Дело № 2-51/2021 №

РЕШЕНИЕ

 

Именем Российской Федерации 

09 июля 2021 года г. Кингисепп

Кингисеппский городской суд Ленинградской области в составе:

председательствующего судьи Улыбиной Н.А.,

при помощнике судьи Александровой Ю.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании с участием истца ФИО1, представителей ответчика ООО «Строительная компания «Балт-Строй» ФИО2, действующего по доверенности № от ДД.ММ.ГГГГ сроком на три года, и ФИО3, действующей по доверенности № от ДД.ММ.ГГГГ сроком на три года, 

гражданское дело по иску ФИО1 к Обществу с ограниченной ответственностью ООО «Строительная компания «Балт-Строй» о защите прав потребителя, взыскании убытков, неустойки, штрафа, компенсации морального вреда, обязании совершить действия,

УСТАНОВИЛ :

ФИО1 16.10.2020 года обратился в суд с иском к ООО «Строительная компания «Балт-Строй» о защите прав потребителя. В обоснование иска ФИО1 указал, что ДД.ММ.ГГГГ года он заключил с ответчиком договор участия в долевом строительстве № по которому застройщик обязался в предусмотренный договором срок в соответствии с проектной документацией построить многоквартирный жилой дом по адресу: 

<

адрес> и после получения разрешения на ввод Объекта в эксплуатацию, передать истцу трехкомнатную квартиру, соответствующую по качеству требованиям технических и градостроительных регламентов, проектной документации, а также иным обязательным требованиям, пригодной для использования в качестве жилого помещения. В свою очередь ФИО1 обязался уплатить застройщику установленный договором долевой взнос и принять квартиру по акту приема-передачи. Цена договора составила 3 845 625 руб. Истцом обязанность по внесению долевого взноса исполнена в полном объеме 09 июня 2014 года. 

Ссылается, что в установленный договором срок передачи квартиры - не позднее 30 декабря 2015 года, объект долевого строительства ответчиком истцу передан не был. После неоднократных односторонних переносов сроков окончания строительства, 20.09.2017 ответчик проинформировал истца о завершении строительства дома и готовности передать квартиру (уведомление от 11.09.2017).

03.10.2017 истцом в присутствии представителя ответчика, при участии специалиста независимой экспертной организации, был произведён осмотр передаваемой квартиры, в результате которого были выявлены многочисленные нарушения требований договора, технических регламентов и иных обязательных норм, а также значительные отклонения от проектной документации. Результаты осмотра и выявленные недостатки были зафиксированы в подписанном сторонами совместном смотровом листе от 03.10.2017. После чего, ответчику было предложено безвозмездно устранить недостатки в срок до 13.10.2017, возместить расходы истца на устранение недостатков, либо соразмерно уменьшить цену договора. Между тем, ответчик проигнорировал требования об устранении недостатков, претензию истца оставил без ответа.

16.10.2017 между сторонами был подписан Акт приёма-передачи квартиры, с указанием на не устранённые недостатки в виде ссылки на ранее составленный акт осмотра.

ФИО1 ссылается, что на момент приёма-передачи квартиры объём и качество выполненных строительно-монтажных работ не соответствовали требованиям нормативных документов, проектной документации и условиям договора.

Полагает, что выявленные недостатки квартиры отрицательно влияют на основные технические и эксплуатационные показатели объекта, недопустимо снижают теплоизоляционные и гидроизоляционные свойства ограждающих конструкций, нарушают обязательные требования к воздухообмену, не позволяют обеспечить установленные требования безопасности и надёжности при эксплуатации, значительно снижают уровень комфортности проживания. Выявленные отклонения от проектных решений (изменение проектных решений; исключение или замена отдельных систем, элементов и материалов), как непосредственно обследуемой квартиры, так и общедомового имущества и дома в целом, существенно снижают потребительские качества объекта (отрицательно влияют на эксплуатационные характеристики в т.ч. надёжность и эффективный срок эксплуатации; значительно снижают уровень комфортности проживания; гарантировано увеличивают предстоящие затраты собственника на содержание и эксплуатацию).

Отдельные выявленные дефекты (нарушения требований к организации и монтажу систем вентиляции, водоснабжения и водоотведения; несоблюдение требований безопасности при монтаже ограждающих конструкций лоджии), нарушают установленные законом требования, которым должно отвечать жилое помещение и не позволяют использовать квартиру для проживания до их полного устранения.

ФИО1 считает, что обязанность по устранению недостатков и приведению объекта строительства в соответствие с требованиями нормативно-технических документов, проектной документации и договора должна быть возложена на застройщика.

В соответствии с заключением специалиста ООО «Сервис Комплект», составленным по результатам осмотра квартиры 03.10.2017 года, стоимость необходимых работ по устранению выявленных нарушений и недостатков строительства составляет 567 509,20 рублей.

ФИО1, ссылаясь на положения ст.15 ГК РФ, ст.ст. 7, 14 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ), просит взыскать с ООО «Строительная компания Балт-Строй» стоимость минимально необходимых работ по устранению нарушений и недостатков, допущенных ответчиком в рамках договора долевого участия, в сумме 567 509,20 рублей; компенсацию убытков, понесённых для восстановления нарушенных прав в размере 256,54 руб.; неустойку, в соответствии с п.5 ст.28 «Закона о защите прав потребителей» за нарушение сроков устранения недостатков, в размере 100% от общей стоимости работ, необходимых для устранения всех нарушений. Также, со ссылкой на положения ст. 15 Закона РФ «О защите прав потребителей» просит взыскать с ответчика компенсацию морального вреда из расчета 100 руб. в день за период с 16.10.2017 года по день вынесения решения суда; штраф, предусмотренный п.6 ст.13 Закона «О защите прав потребителей» в размере 50% от суммы, присужденной судом, а также сумму НДФЛ, которую он должен буду оплатить по факту получения присуждённых судом сумм ко взысканию.

Просит обязать ООО «Строительная компания Балт-Строй» осуществить комплекс организационных и технических мероприятий, направленных на обеспечение строительства многоквартирного дома в соответствии с проектной документацией (в редакции, на основании которой был заключён договор), либо уменьшить цену договора участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ, соразмерно объёмам неисполненных обязательств по договору (л.д. 43-48 том 1). 

В ходе рассмотрения дела истец в порядке ст. 39 ГПК РФ исковые требования о взыскании убытков увеличил, просит взыскать с ООО «Строительная компания Балт-Строй» стоимость минимально необходимых работ по устранению нарушений и недостатков, допущенных ответчиком в рамках договора долевого участия, в сумме 608 781 руб. (л.д. 132 том 2). 

В судебном заседании истец требования поддержал, настаивал, что квартира была ему передана застройщиком 16 октября 2017 года с недостатками, содержащимися в смотровом листе, составленном 03.10.2017 года с участием представителя ООО «Строительная компания Балт-Строй» и эксперта. Оспаривал факт устранения ответчиком недостатков, указанных в смотровом листе к моменту передачи ему квартиры. Полагал представленный ответчиком в материалы дела акт об устранении недостатков от 16.10.2017 года недопустимым доказательством, поскольку указанный акт был составлен застройщиком самостоятельно, не содержит его подписи и ранее о наличии данного документа ему ничего известно не было, при передаче квартиры данный акт не составлялся. Пояснил, что часть недостатков была им устранена в ходе проведения ремонтных работ жилого помещения после передачи ему квартиры застройщиком. Просил требования удовлетворить в полном объеме. 

Ответчик иск не признал, представил письменный отзыв (л.д. 126-129 том 1), в котором указал, что требования истца устранить выявленные в ходе осмотра квартиры 03 октября 2017 года недостатки, имеющие несущественный характер (укрепление балконных ограждений, заделка раковин в газобетонной кладке, уборка мусора, гидроизоляция в туалете и ванной, установка подоконников и другие), были устранены застройщиком к 16 октября 2017 года, о чем был составлен акт осмотра квартиры от 16.10.2017 года. Квартира по акту приема-передачи от 16 октября 2017 года была принята истцом без замечаний. Претензий по устраненным недостаткам от ФИО1 не поступало. 

Полагал, в подтверждение своих доводов ФИО1 не представлено доказательств, свидетельствующих о том, что квартира была ему передана с недостатками, указанными в заключении ООО «Сервис Комплект», также не представлено доказательств реально понесенных истцом убытков в связи с устранением недостатков, на наличие которых он ссылается. 

Полагал, что многоквартирный жилой дом по адресу: 

<

адрес>» был возведен застройщиком в соответствии с требованиями технических регламентов, проектной документации градостроительных регламентов и иным требованиям, что подтверждается выдачей контролирующим органом разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, в связи с чем, исковые требования ФИО1 о возложении на ООО «Строительная компания Балт-Строй» осуществить комплекс организационных и технических мероприятий, направленных на обеспечение строительства многоквартирного дома в соответствии с проектной документацией (в редакции, на основании которой был заключён договор), либо уменьшить цену договора участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ, соразмерно объёмам неисполненных обязательств по договору удовлетворению не подлежат. 

Считает, что истцу действиями застройщика не был причинен моральный вред, в связи с чем, указанные требования также являются необоснованными. 

В судебном заседании представители ответчика ООО «Строительная компания Балт-Строй» иск не признали, оспаривали выводы судебной экспертизы (л.д. 126-127 том 2), ссылались, что выводы эксперта основываются на смотровом листе, составленном сторонами 03.10.2017 года и заключении специалиста ООО «Сервис Комплект», при этом не принят во внимание акт осмотра жилого помещения, составленный 16.10.2017 года в день передачи квартиры ФИО1 Также указали, что представитель ответчика не был допущен ФИО1 на осмотр квартиры в присутствии судебного эксперта, чем были нарушены права ответчика. Просили отказать в удовлетворении заявленных требований, полагая, что факт устранения допущенных при строительстве несущественных нарушений объекта долевого строительства, подлежащего передаче истцу, указанных в смотровом листе 03.10.2017 года, подтверждается актом, составленным по результатам осмотра квартиры 16.10.2017 года при ее передаче ФИО1, на который имеется ссылка в акте приема-передачи квартиры со строительным номером № по договору участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ. 

Выслушав участников процесса, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему. 

Из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Строительная Компания Балт-Строй» и ФИО1 был заключен договор № участия в долевом строительстве (далее – договор).

По условиям данного договора ответчик, выступая в качестве Застройщика, обязался в предусмотренный договором срок с привлечением подрядных организаций построить многоквартирный жилой дом по адресу: 

<

адрес>», земельный участок с кадастровым номером № и после получения разрешения на ввод Объекта в эксплуатацию передать ФИО1 трехкомнатную квартиру, имеющие проектные характеристики: площадь 

<

данные изъяты> кв.м., этаж 

<

данные изъяты> условный №, строительные оси 

<

данные изъяты>, а участник долевого строительства обязался уплатить Застройщику установленный договором долевой взнос и принять квартиру по акту приема-передачи после получения разрешения на ввод Объекта в эксплуатацию в срок, установленный п.4.1. договора – не позднее 30 декабря 2015 года (п.1.1., 1.2). 

Согласно п.1.4.договора квартира передается Участнику долевого строительства в состоянии и с оборудованием согласно Приложению № 2 к договору, которое является его неотъемлемой частью. 

Застройщик осуществляет строительство жилого дома на основании проектной документации, опубликованной в сети Интернет по адресу, указанному в договоре (п. 1.5. договора). 

Согласно раздела 2 договора Застройщик обязался осуществить комплекс организационных и технических мероприятий, направленных на обеспечение строительства многоквартирного дома в соответствии с проектной документацией (п.2.1.1), передать объект долевого строительства соответствующий по качеству требованиям технических и градостроительных регламентов, проектной документации, пригодным для использования в качестве жилого помещения (п.2.1.7). 

Стоимость долевого взноса составила 3 845 625 руб. (п. 5.1. договора) и была оплачена ФИО1 ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 16 том 1). 

Приложением № 2 к договору участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ является Содержание Объекта долевого строительства, передаваемого участнику долевого строительства (без отделки), в котором указаны основные характеристики жилого помещения, которым объект долевого строительства должен соответствовать (л.д. 14 том 1). 

Договор № участия в долевом строительстве зарегистрирован в Росреестре ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 214 оборот) 

В соответствии со ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, регулируются нормами Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 214-ФЗ).

В соответствии с частью 1 статьи 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ (здесь и далее нормы закона приведены в редакции, действующей на момент заключения договора участия в долевом строительстве), по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Согласно части 4 статьи 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства (п. 1 ст. 12 Федерального закона N 214-ФЗ).

В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные настоящим Федеральным законом и указанным договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки (статья 10 Федерального закона N 214-ФЗ).

В силу п. 1 ст. 7 Федерального закона N 214-ФЗ, застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: 1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; 2) соразмерного уменьшения цены договора; 3) возмещения своих расходов на устранение недостатков (подпункт 2 части 2 статьи 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ).

В силу п.п. 5-7 ст. 7 Федерального закона N 214-ФЗ гарантийный срок для объекта долевого строительства устанавливается договором и не может составлять менее чем пять лет. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, если иное не предусмотрено договором.

Участник долевого строительства вправе предъявить застройщику требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства при условии, если такое качество выявлено в течение гарантийного срока.

Застройщик не несет ответственности за недостатки (дефекты) объекта долевого строительства, обнаруженные в пределах гарантийного срока, если докажет, что они произошли вследствие нормального износа такого объекта долевого строительства или его частей, нарушения требований технических регламентов, градостроительных регламентов, а также иных обязательных требований к процессу его эксплуатации либо вследствие ненадлежащего его ремонта, проведенного самим участником долевого строительства или привлеченными им третьими лицами.

Как следует из материалов дела, 06 сентября 2017 года Комитетом государственного строительного надзора и государственной экспертизы Ленинградской области ООО «Строительная Компания Балт-Строй» было выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию на многоквартриный жилой дом расположенный по адресу: 

<

адрес> (л.д. 132-135 том 1). 

11 сентября 2017 года ООО «Строительная Компания Балт-Строй» в адрес ФИО1 было направлено уведомление о завершении строительства жилого дома, расположенного по адресу: 

<

адрес>, и о готовности застройщика передать приобретенную истцом квартиру по передаточному акту (л.д. 18 том 1). 

03 октября 2017 года сторонами договора в лице представителя застройщика ФИО6 и истцом ФИО1 с участием специалиста независимой экспертной организации ФИО7 был произведен осмотр подлежащего передаче истцу объекта – трехкомнатной квартиры №, для определения ее соответствия требованиям условий договора, проектной документации, строительным нормам и техническим правилам, по результатам которого был составлен смотровой лист, подписанный сторонами, с указанием выявленных недостатков, содержащий требование о безвозмездного устранении застройщиком указанных недостатков в срок до 13.10.2017 года; либо передачи квартиры и возмещения расходов истца на устранение недостатков, либо соразмерном уменьшении цены договора (л.д. 20-22 том 1). 

По результатам проведенного обследования квартиры на предмет объемов и качества выполненных строительно-монтажных работ и анализа соответствия их требованиям нормативных документов, проектной документации и условиям ДДУ ООО Сервис Комплект» было составлено заключение специалиста, согласно которому объем и качество выполненных строительно-монтажных работ не в полной мере соответствуют требованиям нормативных документов, проектной документации и условиям ДДУ. Выявленные нарушения и недостатки отрицательно влияют на основные технические и эксплуатационные показателя объекта (квартиры), в том числе, недопустимо снижают теплоизоляционные и гидроизоляционные свойства ограждающих конструкций, нарушают обязательные требования к воздухообмену, не позволяют обеспечить установленные требования безопасности и надежности при эксплуатации, значительно снижают уровень комфортности проживания. Выявленные отклонения от проектных решений существенно снижают потребительские качества квартиры. 

Специалистом предложены рекомендации по проведению комплекса мероприятий по устранению допущенных нарушений требований строительных норм и других недостатков выполненных работ, а также минимальный рекомендованный перечень необходимых работ по устранению выявленных нарушений. Составлена смета на проведение ремонтно-строительных работ на объекте: квартира № по адресу: 

<

адрес> на сумму 567 509 руб. 20 коп (л.д. 59-63 том 1). 

13 октября 2017 года ФИО1 представителю застройщика ФИО6 был вручен протокол разногласий к договору от ДД.ММ.ГГГГ № участия в долевом строительстве, в связи с тем, что качество объекта долевого строительства (как квартиры, так и дома в целом) не соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям, что привело к значительному ухудшению потребительских качеств товара, указывается на не устранение застройщиком в разумный срок выявленных недостатков, допущенных при строительстве, перечисленных в смотровом листе от 03.10.2017 года (л.д. 24 том 1). 

Ответ на указанный протокол разногласий ответчиком в материалы дела не представлен. 

Между тем, квартира №, расположенная по адресу: 

<

адрес> была передана застройщиком ФИО1 и принята им по акту приема-передачи от 16 октября 2017 года (л.д. 26 том 1). 

Согласно ч. 1 ст. 8 Федерального закона N 214-ФЗ передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче объекта долевого строительства. В передаточном акте или ином документе о передаче объекта долевого строительства указываются дата передачи, основные характеристики жилого помещения или нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, а также иная информация по усмотрению сторон

Как следует из п. 2 указанного акта приема-передачи, во исполнение своих обязательств по договору от ДД.ММ.ГГГГ № участия в долевом строительстве ООО «Строительная Компания Балт-Строй» передало, а ФИО1 осмотрел и принял вышеуказанную квартиру общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м. (согласно техническому паспорту Кингисеппского БТИ), в состоянии, соответствующем составленному сторонами совместному акту осмотра.

Однако, акт осмотра, подписанный сторонами в качестве приложения к указанному выше акту приема-передачи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, в материалы дела не представлен. 

Представленный ответчиком акт от 16 октября 2017 года к акту приема- передачи квартиры от 16.10.2017 года (л.д. 131-130 том 1) не подписан истцом, а потому не может быть принят судом в качестве доказательства состояния переданного ФИО1 застройщиком жилого помещения на дату его составления. В тоже время, ФИО1 ссылается, что подписанным сторонами совместным актом осмотра передаваемой квартиры является смотровой лист, составленный сторонами 03 октября 2017 года. 

Между тем, истец ФИО1 ссылается на наличие в переданной ему квартире №, расположенной в доме №, корпус № по 

<

адрес> существенных недостатков строительно-монтажных работ, не соответствующих требованиям нормативных документов, проектной документации и условиям договора, возникших по вине застройщика до передачи ему объекта долевого строительства, указанных в заключении специалиста ООО «Сервис Комплект» от 10 октября 2017 года, стоимость устранения которых составляет 567 509,20 рублей. 

02 августа 2017 года представителю застройщика ФИО6 ФИО1 было вручено требование об устранении недостатков в разумный срок; соразмерном уменьшении цены договора либо возмещении расходов на устранение недостатков в связи с передачей ему жилого помещения не соответствующего требованиям нормативных документов, проектной документации и условиям договора (л.д. 154 том 1). 

30 марта 2020 года ФИО1 в адрес ООО «Строительная Компания Балт-Строй» было направлено заявление с повторным требованием об устранении недостатков в разумный срок; соразмерном уменьшении цены договора либо возмещении расходов на устранение недостатков (л.д. 34-35 том 1). 

Требования истца ответчиком удовлетворены не были. 

Для разрешения спора по существу судом по ходатайству ответчика, оспаривавшего выводы заключения специалиста ООО «Сервис Комплект» и наличие в переданном истцу объекте долевого строительства недостатков, была назначена судебная экспертиза.

По заключению экспертов ООО «ЦНПЭ «ПетроЭксперт» № от 31.05.2021 года в квартире №№ в доме по 

<

адрес> на момент передачи квартиры имелись следующие дефекты: отсутствие утепления и штукатурки с окраской балконного порога, дефекты кладки стен из газобетонных блоков (сколы, отсутствие клея в швах), наличие на монолитной бетонной стене между кухней и комнатой наплыва, наличие металлических закладных и выступающей арматуры в теле бетона, отсутствие клапанов в оконных и балконном блоках, установка отливов не в соответствии с нормативными требованиями, отсутствие подоконников ПВХ, отсутствие вентиляционного отверстия в туалете, отсутствие изоляции на трубах, отсутствие противопожарного шланга и крана, отсутствие регуляторов давления, отсутствие отверстий для прокладки трубопроводов водоснабжения и канализации на кухню, отсутствие заделки мест прохода трубопроводов через перекрытие должным образом, отсутствие балансировочных клапанов ГЕРЦ, дефекты прокладки скрытой электропроводки, отсутствие армирующей стяжки, наплавляемой гидроизоляции и стяжки на балконе, дефект крепления ограждения, дефекты монтажных швов оконных и балконного проемов, устройство полов не в соответствии с проектом.

При этом, в квартире №№ в доме по 

<

адрес>, имелись следующие дефекты, указанные в заключении специалиста ООО "Сервис Комплект" от 10.10.2017 года: отсутствие утепления и штукатурки с окраской балконного порога, дефекты кладки стен из газобетонных блоков (сколы, отсутствие клея в швах), наличие на монолитной бетонной стене между кухней и комнатой наплыва, наличие металлических закладных и выступающей арматуры в теле бетона, отсутствие клапанов в оконных и балконном блоках, установка отливов не в соответствии с нормативными требованиями, отсутствие подоконников ПВХ, отсутствие вентиляционных отверстий в туалете, отсутствие изоляции на трубах, отсутствие противопожарного шланга и крана, отсутствие регуляторов давления, отсутствие отверстий для прокладки трубопроводов водоснабжения и канализации на кухню, отсутствие заделки мест прохода трубопроводов через перекрытие должным образом, отсутствие балансировочных клапанов ГЕРЦ, дефекты прокладки скрытой электропроводки, отсутствие армирующей стяжки, наплавляемой гидроизоляции и стяжки на балконе, дефект крепления ограждения, а так же по фотофиксации, выполненной специалистом установлены дефекты монтажных швов оконных и балконного проемов. По представленной исполнительной документации установлен дефект в части несоответствия устройства полов проектной документации.

При сопоставлении выполненных застройщиком ООО "Строительная компания "Балт-Строй" строительно-монтажных работ при строительстве квартиры № №, расположенной по адресу: 

<

адрес> с ДДУ зафиксированы следующие дефекты: толщина цементно-песчаной стяжки уменьшена на 30 мм, отсутствие гидроизоляции в санузлах, отсутствие прокладки проводов радио, телефона, ТВ до этажного вводного щита, отсутствие розетки для электроплиты.

С технической точки зрения все выявленные дефекты в части несоответствия нормативным требованиям и проектной документации являются устранимыми.

Для устранения дефектов в части несоответствия нормативным требованиям и проектной документации необходимо выполнить работы:

- отсутствие утепления и штукатурки с окраской балконного порога - монтаж утеплителя с последующей штукатуркой и окраской, 

- дефекты кладки стен из газобетонных блоков (сколы, отсутствие клея в швах) - расшивка незаполненных швов, заполнение швов клеем, - оштукатуривание дефектов,

- наличие на монолитной бетонной стене между кухней и комнатой наплыва - отбивка с последующим выравниванием,

- наличие металлических закладных (на балконе) - покрытие защитным слоем, наличие выступающей арматуры - обрезка выступающих частей, отсутствие клапанов в оконных и балконном блоках - установка клапанов, установка отливов не в соответствии с нормативными требованиями - демонтаж и установка отливов,

- отсутствие подоконников ПВХ - установка подоконников пвх, отсутствие вентиляционного отверстия в туалете - пробивка отверстия, отсутствие изоляции на трубах - монтаж изоляции,

- отсутствие противопожарного шланга и крана - монтаж крана и противопожарного шланга,

- отсутствие регуляторов давления - установка регуляторов давления,

- отсутствие отверстий для прокладки трубопроводов водоснабжения и канализации на кухню - устройство отверстий в стене,

- отсутствие заделки мест прохода трубопроводов через перекрытие должным образом - заделка мест прохода,

-отсутствие балансировочных клапанов ГЕРЦ - установка балансировочных клапанов,

-дефекты прокладки скрытой электропроводки - прокладка скрытой проводки в соответствии с требованиями, отсутствие армирующей стяжки, наплавляемой гидроизоляции и стяжки на балконе - устройство необходимых слоев на балконе,

-устройство полов не в соответствии с проектной документацией - демонтаж существующей стяжки толщиной 70 мм, устройство полов в соответствии с проектом.

-дефекты монтажных швов оконных и балконного проемов - демонтаж заполнения монтажного шва и выполнение работ в полном объеме,

-дефект крепления решетчатого ограждения - ремонт крепления ограждения,

-отсутствие розетки для электроплиты - установка розетки. Для устранения дефектов несоответствия условиям ДДУ:

-несоответствие толщины стяжки - устройство стяжки до толщины 100 мм, 

-отсутствие гидроизоляции в санузлах - устройство гидроизоляции в санузлах.

Устранение дефекта - отсутствие розетки для электроплиты - учтено при устранении дефектов несоответствия проектной документации.

Система радиовещания согласно утвержденной проектной документации заменена на систему РАСЦО.

Отсутствие системы радиовещания, прокладки проводов телефона, тв до этажного вводного щита от точки подключения установленной ТУ ресурсоснабжающей организацией не соответствует условиям ДДУ, но соответствует проектным решениям. Данные дефекты с технической точки зрения является неустранимым, т.к. для устранения дефектов необходимо получение новых Технических условий и разработка проектной документации. Данные дефекты с технической точки зрения имеют признаки существенного недостатка. Определить стоимость устранения указанных дефектов не представляется возможным.

Стоимость устранения остальных дефектов рассчитана при ответе на вопрос №3, данные дефекты могут быть устранены без несоразмерных затрат времени. Учитывая вышеизложенное, данные дефекты не имеют признаков существенного недостатка.

Стоимость устранения дефектов несоответствия проектной документации и нормативным требованиям в ценах на момент передачи квартиры (октябрь 2017 года) составляет 608781 (шестьсот восемь тысяч семьсот восемьдесят один) рубль 00 копеек, в том числе устройство полов 474446 (четыреста семьдесят четыре тысячи четыреста сорок шесть) рублей 00 копеек.

Стоимость устранения дефектов несоответствия условиям ДДУ (устройство полов) в ценах на момент передачи квартиры (октябрь 2017 года) составляет 243252 (двести сорок три тысячи двести пятьдесят два) рубля 00 копеек (л.д. 3-79 том 2). 

В силу статей 67, 86 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Оснований не доверять выводам экспертов у суда не имеется. так как экспертиза проведена в соответствии со ст. 79 ГПК РФ на основании определения суда апелляционной инстанции. Заключение экспертизы полностью соответствует требованиям ст. 86 ГПК РФ, ст. 25 Федерального закона от 31 мая 2001 года N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", является полным, ясным, содержит подробное описание проведенного исследования, мотивированные ответы на поставленные судом вопросы, последовательно, непротиворечиво и согласуется с другими доказательствами по делу. Эксперты были предупреждены об уголовной ответственности, предусмотренной ст. 307 УК РФ, за дачу заведомо ложного заключения, не заинтересованы в исходе дела, имеют образование в соответствующей области знаний и длительный стаж экспертной работы. Доказательств, указывающих на недостоверность проведенной экспертизы, либо ставящих под сомнение ее выводы, в материалах дела не имеется.

При этом, доводы ответчика, положенные в основу возражений о несогласии с заключением экспертизы суд находит несостоятельными. Экспертом-строителем 19 марта 2021 г. по месту расположения объекта по адресу: 

<

адрес> проводился осмотр исследуемого объекта, выполнялись необходимые измерения с использованием лазерного дальномера, фотофиксация выявленных недостатков. Выводы экспертов подробно изложены в описательной части заключения и не доверять им, у суда оснований не имеется. Факт недопуска представителя ответчика в квартиру истцом при проведении экспертом обследования жилого помещения и необходимых изменений, не может свидетельствовать о неправомерности указанного экспертного заключения. 

Принимая во внимание, что материалами дела подтверждается то обстоятельство, что объект строительства передан истцу застройщиком с недостатками, которые не устранены, а также принимая во внимание заключение судебной строительно-технической экспертизы, суд приходит к выводу о наличии оснований для частичного удовлетворения исковых требований. 

По смыслу указанных выше положений закона, участник долевого строительства в течение гарантийного срока вправе потребовать от застройщика возмещения своих расходов на устранение недостатков объекта долевого строительства не только если выявленные недостатки делают объект непригодным для предусмотренного договором использования, но также и в случае, если объект построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 статьи 7 Федерального закона N 214-ФЗ обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта.

Таким образом, доводы ответчика о том, что норма части 2 статьи 7 Федерального закона N 214-ФЗ подлежит применению только в случае обнаружения существенных недостатков, не позволяющих использовать объект долевого строительства по назначению, является ошибочным, следовательно, ФИО1 был вправе потребовать от застройщика устранения недостатков объекта строительства, либо возмещения своих расходов на их устранение.

В пункте 2 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28 июня 2012 года N 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей" разъяснено, что если отдельные виды отношений с участием потребителей регулируются и специальными законами Российской Федерации, содержащими нормы гражданского права (например, договор участия в долевом строительстве, договор страхования, как личного, так и имущественного, договор банковского вклада, договор перевозки, договор энергоснабжения), то к отношениям, возникающим из таких договоров, Закон о защите прав потребителей применяется в части, не урегулированной специальными законами.

Правовая позиция, в соответствии с которой меры ответственности, предусмотренные Законом о защите прав потребителей, применяются к застройщику в части, не урегулированной Федеральным законом N 214-ФЗ, приведена в пункте 12 "Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2018)" (утвержден Президиумом Верховного Суда РФ 14 ноября 2018 года).

По смыслу той же правовой позиции к отношениям, возникающим в связи с выявлением недостатков объекта долевого строительства, подлежат применению нормы Закона о защите прав потребителей, устанавливающие санкции за несвоевременное устранение недостатков товара, в части, не урегулированной специальным законом.

Такой вывод может быть сделан и на основе положений части 8 статьи 7 Федерального закона N 214-ФЗ, регулирующей ответственность застройщика за недостатки объекта долевого строительства, в силу которой за нарушение срока устранения недостатков (дефектов) объекта долевого строительства, предусмотренного частью 6 этой статьи, застройщик уплачивает гражданину - участнику долевого строительства, приобретающему жилое помещение для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, за каждый день просрочки неустойку (пеню) в размере, определяемом пунктом 1 статьи 23 Закона Российской Федерации от 07 февраля 1992 года N 2300-1 "О защите прав потребителей".

Однако, в силу того же положения закона, если недостаток (дефект) жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, не является основанием для признания такого жилого помещения непригодным для проживания, размер неустойки (пени) рассчитывается как процент, установленный пунктом 1 статьи 23 Закона Российской Федерации от 07 февраля 1992 года N 2300-1 "О защите прав потребителей", от стоимости расходов, необходимых для устранения такого недостатка (дефекта).

Таким образом, по смыслу части 8 статьи 7 Закона, как в случае предъявления участником долевого строительства требований, связанных с выявлением недостатков объекта, не влекущих его непригодности к проживанию, о безвозмездном устранении недостатков (пункт 1 части 2 статьи 7), так и о возмещении расходов на устранение недостатков (пункт 3 части 2 статьи 7), неустойка подлежит исчислению не из цены договора, а из стоимости расходов, необходимых для устранения недостатков.

Суд считает необходимым при определении размера неустойки руководствоваться данным экспертным заключением.

Таким образом, неустойка за период с 16 октября 2017 года по 10 декабря 2020 года составит 608781 руб. x 1151 дней x 1% и подлежит взысканию с ответчика в размере 608781 руб., в размере, заявленном истцом. 

Согласно статье 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Конституционный Суд РФ в Определении от 21 декабря 2000 года № 263-О указал, что положения пункта 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации содержат обязанность суда установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного, а не возможного размера ущерба.

Из разъяснений, содержащихся в пунктах 73, 74, 78 Постановления Пленума Верховного суда РФ от 24 марта 2016 года № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса РФ об ответственности за нарушение обязательств», следует, что бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика. 

Верховный Суд Российской Федерации в п. 34 Постановления Пленума от 28 июня 2012 года № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей» разъяснил, что применение статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации по делам о защите прав потребителей возможно в исключительных случаях и по заявлению ответчика с обязательным указанием мотивов, по которым суд полагает, что уменьшение размера неустойки является допустимым.

Исходя из смысла приведенных выше правовых норм и разъяснений, а также принципа осуществления гражданских прав своей волей и в своем интересе (статья 1 Гражданского кодекса Российской Федерации) размер неустойки может быть снижен судом на основании статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации только при наличии соответствующего заявления со стороны ответчика.

Между тем, ответчиком ООО "Строительная компания "Балт-Строй" ходатайств о применении положений ст. 333 Гражданского кодекса РФ и снижении неустойки заявлено не было. 

Указанный размер неустойки не нарушит баланс интересов сторон обязательства, соответствует требованиям соразмерности.

В соответствии со ст. 15 Закона РФ "О защите прав потребителей" указанного закона моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда. Компенсация морального вреда осуществляется независимо от возмещения имущественного вреда и понесенных потребителем убытков.

Согласно ст. 151 Гражданского кодекса РФ, если гражданину причинен моральный вред (физические или нравственные страдания) действиями, нарушающими его личные неимущественные права, либо посягающими на принадлежащие гражданину другие нематериальные блага, а также в других случаях, предусмотренных законом, суд может возложить на нарушителя обязанность денежной компенсации указанного вреда.

Из разъяснений, данных в п. 45 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28 июня 2012 года N 12 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей", при решении судом вопроса о компенсации потребителю морального вреда достаточным условием для удовлетворения иска является установленный факт нарушения прав потребителя.

Судом установлен факт нарушения ответчиком ООО "Строительная компания "Балт-Строй" прав истца как потребителя, предусмотренных Законом Российской Федерации «О защите прав потребителей». 

Поскольку ответчик нарушил срок устранения недостатков объекта долевого строительства, суд, исходя из положений п. 8 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 20 декабря 1994 года N 10 "О некоторых вопросах применения законодательства о компенсации морального вреда", с учетом фактических обстоятельств дела, степени вины причинителя вреда, степени понесенных истцом нравственных страданий, выразившихся в перенесенных переживаниях относительно качества переданной по договору долевого участия квартиры, в вынужденном обращении в суд за защитой нарушенного права, принимая во внимание длительность нарушения прав потребителя, социальную значимость объекта долевого строительства – жилого помещения и степень вины застройщика, суд считает возможным определить сумму морального вреда в размере 5 000 руб., по мнению суда, такой размер денежной компенсации отвечает, требованиям разумности и справедливости, длительности нарушения прав истца.

Данная сумма, с учетом установленных по делу обстоятельств, в наибольшей степени отвечает требованиям разумности и справедливости, а также способствует восстановлению баланса между нарушенными правами истца и мерой ответственности, применяемой к ответчику.

В соответствии с п. 6 ст. 13 Закона РФ "О защите прав потребителей" при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.

Согласно разъяснениям, данным в постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 28 июня 2012 года N 17 "О практике о рассмотрения судами дел о защите прав потребителя" (пункт 46), при удовлетворении судом требований потребителя в связи с нарушением его прав, установленных Законом о защите прав потребителей, которые не были удовлетворены в добровольном порядке изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером), суд взыскивает с ответчика в пользу потребителя штраф независимо от того, заявлялось ли такое требование суду (пункт 6 статьи 13 Закона).

Принимая во внимание то обстоятельство, что штраф является средством воздействия на недобросовестного участника обязательства, суд не усматривает правовых оснований для его снижения и расчета в отрыве от взысканных сумм неустойки и компенсации морального вреда.

В этой связи с ООО "Строительная компания "Балт-Строй" в пользу ФИО1 подлежит взысканию штраф в размере по 611 281 руб., из расчета ((608 781 + 608 781 +5 000 рублей) / 2).

Бесспорных и достоверных, достаточных доказательств несоразмерности суммы штрафа последствиям нарушения обязательства ответчиком суду не представлено. При этом суд учитывает, то обстоятельство, что ответчиком заявление о снижении штрафа с виду его несоразмерности также заявлено не было.

Взыскание судом штрафа соответствует положениям п. 6 ст. 13 Закона РФ "О защите прав потребителей", который подлежит взысканию за несоблюдение в добровольном порядке требований потребителя устранить недостатки строительных работ.

Между тем, оснований для взыскания с ООО "Строительная компания "Балт-Строй" в пользу ФИО1 суммы НДФЛ, которую истец должен будет оплатить по факту получения присуждённых судом сумм ко взысканию, не имеется, поскольку требования в указанной части направлены на защиту прав истца в будущем, между тем, в силу положений ст. 12 ГК РФ защите подлежит именно нарушенное право. 

Оснований для возложения на ООО «Строительная компания Балт-Строй» обязанности осуществить комплекс организационных и технических мероприятий, направленных на обеспечение строительства многоквартирного дома в соответствии с проектной документацией (в редакции, на основании которой был заключён договор), либо уменьшить цену договора участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ соразмерно объёмам неисполненных обязательств по договору также не имеется, поскольку истцом выбран способ защиты своих прав путем компенсации убытков на устранение недостатков переданного в собственность объекта долевого строительства, требования по которым удовлетворены судом. Возложение на ответчика дополнительной обязанности по устранению недостатков и одновременному уменьшению цены договора повлечет нарушение прав ООО «Строительная компания Балт-Строй» и противоречит требованиями подпункта 2 части 2 статьи 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ.

По правилам ст. 98 ГПК РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. 

В соответствии с частью 1 статьи 88 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

К издержкам, связанным с рассмотрением дела, относятся связанные с рассмотрением дела почтовые расходы, понесенные сторонами (ст. 94 ГПК РФ).

Истцом ФИО1 понесены почтовые расходы, связанные с направлением в адрес ответчика досудебной претензии (л.д. 35 том 1), которые подлежат взысканию с ответчика в пользу истца. 

В силу статьи 103 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации с ответчика подлежит взысканию госпошлина, от которой истец был освобожден, пропорционально удовлетворенной части исковых требований.

Статьей 61.1 Бюджетного кодекса РФ установлено, что, по делам, рассматриваемым судами общей юрисдикции, государственная пошлина подлежит зачислению в бюджеты муниципальных районов.

С ответчика ООО «Строительная компания Балт-Строй» в доход МО «Кингисеппский муниципальный район» подлежит взысканию государственная пошлина в размере 14587 руб. (14287 руб./имущественное требование/ + 300 руб./неимущественное требование/).

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 12, 56, 67, 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Иск ФИО1 к Обществу с ограниченной ответственностью ООО «Строительная компания «Балт-Строй» о защите прав потребителя, взыскании убытков, неустойки, штрафа, компенсации морального вреда, обязании совершить действия – удовлетворить частично.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Строительная компания «Балт-Строй» в пользу ФИО1 убытки в размере 608 781 руб., неустойку в размере 608 781 руб., компенсацию морального вреда в размере 5 000 руб., штраф в размере 611 281 руб., судебные расходы 256 руб. 54 коп., всего 1 834 099 (один миллион восемьсот тридцать четыре тысячи девяносто девять) рублей 54 копейки. 

В остальной части иска ФИО1 к Обществу с ограниченной ответственностью ООО «Строительная компания «Балт-Строй» – отказать.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Строительная компания «Балт-Строй» в доход бюджета МО «Кингисеппский муниципальный район» Ленинградской области государственную пошлину в размере 14587 (четырнадцать тысяч пятьсот восемьдесят семь) рублей. 

Решение может быть обжаловано в Ленинградский областной суд в течение месяца со дня принятия в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Кингисеппский городской суд Ленинградской области.

Мотивированное решение составлено 16 июля 2021 года

Судья: Улыбина Н.А.