Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

02 марта 2018 года г.Самара

Самарский областной суд в составе:

председательствующего судьи Панковой М.А.,

при секретаре Рафиковой Е.Д.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-329/2018 по административному исковому заявлению ФИО2 к Правительству Самарской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области об установлении кадастровой стоимости земельных участков,

У С Т А Н О В И Л:

ФИО2 обратился в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости:

- земельного участка с кадастровым номером №, площадью 2405 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для дальнейшей эксплуатации склада (здание лит.А3), расположенного по адресу: 

<

адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2013 года в размере 1 568 325 000 рублей; 

- земельного участка с кадастровым номером №, площадью 914 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для дальнейшей эксплуатации здания прачечной цеха №27, расположенного по адресу: 

<

адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 17.10.2017 года в размере 384 126 рублей.

Требования мотивированы тем, что административный истец является собственником земельного участка с кадастровым номером № и осуществляет уплату земельного налога, исчисляемого на основании кадастровой стоимости земельного участка. Также ФИО2 на праве аренды принадлежит земельный участок с кадастровым номером №, за пользование которым административный истец вносит арендные платежи, размер которых зависит от кадастровой стоимости земельного участка. 

Кадастровая стоимость по результатам государственной кадастровой оценки составила:

- в отношении земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 01.01.2013 года – 4 596 652 рубля 45 копеек;

- в отношении земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 17.10.2017 года – 1 754 514 рублей 40 копеек.

Административный истец не согласился с кадастровой стоимостью спорных земельных участков, полагает ее завышенной, несоответствующей рыночной стоимости, чем нарушаются права и затрагиваются его интересы.

В обоснование заявления ФИО2 ссылается на Отчеты об оценке, подготовленные оценщиком ООО «Бюро оценочных технологий», которыми рыночная стоимость определена: 

- в отношении земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 01.01.2013 года в размере 1 568 325 000 рублей;

- в отношении земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 17.10.2017 года в размере 384 126 рублей.

На основании изложенного, административный истец считает, что имеются основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в судебном порядке. 

В судебном заседании представитель административного истца – ФИО3, действующий на основании доверенности № №, заявленные требования уточнил, просил установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № в размере его рыночной стоимости, определенной заключением эксперта от 14.02.2018 года № №, выполненного ООО «РосОценка». 

Представитель административного ответчика Правительства Самарской области – ФИО1., действующий на основании доверенности от 27.12.2017 года № №, просил в удовлетворении административного искового заявления отказать, ссылаясь на то, что кадастровая стоимость установлена верно. 

Представитель административного ответчика: Управления Росреестра по Самарской области, а также представители заинтересованных лиц: ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Самарской области, администрации г.о. Тольятти Самарской области в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом. 

В письменных отзывах ФГБУ «ФКП Росреестра» по Самарской области разрешение заявленных требований оставило на усмотрение суда.

Представитель администрации городского округа Тольятти Самарской области в письменном отзыве просил в удовлетворении заявленных требований отказать. 

Иные участвующие в деле лица письменных отзывов либо возражений в адрес суда не направили.

В соответствии с положениями ст.ст. 150, 247 КАС РФ, суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Выслушав объяснения представителя административного истца, представителя административного ответчика, исследовав материалы дела, представленные доказательства, суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных требований по следующим основаниям.

Часть 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации определяет, что юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

В соответствии со статьей 65 Земельного кодекса РФ, использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Положения пункта 2 статьи 66 Земельного кодекса РФ предусматривают, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).

Постановлением Правительства РФ от 08.04.2000 г. № 316 «Об утверждении Правил проведения государственной кадастровой оценки земель» утвержден порядок проведения государственной кадастровой оценки земли.

Согласно пункту 10 названных Правил, органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации по представлению территориальных органов Федерального агентства кадастра объектов недвижимости утверждают результаты государственной кадастровой оценки земель.

Согласно пункту 6 Федерального стандарта оценки "Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости (ФСО N 4)", утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ от 22 октября 2010 г. N 508 (в редакции Приказа Минэкономразвития РФ от 22 июня 2015 г. N 388), под массовой оценкой недвижимости понимается процесс определения стоимости при группировании объектов оценки, имеющих схожие характеристики, в рамках которого используются математические и иные методы моделирования стоимости на основе подходов к оценке.

Установлено, что ФИО2 является собственником земельного участка с кадастровым номером №, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 05.09.2011 года, выписками из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах объекта недвижимости от 17.11.2017 г.

Земельный участок с кадастровым номером №, принадлежит административному истцу на праве аренды, что подтверждается договором аренды земельного участка № № от 22.12.2009г., выпиской из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах от 17.10.2017г.

На указанных земельных участках расположено недвижимое имущество, принадлежащее административному истцу на праве собственности нежилое здание (склад) и здание прачечной специальной одежды цеха 27. 

Постановлением Правительства Самарской области от 13.11.2013 года № 610 утверждены результаты определения кадастровой стоимости земельных участков на территории Самарской области.

Кадастровая стоимость по результатам государственной кадастровой оценки составила:

- в отношении земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 01.01.2013 года – 4 596 652 рубля 45 копеек;

- в отношении земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 17.10.2017 года – 1 754 514 рублей 40 копеек.

В соответствии с пунктом 6 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 28 от 30 июня 2015 года «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», лицо, имеющее исключительное право выкупа или аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе оспорить его кадастровую стоимость, если выкупная цена или арендная плата такого участка исчисляется исходя из его кадастровой стоимости. Арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе обратиться с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости в случаях, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Установление кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости направлено на защиту интересов административного истца, как собственника земельного участка с кадастровым номером №, арендатора земельного участка с кадастровым номером №, от недостоверной, экономически необоснованной базы для определения размера земельного налога и арендной платы за спорные земельные участки.

Поскольку административный истец несет расходы по оплате за пользование земельными участками исходя из кадастровой стоимости, его права и законные интересы напрямую затрагиваются установленной кадастровой стоимостью земельных участков методом массовой оценки.

Согласно статье 24.18 Федерального закона РФ от 29.07.1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в суде или комиссии, в случае если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц.

Ввиду этого обращение ФИО2 в суд с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельных участков равной их рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2013 года, на 17.10.2017 года, то есть на дату по состоянию на которую установлена их кадастровая стоимость, в полной мере согласуется с положениями пункта 2 статьи 375 и статьи 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации, статей 11, 12, 24.15 и 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности», в силу которых федеральный законодатель, вводя для целей налогообложения государственную кадастровую оценку объектов недвижимости, одновременно не исключает установление их кадастровой стоимости, равной рыночной стоимости.

Целью настоящего административного судебного разбирательства является не опровержение кадастровой стоимости (определенной методами массовой оценки), а установление кадастровой стоимости в размере рыночной, что предусмотрено нормами действующего законодательства.Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в том числе, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В силу ст. 70 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки по основанию установления в отношении объекта оценки его рыночной стоимости одним из допустимых письменных доказательств является отчет независимого оценщика.

Административным истцом в обоснование своих требований представлены:

- Отчет об оценке от 14.12.2017 года № №, выполненный оценщиком ООО «Бюро оценочных технологий». Из отчета усматривается, что объектом оценки являлся земельный участок с кадастровым номером №, итоговая величина его рыночной стоимости составила 1 568 325 рублей;

- Отчет об оценке от 14.12.2017 года № №, выполненный оценщиком ООО «Бюро оценочных технологий». Из отчета усматривается, что объектом оценки являлся земельный участок с кадастровым номером №, итоговая величина его рыночной стоимости составила 384 126 рублей. 

В ходе судебного разбирательства представителем заинтересованного лица – администрации г.о. Тольятти Самарской области рыночная стоимость спорных земельных участков, определенная в отчете об оценке, оспаривалась, заявлено ходатайство о назначении по делу судебной экспертизы в отношении объекта с кадастровым номером №.

Из заключения эксперта ООО «РосОценка» от 14.02.2018 года, следует, что итоговая величина рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером № составляет 403 074 рубля.

Давая оценку представленным доказательствам, суд исходит из того, что заключение эксперта должно соответствовать положениям Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Федерального закона от 31 мая 2001 года №73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», требованиям федеральных стандартов оценки ФСО №1 «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки», ФСО №2 «Цель оценки и виды стоимости», ФСО №3 «Требования к отчету об оценке», утверждённым приказами Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года №№ 297, 298, 299, ФСО №7 «Оценка недвижимости», утверждённому приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года №611.

В данном случае экспертиза проведена лицом, обладающим специальными знаниями в области исследований, имеющим соответствующую квалификацию, предупреждённым об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения в установленном процессуальным законом порядке.

Оценивая экспертное заключение ООО «РосОценка» по правилам ст. 168 КАС РФ, суд учитывает, что исследование проводилось экспертом путем изучения материалов административного дела, где представлена необходимая и достаточная информация об объекте оценки. Определенная в экспертном заключении итоговая рыночная стоимость объекта оценки не является произвольной, при оценке земельного участка эксперт руководствовался федеральными стандартами оценки; заключение эксперта базируется на достоверных правоустанавливающих документах об объекте оценки; в заключении приведены источники информации, нормативные документы и материалы, используемые при проведении экспертизы.

Экспертное заключение содержит анализ существующей методологии по определению рыночной стоимости земельного участка, описание качественных и количественных характеристик объекта исследования, анализ рынка объекта оценки, ценообразующих факторов, а также внешних факторов, влияющих на его стоимость; анализ наиболее эффективного использования объекта исследования; описание процесса оценки объекта в рамках сравнительного подхода, обоснование выбора используемого подхода к оценке объекта исследования, согласование результатов расчётов, объективные выводы, дающие исчерпывающий ответ на поставленный вопрос с возможностью проверки его обоснованности.

Из заключения следует, что для определения рыночной стоимости земельного участка эксперт использовал сравнительный подход, в рамках которого применил метод сравнения продаж, выявив земельные участки, выставленные на продажу, наиболее сопоставимые по своим характеристикам с земельным участком, являющимся объектом исследования. От применения доходного и затратного подходов эксперт мотивированно отказался (стр.47-49 заключения). 

Учитывая ретроспективный характер оценки, оценщик использовал данные об объектах-аналогах, содержащихся в доступных источниках: базой данных ИС «iReal». Описание объектов-аналогов приведено в Таблице 2.7.2 на стр.стр. 49-50 заключения.

В качестве единицы сравнения принята стоимость 1 кв.м. земельного участка.

В качестве объектов-аналогов эксперт отобрал 4 земельных участка, максимально схожих и сопоставимых по своим параметрам с объектом экспертизы. 

В заключении содержатся таблицы, расчёты и пояснения к ним, подробное объяснение применения и неприменения конкретных корректировок. В расчетах применены корректировки на торг, на площадь, на наличие коммуникаций, на местоположение. 

Эксперт пришел к выводу, что итоговая рыночная стоимость спорного земельного участка по состоянию на 17.10.2017г. составляет 403 074 рубля.

Оснований не доверять выводам экспертного заключения у суда не имеется, выводы эксперта последовательны, логичны, аргументированы, эксперт обладает соответствующей квалификацией в области оценки объектов недвижимости, предупрежден об уголовной ответственности по ст. 307 УК РФ за дачу заведомо ложного заключения, его заинтересованность в исходе дела отсутствует.

Исследовав отчет об оценке от 14.02.2018 года № №, представленный суду административным истцом в отношении земельного участка с кадастровым номером №, суд приходит к выводу о том, что он соответствует требованиям федерального законодательства об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки.

Общие требования к отчету об оценке установлены в статье 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности», согласно которой отчет не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке должны быть указаны сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта, установленных в отчете.

В соответствии с требованиями статьи 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», оценка выполнена по состоянию на 01.01.2013 года, т.е. на дату определения кадастровой стоимости земельного участка.

Давая оценку Отчету об оценке от 14.02.2018 года № №, суд полагает, что приведенные выводы оценщика не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение. Профессиональное суждение оценщика относительно рыночной стоимости объекта оценки полностью подтверждается собранной информацией и приведенными расчетами. Итоговое суждение о величине рыночной стоимости земельного участка основано на полном и объективном анализе ценностных характеристик и расчетных показателей стоимости, что в полной мере согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки.

Полномочия, компетенция и квалификация оценщика подтверждены приложенными к Отчету об оценке документами. 

С учетом изложенного, оснований полагать, что представленный административным истцом Отчет об оценке от 14.02.2018 года № № не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки, у суда не имеется.

Доказательств, опровергающих заявленную рыночную стоимость земельного участка с кадастровым номером №, содержащих сведения об иной его рыночной стоимости, административными ответчиками и заинтересованными лицами не представлено, ходатайств о назначении судебной экспертизы не заявлено. Правовых оснований для назначения судебной оценочной экспертизы по инициативе суда не имеется.

Суд считает возможным принять отчет об оценке от 14.02.2018 года № №, подготовленный оценщиком ООО «Бюро оценочных технологий» в качестве надлежащего доказательства, подтверждающего величину рыночной стоимости спорного земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на дату оценки и положить в основу судебного решения по настоящему административному делу выводы указанного отчета.

С учетом изложенного, суд полагает, что требования административного истца следует удовлетворить.

Согласно статье 24.20 Федерального закона РФ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Таким образом, установление кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере равном их рыночной стоимости на основании решения комиссии или суда является основанием для внесения соответствующих сведений в ЕГРН без принятия какого-либо дополнительного решения, при этом порядок и сроки внесения изменений также установлены названной нормой.

В ЕГРН подлежат внесению сведения о кадастровой стоимости спорных земельных участков в размере их рыночной стоимости, установленной решением суда.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в п. 25 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

Из материалов дела следует, что датой обращения ФИО4 в суд является 22.12.2017 года, что подлежит указанию в резолютивной части решения суда.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Административный иск ФИО2 удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 2405 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для дальнейшей эксплуатации склада (здание лит.А3), расположенного по адресу: 

<

адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2013 года в размере 1 568 325 000 рублей; 

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 914 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для дальнейшей эксплуатации здания прачечной цеха №27, расположенного по адресу: 

<

адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 17.10.2017 года в размере 403 074 рубля.

Датой подачи заявления ФИО2 в суд считать 22.12.2017 года.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Самарского областного суда в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Решение суда в окончательной форме изготовлено 07.03.2018 г.

Председательствующий: М.А.Панкова