№ 44г-58/2019

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

президиума Волгоградского областного суда

г. Волгоград 6 марта 2019 года

Президиум Волгоградского областного суда в составе:

председательствующего Туленкова Д.П.,

членов президиума: Клочкова А.В., Сундукова С.О., Юткиной С.М., Андреева А.А., Свиридовой Ю.В., Соловьевой Н.А., 

при секретаре Архиреевой Е.В.,

на основании определения судьи Волгоградского областного суда Мун Г.И. от 19 февраля 2019 года о передаче кассационной жалобы с делом для рассмотрения в судебном заседании суда кассационной инстанции,

по докладу судьи Мун Г.И.,

рассмотрев истребованное по поступившей 21 декабря 2018 года кассационной жалобе ФИО1 на решение Советского районного суда г. Волгограда от 17 июля 2018 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Волгоградского областного суда от 6 сентября 2018 года 

гражданское дело по иску ФИО1 к ООО «Пересвет-Регион-Дон», ООО «КВАРТСТРОЙ-ВГ» об обязании произвести замену стороны продавца в предварительном договоре купли-продажи, признании предварительного договора купли-продажи и договора купли-продажи ценных бумаг – договором участия в долевом строительстве, 

у с т а н о в и л:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ООО «Пересвет-Регион-Дон» и ООО «КВАРТСТРОЙ-ВГ» о замене стороны продавца в предварительном договоре купли-продажи жилого помещения и признании указанного предварительного договора и заключенного с ней договора купли-продажи ценных бумаг договором участия в долевом строительстве многоквартирного дома, в обоснование которого указала, что 16 ноября 2007 года заключила с ООО «КвартСтрой» предварительный договор купли-продажи № 

<

...> квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес> (адрес строительный), условный номер 27, этаж 5, количество комнат 1, общей площадью 46,1 кв.м, за 1 816 800 руб., согласно пункту 1.2 которого стороны обязались в течение 30 дней с даты возникновения у продавца права собственности на квартиру заключить основной договор купли-продажи при условии исполнения покупателем всех своих обязательств по пункту 9.2 этого договора. По условиям пункта 3.1 предварительного договора она обязалась в момент подписания основного договора в счет оплаты стоимости квартиры оплатить продавцу 1 816 800 руб. Оплата квартиры (полностью или частично) может быть произведена покупателем векселем, выданным продавцом.

Во исполнение данного договора в части оплаты стоимости квартиры ею у ООО «КвартСтрой» (продавец) была приобретена ценная бумага - вексель № 

<

...> номинальной стоимостью 1 816 800 руб. и полностью произведена оплата векселя.

Таким образом, свои обязательства по оплате стоимости квартиры ею были исполнены в полном объеме по векселю, выданному продавцом.

15 января 2018 года она была уведомлена ООО «КВАРТСТРОЙ-ВГ» об изменении наименования с ООО «КвартСтрой» на ООО «КВАРТСТРОЙ-ВГ». 

10 июля 2017 года ООО «КВАРТСТРОЙ-ВГ» направил в ее адрес уведомление об изменении нумерации жилых помещений в 

<

адрес>, с 27 на 33.

20 апреля 2017 года решением Арбитражного суда Волгоградской области в отношении ООО «КВАРТСТРОЙ-ВГ» была введена процедура наблюдения, временным управляющим был назначен ФИО2

Согласно выписке ГКУ ВО «МФЦ» от 14 июня 2018 года с 20 апреля 2018 года правообладателем жилого помещения, расположенного по адресу: 

<

адрес> является ООО «Пересвет-Регион-Дон». 

Таким образом, застройщик ООО КВАРТСТРОЙ-ВГ» передал свои права и обязанности по исполнению предварительного договора ООО «Пересвет-Регион-Дон».

2 апреля 2018 года она обращалась в ООО «Пересвет-Регион-Дон» с претензией о заключении с ней дополнительного соглашения к предварительному договору № 

<

...> от 16 ноября 2007 года о замене застройщика (продавца) с ООО «КВАРТСТРОЙ-ВГ» на ООО «Пересвет-Регион-Дон». Однако требования, указанные в досудебной претензии ответчиком ООО «Пересвет-Регион-Дон» исполнены не были.

Решением Советского районного суда г. Волгограда от 17 июля 2018 года, оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Волгоградского областного суда от 6 сентября 2018 года, в удовлетворении иска отказано.

В кассационной жалобе ФИО1 ставит вопрос об отмене указанных судебных постановлений как незаконных.

Истребованное судьей Волгоградского областного суда 27 декабря 2018 года гражданское дело поступило в областной суд 28 декабря 2018 года

Определением судьи Волгоградского областного суда от 19 февраля 2019 года указанная кассационная жалоба вместе с делом переданы для рассмотрения в судебном заседании президиума Волгоградского областного суда.

Проверив материалы дела, выслушав представителей ФИО1 – ФИО3 и ФИО4, поддержавших доводы кассационной жалобы, обсудив доводы жалобы, президиум приходит к следующему.

В силу статьи 387 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в кассационном порядке являются существенные нарушения норм материального права или норм процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.

При рассмотрении настоящего дела были допущены такого характера нарушения, выразившиеся в следующем.

Материалами дела установлено, что 16 ноября 2007 года между ООО «КвартСтрой» (продавцом) и ФИО1 (покупателем) заключен предварительный договор купли-продажи № 

<

...> квартиры, по условиям которого стороны обязались заключить в будущем, после даты возникновения у продавца права собственности на квартиру и при условии исполнения покупателем всех своих обязательств в течение 30-ти дней договор купли-продажи квартиры. Квартира определена в пункте 1.1 предварительного договора: однокомнатная квартира, условный номер 27, общей площадью 46,10 кв.м, расположенная на 5 этаже дома по адресу: 

<

адрес>, за 1 816 800 руб.

Согласно пункту 3.1 предварительного договора покупатель обязуется в момент подписания основного договора в счет оплаты стоимости квартиры оплатить продавцу сумму 1 816 800 руб. Оплата квартиры (полностью или частично) может быть произведена покупателем векселем, выданным продавцом.

Передача квартиры покупателю производится по акту приема-передачи в течение 5 рабочих дней со дня заключения основного договора (пункт 2.1.1. договора).

В тот же день между ООО «КвартСтрой» (продавцом) и ФИО1 (покупателем) подписан договор купли-продажи векселя от 16 ноября 2015 года № 

<

...>, по которому ФИО1 приобрела у продавца выданный им простой вексель № 

<

...> сроком погашения - по предъявлении, но не ранее 30 июня 2006 года, номинальной стоимостью 1 816 800 руб.

Во исполнение условий этого договора ФИО1 произведена оплата векселя, а ООО «КвартСтрой» по акту приема-передачи от 5 марта 2008 года вексель передан ФИО1

15 января 2018 года письмом № 005/0 истец была уведомлена ООО «КВАРТСТРОЙ-ВГ» об изменении наименования с ООО «КвартСтрой» на ООО «КВАРТСТРОЙ-ВГ». 

10 июля 2017 года ООО «КВАРТСТРОЙ-ВГ» в адрес истца направлено уведомление об изменении нумерации жилых помещений в 

<

адрес>, с 27 на 33.

20 апреля 2017 года решением Арбитражного суда Волгоградской области в отношении ООО «КВАРТСТРОЙ-ВГ» была введена процедура наблюдения, временным управляющим был назначен ФИО2

Как установлено судом, основной договор купли-продажи спорной квартиры сторонами не заключен.

Судом также установлено, что на основании договора купли- продажи от 12 сентября 2017 года объект незавершенного строительства «Комплекс из трех 24-этажных домов со встроенными помещениями, подземной автостоянкой и многофункциональным зданием» по 

<

адрес>, состоящий из объектов незавершенного строительства, расположенных по адресу: 

<

адрес>, в одном из которых находится спорная квартира, на которую претендует истец, был отчужден ООО «КВАРТСТРОЙ-ВГ» ООО «Строй-Консалтинг», а последний, в свою очередь, продал этот объект по договору купли-продажи от 15 сентября 2017 года ООО «Пересвет-Регион-Дон».

Указанные договоры прошли государственную регистрацию в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Волгоградской области 15 сентября 2017 года и 19 сентября 2017 года соответственно.

Разрешая спор, и отказывая в иске, суд первой инстанции исходил из того, что в материалах дела отсутствуют доказательства того, что истцом с момента заключения предварительного договора и до 2 апреля 2018 года в адрес застройщика направлялись заявления и требования о заключении основного договора купли-продажи. Объект незавершенного строительства «Комплекс из трех 24-этажных домов со встроенными помещениями, подземной автостоянкой и многофункциональным зданием» по 

<

адрес>, состоящий из объектов незавершенного строительства, расположенных по адресу: 

<

адрес>, в одном из которых находится спорная квартира и на которую претендует истец, был отчужден ООО «КВАРТСТРОЙ-ВГ» ООО «Строй-Консалтинг», а последний, в свою очередь, продал этот объект по договору купли-продажи от 15 сентября 2017 года ООО «Пересвет-Регион-Дон». Из указанных договоров не следует, что кто-либо из покупателей подписанием договора принял на себя обязательства ООО «КвартСтрой» или ООО «КВАРТСТРОЙ-ВГ» по исполнению заключенного с истцом предварительного договора. 

Кроме того, суд первой инстанции пришел к выводу, что отсутствуют и правовые основания для признания предварительного договора купли-продажи и договора купли-продажи ценных бумаг, заключенных между ФИО5 и ООО «КвартСтрой» договором участия в долевом строительстве, а также о пропуске истцом срока исковой давности, о применении которой заявлено ответчиком, указав, что после заключения предварительного договора купли-продажи и до подачи настоящего иска прошло более 10 лет, с требованиями о понуждении к заключению основного договора, которое может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора, к ответчикам истец не обращалась.

Суд апелляционной инстанции согласился с выводами суда первой инстанции.

Согласиться с выводами судов нельзя по следующим основаниям.

Согласно части 1 статьи 1 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон о долевом строительстве) данный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

В соответствии с частью 1 статьи 4 данного закона по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Помимо заключения договора участия в долевом строительстве часть 2 статьи 1 Закона о долевом строительстве предусматривает и иные способы привлечения денежных средств граждан для строительства - путем выпуска жилищных сертификатов, а также посредством жилищно-строительных и жилищных накопительных кооперативов.

Исходя из частей 1 и 2 и части 2 статьи 27 Закона о долевом строительстве данный закон регулирует основанные на договоре участия в долевом строительстве отношения, связанные с привлечением денежных средств, в частности, граждан для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после его вступления в силу - начиная с 1 апреля 2005 года.

Действие Закона о долевом строительстве распространяется также на отношения, возникшие при совершении начиная с указанной выше даты сделок по привлечению денежных средств граждан иными способами (заключении предварительных договоров купли-продажи жилых помещений в объекте строительства, договоров об инвестировании строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости, договоров займа, обязательства по которому в части возврата займа прекращаются с передачей жилого помещения в многоквартирном доме или ином объекте недвижимости после завершения его строительства в собственность, договоров о совместной деятельности в целях осуществления строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости и т.д.) в случаях, если судом с учетом существа фактически сложившихся отношений установлено, что сторонами действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве.

В Обзоре практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденном постановлением Президиума Верховного Суда Российской Федерации от 4 декабря 2013 года, содержится разъяснение о том, что при рассмотрении дел по спорам, возникающим из правоотношений, основанных на сделках, связанных с передачей гражданами денежных средств и (или) иного имущества в целях строительства многоквартирного дома (иного объекта недвижимости) и последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме (ином объекте недвижимости) в собственность, но совершенных в нарушение требований Закона об участии в долевом строительстве), независимо от наименования заключенного сторонами договора следует исходить из существа сделки и фактически сложившихся отношений сторон. В таких случаях, если судом установлено, что сторонами при совершении сделки, не отвечающей указанным требованиям, действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве, к сделке применяются положения Закона об участии в долевом строительстве, в том числе меры ответственности, им предусмотренные (пункт 13).

Согласно статье 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части 1 названной статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

С учетом изложенного суду независимо от наименования договора следовало установить его действительное содержание, исходя как из буквального значения содержащихся в нем слов и выражений, так и из условий договора, а также из действительной общей воли сторон с учетом цели договора.

Сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем.

Истцом заявлены требования о признании заключенных с ответчиком предварительного договора купли-продажи квартиры и договора купли-продажи ценных бумаг договорами участия в долевом строительстве многоквартирного дома.

В обоснование данных требований истец указывала на то, что заключенные между ними договоры с учетом сложившихся отношений фактически представляют собой договоры участия в долевом строительстве.

Вместе с тем указанному доводу истца судами первой и апелляционной инстанций в нарушение положений статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации и приведенных выше разъяснений, данных Верховным Судом Российской Федерации в Обзоре практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, не дана никакая правовая оценка, несмотря на то, что обстоятельства, на которые ссылалась истец, имели существенное значение для правильного разрешения спора.

Также судами первой и апелляционной инстанций не учтено и в нарушение требований статьи 198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации не дано оценки договорам купли-продажи от 12 сентября 2017 года и от 15 сентября 2017 года ООО «Пересвет-Регион-Дон», содержащих указание на обременение отчуждаемых объектов правами третьих лиц - участников долевого строительства.

Кроме того, суды сочли пропущенным срок исковой давности.

Как следует из материалов дела, требование о признании предварительного договора купли-продажи недвижимости от 16 ноября 2007 года договором долевого участия в строительстве были заявлены после того, как истец узнала об отчуждении ООО «КВАРТСТРОЙ-ВГ» дома по адресу: 

<

адрес>, в котором находится спорная квартира, на которую претендует истец, что было указано представителем истца в судебном заседании.

Исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено (статья 195 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 1 статьи 200 Гражданского кодекса Российской Федерации если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

По смыслу указанных выше правовых норм течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо, право которого нарушено, узнало или должно было узнать о совокупности следующих обстоятельств: о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

Таким образом, для правильного разрешения вопроса о начале течения срока исковой давности судам необходимо было установить, кто является надлежащим ответчиком по делу и когда истец узнала или должна была узнать о нарушении своего права, что в нарушение статьи 198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судами апелляционной и кассационной инстанций сделано не было.

Допущенные нарушения норм права являются существенными и непреодолимыми, в связи с чем могут быть исправлены только посредством отмены судебных постановлений.

Учитывая, что повторное рассмотрение дела в суде апелляционной инстанции предполагает проверку и оценку фактических обстоятельств дела и их юридическую квалификацию в пределах доводов апелляционных жалобы, представления и в рамках тех требований, которые уже были предметом рассмотрения в суде первой инстанции (пункт 21 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19 июня 2012 года № 13 «О применении судами норм гражданского процессуального законодательства, регламентирующих производство в суде апелляционной инстанции»), а также принимая во внимание необходимость соблюдения разумных сроков судопроизводства (статья 6.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации), президиум Волгоградского областного суда считает нужным направить дело на новое апелляционное рассмотрение.

Руководствуясь статьями 387, 388, 390 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, президиум Волгоградского областного суда 

п о с т а н о в и л:

апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Волгоградского областного суда от 6 сентября 2018 года отменить, дело направить на новое апелляционное рассмотрение в судебную коллегию по гражданским делам Волгоградского областного суда.

Председательствующий Д.П. Туленков