Дело № 3а-21/2025

УИД 51OS0000-01-2025-000034-55

Мотивированное 

решение

 изготовлено 09 июля 2025 года.

Р Е Ш Е Н И Е

именем Российской Федерации

город Мурманск 04 июля 2025 года.

Мурманский областной суд в составе: 

председательствующего судьи Мильшина С.А.

при секретаре Мурашовой Н.Ю.,

с участием представителя административного истца Общества с ограниченной ответственностью «Лента» – ФИО1, представителя административного ответчика ГОБУ «Имущественная казна Мурманской области» ФИО2, 

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью «Лента» об оспаривании решений ГОБУ «Имущественная казна Мурманской области» об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной и установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной,

У С Т А Н О В И Л:

общество с ограниченной ответственностью «Лента» (далее – ООО «Лента») обратилось в Мурманский областной суд с административным исковым заявлением об оспаривании решений ГОБУ «Имущественная казна Мурманской области» об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной и установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной.

В обоснование требования указано, что административный истец является собственником объектов недвижимости:

здания, общей площадью 10418,9 кв.м., с кадастровым номером ***, расположенного по адресу: ..., кадастровая стоимость по состоянию на 01 января 2023 года составляет 348 623 900 рублей;

здания, общей площадью 12403,4 кв.м., с кадастровым номером ***, расположенного по адресу: ..., кадастровая стоимость по состоянию на 01 января 2023 года – 439 445 310 рублей.

Вместе с тем, согласно отчетам об оценке №29/1-24 и №29/2-24 от 01 ноября 2024 года, изготовленным ООО «Северное агентство оценки», по состоянию на 24 июня 2024 года рыночная стоимость здания, с кадастровым номером ***, составляет 314 956 000 рублей, здания с кадастровым номером *** - 348 422 000 рублей. 

На основании обращений административного истца ГОБУ «Имущественная казна Мурманской области» приняты решения от 28 октября 2024 года № ОРС-51/2024/000230 и от 28 октября 2024 года № ОРС-51/2024/000229 об отказе в установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости.

Административный истец просит суд признать незаконным решения ГОБУ «Имущественная казна Мурманской области» от 28 октября 2024 года № ОРС-51/2024/000230 и от 28 октября 2024 года № ОРС-51/2024/000229 об отказе в установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере рыночной, установить кадастровую стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером *** в размере рыночной стоимости 314 956 000 рублей и объекта недвижимости с кадастровым номером *** в размере рыночной стоимости 348 422 000 рублей.

В судебном заседании представитель административного истца по доверенности ФИО1 исковые требования поддержал в полном объеме, против установления кадастровой стоимости в соответствии с заключением эксперта не возражал, просил расходы по проведению экспертизы взыскать с административного ответчика.

Представитель административного ответчика ГОБУ «Имущественная казна Мурманской области» ФИО2 в судебном заседании полагал достоверной определенную в заключении эксперта ООО «Евро Аудит Групп» рыночную стоимость спорных объектов недвижимости.

Административный ответчик и.о. директора ГОБУ «Имущественная казна Мурманской области» ФИО3, представитель заинтересованного лица Министерства имущественных отношений Мурманской области в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом. 

В соответствии с частью 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации неявка в судебное заседание лиц, участвующих в деле, надлежаще извещенных о времени и месте рассмотрения дела, не препятствует рассмотрению и разрешению административного дела, учитывая, что их явка не была признана судом обязательной. 

Заслушав представителей сторон, исследовав материалы административного дела, оценив собранные по делу доказательства, суд приходит к следующему. 

Установление кадастровой стоимости и порядок оспаривания результатов определения кадастровой стоимости регулируется в настоящее время Кодексом административного судопроизводства Российской Федерации, Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федеральным законом от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» с учетом изменений, внесенных Федеральным законом от 31 июля 2020 г. № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (в редакции Федерального закона от 19 декабря 2022 года № 546-ФЗ).

Согласно части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ) юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Федеральным законом от 31 июля 2020 года № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» в Федеральный закон № 237-ФЗ внесены изменения - введена статья 22.1, регулирующая вопросы установления кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости и оспаривания ее результатов, которая вступила в силу 11 августа 2020 года.

Согласно статье 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости подается в бюджетное учреждение, созданное субъектом Российской Федерации и наделенное полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости. Решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

При этом статьей 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ определено, что требование об установлении рыночной стоимости не носит самостоятельного характера, а может быть заявлено только одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения.

Частью 2 статьи 6 Федерального закона № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» до 1 января 2026 г. установлен переходный период применения статей 22 и 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ (редакция от 19 декабря 2022 г.).

Вместе с тем, пунктом 1 части 2 статьи 6 Федерального закона № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» в течение переходного периода высшему исполнительному органу государственной власти субъекта Российской Федерации предоставлено право принять решение о дате перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости.

Постановлением Правительства Мурманской области от 18 августа 2022 г. № 658-ПП установлена дата перехода к применению на территории Мурманской области положений статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости - 1 октября 2022 года.

С указанной даты на территории Мурманской области установлен внесудебный порядок рассмотрения заявлений об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости равной рыночной стоимости, в связи с чем подлежат применению положения статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ, согласно пункту 15 которой в суде может быть оспорено только решение бюджетного учреждения, принятое в соответствии со статьей 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ в отношении заявления об установлении рыночной стоимости объекта. При этом одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения также может быть заявлено требование об установлении кадастровой стоимости расположенных на территории Мурманской области и учтенных в Едином государственном реестре недвижимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости.

Аналогичное по своему содержанию толкование вышеприведенных норм федеральных законов изложено в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2021), утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 30 июня 2021 года.

Материалами дела подтверждено, что ООО «Лента» является собственником следующих объектов недвижимости (нежилых зданий): 

кадастровый номер ***, площадью 10 418,9 кв.м., расположенного по адресу: ...; кадастровая стоимость здания по состоянию на 01 января 2023 года определена в размере 348 623 900 рублей;

кадастровый номер ***, площадью 12 403,4 кв.м., расположенного по адресу: ***; кадастровая стоимость здания по состоянию на 01 января 2023 года установлена в размере 439 445 310 рублей.

30 сентября 2024 года ООО «Лента» обратилось в ГОБУ «Имущественная казна Мурманской области» с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером *** в размере его рыночной стоимости, составляющей на 24 июня 2024 года 314 956 000 рублей, и объекта недвижимости с кадастровым номером *** в размере его рыночной стоимости, составляющей на 24 июня 2024 года 348 422 000 рублей, приложив отчет № 29/1-24 от 24 сентября 2024 года и отчет 29/2-24 от 24 сентября 2024 года, выполненные оценщиком ООО «Северное агентство оценки» ФИО4, состоящей в Саморегулируемой Межрегиональной Ассоциации Оценщиков.

28 октября 2024 года ГОБУ «Имущественная казна Мурманской области» принято решение № ОРС-51/2024/000230 об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости в связи с нарушениями, выявленными в отчете об оценке, перечисленными в разделе V решения.

Основанием для отказа ООО «Лента» в удовлетворении заявления об установлении рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером *** явились нарушения законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке оценщиком ООО «Северное агентство оценки» ФИО4 от 24 сентября 2024 года № 29/1-24, а именно:

анализ рынка объекта оценки в определенном сегменте рынка проведен не в полном объеме. В частности, в нарушение ФСО №7 п. 11«в» в отчете отсутствует анализ фактических данных о ценах аренды с объектами недвижимости офисно-торгового и складского сегментов. На стр. 55, 71 отчета в таблицах представлено всего по 3 предложения об аренде торговых и складских помещений, которые в дальнейшем оценщик использует в качестве аналогов. 3 предложения – это не анализ рынка аренды, а лишь единичные предложения, которые не дают общего представления о рынке аренды местоположения объекта оценки. Ввиду отсутствия полноценного анализа рынка, использовать данные предложения в качестве аналогов некорректно.

Решением ГОБУ «Имущественная казна Мурманской области» № ОРС-51/2024/000229 от 28 октября 2024 года ООО «Лента» отказано в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером *** в размере рыночной стоимости в связи с нарушениями, выявленными в отчете об оценке, перечисленными в разделе V решения:

анализ рынка объекта оценки в определенном сегменте рынка проведен не в полном объеме. В частности, в нарушение ФСО №7 п. 11«в» в отчете отсутствует анализ фактических данных о ценах аренды с объектами недвижимости офисно-торгового и складского сегментов. На стр. 55, 73 отчета в таблицах представлено всего по 3 предложения об аренде торговых и складских помещений, которые в дальнейшем оценщик использует в качестве аналогов. 3 предложения – это не анализ рынка аренды, а лишь единичные предложения, которые не дают общего представления о рынке аренды местоположения объекта оценки. Ввиду отсутствия полноценного анализа рынка, использовать данные предложения в качестве аналогов некорректно.

Порядок, сроки принятия решений соответствуют положениям статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ, административным истцом не оспариваются.

Также в материалы дела представлены:

отчет № 29/1-24 об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости – предприятия розничной торговли площадью 10418,9 кв.м., с кадастровым номером ***, расположенного по адресу: ..., от 01 ноября 2024 года, подготовленного ООО «Северное агентство оценки» (оценщик ФИО4), согласно которого кадастровая стоимость объекта недвижимости по состоянию на 24 июня 2024 года составляет 314 956 000 рублей;

отчет № 29/2-24 об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости – предприятия розничной торговли площадью 12 403,4 кв.м., с кадастровым номером ***, расположенного по адресу: ..., подготовленного ООО «Северное агентство оценки» (оценщик ФИО4), согласно которого кадастровая стоимость объекта недвижимости по состоянию на 24 июня 2024 года составляет 348 422 000 рублей.

Принимая во внимание, что доказывание обстоятельств наличия либо отсутствия оснований для принятия бюджетным учреждением решения об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с доводами ГОБУ «Имущественная казна Мурманской области» о несоответствии отчетов об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности является обязанностью участников процесса, суд специальными знаниями, позволяющими подтвердить либо опровергнуть обоснованность требований административного истца и проверить достоверность возражений административного ответчика и иных лиц, участвующих в деле, не обладает, в связи с чем по настоящему делу для устранения возникших сомнений судом назначена судебная экспертиза, производство которой поручено эксперту ООО «ЕвроАудитГрупп».

Согласно заключению эксперта ООО «ЕвроАудитГрупп» ФИО5 от 06 июня 2024 года № 0030.Э.25 в Отчете общества с ограниченной ответственностью «Северное агентство оценки» № 29/1-24 от 24 сентября 2024 года имелись нарушения требований Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки, указанные в решении ГОБУ «Имущественная казна Мурманской области» от 28 октября 2024 года № ОРС-51/2024/000229, которые повлекли установление неверной рыночной стоимости объекта недвижимости (здания).

В новой редакции Отчета об оценке № 29/1-24 от 01 ноября 2024 года эти нарушения устранены.

Отчет общества с ограниченной ответственностью «Северное агентство оценки» № 29/1-24 от 01 ноября 2024 года содержит иные нарушения или дефекты, не указанные в решении ГОБУ «Имущественная казна Мурманской области» от 28 октября 2024 года № ОРС-51/2024/000229, но влияющие на рыночную стоимость объектов недвижимости (зданий).

Действительная рыночная стоимость здания с кадастровым номером ***, назначение: нежилое, наименование предприятие розничной торговли, площадью 10418,9 кв.м., расположенного по адресу: ... по состоянию на 24 июня 2024 года без учета НДС составляет 334 650 000 (триста тридцать четыре миллиона шестьсот пятьдесят тысяч) рублей.

Согласно заключению эксперта ООО «ЕвроАудитГрупп» ФИО5 от 06 июня 2024 года № 0031.Э.25 в Отчете общества с ограниченной ответственностью «Северное агентство оценки» № 29/2-24 от 24 сентября 2024 года имелись нарушения требований Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки, указанные в решении ГОБУ «Имущественная казна Мурманской области» от 28 октября 2024 года № ОРС-51/2024/000230, которые повлекли установление неверной рыночной стоимости объекта недвижимости (здания).

В новой редакции Отчета об оценке № 29/2-24 от 01 ноября 2024 года эти нарушения устранены.

Отчет общества с ограниченной ответственностью «Северное агентство оценки» № 29/1-24 от 01 ноября 2024 года содержит иные нарушения или дефекты, не указанные в решении ГОБУ «Имущественная казна Мурманской области» от 28 октября 2024 года № ОРС-51/2024/000230, но влияющие на рыночную стоимость объектов недвижимости (здания).

Действительная рыночная стоимость здания с кадастровым номером ***, назначение: нежилое, наименование многофункциональный торговый центр, площадью 12403,4 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...>, по состоянию на 24 июня 2024 года без учета НДС составляет 379 930 000 (триста семьдесят девять миллионов девятьсот тридцать тысяч) рублей.

Оснований не доверять представленным заключениям эксперта у суда не имеется. 

В силу статьи 59 КАС РФ заключение эксперта относится к числу доказательств по делу, на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела. Указанные доказательства подлежит оценке судом в соответствии со статьей 84 КАС РФ в совокупности с другими доказательствами по делу.

В ходе проведения экспертизы должны соблюдаться определенные принципы ее проведения и требования к эксперту, предусмотренные как Кодексом административного судопроизводства Российской Федерации, так и другими федеральными законами, в частности Федеральным законом от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», в соответствии с которым, судебная экспертиза - это процессуальное действие, состоящее из проведения исследований и дачи заключения экспертом по вопросам, разрешение которых требует специальных знаний в области науки, техники, искусства или ремесла и которые поставлены перед экспертом судом в целях установления обстоятельств, подлежащих доказыванию по конкретному делу (статья 9). Эксперт дает заключение, основываясь на результатах проведенных исследований в соответствии со своими специальными знаниями (статья 7). Эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме. Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных (статья 8).

При этом в силу статьи 25 названного Закона в заключении эксперта должны быть отражены содержание и результаты исследований с указанием примененных методов, оценка результатов исследований, обоснование и формулировка выводов по поставленным вопросам.

Суд учитывает, что эксперт ФИО5 провела анализ рынка торговой недвижимости и по результатам анализа определила ценообразующие факторы, используемые при определении рыночной стоимости спорных объектов. 

Экспертом проведен подбор объектов-аналогов, сопоставимых с объектом оценки по основным ценообразующим факторам, и выполнены необходимые корректировки. Содержащиеся в заключениях сведения дают надлежащее представление о местоположении объектов-аналогов и иных их характеристиках, учтенных экспертом при расчете итоговой величины рыночной стоимости оцениваемых зданий.

В заключениях мотивированы использование методов доходного и затратного подходов, присутствуют ссылки на источники используемой информации и копии материалов и распечаток, что позволяет проверить используемые сведения, приведены не только расчеты, но и пояснения к ним, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов, полученных экспертом.

Эксперт ФИО5 отвечает требованиям, предъявляемым к субъектам профессиональной оценочной деятельности, является членом СРО «Русское общество оценщиков», предупреждена об ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, то есть заключение эксперта выполнено надлежащим субъектом оценочной деятельности и может расцениваться как допустимое доказательство.

Учитывая установленные дефекты отчетов об оценке, предоставленных административным истцом, суд приходит к выводу, что оснований для установления рыночной стоимости объектов недвижимости – здания с кадастровым номером *** в размере 314 956 000 рублей, а также здания с кадастровым номером *** в размере 348 422 000 на основании отчетов об оценке оценщика ООО «Северное агентство оценки» ФИО4 от 24 сентября 2024 года № 29/1-24, 29/2-24 у ГОБУ «Имущественная казна Мурманской области» не имелось, в связи с чем принятые решения № ОРС-51/2024/000230 и № ОРС-51/2024/000229 от 28 октября 2024 года являются законными.

Несмотря на факультативный и производный характер требования об установлении кадастровой стоимости с учетом изложения диспозиции пункта 15 статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ, его разрешение судом не поставлено в зависимость от разрешения требования о признании решения бюджетного учреждения незаконным.

При таком положении суд приходит к выводу о наличии оснований для установления кадастровой стоимости указанных выше объектов недвижимости в размере рыночной стоимости, определенной в заключении эксперта ООО «Евро Аудит Групп» от 06 июня 2024 года 2024 года № 0030.Э.25 и № 0031.Э.25, в размере 334 650 000 рублей (триста тридцать четыре миллиона шестьсот пятьдесят тысяч) рублей и 379 930 000 рублей (триста семьдесят девять миллионов девятьсот тридцать тысяч) рублей соответственно.

В соответствии с частью 6 статьи 180 КАС РФ резолютивная часть решения суда должна в числе прочего содержать указание на распределение судебных расходов.

Материалами административного дела подтверждается, что при подаче настоящего административного искового заявления административным истцом оплачена государственная пошлина в сумме 30 000 рублей.

В пункте 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21 января 2016 года № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела» разъяснено, что принципом распределения судебных расходов выступает возмещение судебных расходов лицу, которое их понесло, за счет лица, не в пользу которого принят итоговый судебный акт по делу.

Принимая во внимание, что итоговый судебный акт вынесен в пользу административного ответчика, поскольку требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости самостоятельного характера не носит и на порядок распределения между сторонами судебных расходов не влияет, понесенные административным истцом расходы по уплате государственной пошлины при обращении в суд с настоящим административным иском в размере 30 000 рублей подлежат отнесению на административного истца.

Учитывая положения части 1 статьи 111 КАС РФ о возможности отнесения судебных расходов на соответствующую сторону по делу, а также то обстоятельство, что в удовлетворении требований об оспаривании решений № ОРС-51/2024/000229 и № ОРС-51/2024/000230 от 28 октября 2024 года судом отказано, а требования об установлении кадастровой стоимости зданий в размере их рыночной стоимости, которые были удовлетворены, не носят самостоятельного характера и на порядок распределения между сторонами судебных расходов не влияют, расходы по проведению судебной экспертизы подлежат отнесению на сторону административного истца как лица, не в пользу которого принят итоговый судебный акт по делу.

Руководствуясь статьями 174, 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, Мурманский областной суд

Р Е Ш И Л:

административное исковое заявление Общества с ограниченной ответственностью «Лента» о признании незаконными решений государственного областного бюджетного учреждения «Имущественная казна Мурманской области» № ОРС-51/2024/000229 и № ОРС-51/2024/000230 от 28 октября 2024 года об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости оставить без удовлетворения.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости – здания с кадастровым номером ***, назначение - нежилое, наименование - многофункциональный торговый центр, площадью 12 403,4 кв.м., расположенного по адресу: ..., равной его рыночной стоимости в размере 379 930 000 рублей (триста семьдесят девять миллионов девятьсот тридцать тысяч) рублей по состоянию на 24 июня 2024 года.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости – здания с кадастровым номером ***, назначение - нежилое, наименование – предприятие розничной торговли, площадью 10 418,9 кв.м., расположенного по адресу: ..., равной его рыночной стоимости в размере 334 650 000 рублей (триста тридцать четыре миллиона шестьсот пятьдесят тысяч) рублей по состоянию на 24 июня 2024 года.

Решение может быть обжаловано во Второй апелляционный суд общей юрисдикции через Мурманский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья С.А. Мильшин