КОПИЯ:

Дело № 2-207/2020 

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

г.Челябинск 17 февраля 2020 года

Центральный районный суд г. Челябинска в составе 

председательствующего судьи Лисицына Д.А., 

при секретаре Протосевич Т.Ю., 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 об обязании заключить договор, встречному иску ФИО2 к ФИО1 о взыскании денежных средств, 

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО2 в котором просил обязать ответчика заключить договор купли продажи квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>, площадью 193,4 кв.м. на условиях предварительного договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ по цене 10 500 000 руб. из которых 100 000 руб. получено продавцом до подписания договора, 10 400 000 руб. оплачивается в течение 10 рабочих дней после подписания основного договора.

Требования мотивированы тем, что между сторонами был заключен предварительный договор купли-продажи указанной квартиры от ДД.ММ.ГГГГ с условиями о том, что основной договор будет заключен не позднее ДД.ММ.ГГГГ. В обусловленный сторонами срок основной договор не был заключен, поскольку покупатель уклонился от исполнения обязательств. Как следствие, истец обратился в суд с настоящим иском.

ФИО2 заявил встречные исковые требования, в которых просил взыскать с ответчика сумму задатка в двойном размере – 200 000 руб., поскольку полагал, что основной договор не был заключен по вине продавца, который намеренно сообщил ему недостоверные сведения о характеристиках квартиры, а именно, о площади и количестве комнат, кроме того, передача квартиры предполагалась с мебелью и техникой, о чем стороны условились устно, кроме того, совместно с квартирой покупателю должны были предоставить права на два парковочных места, что также не исполнено продавцом.

ФИО1, его представитель ФИО3 на первоначальном иске настаивали, встречный иск не признали.

ФИО2 его представитель ФИО4 встречные исковые требования проси удовлетворить, в первоначальных исковых требованиях просили отказать.

Представители третьих лиц ООО «Риэл-Экспресс», ПАО «Сбербанк России» при надлежащем извещении в суд не явились.

Заслушав объяснения сторон, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к выводу о том, что первоначальный иск удовлетворению не подлежит, встречные исковые требования подлежат частичному удовлетворению ввиду следующего. 

Судом установлено, что между сторонами был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ. По условиям договора стороны намерены в будущем заключить купли-продажи, по которому продавец обязуется продать, а покупатель купить квартиру по адресу: 

<

адрес>, состоящую из четырех комнат общей площадью 206,3 кв.м., по цене 10 500 000 руб., из которых 100 000 руб. выплачивается в день подписания предварительного договора в качестве задатка, оставшаяся сумму 10 400 000 руб. оплачивается в течение 10 рабочих дней с момента подписания основного договора. Также стороны условились, что предварительный договор заключен на срок до ДД.ММ.ГГГГ, в течение которого стороны обязуются заключить основной договор.

Также установлено, что для продажи квартиры ФИО1 обращался в ООО «Риэл-Экспресс» за получением соответствующих риелторских услуг. 

Перед заключением предварительного договора ФИО2 в сопровождении руководителя ООО «Риэл-Экспресс» ФИО5, осматривал квартиру.

Как поясняла суду ФИО5, при осмотре квартиры ФИО2 был поставлен в известность о том, что в квартире была перепланировка, в связи с чем, фактическая площадь квартиры не соответствует той, что указана в свидетельстве о регистрации права ФИО1, выданного ДД.ММ.ГГГГ. При заключении основного договора будет указана ее действительная площадь по результатам узаконения перепланировки. 

ФИО2 утверждал, что при обсуждении условий предполагаемой сделки ФИО5 сообщила ему о том, что квартира продается с находящейся в ней мебелью и техникой, стоимость которой включена в стоимость квартиры. Также по утверждению ФИО2 в итоговую цену квартиры включена стоимость двух парковочных мест на придомовой территории, которые закреплены за ФИО1, о чем покупателю в последствие будет предоставлены соответствующие документы от ТСЖ.

ФИО1 пояснил, что предполагал передать квартиру со встроенной техникой и мебелью, договоренности о том, что передачи подлежит вся мебель и техника, находящаяся в квартире на момент ее первоначального осмотра не было. Как следствие, ФИО1 вывез из квартиры дорогостоящую аппаратуру из гостиной и отдельные предметы мебели.

Также ФИО1 пояснил, что в его собственности отсутствуют какие-либо парковочные места на придомовой территории. Условия о предоставлении парковочных мест сторонами не согласовывались. Вместе с тем, у жильцов дома сложился негласный порядок парковки автомобилей на придомовой территории, как правило жильцы паркуют автомобили на одних и тех же местах, однако, ни каких документов, оформленных письменно соглашений по этому поводу между жильцами дома не имеется.

На основании представленных суду документов установлено, что площадь квартиры, с учетом произведенной перепланировки составляет 193,4 кв.м. 

Как пояснил ФИО1, расхождение в пощади квартиры, указанной в свидетельстве о регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ и в выписке из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ обусловлено тем, что первоначально в площадь квартиры включена площадь балкона и двух лоджий (11,3 кв.м.), также изменения обусловлены произведенной перепланировкой - возведением перегородки, разделившей одну из комнат. 

Из объяснений ФИО1 следует, что в согласованный сторонами срок - ДД.ММ.ГГГГ он явился в МФЦ для подписания основного договора, проект которого был получен им от ФИО5 по электронной почте. Однако ФИО2 для заключения договора не явился. От ФИО5 истец узнал, что ФИО2 отказался от заключения договора, поскольку площадь квартиры не соответствует указанной в предварительном договора, часть техники и мебели вывезена из квартиры, документы на парковочные места не представлены, вместе с тем, ФИО2 готов заключить договор при условии, что цена квартиры будет уменьшена на 1 000 000 руб.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 направил ФИО2 телеграмму, в которой уведомил последнего о готовности заключить договор купли-продажи квартиры на условиях предварительного договора и предложил заключить основной договор в срок до ДД.ММ.ГГГГ. Телеграмма доставлена адресату ДД.ММ.ГГГГ. 

Разрешая первоначальные исковые требования суд исходит из следующего.

Согласно ст. 420 ГК РФ Договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей

Граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством (п. 1 ст. 421 ГК РФ).

Законом или договором может быть предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору. Договор, в котором отсутствует такое условие, признается действующим до определенного в нем момента окончания исполнения сторонами обязательства (п. 3 ст. 425 ГК РФ).

Согласно ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

В соответствии с положениями ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной.

Как установлено п. 1 ст. 433 ГК РФ договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта.

В силу положений ст. 435 ГК РФ офертой признается адресованное одному или нескольким конкретным лицам предложение, которое достаточно определенно и выражает намерение лица, сделавшего предложение, считать себя заключившим договор с адресатом, которым будет принято предложение. Оферта должна содержать существенные условия договора. Оферта связывает направившее ее лицо с момента ее получения адресатом.

Согласно ст. 438 ГК РФ акцептом признается ответ лица, которому адресована оферта, о ее принятии. Акцепт должен быть полным и безоговорочным. Молчание не является акцептом, если иное не вытекает из закона, соглашения сторон, обычая или из прежних деловых отношений сторон.

Когда в оферте определен срок для акцепта, договор считается заключенным, если акцепт получен лицом, направившим оферту, в пределах указанного в ней срока (ст. 440 ГК РФ).

Отказывая ФИО1 в удовлетворении иска суд исходит из того, что вплоть до ДД.ММ.ГГГГ последним оферта (предложение заключить основной договор) в адрес ФИО2 не направлялась. 

Проект договора купли-продажи, направленный ФИО5 по электронной почте обеим сторонам офертой в настоящем случае не является, поскольку ФИО5 не имела доверенности от ФИО1, следовательно, ее действия не могут расцениваться как действия представителя продавца по предполагаемому к заключению договору. 

В предварительном договора стороны определили срок его действия а также срок, не позднее которого должен быть заключен основной договор – ДД.ММ.ГГГГ. Телеграмма была получена ФИО2 за пределами установленного предварительным договором срока его действия, то есть после ДД.ММ.ГГГГ. 

Кроме того, в телеграмме ФИО1 предлагал заключить договор купли-продажи до ДД.ММ.ГГГГ, то есть по существу в одностороннем порядке изменял условия, согласованные сторонами в предварительном договоре, что недопустимо с вилле ст. 450 ГК РФ. 

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что ни одной из сторон предварительного договора в установленный им срок, то есть до ДД.ММ.ГГГГ, надлежащим образом не было сделано предложение о заключении основного договора. Следовательно, после ДД.ММ.ГГГГ действие предварительного договора для его сторон прекратилось ввиду истечения срока. 

При таких обстоятельствах суд не усматривает оснований для удовлетворения заявленных истцом ФИО1 требований. 

Встречные исковые требования суд полагает подлежащими частичному удовлетворению.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между сторонами заключено соглашение о задатке, по условиям которого ФИО2 выплатил ФИО1 100 000 руб. в качестве задатка в обеспечение исполнения обязательств по заключению основного договора купли-продажи. 

Факт поучения денежных средств во исполнение указанного соглашения сторонами не оспаривается. 

Согласно ст. 380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме.

Если иное не установлено законом, по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором (статья 429).

В соответствии со ст. 381 ГК РФ при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен. Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

Таким образом, задаток является одним из способов обеспечения исполнения обязательств. Основная цель задатка - предотвратить неисполнение договора. 

Гражданский кодекс Российской Федерации не исключает возможности обеспечения задатком предварительного договора (статья 429 Гражданского кодекса Российской Федерации), предусматривающего определенные обязанности сторон, связанные с заключением в будущем основного договора и применением при наличии к тому оснований (уклонение стороны от заключения основного договора) обеспечительной функции задатка, установленной пунктом 2 статьи 381 ГК РФ: потеря задатка или его уплата в двойном размере стороной, ответственной за неисполнение договора.

Как утверждает ФИО2, он вынужден был отказаться от заключения основного договора купли-продажи виду того, что ему были предоставлены недостоверные сведения об объекте (квартире) и условиях договора. ФИО2 пояснил, что условия о характеристиках квартиры в предварительном договоре не соответствуют ее фактическому состоянию, отличаются от того, как определен объект сделки в проекте основного договора, следовательно, предмет договора сторонами не согласован. 

С такими утверждениями суд согласиться не может.

Как установлено судом, ФИО2 неоднократно осматривал квартиру лично, следовательно не мог не знать о ее состоянии и планировке, о количестве комнат в квартире. Тем не менее, первоначальное согласие на покупку квартиры по указанной в предварительном договоре цене ФИО2 дал уже после осмотра квартиры. 

ФИО2 был уведомлен о том, что в квартире была перепланировка, в результате которой площадь квартиры изменилась. В предварительном договора, подписанном ФИО2 содержится соответствующее условие о корректировке пощади после узаконения перепланировки. Кроме того, в предварительном договоре цена определена не за квадратный метр площади, а за объект как таковой. ФИО2 согласился приобрести квартиру именно той пощади и в том состоянии, в котором она имела место быть на момент осмотра. 

Суд учитывает, что по смыслу закона, предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора. Сам по себе предварительный договор не является договором о передаче имущества либо прав на имущество.

Как указано выше, существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (пункт 1 статьи 432 ГК РФ).

Согласно статье 554 ГК РФ, в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору.

Статьей 16 Жилищного кодекса Российской Федерации разъяснено, что под квартирой следует понимать структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении (часть 3).

Таким образом, предварительный договор купли-продажи квартиры, в котором указан ее адрес, и которая была неоднократно осмотрена непосредственно самим ФИО2, по убеждению суда содержит данные о квартире, позволяющие определенно установить отчуждаемое недвижимое имущество, и объект купли-продажи, подлежащий передаче при заключении основного договора.

Площадь отчуждаемой квартиры относится к ее индивидуальным техническим характеристикам, указание которых, как того требует закон, необходимо в основном договоре купли-продажи недвижимого имущества.

Как усматривается из материалов дела, на момент заключения предварительного договора сведения о площади квартиры после перепланировки не были внесены в ЕГРН. Впоследствии, после внесения в ЕГРН соответствующих сведений ДД.ММ.ГГГГ, площадь квартиры была уточнена и указана в проекте основного договора купли-продажи. 

Доказательств того, что указанная в предварительном договоре квартира и квартира, зарегистрированная в государственном реестре, являются разными объектами недвижимости, не имеется, следовательно, предварительный договор содержит условия, позволяющие определенно установить его предмет.

При таких обстоятельствах нельзя согласиться с доводами ФИО2 о том, что предмет основного договора купли-продажи сторонами не был определен.

Доводы ФИО2 о том, что цена определялась с учетом мебели, техники, двух парковочных мест суд отклоняет, так как соответствующие условия в предварительном договоре не содержаться. ФИО1 отрицает заключения договора на таких условиях. 

Надлежащее исполнение обязательств по предварительному договору состоит в совершении его сторонами действий, направленных на заключение основного договора, результатом которых является его заключение в обусловленных срок, в связи с чем незаключение основного договора всегда есть результат нарушения кем-либо из сторон предварительного договора принятых на себя обязательств по заключению основного договора.

Согласно пункту 1 статьи 401 ГК РФ лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности.

Лицо признается невиновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, оно приняло все меры для надлежащего исполнения обязательства.

Нарушение какой-либо из сторон или обеими сторонами условий предварительного договора возможно как в результате виновных действий в форме уклонения от заключения основного договора, так и в результате невиновных действий в форме бездействия обеих сторон относительно заключения основного договора в связи с взаимной утратой интереса в заключении основного договора.

При этом, исходя из смысла приведенных выше законоположений, виновность действий, нарушающих условия предварительного договора, повлекших незаключение основного договора, предполагается, пока не доказано иное.

Следовательно, освобождение стороны предварительного договора от ответственности за незаключение основного договора возможно, если этой стороной в силу положений статьи 56 ГПК РФ будет доказана невиновность своих действий, в результате которых основной договор не был заключен.

Как установил суд, ФИО2 вплоть до ДД.ММ.ГГГГ лично или через уполномоченного должным образом представителя не обращался к ФИО1 с какими-либо претензиями по поводу несоответствия условий предварительного договора закону, не требовал внести изменения в условия предварительного договора, не заявлял об отказе от исполнения предварительного договора, не направлял оферту о заключении основного договора на иных условиях по сравнению с условиями предварительного договора. ФИО2 не совершил ни каких юридически значимых действий, направленных на урегулирование возникших разногласий. По существу, ФИО2 уклонился от заключения основного договора. 

Учитывая, что ФИО1 со своей стороны также не совершил надлежащим образом требуемых законом действий, направленных на заключение основного договора, суд приходит к выводу, что в незаключении основного договора купли-продажи в равной степени виновны обе стороны. 

При таких обстоятельствах, учитывая, что потеря задатка либо его возврат в двойном размере обусловлены виновностью стороны в неисполнении обеспеченного задатком обязательства, суд не усматривает оснований для удовлетворения требований ФИО2 о взыскании двойной суммы задатка с ФИО1

Вместе с тем, суд пришел к выводу о том, что денежные средства в размере 100 000 руб. в действительности были выплачены ФИО1 истцом по встречному иску. Однако, сделка по купли-продажи не состоялась, срок действия предварительного договора истек. 

Как установлено ст. 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.

Правила, предусмотренные настоящей главой, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.

Поскольку иное не установлено настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами и не вытекает из существа соответствующих отношений, правила, предусмотренные настоящей главой, подлежат применению также к требованиям: 1) о возврате исполненного по недействительной сделке; 2) об истребовании имущества собственником из чужого незаконного владения; 3) одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством; 4) о возмещении вреда, в том числе причиненного недобросовестным поведением обогатившегося лица (ст. 1103 ГК РФ).

Таким образом, учитывая установленные обстоятельства, руководствуясь приведенными выше положениями закона, суд полагает возможным взыскать с ФИО1 неосновательное обогащение - фактически полученные последним в качестве задатка от ФИО2 100 000 руб. 

На основании ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных ч. 2 ст. 96 ГПК РФ. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

Учитывая частичное удовлетворение требований ФИО2 суд взыскивает с ФИО1 государственную пошлину пропорционально удовлетворенным требованиям. 

В силу требований п. 1 ст. 100 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах. 

Принимая во внимание цену иска, степень сложности рассматриваемого спора, количество судебных заседаний и подготовительных мероприятий по делу, положительный для истца по встречному иску результат судебного разбирательства, суд находит разумным и обоснованным размер подлежащих взысканию в пользу ФИО2 представительских расходов в сумме 7 000 руб.

На основании изожженного, рководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 оставить без удовлетворения.

Встречный иск ФИО2 удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО1 в пользу ФИО2 денежную сумму 100 000 руб., расходы по оплате государственной пошлины 3 200 руб. расходы на услуги представителя 7 000 руб. 

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Челябинский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме через Центральный районный суд г. Челябинска.

Председательствующий: п/п Д.А. Лисицын 

Копия верна. Решение не вступило в законную силу.

Судья Центрального районного

суда г. Челябинска: Д.А. Лисицын 

Секретарь: Т.Ю. Протосевич

Решение вступило в законную силу

Судья Центрального районного

суда г. Челябинска: Д.А. Лисицын 

Секретарь:

Мотивированное решение изготовлено 25 февраля 2020 года.