№ 2-268/2025(2-2267/2024)

УИД 53RS0002-01-2024-004151-20

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Боровичи Новгородской области 19 февраля 2025 года

Боровичский районный суд Новгородской области в составе председательствующего судьи Кудрявцевой Е.М.,

при секретаре Ермиловой А.С.,

с участием ответчика ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «НТВО» к ФИО1 о взыскании задолженности по договору участия в долевом строительстве многоквартирного дома,

установил:

ООО «Специализированный застройщик «НТВО» обратилось в суд с иском к ФИО1 о взыскании задолженности по договору участия в долевом строительстве многоквартирного дома, указав в обоснование, чтомежду ООО «СЗ «НТВО» и ФИО2 был заключен договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома №ГС8/55/0579 от 08.07.2021 г. в отношении объекта долевого строительства – квартиры с проектным номером 55, расположенной в многоквартирном доме. Затем права и обязанности Участника по Договору были в полном объеме переданы ФИО1 на основании договора уступки прав и перевода долга №Е/ГС8/55/0709 от 01.09.2022 г. (дата регистрации 04.10.2022 г.), о чем Застройщик был своевременно уведомлен.

В соответствии с условиями договора, Застройщик обязуется в предусмотренный Договором срок своими и (или) с привлечением других лиц построить на земельном участке с кадастровым номером № жилой комплекс со встроено-пристроенными помещениями и встроено-пристроенной подземной автостоянкой по адресу: 

<

адрес>, Невская губа, участок 10 (западнее Васильевского острова, квартал 8) и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома передать в собственность Участнику объект долевого строительства, определенный Договором, а Участник обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.

Согласно п.5.1.договора цена, подлежащая уплате Участником Застройщику для строительства объекта, составляет 4520100,00 рублей. Цена договора определена из расчета стоимости 1 кв.м. площади объекта 130000,00 рублей, умноженной на площадь объекта.

В соответствии с п.5.2 Договора стоимость одного квадратного метра площади квартиры, и как следствие, цена объекта является окончательной и может быть изменена в случаях, предусмотренных п.5.1. Договора.

Согласно п.9.2. Договора указанная в Договоре площадь квартиры не является окончательной и может отличаться от величины, указанной в п.2.1 Договора.

Площадь квартиры уточняется по результатам обмеров, произведенной соответствующей службой технической инвентаризации, результаты которых будут являться основанием для осуществления взаиморасчетов согласно п.п.9.3, 9.4 и 9.5 Договора.

В соответствии с п.9.4. Договора в случае увеличения по результатам технической инвентаризации площади квартиры более чем на 0,5 кв.м., по сравнению с площадью,указанной в п.2.1 Договора, Участник обязуется осуществить доплату к цене договора за разницу между площадью квартиры указанной в п.2.1 договора и соответствующей площадью квартиры в соответствии с данными технической инвентаризации, из расчета стоимости одного квадратного метра площади квартирыуказанной в п.5.1 договора. Доплата осуществляется участником в течение 7 рабочих дней со дня получения соответствующего уведомления от Застройщика.

В соответствии с условиями договора Объект долевого строительства, присвоенный адрес: 

<

адрес> 

<

адрес> 

<

адрес>, строение 1, и подлежащий передаче ответчику, имеет следующие проектные характеристики: квартира с условным номером 55, количество комнат 1, расположенная на этаже 2, общая проектная площадь: 33,82 кв.м.

В свою очередь, по данным технической инвентаризации, приведенная (продаваемая) площадь Объекта увеличилась на0,82 кв.м (не включая площадь, занимаемую стояками водоснабжения, канализации) и составляет36,20 кв. м (с учетом площади стояков водоснабжения, канализации).

Сумма увеличения Цены Договора (разница в цене) составляет106 600,00 рублей 00 копеек. Дополнительная оплата на основании п. 9.4 Договора, в связи с увеличением площади Объекта за счет размещения стояков водоснабжения, канализации, с Участника не взымается, в указанной сумме увеличения Цены Договора (разницы в Цене) не учтена.

Истцом в адрес ответчика 15.02.2023 года было направлено Уведомление о фактической приведенной (продаваемой) площади объекта долевого строительства и изменении цены договора, которое ответчиком не получено и возращено отправителю.

Направленное истцом в адрес ответчика повторное требование о выплате задолженности по договору, в котором указано о необходимости оплатить сумму увеличенияцены договора в течение10 рабочих дней с момента получения настоящего уведомления, также возвращено отправителю из-за истечения срока хранения.

За период с 22.03.2024 г по 31.12.2024 г., начислена неустойка за просрочку оплаты Цены Договора в сумме7 062,25 рублей.

За оказанные истцу услуги представителя, которые являются судебными расходами стороны по делу, истцом оплачены в размере 83333руб. 33коп.,что подтверждается документально.

Ссылаясь на положения ст. 309 Гражданского кодекса РФ, Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», истец просит взыскать в его пользу с ФИО1 сумму увеличения цены по Договору участия в долевом строительстве № ГС8/55/0579 от08.07.2021 г. вразмере106600рублей 00 копеек;сумму неустойки за нарушение установленного договором срока внесения платежа по Договору участия в долевом строительстве №ГС8/55/0579 от08.07.2021 г. в размере7062рубля 25 копеек;сумму неустойки за нарушение установленного договором срока внесения платежа по Договору участия в долевом строительстве №ГС8/55/0579 от08.07.2021г.по день фактического исполнения обязательства;судебные расходы в размере4 410 рублей 00 копеек в счет оплаты государственной пошлины;судебные расходы в размере83333 рубля 33 копейки в счет оплаты юридических услуг представителя.

Представитель истца ООО «Специализированный застройщик «НТВО» в судебное заседание не явился, просил рассмотреть дело в его отсутствие, заявленные требования поддерживает.

Суд, в соответствии со ст. 167 ГПК РФ, счёл возможным рассмотреть дело в отсутствие представителя истца.

Ответчик ФИО1 в судебном заседании иск не признала, не оспаривала, что площадь приобретенного ею жилого помещения оказалась больше, что была согласована в договоре участия в долевом строительстве, однако квартира передана в ее собственность с нарушением сроков, установленных договором, поэтому заявленные истцом требования удовлетворению не подлежат.

Выслушав ответчика, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

Статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее-ГК РФ) предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

На основании пункта 4 статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.

В соответствии с частью 1 статьи 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Согласно ч. 1 ст. 5 Закона об участии в долевом строительстве в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. Общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в ч. 1 ст. 23 данного закона.

По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения (ч. 2 ст. 5 Закона об участии в долевом строительстве).

Из содержания приведенных норм права в их взаимосвязи следует, что стороны вправе предусмотреть в договоре как условие о твердой цене объекта договора - жилого помещения - с указанием его параметров и допустимых отступлений от них, так и условие о цене жилого помещения, определенной исходя из цены единицы общей площади жилого помещения, с учетом возможного изменения этой площади при определенных условиях.

В силу ч. 1 ст. 7 Закона об участии в долевом строительстве застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В соответствии с ч. 2 ст.12Федерального закона № 214-ФЗ обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Обязательства участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором и подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

В судебном заседании установлено, что между ООО «СЗ «НТВО» и ФИО2 заключен договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома №ГС8/55/0579 от ДД.ММ.ГГГГ.

В соответствии с п. 2.1 Договора, Объект долевого строительства, расположенный в Жилом комплексе со встроенно-пристроенными помещениями и встроенно-пристроенной подземной автостоянкой по адресу: 

<

адрес>, 

<

адрес> (западнее Васильевского острова, квартал 8), присвоенный адрес: 

<

адрес>, 

<

адрес>, 

<

адрес>, и подлежащий передаче участнику(кам), имеет следующие проектные характеристики: жилое помещение – квартира с условным номером 55, количество комнат 1, расположенная на этаже 2, общая проектная площадь: 33,82 кв.м.

Согласно п.5.1 Договора цена, подлежащая уплате Участником Застройщику для строительства объекта, составляет 4520100,00 рублей, и определена из расчета стоимости 1 кв.м площади объекта 130000,00 рублей, умноженной на площадь объекта.

В случаях, указанных в п.9.4,9.5 Договора стороны осуществляют корректировку Цены договора.

Указанная в пункте 5.1. Договора стоимость одного квадратного метра площади квартиры и, как следствие, Цена Объекта является окончательной и может быть изменена в случаях, предусмотренных п. 5.1. Договора( п.5.2 Договора).

В соответствии с п.9.4.Договора, в случае увеличения по результатам технической инвентаризации площади квартиры более чем на 0,5 кв.м. по сравнению с площадью, указанной в п.2.1 Договора, Участник обязуется осуществить доплату к цене договора за разницу между площадью квартиры указанной в п.2.1 договора, и площадью квартиры в соответствии с данными технической инвентаризации, из расчета стоимости одного квадратного метра площади квартиры, указанной в п.5.1 договора. Доплата осуществляется участником в течение 7 рабочих дней со дня получения соответствующего уведомления от Застройщика.

На основании договора уступки прав и перевода долга №Е/ГС8/55/0709 от 01.09.2022 г.права и обязанности Участника по Договору в полном объеме переданы ФИО1 

Материалами дела подтверждается и ответчиком не оспаривается, что продаваемая площадь квартиры увеличилась на0,82 кв.м. (не включая площадь, занимаемую стояками водоснабжения, канализации) и составляет36,20 кв. м. (с учетом площади стояков водоснабжения, канализации).

Застройщиком в адрес ФИО1 15.02.2023 года направлено Уведомление об увеличении продаваемой площади объекта долевого строительства и изменении цены по Договору № ГС8/55/0579 от «08» июля 2021 г., которое оставлено ответчиком без удовлетворения. 

Повторно направленное 08.12.2023 г.застройщиком требование о выплате задолженности по договорув течениедесятирабочих дней с момента получения настоящего уведомления, прибыло в место вручения 12 декабря 2023 года, однако возращено отправителюиз-за истечения срока хранения.

Акт приёма-передачи, подтверждающий исполнение обязательств застройщика, подписан сторонами договора 18.04.2023 г.

Возражая против удовлетворения иска, ФИО1 не оспаривает, что площадь приобретенной ею квартиры больше площади, предусмотренной договором, на 0,82 кв.м ( без площади стояков водоснабжения, канализации).

Таким образом, судом установлено, что до настоящего времени ответчиком условия договора, предусматривающие доплату разницы между согласованной сторонами площади квартиры и площади квартиры в соответствии с данными технической инвентаризации, не исполнены. 

Представленный истцом расчет доплаты соответствует условиям договора, судом проверен и признан верным, ответчиком не оспаривается. 

За период с 22.03.2024 г по 31.12.2024 г. истцом начислена неустойка за просрочку оплаты Цены Договора в сумме7 062,25 рублей.

Разрешая требования о взыскании неустойки, суд приходит к следующим выводам.

Согласно ст.330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку (ст.333 ГК РФ). 

Как разъяснил Верховный Суд РФ в п. 73 Постановления Пленума от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика. Несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки (часть 1 статьи 56 ГПК РФ, часть 1 статьи 65 АПК РФ). 

Возражая против заявления об уменьшении размера неустойки, кредитор не обязан доказывать возникновение у него убытков (пункт 1 статьи 330 ГК РФ), но вправе представлять доказательства того, какие последствия имеют подобные нарушения обязательства для кредитора, действующего при сравнимых обстоятельствах разумно и осмотрительно, например, указать на изменение средних показателей по рынку (процентных ставок по кредитам или рыночных цен на определенные виды товаров в соответствующий период, валютных курсов и т.д.) (п. 74).

Согласно п. 75 вышеуказанного Постановления Пленума, при оценке соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства необходимо учитывать, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, а также то, что неправомерное пользование чужими денежными средствами не должно быть более выгодным для должника, чем условия правомерного пользования (пункты 3, 4 статьи 1 ГК РФ).

При этом необходимо учитывать, что неустойка не может быть снижена ниже предела, установленного ч. 1 ст. 395 ГК РФ, т.е. быть менее рассчитанной по ключевой ставке Банка России. 

Таким образом, гражданское законодательство предусматривает неустойку в качестве способа обеспечения исполнения обязательства и меры имущественной ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств, в связи с чем, как мера обеспечения она призвана стимулировать должника к надлежащему исполнению обязательства, а право снижения неустойки представлено суду в целях устранения явной ее несоразмерности последствиям нарушения обязательств, независимо от того, является неустойка законной или договорной.

Учитывая сумму задолженности и длительность неисполнения ответчиком обязательств, суд приходит к выводу, что заявленная истцом к взысканию сумма неустойки соразмерна последствиям нарушения обязательств, основания для ее снижения отсутствуют. 

В соответствии с п.65 постановления Пленума ВерховногоСуда Российской ФедерацииN 7, по смыслу статьи 330 ГК РФ, истец вправе требовать присуждения неустойки по день фактического исполнения обязательства (в частности, фактической уплаты кредитору денежных средств, передачи товара, завершения работ). 

При таких обстоятельствах суд находит исковые требования обоснованными и подлежащими удовлетворению. 

В соответствии со ст. 94 ГПК РФ к издержкам, связанным с рассмотрением дела, относятся расходы на оплату услуг представителей.

Согласно ч.1 ст. 100 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.

Из анализа указанной нормы закона следует, что разумность пределов расходов на оплату услуг представителей определяется судом, исходя из совокупности критериев: сложности дела и характера спора, соразмерности платы за оказанные услуги, временные и количественные факты (общая продолжительность рассмотрения дела, количество судебных заседаний, а также количество представленных доказательств) и других.

Как следует из правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в Определении от 17 июля 2007 года № 382-О-О, обязанность суда взыскивать расходы на оплату услуг представителя, понесенные лицом, в пользу которого принят судебный акт, с другого лица, участвующего в деле, в разумных пределах является одним из предусмотренных законом правовых способов, направленных против необоснованного завышения размера оплаты услуг представителя и темсамым на реализацию требования статьи 17 (часть 3) Конституции Российской Федерации, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц. Именно поэтому в части первой статьи 100 ГПК Российской Федерации речь идет, по существу, об обязанности суда установить баланс между правами лиц, участвующих в деле.

В подтверждение заявленных требований о взыскании расходов на представителя истцом представлен договор № НТВО-16/22 юридического обслуживания, заключенный 09.01.2023 г. с индивидуальным предпринимателем ФИО3 По условиям договора ФИО3 обязался по заданию заказчика оказывать правовые услуги согласно перечня, предусмотренного п. 1.2 договора. Дополнительным соглашением, заключенным сторонами 29 марта 2024 г. предусмотрено юридическое сопровождение гражданского дела по взысканию задолженности по договору участия в долевом строительстве многоквартирного дома № ГС8/55/0579, стоимость услуг определена в 83333, 33 руб. 

Представленным истцомплатежным поручением подтверждается оплата оказанных юридических услуг. 

Материалами дела подтверждается, что в соответствии с указанным договором об оказании юридических услуг исполнителем составлены досудебные претензии, затем исковое заявление, которые направлены в адрес ответчика.

Исходя из принципа разумности и справедливости, принимая во внимание, что данное дело не представляло какой-либо фактической или правовой сложности, рассмотрено в 2-х судебных заседаниях, в которых представитель истца не участвовал, суд приходит к выводу, что требования ООО «Специализированный застройщик «НТВО» о взыскании в его пользу с ФИО1 расходов на представителя подлежат частичному удовлетворению, на сумму 10000 рублей.

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ с ответчика ФИО1 в пользу истца также подлежат взысканию судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 4410 рублей 00 копеек.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

решил:

иск общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «НТВО» -удовлетворить

Взыскать с ФИО1 (паспорт №) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «НТВО» (ИНН 

<

***>, ОГРН

<

***>) сумму увеличения цены по договору участия в долевом строительстве №№ от 08.07.2021 г. в размере 106600 рублей 00 копеек, сумму неустойки за период с 22.03.2024 по 31.12.2024 гг. в размере 7062 рубля 25 копеек, сумму неустойкив размере Ключевой ставки Банка России на день исполнения договора, за каждый календарный день просрочки за период с 01.01.2025 по 19.02.2025 г. в размере 1332 рубля 50 копеек, судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 4410 рублей 00 копеек, судебные расходы по оплате юридических услуг представителя в размере 10000 рублей, а всего 129404 ( сто двадцать девять тысяч четыреста четыре) рубля 75 копеек.

Взыскать с ФИО1 (паспорт 

<

...>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «НТВО» (ИНН 

<

***>, ОГРН

<

***>) сумму неустойки с 20 февраля 2025 года по день фактического исполнения обязательства.

Решение может быть обжаловано в Новгородский областной суд через Боровичский районный суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья Е.М.Кудрявцева

Мотивированное решение изготовлено «19» марта 2025 года