Дело № 2-34/2019

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

02 июля 2019 года с. Романово

Романовский районный суд Алтайского края в составе председательствующего судьи Блем А.А.,

при секретаре судебного заседания Киселевой О.И.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2, действующей за себя и за несовершеннолетних детей ФИО3, ФИО4, ФИО5, и к ФИО6 о взыскании денежных средств по договору купли-продажи, встречному исковому заявлению ФИО2 и ФИО6 к ФИО1 о взыскании стоимости ремонтно-восстановительных работ,

УСТАНОВИЛ:

30 января 2019 года ФИО1 обратилась в Романовский районный суд с исковым заявлением к ФИО2, действующей за себя и за несовершеннолетних детей ФИО3, ФИО4, ФИО5, и к ФИО6 о взыскании денежных средств по договору купли-продажи. В обоснование исковых требований указывает, что 09 февраля 2016 года между нею и ответчиками был заключен договор купли-продажи жилого дома с земельным участком, расположенных по адресу: 

<

адрес> по которому ответчики приобрели его в собственность, по 1/5 доли каждому. Однако, оплата была произведена не в полном объеме, не выплачено 96 974 руб.. ФИО2 обязалась выплатить оставшуюся часть стоимости дома до 09 февраля 2017 года с учетом инфляции в размере 100 000 рублей. До настоящего времени указанные денежные средства не выплачены. ФИО1 просит взыскать с ФИО2, действующей за себя и за несовершеннолетних детей ФИО3, ФИО4, ФИО5, и ФИО6 в солидарном порядке не выплаченные за продажу дома денежные средства в размере 96 974 руб., а так же проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 15 606 руб. 84 коп. за период с 10.02.2017 по 30.01.2019, а так же судебные расходы в размере 16 700 рублей.

19 июня 2019 года в суд поступило уточненное исковое заявление ФИО1, в котором проценты за пользование чужими денежными средствами просит взыскать за период с 10 февраля 2017 года по 19 июня 2019 года в размере 21 272 руб. 50 коп.. В остальной части исковые требования без изменения.

20 февраля 2019 года ФИО2 и ФИО6 обратились со встречным исковым заявлением к ФИО1 о взыскании в их пользу в солидарном порядке стоимости ремонтно-восстановительных работ жилого дома, расположенного по адресу: 

<

адрес>, приобретенного ими по договору купли-продажи от 09.02.2016 у ФИО1. В обоснование исковых требований указано, что жилой дом был продан со скрытыми существенными недостатками, для устранения которых необходимо провести ремонтно-восстановительные работы, стоимость которых оценивают в 100 000 рублей. 

В судебное заседание истец ФИО1 не явилась, извещена надлежащим образом о дате, времени и месте судебного заседания, подала ходатайство о рассмотрении дела в её отсутствие.

Представитель истца по доверенности ФИО7 в судебном заседании исковые требования ФИО1 подержал по основаниям, изложенным в исковом заявлении, пояснил, что остаток денежных средств по договору купли-продажи в сумме 96 974 руб. до настоящего времени не выплачен, что подтверждается нахождением расписки у истицы. Встречные исковые требования не признал в полном объеме. Пояснил, что договором купли-продажи не были оговорены условия о качестве дома, дом был осмотрен покупателями при совершении сделки, претензий по качеству они не имели, дом передан в надлежащем техническом состоянии, что и указано в договоре, полностью пригодный для проживания, каких-либо скрытых недостатков он не имел. Кроме того, в возражениях представитель истца ссылается на пропуск истцами по встречному иску срока предъявления претензий по качеству товара, поскольку с момента приобретения жилого дома прошло более двух лет, ранее с претензиями по качеству жилого дома к продавцу - Боровик они не обращались ни устно, ни письменно, об обнаружении недостатков жилого дома не сообщали. Так же заявлено о пропуске истцами по встречному иску трехлетнего срока исковой давности, начало которого, по их мнению, следует исчислять, с момента перехода права собственности на проданный жилой дом - 10.02.2016. 

Ответчик по первоначальному иску (истец по встречному иску) ФИО2 в судебном заседании возражала против исковых требований ФИО1, поскольку, настаивая на встречных исковых требованиях, требовала произвести зачет требований, считала, что недоплаченная ею сумма соразмерна стоимости ремонтных работ по устранению недостатков дома. Поддержала свои пояснения, данные в предыдущем судебном заседании. И в настоящем судебном заседании и в предыдущих судебных заседаниях ФИО2 не оспаривая факт не полной уплаты денежных средств по договору купли-продажи жилого дома с земельным участком от 09.02.2016, поясняла, что она, действительно, оставшуюся сумму в размере 96 974 руб. не заплатила. Однако, приобретенный у Боровик жилой дом имеет недостатки, которые при покупки она не могла обнаружить, дом холодный, сырой, стены под обоями, балки под полом покрыты плесенью, имеется трещины в стенах под обоями, ДВП, которой покрыт пол под линолеумом, сгнила, под подоконниками имеются щели, из которых дует, в погребе стоит вода. Для устранения данных недостатков необходимо проведение ремонтных работ, стоимость которых соответствует сумме денежных средств, недоплаченных по договору купли-продажи. Поясняла так же, что при покупке дома она лично его не осматривала из-за отдаленности проживания, сын его осматривал, а она увидела только, когда вселилась в июне 2016 года. Недостатки обнаружили в зимний период в декабре 2017 года, перед Новым годом, когда дети маленькие стали болеть, вскрыла ДВП и увидела плесень. Ранее этого не делала, плесени не видела. С претензиями по обнаруженным недостаткам к продавцу Боровик они не обращались, говорили всё её дочери ФИО8, когда та требовала выплатить оставшуюся сумму по договору. В доме они прожили до июня 2018 года, после чего она переехала к сыну. Пояснила так же, что, исходя из составленной ими калькуляции расходов на восстановительный ремонт для устранения недостатков дома: замены пола, ДВП на полу, линолеума, обработка от грибка и плесени, замены обоев, стоимость ремонта составляет 104 690 руб., поэтому считает, что исковые требования ФИО1 должны быть зачтены на данную сумму и не подлежат удовлетворению.

Ответчик по первоначальному иску (истец по встречному иску) ФИО6 в судебное заседание не явился, извещен о дате, времени и месте судебного заседания надлежащим образом - по месту регистрации, откуда судебная корреспонденция вернулась с отметкой «истек срок хранения», кроме того, посредством телефонограммы, ходатайств об отложении настоящего судебного заседания не заявлял. Ранее, к предыдущему судебному заседанию направлял ходатайство об отложении судебного заседания, в котором указывал о невозможности участия в судебном заседании в связи с отдаленностью места работы. Ранее, в предыдущих судебных заседаниях ФИО6 возражал против первоначального иска, поясняя, что является ненадлежащим ответчиком, так как в сделке участвовал на денежные средства материнского капитала, собственного дохода не имел, свою долю в праве собственности на дом и земельный участок впоследствии сразу передал матери ФИО2 по договору дарения. Перед покупкой дома он его осматривал, но не тщательно, так как продавцы большую часть времени его возили по селу, показывали инфраструктуру, сам дом показали «бегло», внешне дом выглядел хорошо, красиво, погреб при покупке не осматривали. Он сам в доме жил только в период июня - июля 2017 года, меньше месяца. В этот период мать ему ни о каких недостатках дома не говорила, он тоже не замечал их. Сам он претензий Боровик не предъявлял, о недостатках качества дома не сообщал, остаток денежных средств по договору купли-продажи не отдавал. Претензии предъявляли дочери продавца - ФИО8 в июле - августе 2017 года, что стены начинают трескаться, трубы щелкать.

Представитель ответчика ФИО2 (истца по встречному иску) ФИО9 в судебное заседание не явилась, извещена надлежащим образом, подала ходатайство о рассмотрении дела в её отсутствие.

В соответствии со ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд полагает возможным рассмотреть дело при данной явке в отсутствие неявившихся сторон, надлежащим образом извещенных о дате, времени и месте судебного заседания. Причину неявки ФИО6 суд признает не уважительной, поскольку суду не представлены какие-либо доказательства в подтверждение не возможности его явки по объективным причинам, либо в виду плохого состояния здоровья. Довод ФИО6 о невозможности явки из-за работы вахтовым методом не свидетельствует о наличии уважительной причины, поскольку ст. 155.1 ГПК РФ предусматривает возможность участия в судебном заседании и по месту пребывания путем использования систем видеоконференц-связи. Однако, такого ходатайства от ФИО6 не поступило.

Допрошенный в предыдущем судебном заседании свидетель ФИО10 пояснил, что проживает в том же селе, где находится приобретенный М-выми дом. До покупки в доме у прежней хозяйки Боровик бывал в 2015 году, ремонтировал печку, видел, что нижние балки и порог начинали гнить, говорил, что их нужно менять. В этот же год он по найму Боровик переносил приобретенный ею уголь в углярку, всего было 8 тонн угля. После покупки дома Маликовой он так же был в доме, видел, что под окнами большие щели, сильно дуло, обои отошли, брус гнилой, дом стоит на чурках, даже фундамента нет, засыпан землей, в доме холодно. Знает, что дом был построен в 1959 году, сам видел это.

Допрошенная в предыдущем судебном заседании свидетель ФИО12 пояснила, что ранее работала социальным работником и до переезда ФИО1 в город в силу должностных обязанностей ухаживала за ней, помогала по хозяйству, очень часто почти каждый день на протяжении пяти лет до её переезда приходила к ней домой; проводила уборку в доме, в усадьбе; перед отъездом Боровик и продажей дома помогала делать текущий ремонт, ставили новый котел и дымоход на печку, ставили помпу, белили кухню, постройки. Перед началом зимы 2015 - 2016 года она подготовила окна к холодной погоде, выставляли рамы, которые были деревянные и не гнилые, счищала старую краску, заклеивали щели в рамах, вставляли снова и прокрашивали, никаких щелей не было, в доме было тепло, нигде не дуло, никакой плесени нигде не было, все трубы были окрашены, пол был настолько теплый, что она ходила босиком, обои были не новые, но качественные, нигде не отходили, на полу в комнатах был ДВП и ковры, а в кухне, коридоре, ванне - линолеум, печка работала хорошо, все комнаты были жилые, в доме в спальне был погреб, в котором на полу хранилась картошка, никакой воды и плесени не было, сырости в доме не было, плесени на балках не было. Она сама помогала Боровик во время отъезда 04 мая 2016 года, переносила вещи в машину. До этого времени ФИО1 ещё продолжала проживать в доме. Перед отъездом дом весь вычистили, вымыли, после ремонта печки побелили кухню и постройки напротив дома, состояние дома при переезде Боровик было хорошее, чисто, сухо, тепло.

Допрошенный в предыдущем судебном заседании свидетель ФИО13 пояснил, что знаком с ФИО1, в апреле - мае 2016 года по её просьбе менял котел и дымоход в печи в её доме в п. Тамбовском. Старый котел был исправен, печь функционировала, но он был кустарного производства, Боровик решила поставить новый, заводской, большим объемом. Он с помощью социального работника ФИО12 отсоединил старый котел печи, разобрал дымоход и установил новые, поставил так же помпу для лучшей циркуляции воды в системе отопления. После ремонта он всё проверил, все трубы по всему дому работали хорошо, вода везде прогревалась, нигде никакой течи не было, сырости и плесени он так же не видел; система отопления работала исправно. Он так же залазил на чердак, где стоит расширительный бочок, никаких недостатков на стропилах не видел, плесени не было. Запаха сырости либо плесени в доме так же не было, дом был сухой и теплый, всё чисто и аккуратно. Печку он после ремонта обшил оцинкованным железом. Его работу оплачивала Боровик, на тот момент она жила в доме, М-вых он не знает. 

Выслушав пояснения сторон, исследовав пояснения сторон и свидетелей, данные в предыдущих судебных заседаниях, исследовав материалы гражданского дела, отказной материал № 1391/172, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии со статьей 549 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В соответствии с ч. 1 ст. 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

Частью первой статьи 485 ГК РФ предусмотрено, что покупатель обязан оплатить товар по цене, предусмотренной договором купли-продажи, либо, если она договором не предусмотрена и не может быть определена исходя из его условий, по цене, определяемой в соответствии с пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, а также совершить за свой счет действия, которые в соответствии с законом, иными правовыми актами, договором или обычно предъявляемыми требованиями необходимы для осуществления платежа.

Согласно ч. 1 ст. 486 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

Если договором купли-продажи не предусмотрена рассрочка оплаты товара, покупатель обязан уплатить продавцу цену переданного товара полностью (ч. 2 ст. 486 ГК РФ).

Если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 настоящего Кодекса (ч. 3 ст. 486 ГК РФ).

Как установлено судом и следует из материалов дела, по договору купли-продажи от 09 февраля 2016 года ФИО2, действующая за себя лично, а так же, как законный представитель, за своих несовершеннолетних детей ФИО3, ФИО4 и ФИО5, а так же ФИО6 в равных долях, по 1/5 доли у каждого, приобрели у ФИО1 земельный участок и расположенный на нём жилой дом, находящиеся по адресу: 

<

данные изъяты>

Пунктом 2.1 договора определена цена проданных земельного участка и жилого дома - 550 000 рублей, из которых: стоимость жилого дома - 549 000 рублей, стоимость земельного участка - 1 000 рублей.

В п. 2.2 договора указано, что по соглашению сторон покупатель передал продавцу 96 974 руб. до подписания договора, в том числе 1 000 рублей за земельный участок. Оплата оставшейся суммы в размере 453 026 руб. производится путем перечисления отделением Пенсионного фонда за счет средств материнского (семейного) капитала на основании Государственного сертификата на материнский (семейный) капитал серии МК -5 № 0753642 от 17 декабря 2012 года, - на счет продавца ФИО1.

Пунктом 4.6 договора установлено, что продавец передает вышеуказанный жилой дом и земельный участок покупателю в момент подписания настоящего договора, который по взаимному соглашению сторон одновременно будет иметь силу и акта передачи их. 

Договор купли - продажи подписан сторонами, зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю 09 февраля 2016 года.

В этот же день выданы свидетельства о государственной регистрации права общей долевой собственности на указанные жилой дом и земельный участок за ФИО2, ФИО6, ФИО5, ФИО4 и ФИО3, по 1/5 доли за каждым.

В обоснование исковых требований ФИО1 ссылается на то, что денежные средства за проданные жилой дом и земельный участок, указанные в 2.2 договора в размере 96 974 рублей, фактически покупателями ей не были переданы.

Согласно тексту исследованного в судебном заседании оригинала расписки ФИО2 от 09 февраля 2016 г. (л.д. 8) усматривается, что расписка составлена ответчиком ФИО2 в том, что она обязуется в течении года выплатить 100 000 рублей с 09 февраля 2016 года по 09 февраля 2017 года ФИО1 - остаток за покупку дома.

В судебном заседании ФИО2 не отрицала, что фактически денежные средства, указанные в п. 2.2 договора купли-продажи в размере 96 974 руб., продавцу ФИО1 ни ею, ни иными покупателями переданы не были. Аналогично пояснял и ответчик ФИО6.

Таким образом, в судебном заседании нашел подтверждение факт уклонения покупателей от передачи в счет оплаты приобретенных по договору купли-продажи от 09.02.2016 года у ФИО1 жилого дома и земельного участка денежных средств в размере 96 974 руб., поэтому требования ФИО1 признаются судом обоснованными.

Вместе с тем, поскольку в договоре купли-продажи не указан порядок расчета оплаты за приобретаемые объекты недвижимости между покупателями, а согласно представленной расписке обязательство по погашению оставшейся части оплаты в размере 96 974 руб. взяла на себя ФИО2, что она не оспаривала в судебном заседании, и с чем ФИО1 была согласна, приняв расписку, а так же учитывая, что согласно договору дарения от 28 марта 2016 года ФИО6 принадлежащую ему 1/5 долю в праве общей долевой собственности на названные жилой дом и земельный участок подарил ФИО2, суд полагает, что недоплаченная покупателями стоимость жилого дома и земельного участка в размере 96 974 руб. должна быть взыскана с ФИО2. А в удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО6 следует отказать.

Кроме того, ФИО1 просит взыскать проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 10 февраля 2017 года по 19 июня 2019 года в размере 21 272 руб. 50 коп.. Разрешая данные исковые требования, суд исходит из следующего.

Взыскание процентов в соответствии со ст. 395 ГК РФ в случае несвоевременной оплаты товара, переданного в соответствии с договором купли - продажи, предусмотрено частью 3 ст. 486 ГК РФ.

Если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 настоящего Кодекса (ч. 3 ст. 486 ГК РФ)

В соответствии с ч. 1 ст. 395 ГК РФ, в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.

Согласно представленному расчету исковых требований, размер процентов истец ФИО1 определила по ключевой ставке Банка России, действовавшей в соответствующие периоды.

В возражениях ФИО2 оспаривает данный размер, ссылаясь на размер процентов, установленный в расписке - 3 026 руб. в год, что соответствует 3,026 % годовых.

Однако, исходя из буквального содержания расписки, данный указанный размер процентов определен сторонами на период с 09 февраля 2016 года по 09 февраля 2017 года. И поскольку на последующие периоды размер процентов соглашением между сторонами не определен, суд признает обоснованным расчет процентов за несвоевременную оплату товара, исходя из ключевой ставки Банка России, действовавшей в соответствующие периоды.

Расчет процентов за период с 09 февраля 2016 года по 09 февраля 2017 года, представленный истцом, суд признает не верным, поскольку в период с 19 июня 2017 года размер ключевой ставки Банка России был иной, чем указан в расчете.

Исходя из действующего в этот период размера ключевой ставки банка России, проценты за период с 10 февраля 2017 года по 19 июня 2019 года судом определены в сумме: 17 746 руб. 24 коп..

Расчет процентов по периодам:

10.02.2017 - 26.03.2017 за 45 дней, размер процентов 10%. 96974 руб. х 10% / 365 х 45 дней = 1195,57 руб.

27.03.2017 - 01.05.2017 за 36 дней, размер процентов 9,75%. 96974 руб. х 9,75% / 365 х 36 дней = 932,54 руб.

02.05.2017 - 18.06.2017 за 48 дней, размер процентов 9,25%. 96974 руб. х 9,25% /365 х 48 дней = 1 179,63 руб.

19.06.2017 - 17.09.2017 за 60 дней, размер процентов 9 %. 96974 руб. х 9% /365 х 60 дней = 1434,68 руб.

18.09.2017 - 29.10.2017 за 42 дня, размер процентов 8,5 %. 96974 руб. х 8,5 % /365 х 42 дня = 948,49 руб.

30.10.2017 - 17.12.2017 за 49 дней, размер процентов 8,25 %. 96974 руб. х 8,25 % /365 х 49 дней = 1074,02 руб.

18.12.2017 - 11.02.2018 за 56 дней, размер процентов 7,75 %. 96974 руб. х 7,75 % /365 х 56 дней = 1153,06 руб.

12.02.2018 - 25.03.2018 за 42 дня, размер процентов 7,5 %. 96974 руб. х 7,5 % /365 х 42 дня = 836,90 руб.

26.03.2018 - 16.09.2018 за 175 дней, размер процентов 7,25 %. 96974 руб. х 7,25 % /365 х 175 дней = 3370,84 руб.

17.09.2018 - 16.12.2018 за 91 день, размер процентов 7,5%. 96974 руб. х 7,5 % /365 х 91 день = 1813,28 руб.

17.12.2018 - 16.06.2019 за 182 дня, размер процентов 7,75 %. 96974 руб. х 7,75 % /365 х 182 дня = 3747,45 руб.

17.06.2019 - 19.06.2019 за 3 дня, размер процентов 7,5 %. 96974 руб. х 7,5 % /365 х 3 дня = 59,78 руб..

Таким образом, с ФИО2 в пользу ФИО1 подлежат взысканию проценты за несвоевременную оплату товара за период с 10 февраля 2017 года по 19 июня 2019 года в общей сумме: 17 746 руб. 24 коп..

Разрешая встречные исковые требования ФИО2, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии со ст. 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче (ч. 1). 

Принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора (ч. 2).

Согласно ст. 557 ГК РФ, в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

В силу ч. 1 ст.475 ГК РФ, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца:

- соразмерного уменьшения покупной цены; 

- безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок;

- возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

Требования к качеству товара закреплены в ст. 469 ГК РФ, предписывающей, что продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи. При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.

В соответствии с ч. 1 ст. 476 ГК РФ продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента.

Пунктами 4.4 и 4.5 договора купли-продажи, заключенного между сторонами предусмотрено, что покупатель до заключения настоящего договора ознакомился с техническим состоянием жилого дома и претензий не имеет, так как он не имеет видимых технических (строительных) недостатков, а так же укомплектован. Если в дальнейшем покупатель обнаружит недостатки в качестве или комплектности приобретаемого жилого дома, о которых продавец знал, но не предупредил, то наступают последствия, предусмотренные ст.ст. 475, 480 ГК РФ. Если недостатки в качестве являются скрытыми и продавец на момент заключения договора о них не знал и не мог знать и не мог предупредить, то он освобождается от ответственности. 

Жилой дом передается покупателю в момент подписания договора, который по взаимному соглашению сторон одновременно будет иметь силу и акта передачи их (п. 4.6 договора).

Указанное свидетельствует о том, что на момент подписания договора купли-продажи и передачи жилого дома, разногласий по качеству между продавцом и покупателями не имелось, претензий и замечаний по техническому состоянию дома истцы по встречному иску ФИО2 и ФИО6 не предъявляли. 

Оценка условий договора купли-продажи от 09 февраля 2016 года, заключенного между сторонами, позволяет признать, что особые требования к качеству жилого дома, приобретаемого истцами, в договоре не оговаривались. Следовательно, ответчик обязана была передать покупателю жилой дом, техническое состояние которого соответствуют целям его обычного использования, а именно, для постоянного проживания в доме.

Поскольку встречные требования истцов ФИО2 и ФИО6 заключались во взыскании с ответчика по встречному иску ФИО1 суммы, необходимой возмещения расходов на устранение недостатков жилого дома, препятствующих проживанию в нем, судом по ходатайству истцов по встречному иску по делу была назначена судебная строительно-техническая экспертиза.

Заключением экспертов ООО «Современный Центр Негосударственной Экспертизы» № 0645/26032019/2-34/2019 от 24 мая 2019 года установлено, что в жилом доме по адресу: 

<

адрес> имеются следующие дефекты и недостатки на момент осмотра: трещины в бетонном ленточном фундаменте; локальное разрушение бетона фундамента; разрушение штукатурки и кирпича облицовочного слоя наружных стен; трещины в облицовочном слое наружных стен, выполненных из кирпича; сквозные трещины между основной частью дома и неотапливаемым пристроем; плесень на несущих лагах и настиле пола; замачивание опорных столбов, выполненных из дерева, поражение древесины данных столбов плесенью; образование плесени на нижней поверхности отделочных слоев пола (линолеум, ДВП); следы замачивания (высолы) на внутренней поверхности стен под оконными проемами; отклеивание обоев в углах стен помещений; неплотное примыкание (щели) дверных коробок к стенам.

При этом, установлено, что из имеющихся на момент осмотра дефектов и недостатков следующие могли присутствовать на момент продажи дома 09.02.2016 года: замачивание опорных столбиков, выполненных из кирпича и частично из дерева (2 столбика), замачивание стен погреба, поражение плесенью дощатого настила и лаг пола, поражение плесенью отделочных слоев пола из ДСП с нижней стороны в помещениях дома. 

Суд соглашается с данным выводом эксперта. Поскольку, как указано в заключении, эти недостатки имеют систематический характер в следствие высокого уровня грунтовых вод, являющегося постоянным. Кроме того, на их возникновение влияла плохая вентиляция подпольного пространства. Согласно дополнению к заключению эксперта, установлено, что имеется три продуха, один из которых расположен ниже уровня земли и не выполняет своих функций. При систематическом замачивании нарушение влажностного режима, недостаточная вентиляция замкнутого пространства приводят к появлению и размножению плесени на указанных конструкциях.

Кроме того, заключением эксперта установлено, что следующие недостатки могли присутствовать на дату продажи дома, либо возникли после купли-продажи дома, но по причинам, возникшим ранее: замачивание (следы высолов) стен дома с внутренней стороны под оконными проемами.

Из установленных экспертом дефектов и недостатков, которые могли иметься на момент продажи дома 09.02.2016 либо возникнуть после купли-продажи, но по причинам, возникшим ранее, следующие недостатки: замачивание (следы высолов) стен дома с внутренней стороны возле оконных проемов, возникшие по причине ненадлежащее установленных подоконных отливов, - относятся к явным, так как данные дефекты и недостатки можно обнаружить путем визуального осмотра конструкций дома; а следующие недостатки: следы замачивания (высолы) на конструкциях подпольного пространства, образование плесени на несущих лагах и настиле пола, на отделочном слое пола (ДВП), - относятся к скрытым, так как данные дефекты и недостатки нельзя обнаружить путем визуального осмотра конструкций дома, без демонтажа отделки пола, без вскрытия пола.

Суд соглашается с выводом эксперта, что названные скрытые недостатки, действительно таковыми являются, поскольку как видно из экспертного заключения, их нельзя обнаружить без демонтажа отделки пола.

Наличие следующих недостатков: трещины в бетонном ленточном фундаменте; локальное разрушение бетона фундамента; разрушение штукатурки и кирпича облицовочного слоя наружных стен; трещины в облицовочном слое наружных стен, выполненных из кирпича; сквозные трещины между основной частью дома и неотапливаемым пристроем; отклеивание обоев в углах стен помещений; неплотное примыкание (щели) дверных коробок к стенам, - на момент продажи дома, согласно заключению эксперта установить не возможно. Вместе с тем, допрошенные в судебном заседании свидетель ФИО12 поясняла, что производила текущий ремонт перед выездом из дома Боровик и передачи его ФИО11. Каких-либо трещин в фундаменте, штукатурке стен не было, все обои были приклеены, внутри квартиры каких-либо трещин в стенах не было. Согласно показаниям ФИО6 перед покупкой дома он его осматривал, дом его устраивал для приобретения. Аналогичное усматривается и из п. 4.4 договора купли-продажи. 

Доказательств того, что эти недостатки возникли по причинам, возникшим до заключения договора купли - продажи 09.02.2016 года истцами М-выми так же не представлено, не содержится такого вывода и в заключении эксперта.

Согласно заключению эксперта, трещины в фундаменте, трещины в облицовочном слое стен, в местах сопряжения перегородок и несущих стен, нарушение отделочных слоев внутри помещений, образование щелей в местах примыкания дверных коробок к стенам, - являются следствием неравномерной осадки фундамента. Которая, в свою очередь, происходит в результате замачивания грунта, расположенного в непосредственной близости к фундаменту по причине отсутствия карнизных сливов на крыше, отсутствия отмостки, то есть, по причинам, которые могли быть установлены при визуальном осмотре при покупке дома. 

Так же заключением эксперта установлено, что наружные стены сеней (холодный пристрой) непосредственно примыкают к земле, конструкции фундамента в доступной во время осмотра части здания не обнаружено, что способствует проникновению влаги в несущие кирпичные стены пристроя и в дальнейшем к разрушению кирпичной кладки пристроя, образованию сквозных трещин в местах примыканий к основному строению. Суд приходит к выводу, что отсутствие фундамента наружных стен сеней так же являлось явным при совершении сделки купли - продажи.

Разрушение штукатурного слоя кирпичной кладки облицовочного слоя наружной стены, примыкающей к фундаменту, разрушение бетона фундамента могло произойти в результате систематического попадания влаги от атмосферных осадков (в том числе от таяния снега) на стены, а так же по причине гидроизоляционного слоя между фундаментом и кирпичной кладкой облицовочного слоя наружной стены; усугубляющим фактором послужила малая высота фундамента дома 50 - 200 мм. Указанные факторы, определенные экспертом, как причины возникновения названных в этом абзаце недостатков, по мнению суда, так же являлись явными, доступными для их определения на момент визуального осмотра при покупке дома. 

В связи с изложенным, требования о взыскании расходов на устранение названных недостатков: трещины в бетонном ленточном фундаменте; локальное разрушение бетона фундамента; разрушение штукатурки и кирпича облицовочного слоя наружных стен; трещины в облицовочном слое наружных стен, выполненных из кирпича; сквозные трещины между основной частью дома и неотапливаемым пристроем; отклеивание обоев в углах стен помещений; неплотное примыкание (щели) дверных коробок к стенам, - судом признаются не обоснованными и не подлежащими удовлетворению. 

В силу ч.2 ст. 474 ГК РФ, если порядок проверки качества товара не установлен в соответствии с пунктом 1 настоящей статьи (нормативно-правовым актом или договором), то проверка качества товара производится в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно применяемыми условиями проверки товара, подлежащего передаче по договору купли-продажи.

Поскольку закон не содержат каких-либо специальных требований к проверке покупателем качества жилого дома при заключении договора купли-продажи между физическими лицами, в договоре купли - продажи от 09 февраля 2016 года такие требования также не предусматривались, из договора купли-продажи и объяснений сторон следует, что цена дома определялась соглашением сторон, и при этом оценка состояния дома покупателем производилась путем визуального осмотра, при котором они имели возможность определить явные недостатки качества товара, а покупатели в момент покупки претензий к качеству жилого дома претензий не имели, на чинение препятствий к его осмотру не ссылаются, жилой дом за установленную стоимость приняли в таком техническом состоянии, в котором он находился, что отражено в п. 4.4. договора купли-продажи, следовательно, встречные исковые требования в части взыскания с ФИО1 сумм для устранения таких недостатков, которые не являлись скрытыми, т.е. могли быть обнаружены покупателем при обычных условиях осмотра, не подлежат удовлетворению.

Вместе с тем, о наличии скрытых недостатков продавец ФИО1 покупателей М-вых в известность не поставила, в договоре такой оговорки нет - следовательно, только наличие скрытых недостатков указывает на несоответствие проданного товара требованиям к его качеству, нарушающее права покупателей. Следовательно, восстановить права покупателя возможно в части, касающейся скрытых дефектов приобретенного жилого помещения. 

О наличии скрытых недостатков покупатели ФИО2 и ФИО6 не были осведомлены до его приобретения, что следует из содержания договора купли - продажи. Вместе с тем, продавец ФИО1 об их наличии достоверно было известно, поскольку не могла не знать о ежегодном подтоплении жилого дома грунтовыми водами, уровень которых является постоянным, изменяющимся только в течение года (более высокий в весенний период, ниже в осеннее - зимний период). 

Согласно указанному выше заключению эксперта выявленные дефекты и недостатки жилого дома по адресу: 

<

адрес>, являются устранимыми. Стоимость материалов и работ для устранения выявленных скрытых недостатков составляет 75 439 руб. 03 коп..

Указанная стоимость подтверждена приложенной к заключению эксперта локальной сметой, в раздел 1 которой включены, как строительные материалы, так и ремонтные работы, необходимые для устранения скрытых дефектов.

Оснований сомневаться в достоверности выводов экспертов суд не усматривает, поскольку эксперты, проводившие исследование, предупреждены об ответственности за дачу заведомо ложного заключения, имеют квалификацию эксперта, оценка убытков проведена с использованием специальной литературы. Сами по себе выводы экспертизы не оспариваются.

Соответственно, установив, что по договору купли-продажи продавец ФИО1 передала покупателям жилой дом с недостатками, которые не оговорены договором и являются скрытыми и не могли быть установлены покупателем при осмотре дома, суд приходит к выводу об обоснованности заявленных исковых требований частично.

Встречные исковые требования ФИО2 подлежат удовлетворению в части взыскания стоимости ремонтно - восстановительных работ на устранение скрытых недостатков в размере 75 439 руб. 03 коп.. В остальной части встречные исковые требования ФИО2 удовлетворению не подлежат по указанным выше основаниям.

Встречные исковые требования ФИО6 удовлетворению не подлежат, поскольку собственником указанного дома в настоящее время он не является.

Доводы ответчика по встречному исковому заявлению ФИО1 и её представителя о пропуске истцами по встречному иску срока исковой давности и срока предъявления претензий по качеству дома суд находит не состоятельными.

В соответствии со ст. 477 ГК РФ, если иное не установлено законом или договором купли-продажи, покупатель вправе предъявить требования, связанные с недостатками товара, при условии, что они обнаружены в сроки, установленные настоящей статьей (п. 1).

Если на товар не установлен гарантийный срок или срок годности, требования, связанные с недостатками товара, могут быть предъявлены покупателем при условии, что недостатки проданного товара были обнаружены в разумный срок, но в пределах двух лет со дня передачи товара покупателю либо в пределах более длительного срока, когда такой срок установлен законом или договором купли-продажи (п. 2). 

Со встречным исковым заявлением ФИО2 и ФИО6 обратились в суд 20 февраля 2019 года. В судебном заседании установлено, что, не смотря на подписание договора купли - продажи 09 февраля 2016 года, фактически жилой дом ФИО11 ФИО1 был передан в мае 2016 года, поскольку только в начале мая 2016 года она выехала из него, что подтверждается показаниями свидетеля ФИО12. ФИО2 ссылается, что указанные выше недостатки она обнаружила в декабре 2017 года, когда вскрыла пол дома и увидела плесень. После чего, по окончании зимнего периода летом 2018 года выехала из дома. 

Данное обстоятельство подтверждается характеристикой Администрации Тамбовского сельсовета от 19.12.2018 № 670 на ФИО2, имеющуюся в отказном материале, в которой указано, что последняя с семьей фактически с июля 2018 года проживает в с. Гришковка, а так же справкой Администрации Гришковского сельсовета Немецкого национального района Алтайского края от 15.02.2019 о том, что ФИО2, зарегистрирована по месту пребывания в с. Гришкова с 31.08.2018..

Согласно ст. 196 ГК РФ, общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса.

Часть первая статьи 200 ГК РФ предусматривает, что, если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

Как разъяснено в определении Конституционного Суда РФ от 24.03.2015 N 557-О, нормы пункта 2 статьи 477 ГК Российской Федерации позволяют покупателю (потребителю) обратиться в суд за защитой своих прав путем предъявления требований к продавцу (изготовителю, уполномоченной организации или уполномоченному индивидуальному предпринимателю, импортеру) в отношении недостатков товаров, на которые гарантийные сроки или сроки годности не установлены, если такие недостатки обнаружены в пределах двух лет со дня передачи их покупателю (потребителю); в этом случае действуют общие правила исчисления срока исковой давности - со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права (пункт 1 статьи 200 ГК Российской Федерации).

На момент предъявления встречных исковых требований трехлетний срок исковой давности со дня, когда покупатели М-вы должны были узнать о нарушении своего права (два года с момента передачи дома) не истек, в связи с чем, довод о пропуске срока исковой давности не принимается судом во внимание.

В соответствии со ст. 410 ГК РФ обязательство прекращается полностью или частично зачетом встречного однородного требования, срок которого наступил либо срок которого не указан или определен моментом востребования. В случаях, предусмотренных законом, допускается зачет встречного однородного требования, срок которого не наступил. Для зачета достаточно заявления одной стороны.

Поскольку суд пришел к выводу об удовлетворении однородных исковых требований ФИО1 и ФИО2, ФИО2 заявляла о применении зачета, суд полагает возможным произвести их частичный зачет и окончательно взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 оставшуюся сумму задолженности по оплате жилого дома и земельного участка по договору купли-продажи от 09 февраля 2016 года в размере 21 534 руб. 97 коп., а так же проценты за период с 10 февраля 2017 года по 19 июня 2019 года в размере 17 746 руб. 24 коп., всего 39 281 руб. 21 коп..

Относительно требований ФИО1 о взыскании судебных расходов суд приходит к следующим выводам.

В силу ст. 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований. 

Требования ФИО1 удовлетворены частично на 97,02 %.

В соответствии со ст.88 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

К издержкам, связанным с рассмотрением дела, согласно ст.94 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, относятся: суммы, подлежащие выплате свидетелям, экспертам, специалистам и переводчикам; расходы на оплату услуг представителей; связанные с рассмотрением дела почтовые расходы, понесенные сторонами; другие признанные судом необходимыми расходы.

Согласно ч. 1 ст. 100 ГПК РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.

Истцом ФИО1 заявлены требования о взыскании судебных расходов по оплате услуг представителя на сумму 15 000 рублей и по оформлению нотариальной доверенности в размере 1700 рублей. Данные расходы подтверждены документально: договором на оказание юридических услуг, соответствующими квитанциями, копией нотариальной доверенности и квитанцией об оплате услуг нотариуса.

Однако, суд принимает во внимание, что нотариальная доверенность оформлена не исключительно для ведения настоящего гражданского дела, оригинал доверенности в материалы дела не сдан. В связи с чем, расходы по её оформлению взысканию не подлежат.

Расходы на оплату услуг представителя суд полагает взыскать частично, исходя из объема проделанной представителем работы (составление искового заявления, возражений на встречное исковое заявление), количества судебных заседаний, в которых участвовал представитель (20.02.19, 28.02.19, 06.03.19 и 02.07.2019), а так же из принципов их разумности, - в размере 13 000 рублей. 

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к ФИО2, действующей за себя и за несовершеннолетних детей ФИО3, ФИО4, ФИО5, удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 задолженность по оплате жилого дома и земельного участка по договору купли-продажи от 09 февраля 2016 года в размере 96 974 руб., а так же проценты за период с 10 февраля 2017 года по 19 июня 2019 года в размере 17 746 руб. 24 коп., всего 114 720 руб. 24 коп..

В остальной части исковые требования ФИО1 к ФИО2, действующей за себя и за несовершеннолетних детей ФИО3, ФИО4, ФИО5, оставить без удовлетворения. 

Исковые требования ФИО1 к ФИО6 оставить без удовлетворения. 

Встречные исковые требования ФИО2 к ФИО1 удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО1 в пользу ФИО2 расходы на устранение скрытых недостатков жилого дома в размере 75 439 руб. 03 коп..

В остальной части исковые требования ФИО2 к ФИО1 оставить без удовлетворения.

Произвести частичный зачет встречного требования ФИО2 с требованием ФИО1. 

Окончательно взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 оставшуюся сумму задолженности по оплате жилого дома и земельного участка по договору купли-продажи от 09 февраля 2016 года в размере 21 534 руб. 97 коп., а так же проценты за период с 10 февраля 2017 года по 19 июня 2019 года в размере 17 746 руб. 24 коп., всего 39 281 руб. 21 коп..

В удовлетворении встречных исковых требований ФИО6 отказать в полном объеме.

Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 судебные расходы по оплате услуг представителя в размере 13 000 рублей.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Алтайский краевой суд в течение одного месяца со дня составления в окончательной форме через Романовский районный суд Алтайского края.

Судья А.А. Блем

Решение в окончательной форме составлено 08 июля 2019 года.