К Р А С Н О Д А Р С К И Й К Р А Е В О Й С У Д

Дело № 3а-218/2024 (М-1101/2023)

УИД № 23OS0000-01-2023-001206-20

Р Е Ш Е Н И Е

И М Е Н Е М Р О С С И Й С К О Й Ф Е Д Е Р А Ц И И

24 июня 2024 г. г. Краснодар

Краснодарский краевой суд в составе:

судьи Зубовича С.С.,

при ведении протокола

секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Новомол» об установлении рыночной стоимости объекта недвижимого имущества,

УСТАНОВИЛ:

административный истец ООО «Новомол» являясь собственником объекта недвижимости с кадастровым номером ........, обратился в Краснодарский краевой суд с указанным выше административным исковым заявлением, в котором просил установить кадастровую стоимость объекта капитального строительства с кадастровым номером ........, расположенного но адресу: ............ в размере его рыночной стоимости, равной 1 158 382 500 (один миллиард сто пятьдесят восемь миллионов триста восемьдесят две тысячи пятьсот) рублей, определенной по состоянию на 23 декабря 2021 г.

Административный истец указывает, что завышенная кадастровая стоимость напрямую влияет на размер налога на имущество и неправомерно возлагает на него обязанность по уплате налога на имущество в завышенном размере.

Лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, уведомлены своевременно и надлежащим образом о дате, времени и месте проведения судебного заседания посредством почтового отправления, в том числе, путем размещения информации в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» на официальном сайте Краснодарского краевого суда, с учетом положений частей 8, 9 статьи 96 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ) и разъяснений, изложенных в пунктах 14, 15 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 26 декабря 2017 г. № 57 «О некоторых вопросах применения законодательства, регулирующего использование документов в электронном виде в деятельности судов общей юрисдикции и арбитражных судов».

Представителем административного истца по доверенности ФИО2, направленно ходатайство об уточнении исковых требований, в котором он просит установить кадастровую стоимость объекта капитального строительства с кадастровым номером ........, расположенного но адресу: ............, в размере его рыночной стоимости, равной 1 344 774 600 рублей, определенной по состоянию на 23 декабря 2021 года, согласно экспертному заключению, подготовленному ООО «Р-ГРУПП».

Представителем ГБУ КК «Крайтехинвентаризация – Краевое БТИ» (далее – ГБУ КК «КТИ – Краевое БТИ») – ФИО3 направлено возражение на административное исковое заявление, в котором изложена правовая позиция по административному делу, а также ходатайство о проведении судебного заседания в ее отсутствие.

Представителем Департамента имущественных отношений Краснодарского края по доверенности ФИО4 направлен отзыв на административное исковое заявление, в котором изложена правовая позиция по административному делу, просит вынести законное и обоснованное решение, а также исключить департамент имущественных отношений из числа ответчиков.

Представителем Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю – ФИО5 направлен отзыв на административное исковое заявление, в котором изложена правовая позиция; применительно к обстоятельствам дела какой-либо правовой заинтересованности и возражений относительно предмета судебного разбирательства не выразила, а также ходатайствовала о рассмотрении административного дела в ее отсутствие.

Иные лица, участвующие в деле, ходатайств относительно рассмотрения дела в их отсутствие, а также заявлений, содержащих указания на причины неявки, суду не представили, какой-либо правовой позиции по административному делу не выразили. 

Изучив материалы административного дела, возражение и отзывы лиц, участвующих в деле, исследовав представленные доказательства, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с частью 1 статьи 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

В соответствии со статьей 22 Федерального закона от 03 июля 2016 г.№ 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее – Закон№ 237-ФЗ) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Согласно представленному по запросу суда информационным письмам филиала публично-правовой компании «Роскадастр» по Краснодарскому краю от 11.01.2024 года № 27-00244-СС/24 и выпискам из ЕГРН, административный истец является собственником здания с кадастровым номером ........, которое было внесено в государственный кадастр недвижимости 23.08.2013 с наименованием «................», назначением «нежилое здание», площадью «42134.6 кв.м», количеством этажей «7», подземной этажностью «0».

Также, согласно статьи 8 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» в ЕГРН вносятся сведения о назначении: «жилое, нежилое, многоквартирный дом, жилое строение, садовый дом, гараж», если объектом недвижимости является здание.

При переходе с 15.07.2020 на промышленную эксплуатацию ФГИС ЕГРН, в автоматизированном режиме была осуществлена корректировка сведений о назначении здания с кадастровым номером ........ на «нежилое».

По состоянию на 10.01.2024 в сведениях ЕГРН о здании с кадастровым номером ........ дальнейших изменений наименования, назначения, площади, количества этажей не выявлено.

Кадастровая стоимость в размере 1 389 025 518,67 руб. была заново определена ГБУ «Крайтехинвентаризация – Краевое БТИ» в соответствии с частью 7 статьи 15 Закона № 237-ФЗ и согласно статье 18 Закона № 237-ФЗ с 01.01.2022 до 01.01.2024 применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации. Дата определения кадастровой стоимости – 23.12.2021.

Таким образом, оспариваемая кадастровая стоимость здания с кадастровым номером ........, определенная по состоянию на 23 декабря 2021 года, является архивной.

В силу п. 14 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» при изменении кадастровых сведений ранее внесенные в государственный кадастр недвижимости сведения сохраняются (далее - архивные сведения).

В соответствии с требованиями части 2 статьи 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и положения пункта 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» резолютивная часть решения суда по делу о пересмотре кадастровой стоимости должна содержать данные о величине установленной судом кадастровой стоимости объекта недвижимости, которая является новой кадастровой стоимостью, сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости.

Принимая во внимание, что административный истец является собственником объекта недвижимости, результаты определения оспариваемой кадастровой стоимости затрагивают права и законные интересы административного истца как плательщика налоговых платежей, в связи с чем могут быть им оспорены в установленном законом порядке (пункт 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» (далее – Постановление Пленума № 28)).

В соответствии с частью 5 статьи 247 КАС РФ стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений.

При этом, обязанность доказывания указанных в статье 248 КАС РФ оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости по общему правилу возлагается на административного истца, поскольку им реализуется право на установление в судебном порядке кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной.

Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки, независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке такого объекта (статья 11 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон № 135-ФЗ)).

В соответствии с положениями статьи 12 Закона № 135-ФЗ итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Оспаривая достоверность кадастровой стоимости указанного выше объекта недвижимости, административный истец в подтверждение величины его рыночной стоимости представил отчет об оценке от 15 декабря 2023 г.№ 78, выполненный оценщиком ООО «НЭО ЭКСПЕРТ» – ...........15., согласно которому рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером ........, составляет 1 158 382 500,00 рублей, по состоянию на 01 января 2021 года.

Определением Краснодарского краевого суда от 15 января 2024 г. по делу назначена судебная экспертиза по определению рыночной стоимости объектов недвижимого имущества, производство по делу приостановлено, административное дело направлено в экспертную организацию – ООО «АТЛАС-КОНСАЛТ» эксперту ...........16

Согласно заключению судебной экспертизы от 19 февраля 2024 г. № 193-218/2024 представленный административным истцом отчет об оценке от 15.12.2023 №78 не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. Выявлены следующие нарушения: Осмотр был проведен оценщиком (фото представлено), дата проведения осмотра (инспекции) в отчете не указана. Нарушение ФСО №7,п. 5. Анализ социально-экономического развития представлен за 2020 год. Нарушение п. 11а ФСО №7. На стр. 51 Отчета оценщик указывает срок экспозиции торговых объектов 2- 11 месяцев (исследование Ассоциации развития рынка недвижимости СтатРиэлт на 01.01.2020). Дата объявлений о продаже принятых оценщиком аналогов (стр. 62, 71 отчета) превышает 11 месяцев: 29.06.2020, 16.03.2020, 18.11.2020.; 10.04.2020, 16.04.2020, 10.04.2020. Корректировки на различия в дате оценки, площади сравниваемых объектов, оценщиком не внесены. Нарушены: п. 22а, п. 22д ФСО №7; ФСО V, п. 5 Отчет вводит в заблуждение, нарушены положения ст. 11 Федерального закона от 29.08.1998 №135-ФЗ

Рыночная стоимость объекта экспертизы: нежилого здания с кадастровым номером ........, по состоянию на 23 декабря 2021 года, составляет: 1 173 785 000,00 рублей (разница между кадастровой и рыночной стоимостью составляет – 15,5 %). 

Эксперт, проводивший судебную экспертизу, подробно мотивировал свои выводы по проверке отчета об оценке на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки, а также по определению рыночной стоимости объекта оценки.

При таких обстоятельствах, рыночная стоимость объекта оценки не может быть определена на основании представленного отчета, поскольку он составлен с существенными ошибками и не может быть признаны судом в качестве достоверного доказательства рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости.

По результатам ознакомления с заключением эксперта Представителем ГБУ КК «КТИ – Краевое БТИ» по доверенности – ФИО6 направлены возражения, в которых указаны нарушения, вследствие которых заключение эксперта не может быть принято в качестве допустимого доказательства. 

Представителем Департамента имущественных отношений Краснодарского края по доверенности ФИО7 направлены дополнительные возражения, в которых указаны нарушения, вследствие которых заключение эксперта не может быть принято в качестве допустимого доказательства.

Так же, судом, с учетом позиции представителя административного истца, пояснений эксперта, установлено, что в нарушение требований ст. 16 Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» эксперт не провел полное исследование представленных ему объектов и материалов дела, не дал обоснованное и объективное заключение по поставленным перед ним вопросам, что соответственно привело к искаженным итоговым результатам.

Определением Краснодарского краевого суда от 11 апреля 2024 года по делу назначена повторная судебная экспертиза по определению рыночной стоимости объекта недвижимого имущества, проведение которой было поручено ООО «Р-ГРУПП» эксперту ...........17

Согласно заключению судебной экспертизы от 17 мая 2024 г. № РГ-218/2024, подготовленному экспертом ООО «Р-ГРУПП» ...........17., рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером ........ на дату определения кадастровой стоимости – 23 декабря 2021 г., составляет 1 344 774 600,00 рублей (разница между кадастровой и рыночной стоимостью составляет – 3,2 %). 

В силу присущего административному судопроизводству принципа диспозитивности только административный истец определяет, защищать ему или нет свое нарушенное или оспариваемое право и в каком объеме требовать от суда защиты (часть 1 статьи 178 КАС РФ). В ходе рассмотрения административного дела представитель административного истца в порядке статьи 46 КАС РФ уточнил заявленные требования, просил суд установить кадастровую стоимость объекта недвижимости с учетом результатов судебной экспертизы, не настаивал на том, что представленный им отчет об оценке соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности.

В силу статьи 62, части 8 статьи 82 КАС РФ заключение эксперта относится к числу доказательств по делу, которое подлежит оценке судом в соответствии со статьей 84 названного Кодекса в совокупности с другими доказательствами по делу.

В соответствии с пунктом 19 Постановления Пленума № 28, если заинтересованное лицо (административный ответчик) возражает против удовлетворения заявления, оно обязано доказать достоверность сведений об объекте, использованных при определении его кадастровой стоимости, недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных заявителем, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.

Представителем Департамента имущественных отношений представлены дополнительные возражения с замечаниями на экспертизу, в которых указаны допущенные экспертом нарушения законодательства в области оценочной деятельности, не позволяющие использовать заключение в качестве допустимого доказательства по делу.

В то же время суд приходит к выводу, что заключение судебной экспертизы, с выводами которого не согласился представитель административного ответчика, может быть принято в качестве доказательства, достоверно подтверждающего рыночную стоимость объектов экспертизы.

В целях разъяснения заключения эксперт ...........17 проводивший судебную экспертизу, представил письменные пояснения, в которых дал исчерпывающие ответы на замечания представителя Департамента имущественных отношений о недостатках экспертного заключения со ссылкой на нормы действующего законодательства об оценочной деятельности, а также положения федеральных стандартов оценки, примененные при производстве экспертизы, мотивировал свои выводы по определению рыночной стоимости объектов экспертизы.

Оценив представленные в материалы дела доказательства в их совокупности, суд приходит к выводу, что заключение эксперта соответствует требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 г. № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон № 73-ФЗ), Закону № 135-ФЗ и федеральным стандартам оценки, отвечает требованиям статьи 82 КАС РФ, содержит подробное описание проведенного исследования и итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого объекта на дату определения оспариваемой кадастровой стоимости.

Эксперт, проводивший судебную экспертизу, подробно мотивировал свои выводы по определению рыночной стоимости объекта оценки.

Рыночная стоимость объекта экспертизы мотивированно определялась экспертом с использованием сравнительного подхода. Отказ эксперта от применения доходного и затратного подходов имеет соответствующее обоснование, которое приведено на страницах 18-20 заключения и не противоречит положениям абзаца 2 статьи 14 Закона № 135-ФЗ, согласно которому оценщик имеет право применять самостоятельно методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартом оценки.

Отказываясь от затратного подхода, эксперт указал, что затратный подход в данном конкретном случае не отражает реальной рыночной стоимости оцениваемого объекта, так как этот подход не учитывает многие факторы, сложившиеся на рынке недвижимости подобного рода, а именно: инвестиционную привлекательность объекта, перспективы развития, возможность получения дохода, а также внешнюю инфраструктуру, безусловно, влияющие на стоимость объекта. Таким образом, во избежание искажений итогового результата рыночной стоимости объектов экспертизы, эксперт принял решение отказаться от использования данного подхода при расчёте величины стоимости объекта экспертизы. 

Отказываясь от доходного подхода, эксперт указал, что доходный подход применяется, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы». Доходный подход основан на прогнозировании доходов и учете статей расходов. При формировании доходной части производится расчет потенциального валового дохода. В большинстве случаев расчет потенциального валового дохода основан на сдаче в аренду рассматриваемого объекта либо выделении других источников получения дохода. Учитывая отсутствие информации о сдаче в аренду аналогичных объектов по месту расположению объекта экспертизы, расчет величины дохода будет являться необъективным, прогнозирование же других источников и потоков дохода от использования объекта оценки затруднительно, так как в зависимости от многих обстоятельств он может принести различный доход его владельцу. Учитывая приведенное выше, эксперт принял решение отказаться от применения доходного подхода.

В заключении эксперта в соответствии с требованиями законодательства об оценочной деятельности приведена достаточная информация о количественных и качественных характеристиках оцениваемого объекта, существенно влияющих на его стоимость.

С учетом ретроспективной даты оценки, описание местоположения и состояния объекта экспертизы основано на имеющихся в материалах дела сведениях о характеристиках объекта, данных из ЕГРН и открытых источников, достаточных для полной идентификации объекта, что соответствует положениям пункта 5 «Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 г. № 611 (далее – ФСО №7).

Согласно пункту 22 ФСО № 7, сравнительный подход применяется для оценки недвижимости, когда можно подобрать достаточное для оценки количество объектов-аналогов с известными ценами сделок и (или) предложений.

В качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам.

Для сравнения объекта оценки с другими объектами недвижимости, с которыми были совершены сделки или которые представлены на рынке для их совершения, используются, в том числе, следующие элементы сравнения: вид использования и (или) зонирование; физические характеристики объекта, в том числе свойства земельного участка, состояние объектов капитального строительства, соотношение площади земельного участка и площади его застройки, иные характеристики; экономические характеристики (уровень операционных расходов, условия аренды, состав арендаторов, иные характеристики); другие характеристики (элементы), влияющие на стоимость.

При применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом экспертизы по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта экспертизы. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.

Рассчитывая стоимость здания сравнительным подходом, эксперт применил метод прямого сравнительного анализа продаж.

В полном соответствии с требованиями пунктов 10, 11 ФСО №7, экспертом исследован рынок в тех его сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта, в частности, выполнен анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами из выбранных сегментов рынка, при фактическом и альтернативном вариантах его использования, анализ факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимого исследуемого объекта.

В качестве аналогов к объекту экспертизы были подобраны три объекта с порядковым номером 2 в качестве объектааналога №1, с порядковым номером 7 в качестве объекта-аналога №2, с порядковым номером 8 в качестве объекта-аналога №3, которые имеют наиболее сходные характеристики с объектом экспертизы. Остальные аналоги, указанные в таблице на странице 43 заключения, отличаются по основным характеристикам, указанным в столбце «Отличия от оцениваемого объекта». Соответственно они не использовались в качестве объектов-аналогов. 

При определении окончательной рыночной стоимости эксперт надлежащим образом использовал факторы, которые наиболее полно описывают отличия и сходные признаки всех исследуемых объектов с последовательным проведением корректировок: на торг, на разницу в площади, на долю земельного участка в стоимости ЕОН, на состояние отделки. Корректировки на остальные параметры сравнения объекта экспертизы и объектов-аналогов не вводились, так как значения параметров сравнения объектов-аналогов и объекта экспертизы совпадают.

Учитывая, что в силу пункта 25 ФСО № 7 выбор аналогов, метода оценки и методологии расчетов – исключительная прерогатива эксперта-оценщика, ограниченная условием сопоставимости объекта экспертизы и выбранных объектов-аналогов, отбора единиц сравнения, применение данных корректировок суд признает верным.

Анализ полученных результатов произведен в соответствии с подпунктом «е» пункта 22 ФСО № 7.

В заключении представлена вся необходимая и проверяемая информация, идентифицирующая количественные и качественные характеристики объекта, анализ рынка, в том числе, сегментов рынка, к которым относится объект экспертизы, а также имеется достаточная информация о факторах, имеющих наибольшее влияние на рыночную стоимость. К заключению приложены скриншоты объявлений, имеются надлежащие ссылки, приложены копии распечаток, позволяющие делать выводы о достоверности рыночных предложений.

В то же время суд, вопреки доводам представителя административного ответчика, изложенным в возражениях, приходит к выводу, что заключение судебной экспертизы может быть принято в качестве доказательства, достоверно подтверждающего рыночную стоимость объекта экспертизы, оснований не доверять представленному заключению экспертизы у суда не имеется.

В целях разъяснения заключения эксперт ...........17 проводивший судебную экспертизу, представил письменные пояснения, в которых дал исчерпывающие ответы на замечания административного ответчика о недостатках экспертного заключения со ссылкой на нормы действующего законодательства об оценочной деятельности, а также положения федеральных стандартов оценки, примененные при производстве экспертизы. 

В частности, относительно замечаний представителя Департамента имущественных отношений о том, что месторасположение и архитектурно-планировочные характеристики выбранных для расчета объектов-аналогов № 1, № 2 и № 3 не сопоставимы с расположением объекта экспертизы по инвестиционной привлекательности и транспортной доступности, и архитектурно-планировочному решению, корректировка по вышеуказанным ценообразующим факторам отсутствче: Обоснование эксперта о сопоставимости исследуемого объекта и выбранных объектов-аналогов не подтверждено рыночными данными. Использование в расчетах объектов-аналогов № 1, № 2 и № 3 без применения корректировок значительно снижает рыночную стоимость объекта экспертизы.

Эксперт дал следующие пояснения: основными ценообразующими факторами для коммерческой недвижимости является транспортная доступность, местоположение, пешеходный и автомобильный трафик, объект экспертизы и объекты аналоги сопоставимы по данным параметрам. Экспертом было принято решение не корректировать объекты-аналоги на местоположение, так как объект экспертизы и объекты-аналоги сопоставимы по данному параметру, имеют аналогичное ближайшее окружение и одинаковый инвестиционный потенциал.

Относительно замечаний представителя административного ответчика о том, что выбранные экспертом объекты-аналога № 1, № 2 и № 3 значительно отличаются по площади от объекта экспертизы. Применение в расчете понижающих корректировок в размере 38%, 38% и 35% для вышеперечисленных объектов-аналогов искажает рыночную стоимость объекта экспертизы. Использование в расчетах указанных объектов-аналогов для определения рыночной стоимости объекта экспертизы, ведет к значительному искажению итогового результата.

Эксперт пояснил: проанализировав рынок предложений, Эксперт использовал наиболее схожие объекты аналоги и применил все необходимые корректировки для определения точной рыночной стоимости объекта экспертизы. Одним из основных ценообразующих факторов на рынке коммерческой недвижимости является размер. Как правило, объекты с меньшей площадью более ликвидные, а, следовательно, являются более дорогостоящими из расчета на 1 кв. м., общей площади, чем объекты с большей площадью. Поправку на масштаб следует вносить в цену объектов-аналогов при условии отличия их общих площадей от общей площади объекта оценки. Корректировка на размер площади, выполнена согласно Справочнику оценщика недвижимости - 2021, «Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов. Корректирующие коэффициенты и скидки для сравнительного подхода», опубликованного Приволжским центром методического и информационного обеспечения оценки, под редакцией ФИО8, 

<

...> г. 

Относительно замечаний представителя административного ответчика о том, что применение в расчетах понижающей корректировки на долю земельного участка в размере 0,83 по нижней границе не обосновано, среднее значение составляет 0,81. Использование в расчете вышеуказанной корректировки значительно искажает рыночную стоимость исследуемого объекта.

Эксперт пояснил: корректировка на долю земельного участка в стоимости ЕОН выполнена согласно Справочнику оценщика недвижимости - 2021, «Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов. Текущие и прогнозные характеристики рынка для доходного поодхода», опубликованного Приволжским центром методического и информационного обеспечения оценки, под редакцией ФИО8, 

<

...> г. Эксперт использовал нижнее значение из представленного диапазона в размере: - 27,00% (0,73) учитывая, что объект исследования и объекты аналоги находятся в хорошем состоянии, востребованы на рынке и доля стоимости земли в данном случае выше, чем для объектов, имеющих более худшее физическое состояние.

Относительно замечаний представителя административного ответчика о том, что скриншоты объявлений о продаже объектов-аналогов № 1 - 3. приведенные в экспертизе на стр. 51, не читаемы и не отвечают требованиям достаточности и достоверности (нечитаемые даты публикации объявлений), что делает информацию, использованную экспертом для определения рыночной стоимости объекта экспертизы, непроверяемой.

На что эксперт дал следующие пояснения: к заключению эксперта №РГ-218/2024 также был приложен DVD-диск с электронной версией заключения в формате PDF для удобства выкопировки информации.

Не согласиться с мнением эксперта у суда оснований не имеется.

Таким образом, необходимость применения корректировок или отказ от их применения по тем или иным факторам подробно обоснованы экспертом, и сомнений у суда не вызывают.

Эксперт обладает достаточной степенью квалификации, отвечающей требованиям законодательства об оценочной деятельности в соответствии с положениями абзаца четвертого статьи 15.1, статьи 24.7 Закона № 135-ФЗ, в материалах дела имеются сведения об обязательном страховании его гражданской ответственности как оценщика, он предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения, о чем есть соответствующая расписка, в связи с чем, оснований для признания подготовленного им заключения недопустимым доказательством не имеется (статья 61 КАС РФ).

При изложенных обстоятельствах, экспертное заключение полностью соответствует положениям статьи 11 Закона № 135-ФЗ.

Приведенные в заключении выводы не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение. Доказательств, ставящих под сомнение правильность заключения эксперта, материалы дела не содержат.

Каких-либо допустимых и относимых сведений, опровергающих рыночную стоимость, установленную судебной экспертизой, представлено не было. Оснований для назначения по делу повторной, дополнительной судебной экспертизы суд не усматривает, и обоснованных ходатайств административными ответчиками и заинтересованными лицами не заявлялось.

Доводы представителя Департамента имущественных отношений о допущенных, по его мнению, нарушениях экспертом при проведении судебной экспертизы не нашли своего подтверждения, а кроме того, не свидетельствуют о том, что такие возможные нарушения повлияли или могли повлиять на итоговые выводы экспертного заключения.

Учитывая, что эксперт, проводивший судебную экспертизу, ясно и недвусмысленно ответил на поставленные перед ним вопросы, подробно мотивировал свои выводы, а также представил обоснованные ответы, опровергающие замечания на заключение судебной экспертизы, суд приходит к выводу, что правильность заключения судебной экспертизы не опровергнута, доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости, что действительно могло бы поставить под сомнение достоверность заключения, вопреки положениям части 1 статьи 62, части 1 статьи 248 КАС РФ, не представлено.

Более того, Постановлениями Конституционного Суда Российской Федерации от 11 июля 2017 г. № 20-П и от 05 июля 2016 г. № 15-П отмечено, что для целей налогообложения имеется преимущество в применении кадастровой стоимости объектов недвижимости, равной их рыночной стоимости, перед кадастровой стоимостью, поскольку рыночная стоимость получена в результате индивидуальной оценки конкретного объекта недвижимости.

Таким образом, суд считает, что административный истец исполнил возложенные на него обязанности, предусмотренные частью 5 статьи 247 КАС РФ, им доказан факт несоответствия кадастровой стоимости объекта недвижимости его рыночной стоимости, кадастровая стоимость значительно превышает рыночную, что затрагивает права и обязанности административного истца как плательщика налога. В связи с чем, требования, заявленные в административном исковом заявлении, подлежат частичному удовлетворению.

В рассматриваемом деле установлено, что сведения об оспариваемой кадастровой стоимости здания с кадастровым номером ........ носят статус «архивные». 

Таким образом, следует установить кадастровую стоимость здания с кадастровым номером ........; площадью: 42134,6 кв.м.; расположенного по адресу: ............; назначение: «нежилое»; наименование: «................»; в размере его рыночной стоимости 1 344 774 600,00 (один миллиард триста сорок четыре миллиона семьсот семьдесят четыре тысячи шестьсот) руб. 00 коп. на дату определения кадастровой стоимости 23 декабря 2021 г. Установленная судом кадастровая стоимость подлежит применению с 01 января 2022 г. до 01 января 2024 г.

Установление судом рыночной стоимости объекта недвижимости является основанием для внесения органом кадастрового учета указанной стоимости в качестве кадастровой стоимости в Единый государственный реестр недвижимости.

Сведения об изменении кадастровой стоимости объектов недвижимости на основании решения суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

В силу части 4 ст. 24.20 Закона № 135-ФЗ (в редакции Федерального закона от 31.07.2020 г. № 269-ФЗ) кадастровая стоимость объекта недвижимости применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, со дня внесения сведений о ней в ЕГРН, за исключением случаев, установленных настоящей статьей.

В соответствии со ст. 24.20 Федерального закона № 135-ФЗ кадастровая стоимость объекта недвижимости применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, со дня начала применения кадастровой стоимости, изменяемой вследствие установления кадастровой стоимости в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Частью 3 ст. 24.20 Закона № 135-ФЗ, в редакции, действовавшей на момент определения оспариваемой кадастровой стоимости, регламентировано, что сведения о кадастровой стоимости используются для целей, предусмотренных законодательством РФ, с момента их внесения в государственный кадастр недвижимости.

Исходя из разъяснений, содержащихся в абзаце 3 пункта 25 Постановления Пленума № 28, применительно к обстоятельствам дела, такой датой является дата обращения административного истца в суд с настоящим административным исковым заявлением – 21 декабря 2023 г.

Руководствуясь статьями 175 – 180, 245 – 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «Новомол» об установлении рыночной стоимости объекта недвижимого имущества – удовлетворить. 

Установить кадастровую стоимость здания с кадастровым номером ........; площадью: 42134,6 кв.м.; расположенного по адресу: ............; назначение: «нежилое»; наименование: «ТРЦ «Красная площадь»; в размере его рыночной стоимости 1 344 774 600,00 (один миллиард триста сорок четыре миллиона семьсот семьдесят четыре тысячи шестьсот) руб. 00 коп. на дату определения кадастровой стоимости 23 декабря 2021 г.

Установленная судом кадастровая стоимость подлежит применению с

01 января 2022 г. до 01 января 2024 г.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости здания с кадастровым номером ........ считать 21 декабря 2023 г.

Решение суда может быть обжаловано лицами, участвующими в деле, в Третий апелляционный суд общей юрисдикции через Краснодарский краевой суд в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Краснодарского краевого суда Зубович С.С.

Решение суда в окончательной форме изготовлено 26 июня 2024 г.