Дело №2-320/19

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

05 февраля 2019 года г.Геленджик 

Геленджикский городской суд Краснодарского края в составе:

председательствующего – Шуткиной О.В.,

при секретаре – Самойловой В.В.,

с участием:

- представителя истца на основании доверенности № от 21 сентября 2018 года ФИО2,

- представителя ответчика на основании доверенности № от 03 октября 2016 года ФИО3,

- представителя третьего лица на основании доверенности № от 28 января 2019 года ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО4 к ФИО5 о взыскании задолженности по арендной плате и расторжении договора аренды,

У С Т А Н О В И Л:

ФИО4 обратилась в суд с иском к ФИО5 о взыскании задолженности по арендной плате и расторжении договора аренды дома от 01 октября 2014 года. В обоснование своих требований ФИО4 указала, что ей принадлежит 9/10 долей в праве общей долевой собственности на жилой дом с кадастровым номером №, общей площадью 669,6 кв.м, расположенный по адресу: 

<

адрес> (далее – жилой дом). 1/10 доли в праве общей долевой собственности на жилой дом принадлежит третьему лицу ФИО1 01 октября 2014 года между сторонами был заключен договор аренды жилого дома (далее – договор аренды). В соответствии с договором аренды и актом передачи от 01 октября 2014 года ответчик приняла в пользование жилой дом. Срок аренды составляет 10 лет. Арендная плата определена в размере 50 000 рублей в месяц и выплачивается помесячно до 5-го числа следующего месяца. Ответчик не исполняет условия договора аренды, поскольку за период с 01 октября 2015 года по 31 августа 2018 года арендные платежи не производились, в результате чего за указанный период образовалась задолженность в размере 1 750 000 рублей. В связи с образовавшейся задолженностью в адрес ответчика были направлены претензии с требованием о погашении задолженности по арендной плате от 21 сентября 2018 года и с требованием о расторжении договора аренды от 06 декабря 2018 года, которые остались без ответа. Просит взыскать с ответчика задолженность по арендной плате в размере 1 750 000 рублей, расторгнуть договор аренды и обязать ответчика возвратить истцу жилой дом.

В ходе рассмотрения дела истец уточнила исковые требования, указав, что в процессе судебного разбирательства ответчик частично погасила задолженность в размере 650 000 рублей, в связи с чем просит взыскать с ответчика задолженность по арендной плате в размере 1 100 000 рублей, расторгнуть договор аренды и обязать ответчика возвратить истцу жилой дом.

Представитель истца ФИО4 и третьего лица ФИО1 по доверенностям ФИО2 в судебном заседании поддержал исковые требования по основаниям, изложенным в иске и письменных объяснениях на возражения ответчика.

Представитель ответчика ФИО5 по доверенности ФИО3 в судебном заседании заявленные исковые требования не признал по основаниям, изложенным в письменных возражениях. Из возражений следует, что аренда жилого дома за период с августа 2016 года по апрель 2018 года оплате не подлежит, поскольку ответчик была лишена возможности пользоваться арендованным имуществом ввиду прекращения электроснабжения жилого дома. Своими действиями истец умышленно создавала ситуацию невозможности внесения арендной платы, поскольку закрыла банковский счет и не сообщила об избранном способе получения арендной платы. Ввиду просрочки кредитора ответчик не может нести ответственность за неисполнение обязательства по внесению арендной платы в виде расторжения договора аренды. Просил предоставить рассрочку погашения задолженности в случае удовлетворения иска.

Выслушав представителей сторон, исследовав письменные доказательства по делу, суд приходит к следующему.

В силу ст.ст. 309, 310 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

Отношения по договору аренды жилого дома регламентируются самим договором и § 1 главы 34 ГК РФ, регулирующими отношения по договору аренды, что подтверждено апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 28 сентября 2017 года дело №33-30937/2017.

В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии со ст.ст. 611 и 614 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества, а арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Как следует из материалов дела и установлено судом, 01 октября 2014 года между ФИО4 (арендодатель) и ФИО5 (арендатор) заключен договор аренды жилого дома с кадастровым номером № общей площадью 669,6 кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес>. Договор заключен сроком на 10 лет с 01 октября 2014 года до 01 октября 2024 года (пункт 3.1 договора аренды). Факт заключения договора аренды подтвержден упомянутым апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 28 сентября 2017 года дело №33-30937/2017.

Согласно п. 4.1 договора аренды, размер арендной платы составляет 50 000 рублей в месяц и выплачивается помесячно до 5-го числа следующего месяца.

Из искового заявления следует, что ответчиком обязательства по внесению арендной платы за период с 01 октября 2015 года по 31 августа 2018 года не исполнялись, в результате чего образовалась задолженность по арендной плате в размере 1 750 000 рублей. 

Истцом в адрес ответчика были направлены претензии с требованием о погашении задолженности по арендной плате от 21 сентября 2018 года и с требованием о расторжении договора аренды от 06 декабря 2018 года, которые остались без ответа, задолженность не была погашена. На банковский счет истца ответчик начал вносить арендную плату лишь за текущий период аренды. 

В ходе рассмотрения настоящего гражданского дела ответчиком произведено частичное погашение задолженности в размере 650 000 рублей, в подтверждение чего представителем ответчика представлена копия квитанции от 29 января 2019 года. Из назначения платежа и пояснений представителя ответчика следует, что платеж погашает задолженность по арендной плате за периоды: с ноября 2015 года по июль 2016 года, с мая 2018 года по август 2018 года. Арендная плата за остальные периоды аренды жилого дома (октябрь 2015 года, с августа 2016 года по апрель 2018 года) в размере 1 100 000 рублей не внесена. Представитель ответчика данное обстоятельство не опроверг, пояснив, что аренда за оставшийся период оплате не подлежит по причине невозможности использования арендованного имущества и уклонения истца от получения арендной платы.

Ответчиком не представлено доказательств лишения ее возможности пользоваться арендованным имуществом в период с августа 2016 года по апрель 2018 года и отсутствия в жилом доме электроэнергии в указанный период. Энергоснабжение арендуемого жилого дома было восстановлено в октябре 2016 года на основании определения Геленджикского городского суда от 03 октября 2016 года к делу №2-3301/16 и более не прекращалось, что подтверждается карточками абонентов филиала АО «НЭСК Краснодарского края» «Геленджикэнергосбыт» на имя ФИО4 и ФИО1. В период приостановления электроснабжения ответчик продолжала пользоваться арендуемым имуществом, претензии о невозможности использования жилого дома либо уменьшении размера арендной платы истцу не направляла, договор аренды не расторгла. При этом электроснабжение в указанный период обеспечивалось за счет электрогенератора, что подтверждается решением Геленджикского городского суда от 17 октября 2016 года к делу №2-3487/16.

В соответствии с п. 7.3 договора аренды жилого дома арендодатель имеет право выбрать способ оплаты арендной платы. 

После получения претензии с требованием о погашении задолженности по арендной плате от 21 сентября 2018 года, в которой указаны банковские реквизиты истца, ответчик не оплатила задолженность. Несмотря на обязательство ежемесячно оплачивать арендную плату ответчик единожды предприняла попытку оплаты, что подтверждено письмом от 06 декабря 2015 года. Описанных в указанном письме действий по внесению арендной платы в депозит нотариуса ответчик не совершала.

Изложенное позволяет суду сделать вывод об удовлетворении заявленных требований о взыскании с ответчика в пользу истца задолженности по договору аренды за 22 месяца (октябрь 2015 года, с августа 2016 года по апрель 2018 года) в размере 1 100 000 рублей.

Разрешая требования о расторжении договора аренды, суд исходит из следующего.

Согласно п.п. 1, 2 ст. 450 ГК РФ, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.

По правилам п. 2 ст. 452 ГК РФ требование об изменении или расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в 30-дневный срок.

Согласно ст. 619 ГК РФ, по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Из материалов дела следует, что в связи с отсутствием арендных платежей, истцом были направлены и ответчиком получены претензии с требованием о погашении задолженности по арендной плате от 21 сентября 2018 и с требованием о расторжении договора аренды от 06 декабря 2018 года.

Учитывая установленные обстоятельства, суд приходит к выводу о принятии истцом мер по досудебному урегулированию спора с ответчиком и соблюдении порядка, регламентирующего процедуру расторжения договора, предусмотренного п. 3 ст. 619 и п. 2 ст. 452 ГК РФ. 

В силу п. 1 ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. 

В соответствии с п. 2 ст. 453 ГК РФ при расторжении договора обязательства сторон прекращаются. В случае расторжения договора в судебном порядке обязательства считаются прекращенными с момента вступления в законную силу решения суда о расторжении договора (п. 3 ст. 453 ГК РФ).

В силу приведенных норм материального права и условий договора аренды требования истца о расторжении договора аренды и о возложении на ФИО5 обязанности возвратить жилой дом ФИО4 суд считает подлежащими удовлетворению. При этом, суд не находит оснований для применения положений ст. ст. 404, 406 ГК РФ, поскольку расторжение договора является не мерой ответственности, но способом прекращения взаимных обязательств. Положения ст. 687 ГК РФ не подлежат применению к арендным правоотношениям, возникшим между сторонами.

При подаче иска истцом была уплачена государственная пошлина в размере 16 950 рублей, исходя из цены иска в размере 1 750 000 рублей. Согласно ст.93 ГПК РФ, ст. ст. 333.20, 333.40 НК РФ, в связи с уменьшением истцом размера исковых требований возврату подлежит излишне уплаченная государственная пошлина в размере 3 250 рублей.

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ уплаченная истцом государственная пошлина в размере 13 700 рублей подлежит взысканию с ответчика пропорционально удовлетворенным требованиям.

Руководствуясь ст.ст. 194-199, ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования ФИО4 удовлетворить.

Взыскать со ФИО5 в пользу ФИО4 задолженность по арендной плате в размере 1 100 000 (один миллион сто тысяч) рублей. 

Расторгнуть между ФИО4 и ФИО5 договор аренды от 01 октября 2014 года жилого дома с кадастровым номером №, общей площадью 669,6 кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес>.

Обязать ФИО5 возвратить ФИО4 жилой дом с кадастровым номером №, общей площадью 669,6 кв.м, расположенный по адресу: 

<

адрес>.

Взыскать со ФИО5 в пользу ФИО4 государственную пошлину в размере 13 700 (тринадцать тысяч семьсот) рублей.

Возвратить ФИО4 излишне уплаченную государственную пошлину в размере 3 250 (три тысячи двести пятьдесят) рублей.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Краснодарский краевой суд через Геленджикский городской суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья: