РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

25 марта 2021 года г. Тольятти 

Ставропольский районный суд Самарской области в составе:

председательствующего судьи Топчиёвой Л.С., при секретаре Шебалиной Ю.М.,

с участием представителя истца ФИО1 – ФИО2, представителя ответчика ИП ФИО3 КФХ ФИО4 - - ФИО5,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-680/2021 по иску ФИО1 к ИП ФИО3 КФХ ФИО4 о взыскании задолженности по арендной плате, признании договора аренды расторгнутым, возложении обязанностей,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в Ставропольский районный суд Самарской области с указанным исковым заявлением, с учетом уточнения которого просит взыскать с ответчика задолженность по арендной плате по договору аренды о 24.10.2017 года за период с 24.11.2017 года по 31.12.2020 года в размере 570000 рублей, неустойку за просрочку оплаты арендной платы по договору аренды от 24.10.2017 года в размере 327285 рублей, расходы по оплате государственной пошлины в размере 12172,85 рублей.

Признать договор аренды от 24.10.2017 года, заключенный между ФИО1 и ИП ФИО3 КФХ ФИО4 на нежилое здание, расположенное по адресу: 

<

адрес>, этаж 1, общей площадью 211,3 кв.м., расторгнутым с ДД.ММ.ГГГГ.

Также истец просит передать ему нежилое здание, свободное от имущества ответчика, расположенное по адресу: 

<

адрес>, этаж 1, общей площадью 211,3 кв.м., с кадастровым номером: 63:32:1504001:6202. 

Заявленные требования мотивированы тем, что ДД.ММ.ГГГГ, между истцом и ответчиком был заключен договор аренды нежилого здания, расположенного по адресу: 

<

адрес>, этаж 1, общей площадью 211,3 кв.м. Согласно условиям договора, размер ежемесячной платы составляет 15000 рублей, которая вносится ежемесячно до 10 числа следующего за отчетным месяцем непосредственно арендатором на расчетный счет арендодателя или иным образом по соглашению сторон. Ответчик в нарушение условий договора никаких платежей по арендной плате не совершил, задолженность по арендной плате составляет 570000 рублей, размер неустойки составляет 327285 рублей. Истцом в адрес ответчика было направлено уведомление о прекращении действия договора, которое получено им 31.12.2020 года. До настоящего времени ответчик задолженность по договору не погасил, арендуемое нежилое помещение не освободил.

Представитель истца в судебном заседании уточненные исковые требования поддержал в полном объеме, просил их удовлетворить.

Представитель ответчика в судебном заседании уточненные исковые требования истца не признал, в их удовлетворении просил отказать, пояснил суду, что между сторонами был заключен договор аренды с ежемесячной оплатой в 15000 рублей. На момент заключения договора истец не предоставил реквизиты для перечисления денежных средств, стороны договорились о том, что оплата будет производиться путем передачи денежных средств нарочно, при этом расписки о получении денежных средств истец писать отказался, мотивировав тем, что он у него с ответчиком доверительные отношения и какие-либо расписки будут для него оскорблением и недоверием. Арендованное помещение ответчиком помещением истец не предоставлял до мая 2020 года, т.к. здание состоит из пяти помещений и в трех из них на тот момент проживали его работники, в одном большом помещении было деревообрабатывающее оборудование, пятое помещение после пожара в нем использовалось как холодное помещение. В мае 2020 года работники освободили два помещения, которые и были переданы ответчику в использование. На неоднократные требования ответчика предоставить ей помещения в соответствии с договором аренды, истец отвечал, что в настоящее время ему некуда выселить рабочих, по освобождению он предоставит помещения в пользование. Поскольку ответчик пользовалась иными помещениями, находящимися на территории истца, она производила оплату за эти помещения, при этом помещения по договору аренды ей представлены на тот момент не были.

Кроме того, стороной ответчика заявлено ходатайство о пропуске истцом срока исковой давности за период до 22.01.2018 года, просила применить последствия пропуска срока. Также в случае удовлетворения исковых требований, сторона ответчика просила снизить неустойку в соответствии со ст. 333 ГК РФ.

Заслушав представителей сторон, исследовав письменные материалы гражданского дела, оценивая собранные доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании каждого доказательства в отдельности, а также в их совокупности, находит уточненные исковые требования обоснованными и подлежащими частичному удовлетворению, по следующим основаниям.

В соответствии с ч.1 ст. 56 ГПК РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В соответствии со ст. 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.

Из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ, между ФИО1 (арендодатель) и ИП ФИО3 КФХ ФИО4 (арендатор) был заключен договор аренды помещения, общей площадью 211,3 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, для осуществления птицеводства (перепела), на срок 6 лет. Договор прошел государственную регистрацию в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области ДД.ММ.ГГГГ за №.

Вышеуказанное помещение принадлежит истцу на праве собственности на основании договора купли-продажи недвижимого имущества № от ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается выпиской из ЕГРН № от ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно п. 2.1 договора аренды, размер ежемесячной арендной платы за арендуемое помещение составляет 15000 рублей.

Арендная плата вносится ежемесячно в рок до 10 числа следующего за отчетным месяцем непосредственного арендатором на расчетный счет арендодателя или иным образом по соглашению сторон.

В соответствии с п. 4.1 договора, при просрочке внесения арендной платы или иных платежей, предусмотренных договором, арендатор уплачивает арендодателю пени 0,1% от суммы платежа за каждый день просрочки.

Согласно расчету, у ответчика за период с 24.11.2017 года по 31.12.2020 года образовалась задолженность по арендной плате в размере 570000 рублей, размер пени составляет 327285 рублей.

В соответствии со ст.450 ГК РФ, по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных, случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Пунктом 5 договора предусмотрено, что расторжение настоящего договора в одностороннем порядке возможно и в случае если арендатор не внес арендной платы согласно п. 2.2 договора.

В силу п.1 ст.450.1 ГК РФ предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором. 

Согласно п. 29, 30 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 года № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» если основанием для расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть 3 статьи 619 ГК РФ), а также предложение о расторжении договора (пункт 2 статьи 452 ГК РФ). 

В силу части третьей статьи 619 ГК РФ арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды.

Согласно исковым требованиям, ответчик в нарушение условий договора аренды не внесла ни одного платежа в счет уплаты аренды помещения.

В целях соблюдения досудебного порядка урегулирования спора, истцом в адрес ответчика 17.12.2020 года была направлена письменная претензия с требованием погасить задолженность по договору аренды, которая была получена ФИО4 25.12.2020 года, что подтверждается почтовым уведомлением, отчетом об отслеживании почтового отправления. Также указано, что в случае невыполнения требований, истец будет вынужден обратиться в суд.

Истцом в адрес ответчика 29.12.2020 года направлено уведомление о прекращении действия договора аренды, которое было получено ответчиком 31.12.2020 года, что подтверждается почтовым уведомлением.

Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии со ст. 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

В силу ч. 1, 2 ст. 609 ГК РФ договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме.

В соответствии со ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

В силу ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: 1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; 2) существенно ухудшает имущество; 3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; 4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

В соответствии с п. 1 ст. 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, предусмотренной законом или договором.

Статьей 330 ГК РФ установлено, что неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. Соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства (ст. 331 ГК РФ).

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Возражая относительно заявленных требований, сторона ответчика указала, что оснований для взыскания с ФИО4 задолженности по арендной плате не имеется, поскольку она своевременно оплачивала платежи по договору путем передачи денежных средств лично ФИО1, поскольку расчетного счета в банке для перечисления денежных средств у него не имеется. Кроме того, арендуемое по договору помещение ответчику фактически было передано в мае 2020 года, до этого момента и с момента заключения договора аренды, она, помещение, указанное в договоре не использовала ввиду его занятия рабочими истца.

Ранее допрошенный в судебном заседании свидетель ФИО6 пояснил суду, что истца он знает давно, работал с ним вместе, занимались производством древесного угля. Со слов истца ему стало известно о том, что ответчику в аренду были переданы помещения, которые ФИО4 использовался для разведения птиц. В 2017 году он видел как ответчик и ее напарник ФИО9 заносили в арендованные помещения строительные материалы.

Ранее допрошенный в судебном заседании свидетель ФИО7 пояснил суду, что с истцом он проживает в одном селе, ответчика он лично не знает. Ему известно о том, что в 2017 году истец передал ответчику помещение в аренду, где ФИО4 занималась разведением птиц. В 2017-2018 году он часто находился на территории истца, где видел ответчика и ее напарника ФИО9 

Ранее допрошенный в судебном заседании свидетель ФИО8 пояснил суду, что знает истца и ответчика как жителей села. Ему известно о том, что у истца имеется в собственности нежилое здание, расположенное в 

<

адрес>. В 2017-2018 году он увидел, что на территории истца находится производство по разведению птиц, со слов истца ему стало известно, что данное производство принадлежит ответчику и ФИО9 2020 году она видел ответчика на территории истца, которая занималась птицами.

Таким образом, свидетельскими показаниями был подтвержден факт использования ответчиком нежилого помещения, расположенного по адресу: 

<

адрес>, являющегося предметом договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ год, заключенного между истцом и ответчиком.

Довод стороны ответчика о том, что фактически указанное нежилое помещение было передано в пользование ФИО4 в мае 2020 года, подтверждения в ходе судебного разбирательства не нашел, акта приема-передачи помещения суду не представлено.

Недоказанным и суд признает довод стороны ответчика об исполнении обязательств по договору аренды в части уплаты денежных средств ежемесячно путем передачи их истцу нарочно. Допрошенный в судебном заседании свидетель ФИО10 факт передачи денежных средств в счет уплаты ответчиком аренды истцу, также не подтвердил.

Судом установлено, что ответчик ИП ФИО3 КФХ ФИО4 не исполняла надлежащим образом предусмотренные условия договора аренды помещения, не вносила арендную плату за период с 24.11.2017 года по 23.12.2020 года

Факт неисполнения ответчиком обязательств по указанному договору аренды помещения установлен и обратного в ходе рассмотрения дела не доказано.

При рассмотрении спора по существу ответчиком заявлено о пропуске истцом срока исковой давности.

В п. 24 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29 сентября 2015 года N 43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности" даны разъяснения о том, что по смыслу п. 1 ст. 200 ГК РФ течение срока давности по иску, вытекающему из нарушения одной стороной договора условия об оплате товара (работ, услуг) по частям, начинается в отношении каждой отдельной части. Срок давности по искам о просроченных повременных платежах (проценты за пользование заемными средствами, арендная плата и т.п.) исчисляется отдельно по каждому просроченному платежу.

Вместе с тем, как предусмотрено п. 2 ст. 200 ГК РФ, по обязательствам с определенным сроком исполнения течение срока исковой давности начинается по окончании срока исполнения.

По обязательствам, срок исполнения которых не определен или определен моментом востребования, срок исковой давности начинает течь со дня предъявления кредитором требования об исполнении обязательства, а если должнику предоставляется срок для исполнения такого требования, исчисление срока исковой давности начинается по окончании срока, предоставляемого для исполнения такого требования.

В силу п. 12 Постановления Пленума Верховного Суда РФ, Пленума ВАС РФ от 28.02.1995 N 2/1 "О некоторых вопросах, связанных с введением в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", заявление стороны в споре о применении срока исковой давности является основанием к отказу в иске при условии, что оно сделано на любой стадии процесса до вынесения решения судом первой инстанции и пропуск указанного срока подтвержден материалами дела.

Институт исковой давности в гражданском праве имеет целью упорядочить гражданский оборот, создать определенность и устойчивость правовых связей, дисциплинировать их участников, обеспечить своевременную защиту прав и интересов субъектов гражданских правоотношений, поскольку отсутствие разумных временных ограничений для принудительной защиты нарушенных гражданских прав приводило бы к ущемлению охраняемых законом прав и интересов ответчиков и третьих лиц, которые не всегда могли бы заранее учесть необходимость собирания и сохранения значимых для рассмотрения дела сведений и фактов.

Поскольку суд обязан предоставить защиту лицу, право которого нарушено, только в пределах срока исковой давности, а этот срок истцом пропущен, принудительная (судебная) защита прав истца независимо от того, имело ли место в действительности нарушение его прав, невозможна.

Из материалов настоящего гражданского дела следует, что истец обратился в суд с иском за защитой своего нарушенного права 23.01.2021 года. Таким образом, суд приходит к выводу о том, что истец утратил право требования до 22.01.2018 года, включительно.

Судом самостоятельно было произведен расчет задолженности за период с 23.01.2018 года по 31.12.2020 года, согласно которому задолженность ответчика перед истцом по арендной плате составляет 529355 рублей.

При этом расчет задолженности за январь 2018 года произведен следующим образом: 15000 рублей (ежемесячный платеж) /31 (количество дней в месяце)=483,90 рублей стоимость одного дня аренды.

В январе 2018 года ответчиком использовалось помещение истца 9 дней, таким образом, размер аренды за январь 2018 года составляет 4355 рублей.

Общий срок аренды составляет 35 месяцев. Таким образом размер аренды, включая стоимость аренды за январь 2018 года составляет 529355 (15000х35+4355) рублей.

Учитывая вышеизложенное, а также учитывая, что уведомление о прекращении действия договора аренды получено ответчиком ДД.ММ.ГГГГ, суд приходит к выводу о необходимости удовлетворить исковые требования о признании договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО1 и ИП ФИО3 КФХ ФИО4 на нежилое здание, расположенное по адресу: 

<

адрес>, этаж 1, общей площадью 211,3 кв.м., расторгнутым с ДД.ММ.ГГГГ и взыскании с ответчика в пользу истца задолженности по договору аренды в размере 529355 рублей.

В соответствии с положениями ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения. В случае, когда за несвоевременный возврат арендованного имущества договором предусмотрена неустойка, убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки, если иное не предусмотрено договором.

Учитывая, что договор аренды от 24.10.2017 года является расторгнутым, требование истца о возложении на ответчика обязанности передать ФИО1 нежилое здание, свободное от имущества ответчика, расположенное по адресу: 

<

адрес>, этаж 1, общей площадью 211,3 кв.м., с кадастровым номером: №, также подлежит удовлетворению.

Истцом также заявлено требование о взыскании с ответчика неустойки за просрочку оплаты арендной платы по договору аренды от 24.10.2017 года в размере 327285 рублей.

Ответчиком в ходе судебного разбирательства заявлено о снижении суммы неустойки в соответствии со ст. 333 ГК РФ.

В соответствии со ст. 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Согласно Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» подлежащая уплате неустойка, установленная законом или договором, в случае ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства, может быть уменьшена в судебном порядке (п. 1 ст. 333 ГК РФ).

При оценке соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства необходимо учитывать, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, а также то, что неправомерное пользование чужими денежными средствами не должно быть более выгодным для должника, чем условия правомерного пользования (п. 3,4 ст. 1 ГК РФ).

Установив основания для уменьшения размера неустойки, суд снижает сумму неустойки.

С учетом правовой позиции Конституционного Суда РФ, выраженной в п. 2 Определения от 21.12.2000 г. N 263-0, положения п. 1 ст. 333 ГК РФ содержат обязанность суда установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного, а не возможного размера ущерба. 

Предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, то есть, по существу, - на реализацию требования ст. 17 (ч. 3) Конституции РФ, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.

Следовательно, гражданское законодательство предусматривает неустойку в качестве способа обеспечения исполнения обязательств и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение, а право снижения размера неустойки предоставлено суду в целях устранения явной ее несоразмерности последствиям нарушения обязательств независимо от того, является неустойка законной или договорной.

При этом, наличие оснований для снижения и определения критериев соразмерности определяются судом в каждом конкретном случае самостоятельно, исходя из установленных по делу обстоятельств.

В силу п.п. 1,6 ст. 395 ГК РФ в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.

Если подлежащая уплате сумма процентов явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд по заявлению должника вправе уменьшить предусмотренные договором проценты, но не менее чем до суммы, определенной исходя из ставки, указанной в пункте 1 настоящей статьи. 

Учитывая конкретные обстоятельства дела, период просрочки, оценивая степень соразмерности суммы неустойки последствиям нарушенных ответчиком обязательств, а также принимая во внимание, что неустойка по своей природе носит компенсационный характер и не должна служить средством обогащения, принимая во внимание требования разумности и справедливости, суд полагает необходимым снизить размер неустойки до 102343 рублей, частично удовлетворив требования истца в данной части.

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы. Таким образом с ответчика в пользу истца также подлежат взысканию расходы по оплате государственной пошлины в размере 11435 рублей.

Руководствуясь ст. ст. 12, 56, 194 – 199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 - удовлетворить частично. 

Признать договор аренды нежилого помещения с кадастровым номером №, площадью 211, 3 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, этаж 1, заключенный между ФИО1 и ИП главой КФХ ФИО4 ДД.ММ.ГГГГ расторгнутым с ДД.ММ.ГГГГ.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО4 в пользу ФИО1 задолженность по арендной плате за период с 23.01.2018 года по 31.12.2020 года в размере 529355 рублей, пени в размере 102343 рубля.

Обязать индивидуального предпринимателя ФИО4 передать ФИО1 нежилое здание, с кадастровым номером №, площадью 211, 3 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, этаж 1, освободив его от принадлежащего ей имущества. 

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО4 в пользу ФИО1 расходы по оплате государственной пошлины в размере 11435 рублей.

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать. 

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме через Ставропольский районный суд Самарской области.

Решение в окончательной форме изготовлено 01 апреля 2021 года.

Председательствующий