянию на 3 апреля 2023 г. определена в размере 20090400 рублей.

Оценивая данное заключение эксперта в порядке статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд считает его достоверным доказательством, полученным по вопросам, поставленным на разрешение эксперту, в том числе по проверке отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности, а также о действительной рыночной стоимости земельного участка, заключение соответствует Федеральному закону «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», содержит все необходимые сведения доказательственного значения, достаточно мотивировано, выводы предельно ясны, сделаны на базе общепринятых научных и практических данных, обоснованы исследованными экспертом обстоятельствами, не содержат противоречий. 

Эксперт, проводивший судебную экспертизу, предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, обладает достаточным профессиональным стажем и необходимой квалификацией для данной деятельности.

Порядок проведения судебной экспертизы, форма и содержание данного экспертного заключения отвечает требованиям статей 49, 77, 79, 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

При проведении экспертизы экспертом проведена проверка соответствия отчета об оценке и выполненной оценки требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 г. №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки, а также существующим принципам и методикам проведения оценки, результаты исследования и сделанные выводы относительно несоответствия отчета ООО «Бюро оценки «ТОККО» требованиям законодательства об оценочной деятельности подробно изложены в описательной части экспертного заключения со ссылками на методическую литературу и федеральные стандарты оценки.

В частности экспертом отмечено, что в отчете использованы несопоставимые с объектом оценки по виду разрешенного использования аналоги № 1 и № 4, по категории земель и местоположению аналоги № 3 и № 5; произведен некорректный расчет с применением корректировки при определении рыночной стоимости методом сравнения продаж, что привело к искажению итоговой стоимости оценки и не соответствует подпункту 2 пункта 10 Федерального стандарта оценки «Подходы и методы оценки (ФСО V)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 14 апреля 2022 г. № 200, подпункту «б» пункта 22 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 г. № 611; данные по аналогу № 5 с карты Росреестра (кадастровый номер и площадь) не соответствуют данным в объявлении, использование в расчетах иной площади (/__/ кв.м), чем заявленной в предложении к продаже (/__/ сот), приводит к искажению итоговой стоимости оцениваемого объекта, что противоречит требованиям статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 г. №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

При определении экспертом рыночной стоимости земельного участка в заключении подробно описан процесс, подходы и методы оценки, определен сегмент рынка, к которому принадлежит объект оценки и факторы, влияющие на его стоимость 

Экспертом использован предусмотренный законодательством об оценочной деятельности сравнительный подход оценки и метод сравнения продаж, который позволяет достичь максимальной точности в определении стоимости объекта; обоснован отказ от применения затратного и доходного подходов.

Согласно заключению экспертом подобраны максимально сопоставимые объекты-аналоги для определения стоимости оцениваемого объекта. Подробные характеристики объектов, выбранных в качестве объектов-аналогов, представлены в таблице с их описанием, которое дает надлежащее представление о местоположении объектов-аналогов и иных их характеристиках, учтенных экспертом при расчете итоговой величины рыночной стоимости объекта недвижимости. 

В качестве ценообразующих факторов экспертом отобраны те факторы, которые наиболее полно описывают отличия объекта оценки от объектов сравнения. На различия между объектом оценки и объектами-аналогами экспертом последовательно применены корректировки по всем значимым группам элементов сравнения, с описанием корректировок, обоснованием необходимости и возможности применить поправки к рассчитываемой рыночной стоимости земельного участка, приведены расчеты, а также пояснения к ним, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов, полученных экспертом. 

Доказательств, которые опровергали бы выводы экспертного заключения, свидетельствовали бы о рыночной стоимости земельного участкам в ином размере по состоянию на 3 апреля 2023 г., участвующими в деле лицами не представлено. Ходатайств о назначении повторной экспертизы участниками процесса не заявлено. При таких обстоятельствах указанная в заключении эксперта итоговая величина рыночной стоимости земельного участка в размере 20090 400 руб. подлежит признанию достоверной для установления кадастровой стоимости.

Учитывая приведенные в экспертном заключении выводы о несоответствии представленного административным истцом отчёта об оценке требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, суд не усматривает оснований для признания оспариваемого решения ОГБУ «ТОЦИК» от 20 июня 2023 г. незаконным, поскольку в рассматриваемом случае у бюджетного учреждения имелись предусмотренные пунктом 2 части 10 статьи 22.1 Федерального закона 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ основания для отказа в удовлетворении заявления ООО «Прибой-99» об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости на основании представленного отчета № 136-А/2023 от 22 мая 2023 г. ООО «Бюро оценки «ТОККО».

Согласно части 15 статьи 22.1 Федерального закона 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Поскольку статья 22.1 названного Федерального закона не регулирует процедуру установления судом рыночной стоимости, возможность ее определения с учетом данной нормы следует отнести применительно к главе 25 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

В силу пункта 3 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости и которая указана в отчете об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, приложенном к заявлению об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, подававшемуся в бюджетное учреждение (в течение шести месяцев с даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости).

При этом согласно части 3.1 статьи 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации при рассмотрении административного дела об оспаривании решения бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в резолютивной части решения суда также должно содержаться указание на установленную величину кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, если такое требование было заявлено административным истцом.

Таким образом, требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости может быть заявлено при предъявлении административного иска только одновременно с требованием об оспаривании решения бюджетного учреждения, и в случае признания такого решения законным суд не вправе отказать в удовлетворении заявленного административным истцом требования об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере, равном его рыночной стоимости, поскольку иное противоречит гарантиям судебной защиты права истца на установление в отношении объектов недвижимости их рыночной стоимости для целей, предусмотренных законодательством.

При изложенных данных суд полагает необходимым установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером /__/ равной рыночной в размере, определенном судебным экспертом по состоянию на 3 апреля 2023 г. и составляющем 20090400 рублей.

Согласно части 4.1 статьи 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации в случае, если судом принято решение об изменении сведений о кадастровой стоимости, копия вступившего в законную силу решения суда направляется в территориальный орган федерального органа исполнительной власти, уполномоченного на осуществление государственного кадастрового учета, государственной регистрации прав, ведение Единого государственного реестра недвижимости, для внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости объекта недвижимости в порядке, установленном статьей 182 настоящего Кодекса.

Руководствуясь статьями 175–180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

в удовлетворении административного искового заявления общества с ограниченной ответственностью «Прибой-99» в части признания незаконным решения областного государственного бюджетного учреждения «Томский областной центр инвентаризации и кадастра» от 20 июня 2023 года № ОРС-70/2023/000340 об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости отказать;

это же административное исковое заявление в части требования об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной стоимости удовлетворить;

установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером /__/, местоположение которого установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: /__/, площадью /__/ кв.м, равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 3 апреля 2023 года в размере 20090 400 рублей;

датой обращения с заявлением об установлении кадастровой стоимости названного объекта недвижимости равной рыночной стоимости считать 30 мая 2023 года.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Пятый апелляционный суд общей юрисдикции через Томский областной суд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья Н.А. Бондарева

Мотивированное решение принято 25 октября 2023 года.