Дело № 3а-180/2017

ХАБАРОВСКИЙ КРАЕВОЙ СУД

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

г. Хабаровск 21 декабря 2017 года

Хабаровский краевой суд в составе председательствующего судьи Мороз И.Г., при секретаре Малевой В.А., с участием представителя административного ответчика Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю ФИО2, представителя заинтересованного лица ФИО3 – ФИО4, рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Администрации города Комсомольска-на-Амуре к Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю, Управлению Росреестра по Хабаровскому краю о признании незаконным решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю от 30 августа 2017 года № 19,

УСТАНОВИЛ:

Администрация г. Комсомольска-на-Амуре обратилась в Хабаровский краевой суд с административным исковым заявлением о признании незаконным решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю от 30 августа 2017 года № 19, которым на основании заявления ФИО3 определена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 1197 кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2012г. в размере 416807,37 руб., что на 90,5 % ниже кадастровой стоимости, установленной в процессе государственной оценки в размере 4 377 880,76 руб.

В обоснование заявленных требований административный истец указал, что Отчет об оценке, представленный в Комиссию, является ненадлежащим доказательством подтверждения рыночной стоимости земельного участка. Оценщиком не применена корректировка на назначение земельного участка, не принято во внимание, что объекты аналоги и объект оценки различаются по фактическому использованию. Не применена корректировка на дату продажи, не учтено, что даты сделок аналогов отличаются от даты оценки. Не произведена корректировка на условия продажи при чрезвычайных обстоятельствах, заключающихся в том, что в 2011 году приватизация земельных участков и продажа объектов на торгах вынужденно осуществлялась администрацией города по стоимости ниже рыночной. Не верно выполнена корректировка на местоположение, при расчете которой использованы данные постановления Администрации города Комсомольска-на-Амуре от 05.12.2011г. № 3540-па «Об утверждении расчета платы за пользование зданиями, помещениями, строениями муниципальной собственности городского округа «Город Комсомольск-на-Амуре», не подлежащего применению, поскольку объектом оценки является земельный участок, а не объект капитального строительства. Неверно для объектов-аналогов № 3 (пр. Ленина, 44/5) и № 6 (Аллея Труда, 22) определена центральная зона градостроительной ценности при их фактическом нахождении в средней зоне. По объекту-аналогу № 1 оценщиком указано неверное значение УПКСЗ по кадастровому кварталу для ВРИ-5. Ссылка оценщика на Аналитический обзор ООО «РСО «Кредо» Земельный рынок Хабаровского края в 2010-2011 гг.» не подтверждена в свободном доступе данный источник отсутствует. Выводы оценщика о вероятном диапазоне цен не подтверждены. Приложенные к отчету ксерокопии документов на земельный участок заявителем не заверены.

В соответствии с положениями статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ) дело рассмотрено в отсутствие представителя административного истца Администрации г.Комсомольска-на-Амуре, представителя административного ответчика Управления Росреестра по Хабаровскому краю, заинтересованного лица ФИО3, которые в судебное заседание не явились, о рассмотрении дела уведомлены надлежащим образом. 

В судебном заседании представитель Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю ФИО2 заявленные требования не признаел по тем основаниям, что к заявлению о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка был представлен полный комплект документов, предусмотренных Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Представленный Отчет об оценке является одним из надлежащих доказательств, подтверждающих рыночную стоимость земельного участка по состоянию на дату, на которую была определена его кадастровая стоимость. Стоимость объекта оценки, определенная в отчете, отражает действительную рыночную стоимость, не является ликвидационной, т.к. все объекты, использованные в качестве аналогов, реализованы администрацией г. Комсомольска-на-Амуре по рыночной стоимости. На заседание Комиссии администрация города Комсомольска-на-Амуре представила замечания к Отчету, аналогичные доводам административного искового заявления. Комиссия рассмотрела их и сочла необоснованными. Административным истцом не представлено доказательств недостоверности Отчета.

Представитель заинтересованного лица ФИО4 просила в удовлетворении заявленных требований отказать по тем основаниям, что Отчет об оценке соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности. Данные об объектах-аналогах получены с официального сайта органов местного самоуправления города Комсомольска-на-Амуре, где отсутствует информация, подтверждающие совершение сделок в условиях, не отвечающих рыночным. 

Заслушав участника процесса, допросив в качестве свидетеля оценщика ФИО1, составившую Отчет об оценке, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам. 

Использование земли в Российской Федерации является платным (пункт 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрена возможность установления кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости.

В силу положений статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон об оценочной деятельности) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (абзац 2).

В случае если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подано на основании установления в отчете рыночной стоимости объекта недвижимости, комиссия принимает решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости или отклоняет заявление о пересмотре кадастровой стоимости в случаях, предусмотренных порядком создания и работы комиссии (абзац тридцать второй статьи 24.18

Решения комиссии могут быть оспорены в суде (абзац тридцать пятый статьи 24.18).

Из материалов дела следует, что на основании договора № 10376/3 аренды от 27.09.2016г. ФИО3 является арендатором земельного участка с кадастровым номером №, площадью 1197 кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес>, разрешенное использование – в целях использования под нежилое здание. Срок действия договора определен по 11.09.2065 года. Арендная плата рассчитывается, исходя из кадастровой стоимости земельного участка.

На земельном участке находится принадлежащий ФИО3 объект недвижимого имущества – нежилое здание площадью 699,8 кв.м.

Кадастровая стоимость земельного участка определена по состоянию на 01.01.2012г. в соответствии с постановлением Правительства Хабаровского края от 02.07.2014г. № 205-пр «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Хабаровского края» в размере 4 377 880,76 руб., сведения о кадастровой стоимости внесены в ГКН 04.01.2015г. 

10.08.2017г. ФИО3 обратилась в Комиссию с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, приобщив к нему необходимый пакет документов, в том числе Отчет № 50/ЗУ/2017 об оценке, составленный 30.06.2017г. оценщиком ООО «Оценка Партнер» ФИО1, согласно которому рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 01.01.2012г. составляет 416 807,37 руб., Положительное экспертное заключение на Отчет № ЭП-300617-3/1 от 02.08.2017г., составленное экспертом Ассоциации «Саморегулируемая организация оценщиков «Экспертный Совет» ФИО5

На заседании Комиссии от 30.08.2017г. в результате рассмотрения заявления установлено: отличие рыночной стоимости объекта недвижимости земельного участка от кадастровой стоимости составляет 90,5 %. Оформление и содержание отчета об оценке соответствуют требованиям статьи 11 Закона об оценочной деятельности, требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки. Комиссия решила: определить кадастровую стоимость объекта недвижимости в размере рыночной стоимости объекта недвижимости, установленной в отчете об оценке по состоянию 01.01.2012г. в размере 416 807,37 руб. (1 кв.м – 348,21 руб.). 

В судебном заседании не установлено нарушения порядка создания и работы Комиссии при принятии оспариваемого решения. 

Приказом Минэкономразвития РФ от 04.05.2012 года № 263 (далее Приказ № 263) утвержден порядок создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, в том числе формы принимаемых ею документов.

Приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра картографии (Росреестр) от 25.10.2012г. № П/470 создана комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю, которая с учетом изменений, внесенных приказом от 21.03.2014г. № п/121, действует в составе: председатель комиссии – ФИО2 – заместитель руководителя Управления Росреестра по Хабаровскому краю; заместитель председателя комиссии – ФИО6 – заместитель директора, главный технолог филиала ФГБУ «ФКП Росреестра по Хабаровскому краю»; члены комиссии по согласованию: ФИО7 – начальник управления земельными ресурсами министерства инвестиционной и земельно-имущественной политики Хабаровского края, ФИО8 – представитель Национального совета по оценочной деятельности. 

Оспариваемое решение принято комиссией в составе заместителя председателя ФИО6, члена комиссии ФИО8, при участии секретаря Черевко Ю.О.

Из изложенного следует, что оспариваемое решение принято уполномоченным органом, правомочным составом, форма решения соответствует Приказу № 263. 

Процедура принятия оспариваемого решения, установленная Приказом № 263, Комиссией соблюдена. 

Положительное решение Комиссией принято единогласно членами Комиссии на основании анализа всех представленных документов, в том числе Отчета об оценке, Положительного экспертного заключения, письменных замечаний администрации г. Комсомольска-на-Амуре на отчет об оценке, пояснений оценщика ФИО1 на указанные замечания. 

В соответствии с требованиями Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного Приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 мая 2015 г. № 299, отчет об оценке представляет собой документ, содержащий сведения доказательственного значения, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе настоящим Федеральным стандартом оценки, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, а также стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет (пункт 3 ФСО №3). Отчет об оценке выполняется в соответствии с заданием на оценку и содержит обоснованное профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки, сформулированное на основе собранной информации и проведенных расчетов, с учетом допущений (пункт 4 ФСО №3).

При составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов (пункт 5 ФСО № 3).

Из Отчета следует, что оценка проводилась по состоянию на 01.01.2012г., то есть на дату определения кадастровой стоимости, что соответствует положениям статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности.

Для определения рыночной стоимости земельного участка оценщиком использован сравнительный подход, в рамках которого применен метод сравнения продаж. Приведены обоснованные выводы отказа от использования затратного и доходного подходов и иных методов в рамках сравнительного подхода. 

Определяя сегмент рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект, оценщик, исходил из УПКС для оцениваемого земельного участка наиболее близкого к среднему значению УПКС для ВРИ-5, фактического использования земельного участка под нежилое здание торгового назначения (торговые помещения и помещения под размещение сфер бытового обслуживания), и отнес объект оценки к сегменту земельных участков, предназначенных для объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания (ВРИ-5).

В качестве источников информации использованы официальный сайт органов местного самоуправления г.Комсомольска-на-Амуре http://www.kmscity.ru, официальный сайт Росреестра, раздел «Мониторинг рынка недвижимости» http://portal.rosreestr.ru/wps/portal.

Определены следующие критерии отбора потенциальных аналогов: информация только о состоявшихся сделках; единые объекты недвижимости, информация по которым носит полный характер; единые объекты недвижимости соответствующего объекту оценки функционального назначения; единые объекты недвижимости, земельные участка находящиеся в собственности; информация об объектах завершенных строительством.

Выявлено 6 объектов, сопоставимых с объектом оценки по вышеуказанным критериям: 4 сделки о продаже единых объектов недвижимости, информация о которых опубликована на официальном сайте администрации города Комсомольска-на-Амуре, и 2 сделки с незастроенными земельными участками, информация о которых получена с использованием официального сайта Росреестра, раздел «Мониторинг рынка недвижимости».

Скриншоты источников информации представлены в приложении к отчету. 

Характеристики объектов-аналогов представлены в таблице сравнения.

Оценщиком определены следующие критерии сравнения, по которым необходимо вносить корректировки при расчете рыночной стоимости объекта оценки: рыночные условия; условия продажи (скидка на торг); права на земельный участок; местоположение; назначение земельного участка; размер площади.

Оценщик проанализировал каждый сравниваемый объект-аналог на основании всех характеристик, произвел корректировку на местоположение, используя данные постановления администрации города Комсомольска-на-Амуре от 05.12.2011г. № 3540-па, исходя из того, что оцениваемый земельный участок расположен в средней зоне г. Комсомольска-на-Амуре (коэффициент 2,25), объекты-аналоги №№ 1,2,4 – в пределах средней зоны, объекты-аналоги №№ 3,5,6 – в пределах центральной зоны (коэффициент 3,10). Расчет и описание корректировки представлены в Отчете. 

Корректировка на рыночные условия не произведена с указанием, что в течение календарного года имеется незначительная как положительная, так и отрицательная динамика цен предложения на рынке земельных участков коммерческого назначения, по итогам календарного года изменение цены практически отсутствует. 

Корректировка на условия продажи (скидка на торг) не произведена в связи с тем, что использована информация о состоявшихся сделках.

Корректировка на права на землю не произведена с указанием, что все аналоги находились в собственности продавца.

Корректировка на назначение земельного участка не произведена с указанием, что объект оценки и объекты-аналоги относятся к одному виду разрешенного использования – ВРИ-5.

Корректировка на размер площади не произведена с указанием, что явная зависимость между стоимостью 1 кв.м земельного участка и его площадью в пределах выборки аналогов, отсутствует. 

После получения скорректированной стоимости по всем аналогам выполнена проверка вариации, по результатам которой из дальнейшего расчета удален объект аналог № 6, вышедший за пределы доверительного интервала с диапазоном стоимостей от 30,58 руб./кв.м до 957,11 руб./кв.м.

Рыночная стоимость земельного участка определена в размере 416 807,37 руб.

Отчет подготовлен лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, и содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта. Оценщиком проанализированы необходимые факторы, оказывающие влияние на стоимость объекта оценки. Содержащиеся в отчете сведения дают надлежащее представление о местоположении объектов аналогов и иных их характеристиках, учтенных оценщиком при расчете итоговой величины рыночной стоимости спорного объекта недвижимости. В отчете присутствуют ссылки на источники используемой информации, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, приложены копии материалов и распечаток. 

На указанный Отчет представлено положительное Экспертное заключение на отчет на Отчет № ЭП-300617-3/1 от 02.08.2017г., составленное экспертом Ассоциации «Саморегулируемая организация оценщиков «Экспертный Совет» ФИО5, которое соответствует требованиям статьи 17.1 Закона об оценочной деятельности.

Отчет об определении рыночной стоимости земельного участка проверен экспертом на соответствие требованиям Закона об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки. В результате экспертизы сделан вывод о том, что Отчет соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и стандартов и правил оценочной деятельности Ассоциации «СРОО «Экспертный совет». Итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки в размере 416 807,37 руб. подтверждена.

Из показаний свидетеля ФИО1 в судебном заседании следует, что корректировка на вид разрешенного использования не применялась, поскольку и объект оценки и объекты аналоги относят к ВРИ-5. Так как полученный расчетным путем удельный показатель аналога № 1 не был схож ни с одним средним значением УПКСЗ по кадастровому кварталу, было принято решение сравнить полученное значение со средним значением УПКСЗ по городу Комсомольску-на-Амуре, который определялся по данным постановления Правительства Хабаровского края от 02.07.2014г. № 205-пр. Корректировка на местоположение произведена методом соотнесения коэффициентов относительной ценности зон, приведенных в постановлении администрации г. Комсомольска-на-Амуре от 05.12.2011г. № 3540-па, с обоснованием в Отчете данного метода. Согласно тексту постановления № 3540-па граница средней зоны проходит по ул. Ленина, т.е. аналог № 3 (Ленина, 44 корпус 5) расположен в центральной зоне. Аналог № 5 (Аллея Труда, 22) находится на стыке центральной и средней зон, на территории прилегающей к Дому культуры судостроителей, который является одним из крупнейших торгово-развлекательных комплексов города, что позволяет отнести местоположение аналога к Центральной зоне (обоснование приведена на стр. 95 Отчета). Информация приведена в Отчете. Заказчиком ей были представлены подлинники документов, с которых сняты копии, приложенные к Отчету. 

Доводы административного истца о допущенных при составлении Отчета нарушениях федеральных стандартов оценки опровергаются положениями Отчета, Положительного экспертного заключения, показаниями свидетеля ФИО1 в судебном заседании. 

Оценщик имеет право самостоятельно применять методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки (статья 14 Закона об оценочной деятельности).

В соответствии с подпунктом «и» пункта 8 ФСО № 3 в отчете должно быть описано обоснование выбора используемых подходов к оценке и методов в рамках каждого из применяемых подходов, приведена последовательность определения стоимости объекта оценки, а также приведены соответствующие расчеты. 

При выборе подхода для определения рыночной стоимости объекта оценки, оценщиком дано обоснование применяемого им метода и подхода, обоснованы отказы от других подходов и методов, приведена последовательность определения стоимости объекта оценки, а также приведены соответствующие расчеты. 

В соответствии с пунктом 14 ФСО № 1 объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

В соответствии с подпунктом «б» пункта 22 ФСО № 7 в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы по ценообразующим факторам. 

Из Отчета следует, что выявленные оценщиком аналоги относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам.

Доводы административного истца о продаже объектов-аналогов в чрезвычайных обстоятельствах, суд считает не состоятельными.

В соответствии с положениями статьи 3 Закона об оценочной деятельности под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Информация, подтверждающая совершение сделок с объектами-аналогами в условиях, не отвечающих рыночным, в источниках о сделках по земельным участкам, не представлена. 

В соответствии с пунктом 20 ФСО № 7 рыночная стоимость земельного участка, застроенного объектами капитального строительства, оценивается, исходя из вида фактического использования оцениваемого объекта, при этом застроенный земельный участок оценивается как незастроенный, предназначенный для использования в соответствии с видом его фактического использования.

В силу указанной нормы не имеют правового значения доводы административного истца о нахождении объектов недвижимости, расположенных на земельных участках, в низколиквидном состоянии. 

В соответствии с пунктом 7 ФСО № 7 в отсутствие документально подтвержденных ограничений (обременений) оценка объекта проводится исходя и предположения об отсутствии таких ограничений.

В судебном заседании не установлено нарушений оценщиком федеральных стандартов оценки при применении корректировок. 

В силу статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Каких-либо доказательств недостоверности отчета, повлиявших на размер рыночной стоимости земельного участка, в материалы дела не представлено.

Ходатайство о назначении судебной экспертизы с целью проверки отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности, заявлено не было. 

Поскольку в судебном заседании не установлено нарушений при составлении отчета, которые могут существенно повлиять на размер рыночной стоимости объекта оценки, суд считает, что Комиссия обоснованно приняла его в качестве доказательства рыночной стоимости объекта оценки, основания для признания решения Комиссии незаконным, отсутствуют. 

Руководствуясь статьями 175-180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации,

РЕШИЛ:

Администрации г. Комсомольска-на-Амуре в удовлетворении требования о признании незаконным решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю от 30 августа 2017 года № 19 отказать.

Решение может быть обжаловано в административную коллегию Хабаровского краевого суда в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Решение в окончательной форме принято 22 декабря 2017 года 

Судья Хабаровского краевого суда И.Г. Мороз