Дело № 3а-260/2021 

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

22 сентября 2021 года г. Челябинск

Челябинский областной суд в составе председательствующего Феофиловой Л.В., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Рыловой И.О., секретарем судебного заседания ФИО1, 

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда административное дело по административному исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО2 к Министерству имущества Челябинской области, ОГБУ «Государственная кадастровая оценка по Челябинской области» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка,

установил:

Индивидуальный предприниматель ФИО2 обратился в Челябинский областной суд с административным иском к Министерству имущества Челябинской области, ОГБУ «Государственная кадастровая оценка по Челябинской области», в котором просит: 

установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 87 291 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов – для эксплуатации территории завода, расположенного по адресу: 

<

адрес>, в размере рыночной стоимости 42 855 165 рублей 97 копеек по состоянию на 01 января 2020 года.

В обоснование заявленных требований указал, что является собственником земельного участка. Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости, кадастровая стоимость земельного участка по состоянию на 23 марта 2021 года составила 119 572 957 рублей. Согласно отчету об оценке, кадастровая стоимость превышает рыночную в 2,8 раза. Завышенная кадастровая стоимость нарушает права административного истца, поскольку ведет к увеличению налоговых обязательств. 

Определением суда от 07 сентября 2021 года к участию в деле в качестве заинтересованного лица привлечена администрация г. Челябинска.

Представитель административного истца ФИО3. действующий на основании доверенности от 12 июля 2021 года, в судебном заседании на удовлетворении административных исковых требований настаивал.

Представитель административного ответчика Министерства имущества Челябинской области ФИО4, действующая на основании доверенности от 09 января 2020 года, административные исковые требования полагала не подлежащими удовлетворению в связи с тем, что рыночная стоимость земельного участка определена неверно.

Представитель административного ответчика ОГБУ «Государственная кадастровая оценка по Челябинской области», представители заинтересованных лиц Управления Федеральной службы государственной регистрации и картографии по Челябинской области, администрации г. Челябинска в судебное заседание не явились, о времени и месте слушания дела извещены надлежащим образом.

В письменно отзыве представитель ОГБУ «Государственная кадастровая оценка по Челябинской области» в удовлетворении требований, предъявляемых к учреждению, просил отказать, указав, что кадастровая стоимость определяется методами массовой оценки, не учитывающими индивидуальные особенности конкретного земельного участка. Доказательств наличия ошибок при проведении массовой оценки не представлено.

Дело в соответствии со статьей 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) рассмотрено в отсутствие не явившихся лиц.

Заслушав участников процесса, исследовав материалы дела, суд находит административные исковые требования подлежащими удовлетворению.

Статьей 245 КАС РФ, частью 1 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным. 

В соответствии с частью 1 статьи 62, частью 5 статьи 247 и статьей 248 КАС РФ обязанность доказывания наличия основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости законодателем возложена на административного истца. На административного ответчика возлагается обязанность доказывания своих возражений.

Из материалов дела следует, что ФИО2 является собственником земельного участка с кадастровым номером № (том 1 л.д. 8-9).

На основании статьи 388 Налогового кодекса РФ административный истец является плательщиком земельного налога. При этом в соответствии со статьей 390-391 Налогового кодекса РФ налоговая база в отношении указанного земельного участка определяется как его кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года налогового периода.

Действующий результат государственной кадастровой оценки объекта недвижимости утвержден приказом Министерства имущества Челябинской области от 09 ноября 2020 года № 180-П «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков, расположенных на землях населенных пунктов Челябинской области» (вместе с «Результатами определения кадастровой стоимости земельных участков, расположенных на землях населенных пунктов Челябинской области»).

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 01 января 2020 года составляет 119 572 957 рублей 62 копейки (том 1 л.д. 156). 

Согласно части 3 статьи 245 КАС РФ заявление о пересмотре кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости в том случае, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости.

Поскольку сведения об оспариваемой кадастровой стоимости внесены в Единый государственный реестр недвижимости 12 января 2021 года, срок для обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка, кадастровая стоимость которого утверждена указанным выше актом, не пропущен. 

Как указывается в пункте 12 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» при оспаривании результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была определена его кадастровая стоимость (абзац четвертый статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности).

Часть 7 статьи 22 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» содержит аналогичные требования об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Таким образом, заявленные требования могут быть удовлетворены в отношении земельного участка по состоянию на 01 января 2020 года.

В силу статей 62, 70, части 5 статьи 247 КАС РФ при разрешении административного дела об оспаривании результатов кадастровой оценки одним из доказательств является отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям Закона об оценочной деятельности и Федеральных стандартов оценки.

Административным истцом в обоснование своих требований представлен отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка № 2103221 от 21 апреля 2021 года, изготовленный частнопрактикующим оценщиком ФИО11.. ФИО10. является членом СРО «АРМО», имеет квалификационный аттестат в области оценочной деятельности, ответственность застрахована договором обязательного страхования ответственности оценщика а полисом СПАО «ИНГОССТРАХ» № №. 

Согласно отчету, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 01 января 2020 года составляет 42 855 165 рублей 97 копеек (том 1 л.д. 21-247).

Принимая отчет об оценке в качестве достоверного и допустимого доказательства, суд исходит из того, что он подготовлен лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, имеющим специальное высшее образование, необходимый стаж экспертной работы, а также содержит все необходимые сведения: описание объекта оценки, анализ рынка и ценообразующих факторов, анализ наиболее эффективного использования, описание процесса оценки, расчеты и результаты определения рыночной стоимости земельного участка. 

Из отчета об оценке № 2103221 следует, что для расчета рыночной стоимости объекта оценки оценщик использовал два подхода: сравнительный подход с методом сравнения продаж; доходный подход с методом остатка; доходный подход с методом предполагаемого использования, выбор которых и отказ от другого подхода достаточно мотивирован.

Оценщиком проанализированы 9 предложений о продажах земельных участков, расположенных в г. Челябинске, выбрано 6 объектов-аналогов. 

Сведения о выбранных объектах - аналогах приведены на страницах 106-117 отчета и подтверждены скриншотами архива объявлений с предложениями о продажах земельных участков с указанием всей необходимой информации, в том числе категории земель, даты предложений, площади и места расположения земельных участков, данных о коммуникациях, о стоимости, а также источники информации, что обеспечивает проверяемость проведенного исследования. 

Сравнительный анализ объекта оценки и каждого объекта - аналога оценщик провел по 7 элементам сравнения, применены необходимые корректировки, каждая из которых обоснована. 

При определении рыночной стоимости методом предполагаемого использования оценщик обоснованно определил, что наиболее эффективным видом использования объекта оценки на дату оценки является застройка земельного участка объектами производственно-складской недвижимости по технологии быстровозводимых объектов, произвел расчет величины затрат на создание объектов капитального строительства с введением необходимых корректировок, определил срок строительства, произвел необходимые расчеты с использованием информации из открытых источников, являющейся проверяемой, определил рыночную стоимость.

При расчете рыночной стоимости методом остатка оценщик определил рыночную стоимость единого объекта недвижимости и текущую стоимость замещения улучшений, соответствующих наиболее эффективному использованию объекта оценки.

При согласовании результатов оценки оценщик проанализировал каждый из использованных методов, с приведением надлежащей мотивировки пришел к выводу о том, что рыночную стоимость объекта оценки наиболее полно отражают расчеты методом предполагаемого использования.

Выводы оценщика основаны на подробном исследовании, мотивированы и ясны, соответствуют требованиям законодательства, позволяют с достоверностью установить рыночную стоимость земельного участка. 

Пунктом 24 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено, что суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости.

В соответствии с разъяснениями, данными в пункте 23 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении, в том числе и вопрос об установлении рыночной стоимости (статьи 77, 78 КАС РФ).

Представителем административного ответчика Министерства имущества Челябинской области было заявлено ходатайство о назначении по делу судебной экспертизы для установления рыночной стоимости земельного участка.

Определением Челябинского областного суда от 23 июля 2021 года назначена судебная экспертиза по делу, проведение которой поручено эксперту ООО «БАРДОР» ФИО5.

Согласно заключению эксперта № 3Э-01/09-21 от 16 августа 2021 года, отчет об оценке № 2103221 от 21 апреля 2021 года достоверен, соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности. 

Оценивая заключение судебной экспертизы по правилам ст. 168 КАС РФ, суд пришел к выводу о том, что в экспертном заключении ясно и недвусмысленно изложены ответы на поставленные перед экспертом вопросы, выводы эксперта подробно мотивированы.

Экспертное заключение содержит подробное описание проведенного исследования. Заключение эксперта выполнено в соответствии с законодательством об экспертной и оценочной деятельности. Экспертом произведен подробный анализ отчета об оценке, произведена проверка на наличие формальных и существенных нарушений требований законодательства об оценочной деятельности, а также достоверности фактов, изложенных в отчете. Результаты проверки сведены в таблицу, содержащую ссылки на требования закона об оценочной деятельности, Федеральных стандартов оценки. В результате экспертизы установлено, что результаты оценки в отчете о рыночной стоимости входят в границы интервала действительной рыночной стоимости земельного участка. Экспертом даны ответы на все замечания, обозначенные административным ответчиком при заявлении ходатайства о назначении экспертизы. Исследование проведено объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме. Заключение мотивировано, не вводит в заблуждение, не вызывает сомнения, не допускает противоречий, неоднозначного толкования, неясности, неполноты полученных результатов и отвечает требованиям относимости, допустимости, достоверности. Экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования. Предусмотренных законом оснований для отвода эксперта судом не установлено, наличие у него необходимых специальных знаний документально подтверждено. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

Представитель административного ответчика в судебном заседании с заключением эксперта не согласился, ходатайствовал о проведении по делу повторной судебной экспертизы, полагая, что выводы эксперта о недопущении оценщиком нарушений Федеральных стандартов оценки необоснованы, установленная рыночная стоимость земельного участка занижена.

Представитель административного истца в судебном заседании возражал против удовлетворения ходатайства о проведении повторной экспертизы, замечаний к заключению эксперта не имел.

Согласно статье 3 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» для целей указанного Закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в названной статье.

Конституционным Судом Российской Федерации в Постановлении от 5 июля 2016 года № 15-П сформулирован ряд правовых позиций, в силу которых кадастровая стоимость представляет собой не объективно существующую безусловную величину, установленную (исчисленную и проверенную) в качестве действительной цены, обязательной для любых сделок с объектами недвижимости, а их предполагаемую (условную) стоимость, установленную в ходе корректного исполнения законных процедур государственной кадастровой оценки, которая считается достоверной, пока не пересмотрена по правилам оценочной деятельности с установлением в итоге столь же законной рыночной стоимости этих объектов; при этом для целей налогообложения имеется преимущество в применении кадастровой стоимости объектов недвижимости, равной рыночной стоимости, перед их кадастровой стоимостью, установленной по результатам государственной кадастровой оценки, поскольку соответствующая рыночная стоимость получена в результате индивидуальной оценки конкретного объекта недвижимости; в то же время рыночная стоимость также представляет собой лишь наиболее вероятную, т.е. в любом случае приблизительную и не безусловную, цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на цене сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Согласно правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, как кадастровая стоимость, так и рыночная стоимость, будучи условными, считаются достоверными и подлежат признанию не в силу состоявшегося согласования или доказанного факта уплаты цены по известной реальной сделке, а в силу закона, поскольку их величина исчислена и обоснована в отчете оценщика по законно установленным правилам и не опровергнута (не пересмотрена, не исправлена) впоследствии законными же средствами; имеющиеся же допустимые различия в методах оценки делают неизбежными не только несовпадение установленной на основании отчета оценщика стоимости с реальной ценой состоявшейся сделки, но и определенные расхождения между результатами разных оценок в отношении одного объекта недвижимости, притом что и тот и другой результаты считаются достоверными постольку, поскольку они законно получены либо в процедурах массовой государственной кадастровой оценки, либо в порядке приведения кадастровой стоимости объекта к его рыночной стоимости на основании индивидуальной оценки.

В соответствии с частью 2 статьи 83 КАС РФ в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта (комиссии экспертов) или наличия противоречий в выводах эксперта (комиссии экспертов) суд может назначить по тем же вопросам повторную экспертизу, проведение которой поручается другому эксперту (другой комиссии экспертов).

В соответствии с пунктом 1 статьи 62 КАС РФ лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен названным Кодексом.

В обоснование ходатайства о назначении повторной экспертизы представитель административного ответчика, а также свидетель ФИО6, допрошенный по его ходатайству, указали, что оценщик при использовании доходного подхода рассчитывает соотношение площадей оцениваемого объекта и объекта-аналога с использованием коэффициента, учитывающего разницу в объеме, что приводит к неверным результатам, необоснованно производит расчет с использованием данных о стоимости новых, быстровозводимых объектов, тогда как на объекте оценки расположены кирпичные здания постройки от 1936 года. При применении сравнительного подхода, определяя значение скидки на торг, использует коэффициент для земель промышленности, указывая при этом данные коэффициента для земельных участков под индустриальную застройку, необоснованно применяет корректировки на транспортную доступность, указывая транспортную доступность объекта оценки удовлетворительной, тогда как участок находится в 100 метрах от дороги. 

В судебном заседании эксперт ФИО5 после предупреждения об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения выводы, изложенные в заключении, подтвердила, дала ответы на вопросы, связанные с проведенным исследованием.

Проверив доводы стороны административного ответчика, суд не находит предусмотренных статьей 83 КАС РФ оснований для назначения повторной экспертизы.

Согласно пояснениям эксперта и представленным ею в материалы дела расчетам, при расчете методом предполагаемого использования в качестве объекта-аналога оценщиком использован объект с единицей измерения в 1 м3. Если площадь объекта перевести в объем, применяя высоту объекта-аналога, то возможно рассчитать соотношение объектов с единицей измерения в объеме, что и произведено оценщиком. Расчет экспертом проверен, признан верным, порядок арифметических действий содержится в письменных пояснениях эксперта.

В соответствии с методическими рекомендациями по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденных распоряжением Минимущества РФ от 06 марта 2002 года № 568-р при применении метода предполагаемого использования (пункт 6 раздела 4) сумма и структура расходов, величина и временная структура доходов, величина и временная структура операционных расходов определяются в соответствии с вариантом его наиболее эффективного использования.

Материалами дела подтверждено, что на земельном участке находятся производственные здания постройки начиная с 1936 года, однако оценщиком наиболее эффективным вариантом использования признано строительство производственно-складских зданий с использованием технологии быстровозводимых промышленно-складских объектов, что соответствует условиям примененного метода.

При определении рыночной стоимости методом сравнения продаж, определяя значение корректировки на торг, оценщик ссылался на значение скидки на торг из разных источников, согласно которых скидка для участков под индустриальную застройку составляет 0,881, для земель промышленности – 0,86, оценщиком в расчетах принято значение коэффициента для земель промышленности, что нельзя признать необоснованным, так как видом разрешенного использования и фактическим использованием объекта оценки является эксплуатации территории завода.

Доводы стороны административного ответчика о необоснованности применения оценщиком корректировки на транспортную доступность доказательствами не подтверждены. При этом из материалов дела следует, что и оценщик и эксперт проводили осмотр оцениваемого земельного участка, тогда как свидетелем ФИО6 суждение сделано из анализа данных, содержащихся на интернет-ресурсах.

Кроме того, оценщиком результаты, полученные с использованием метода сравнения продаж при определении рыночной стоимости объекта оценки не использованы, рыночная стоимость земельного участка определена на основании метода предполагаемого использования. 

Оценивая в соответствии с положениями статьи 84 КАС РФ представленные доказательства рыночной стоимости земельного участка, суд находит их достоверными, отвечающими принципам обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности. Судом существенных нарушений требований к порядку проведения оценки и осуществления оценочной деятельности, определяемых стандартами оценочной деятельности, в том числе федеральными стандартами оценки и правилами оценочной деятельности не установлено.

При таких обстоятельствах, учитывая, что кадастровая стоимость земельного участка существенно превышает его рыночную стоимость на ту же дату, требования административного истца, обратившегося в защиту охраняемых законом интересов и представившего в обоснование своих требований полученные в предусмотренном законом порядке относимые, допустимые и достаточные доказательства, не доверять которым оснований не имеется, подлежат удовлетворению, кадастровая стоимость вышеуказанного земельного участка подлежит установлению в размере его рыночной стоимости.

Принятое решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объектов недвижимости в соответствии со статьей 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости следует считать 04 июня 2021 года - дату обращения в суд с настоящим административным исковым заявлением.

Экспертом ООО «БАРДОР» заявлено ходатайство об оплате экспертизы, поскольку оплата выполненных работ не произведена.

Согласно счету на оплату, расходы ООО «БАРДОР» на производство судебной экспертизы составили 25 000 рублей.

Согласно статье 106 КАС РФ к издержкам, связанным с рассмотрением административного дела, относятся суммы, подлежащие выплате экспертам.

Эксперты получают вознаграждение за выполненную ими по поручению суда работу (статья 108 КАС РФ). При этом денежные суммы, подлежащие выплате экспертам, предварительно вносятся на открытый в порядке, установленном бюджетным законодательством, счет областного суда стороной, заявившей соответствующую просьбу (статья 109 КАС РФ).

Согласно определению суда от 23 июля 2021 года, экспертиза по делу назначена по ходатайству представителя административного ответчика, однако денежные средства на ее проведение на счет Челябинского областного суда не вносились.

Надлежащим ответчиком по рассматриваемому спору является Министерство имущества Челябинской области, как орган, утвердивший оспариваемую кадастровую стоимость.

Согласно части 1 статьи 111 КАС РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.

С учетом правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 11 июля 2017 года № 20-П, принимая во внимание, что по результатам проведенной судебной экспертизы подтвердилась достоверность представленного административным истцом доказательства – отчета об оценке рыночной стоимости земельного участка, утвержденная административным ответчиком кадастровая стоимость земельного участка более чем на 50% превышает его рыночную стоимость, установленную отчетом об оценке, денежные средства в размере 25 000 руб. подлежат взысканию с административного ответчика в пользу экспертной организации.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 КАС Российской Федерации, суд

решил:

Административное исковое заявление индивидуального предпринимателя ФИО2 удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № площадью 87 291 кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес>, в размере рыночной стоимости 42 855 165 рублей 97 копеек по состоянию на 01 января 2020 года.

Датой подачи заявления считать 04 июня 2021 года.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости земельного участка в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Взыскать с Министерства имущества Челябинской области в пользу общества с ограниченной ответственностью «БАРДОР» стоимость экспертизы в размере 25 000 рублей.

Решение суда может быть обжаловано во Второй апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через Челябинский областной суд.

Председательствующий Л.В. Феофилова

Мотивированное решение изготовлено 24 сентября 2021 года