Дело № 3а-508/2020

РЕШЕНИЕ

 

Именем Российской Федерации 

18 мая 2020 года г. Красногорск

Московская область

Московский областной суд в составе: 

председательствующего судьи Елизаровой М.Ю.

при ведении протокола помощником судьи Тарасовой И.Н., 

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «ТЕХНОПАРК» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, 

установил:

общество с ограниченной ответственностью «ТЕХНОПАРК» (далее - административный истец) обратилось в Московский областной суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости принадлежащих ему на праве собственности объектов недвижимости - земельного участка с кадастровым номером 

<

данные изъяты>, площадью 116 159 кв.метров, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для производственного использования, расположенного по адресу: 

<

данные изъяты>; земельного участка с кадастровым номером 

<

данные изъяты>, площадью 40 106 кв.метров, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: под производство, расположенного по адресу: 

<

данные изъяты>; земельного участка с кадастровым номером 

<

данные изъяты>, площадью 8 000 кв.метров, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: под производство, расположенного по адресу: 

<

данные изъяты>, просил установить кадастровую стоимость равной рыночной стоимости определенной по состоянию на 01 января 2018 года.

В судебном заседании представитель административного истца в соответствии со статьей 46 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее-КАС РФ) просил определить рыночную стоимость объектов недвижимости в размере, определенном судебной оценочной экспертизой.

Представитель Министерства имущественных отношений Московской области (далее - административный ответчик) в судебное заседание не явился, просил о рассмотрении дела в его отсутствие, с экспертным заключением не согласился, представил письменные замечания на заключение.

Представитель ГБУ Московской области «Центр кадастровой оценки» (далее - административный ответчик) в судебное заседание не явился, просил о рассмотрении дела в его отсутствие, с экспертным заключением также не согласился, представил письменные замечания к заключению.

Управление Федеральной государственной регистрации объектов кадастра и картографии по Московской области, Администрация городского округа Щелково Московской области участвующие в деле, будучи надлежаще извещенными о дате и времени судебного разбирательства, своих представителей в судебное заседание не направили, отношения по требованиям не представили.

Суд, руководствуясь статьей 150 КАС РФ, принимая во внимание, что информация о судебном заседании также размещена на официальном сайте Московского областного суда полагает возможным рассмотреть дело по имеющейся явке.

Выслушав явившихся лиц, эксперта, дав оценку имеющимся в материалах дела письменным доказательствам, суд находит заявленные требования подлежащими удовлетворению исходя из следующего.

Как установлено судом и следует из материалов дела, административному истцу на праве собственности принадлежат объекты недвижимости:

- земельный участок с кадастровым номером 

<

данные изъяты>, площадью 116 159 кв.метров, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для производственного использования, расположенный по адресу: 

<

данные изъяты> 

- земельной участок с кадастровым номером 

<

данные изъяты>, площадью 40 106 кв.метров, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: под производство, расположенный по адресу: 

<

данные изъяты> 

- земельный участок с кадастровым номером 

<

данные изъяты>, площадью 8 000 кв.метров, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: под производство, расположенный по адресу: 

<

данные изъяты>

В соответствии с Распоряжением Министерства имущественных отношений Московской области от 30.11.2017 года № 13ВР-1766 была проведена в 2018 году государственная кадастровая оценка в отношении всех видов объектов недвижимости, а также всех категорий земель, расположенных на территории Московской области.

Распоряжениями Министерства имущественных отношений Московской области от 27.11.2018 года № 15ВР-1633 и № 15ВР-1634 утверждены результаты государственной кадастровой оценки в отношении всех видов и объектов недвижимости, а также всех категорий земель, расположенных на территории Московской области, на дату кадастровой оценки – 01 января 2018 года.

Согласно выпискам из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объектов недвижимости оспариваемая кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 

<

данные изъяты> определена по состоянию на 01 января 2018 года и утверждена в размере 

<

данные изъяты> рублей; оспариваемая кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 

<

данные изъяты> определена по состоянию на 01 января 2018 года и утверждена в размере 

<

данные изъяты> рублей; оспариваемая кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 

<

данные изъяты> определена по состоянию на 01 января 2018 года и утверждена в размере 

<

данные изъяты> рублей;

Административный истец в силу требований налогового законодательства Российской Федерации является плательщиком налогов в отношении спорных объектов недвижимости и уплачивает налоговые платежи, исходя из их кадастровой стоимости. Таким образом, результаты определения кадастровой стоимости названных объектов недвижимости влияют на права и обязанности административного истца как плательщика налога.

Согласно пунктам «в» и «к» части 1 статьи 72 Конституции Российской Федерации вопросы владения, пользования и распоряжения землей и земельное законодательство находятся в совместном ведении Российской Федерации и субъектов Российской Федерации.

В силу пункта 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Согласно пункту 3 статьи 66 названного закона в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

В соответствии с частями 1 и 7 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным. Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость. 

Обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе. Если заинтересованные лица возражают против удовлетворения заявления, они должны доказать неправильное определение величины рыночной стоимости, а также иные обстоятельства, подтверждающие их доводы.

В обоснование требования административный истец представил отчет, подготовленный оценщиком ООО «НЭКО», согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 

<

данные изъяты> составляет 128 233 000 рублей на дату, по состоянию на которую определена кадастровая стоимость; рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 

<

данные изъяты> составляет 40 168 000 рублей на дату, по состоянию на которую определена кадастровая стоимость; рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 

<

данные изъяты> составляет 2 192 000 рублей на дату, по состоянию на которую определена кадастровая стоимость.

Учитывая наличие возражений относительно представленного отчета об оценке со стороны административного ответчика, по делу назначена судебная оценочная экспертиза, на разрешение которой поставлены вопросы о соответствии представленного отчета об оценке требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки, и в случае несоответствия определения рыночной стоимости объектов недвижимости поименованного выше, проведение экспертизы поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью «Финансовый-Консалтинг» ФИО1.

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы № 22/01/20 от 22 января 2020 года в ходе рассмотрения отчета об оценке выявлены существенные нарушения, которые повлияли на размер рыночной стоимости объектов, что привело эксперта к выводу о несоответствии отчета требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки. Экспертом рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 

<

данные изъяты> по состоянию на дату кадастровой оценки определена в размере 190 361 400,00 рублей; земельного участка с кадастровым номером 

<

данные изъяты> по состоянию на дату кадастровой оценки определена в размере 61 085 400,00 рублей; земельного участка с кадастровым номером 

<

данные изъяты> по состоянию на дату кадастровой оценки определена в размере 9 043 200,00 рублей.

С выводами, содержащимися в экспертном заключении эксперта ФИО1, согласился представитель административного истца, представитель административного ответчика представил возражения относительно заключения экспертизы. Представитель заинтересованного лица ГБУ МО «Центр кадастровой оценки» выразил несогласие с экспертным заключением.

Разрешая возникший спор суд, исходит из следующего. 

Одним из источников сведений о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела, являются заключения экспертов (часть 2 статьи 58 КАС РФ). 

Судом в соответствии со статьей 84 КАС РФ дана оценка заключению судебной оценочной экспертизы.

Положениями пункта 5 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20.05.2015г. № 299, предусмотрено, что при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

В заключении эксперта приведены суждения относительно содержания отчетов оценщика (стр. 6-9 экспертного заключения). 

Суд соглашается с выводами эксперта о том, что установленная отчетами оценщика рыночная стоимость объектов недвижимости не может быть признана достоверной, поскольку при составлении отчетов оценщиком были допущены нарушения, повлиявшие на выводы относительно их итоговой стоимости. В указанной части заключение сторонами сомнению не подвергалось.

Согласно статье 41 Федерального закона от 31.05.2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» в соответствии с нормами процессуального законодательства Российской Федерации судебная экспертиза может производиться вне государственных судебно-экспертных учреждений лицами, обладающими специальными знаниями в области науки, техники, искусства или ремесла, но не являющимися государственными судебными экспертами.

На судебно-экспертную деятельность лиц, указанных в части первой настоящей статьи, распространяется действие статей 2, 3, 4, 6 - 8, 16 и 17, части второй статьи 18, статей 24 и 25 настоящего Федерального закона.

В соответствии со статьей 8 названного Федерального закона эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме.

Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

Суд приходит к выводу, что рыночная стоимость объектов недвижимости должна быть установлена на основании заключения судебной экспертизы.

Заключение содержит подробное описание проведенного исследования. Экспертное заключение содержит указание на применение экспертом при проведении исследований и производстве расчетов коэффициентов корректировок нормативных актов в области оценочной деятельности, стандартов по проведению оценки, учебных пособий, справочной аналитики и авторских монографических работ.

Экспертное заключение понятно по своему содержанию, составлено в доступной форме изложения и не содержит суждений, позволяющих иначе переоценить выводы эксперта.

В заключении эксперта, по мнению суда, содержатся исчерпывающие суждения и выводы относительно совокупности всех ценообразующих факторов как по объектам-аналогам, так и по объекту оценки. 

В ходе анализа рынка и нормативно-методической базы оценки экспертом выявлены ценообразующие факторы, влияющие на стоимость объекта оценки (элементы сравнения). 

В процессе работы эксперт проанализировал возможность применения доходного, затратного и сравнительного подходов к оценке. Анализируя методологию доходного, сравнительного и затратного подходов эксперт в заключении с учетом объема и качества имеющейся информации пришел к выводу об определении рыночной стоимости объектов путем применения сравнительного подхода, ввиду чего сделал выводы, содержащиеся в заключении. 

В качестве объектов аналогов при применении сравнительного подхода экспертом был проведен сбор информации предлагаемых к продаже объектов недвижимости. Для сравнения отобраны объекты-аналоги, наиболее сопоставимые с объектом оценки. 

Характеристики объектов-аналогов представлены в таблице сравнения, из которой следует, что объекты - аналоги сопоставлялись с объектом оценки по группам сравнения; введены корректировки обоснованность и расчет которых приведен в заключении. 

Информационной базой явились данные с интернет сайтов в электронном виде и на бумажных носителях.

В судебном заседании не установлено обстоятельств, указывающих на то, что рыночная стоимость объектов недвижимости, определенная судебной оценочной экспертизой, не соответствует сложившемуся рынку цен на дату ее определения. 

Оснований не доверять представленному заключению экспертизы у суда не имеется, поскольку оно является допустимым по делу доказательством, эксперт предупрежден об уголовной ответственности по ст. 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения.

Соглашаясь с заключением судебной оценочной экспертизы, суд исходит, в том числе из анализа рынка, приведенного в экспертном заключении. 

По результатам ознакомления с экспертным заключением представитель ответчика Министерства имущественных отношений Московской области подверг его сомнению, в частности, указал на несоответствие экспертного заключения нормам законодательства, регулирующим оценочную деятельность. 

Кроме того, по мнению представителя Министерства имущественных отношений Московской области для определения рыночной стоимости объекта оценки был применен единственный подход к оценке – сравнительный, при этом отказ от применения доходного подхода отсутствует и не обоснован. 

Таким образом, заключение эксперта не соответствуют требованиям законодательства, регулирующего оценочную деятельность, и не является допустимым доказательством по настоящему делу. 

Суд, изучив заключение судебной оценочной экспертизы, с указанными выше доводами представителя Министерства имущественных отношений Московской области согласиться не может, исходя из следующего. 

Вопреки доводам представителя Министерства имущественных отношений Московской области относительно несостоятельности отказа от использования доходного подхода, согласно п. 11 ФСО №1 при выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком.

Кроме того, согласно п. 24 ФСО №1 оценщик вправе самостоятельно определять необходимость применения тех или иных подходов к оценке и конкретных методов оценки в рамках применения каждого из подходов. Обоснование отказа экспертом от доходного подхода приведено на стр. 20-21 экспертного заключения. 

В экспертном заключении эксперт достаточно и полно обосновал принятие решения об избранном подходе при исследовании, а также об отказе от использования методов доходного подхода.

Представитель заинтересованного лица ГБУ МО «Центр кадастровой оценки» также подверг сомнению экспертное заключение, в частности указав на несоответствие аналитическим исследованиям, размещенным в открытом доступе и рыночным данным по итоговому значению стоимости и удельного показателя стоимости. 

Кроме того, по мнению представителя ГБУ МО «Центр кадастровой оценки» выводы по анализу рынка, приведенные на стр. 32 не сопоставлены и не подтверждены данными аналитических исследований, размещенных в открытом доступе, что свидетельствует о ненадлежащим образом проведенном анализе рыночной ситуации в исследуемом сегменте на дату определения стоимости. 

Также отказ от внесения корректировок на дату предложения основываясь на сроке экспозиции ошибочен (стр. 56). 

Полагал, что некорректно проведен расчет поправки «Корректировка на дополнительные особенности (наличие обременений)» на основе Методики определения стоимости соразмерной платы за сервитут. 

Таким образом, допущенные нарушения привели к тому, что значение рыночной стоимости объекта нельзя признать определенной надлежащим образом и вызывает обоснованные сомнения в приведенных результатах расчетов и выводах. 

Суд, с указанными выше доводами представителя ГБУ МО «Центр кадастровой оценки» согласиться не может, исходя из следующего. 

Вопреки доводам представителя ГБУ МО «Центр кадастровой оценки» относительно ненадлежащим образом проведенном анализе рыночной ситуации в исследуемом сегменте на дату определения стоимости, в составе рынка земельных участков Московской области по состоянию на 2017г. экспертом представлены аналитические данные об изменении рыночной стоимости производственных и складских объектов в зависимости от направления от Москвы (стр.30, рис.12-13 Заключения). Согласно этим данным, средняя стоимость земельных участков, расположенных в северо-восточном направлении от Москвы, под размещение объектов производственного назначения составляет 3479 руб./кв.м, под размещение объектов складского назначения составляет 3663 руб./кв.м. Однако эти данные представляют собой средневзвешенные стоимости за 1 кв.м земли в рублях, в зависимости от направления от МКАД, но не учитывают удаленность от МКАД. В составе анализа рынка (Таблице 4 Заключения, стр.31-33) экспертом представлены фактические данные о рыночной стоимости объектов, близких по своим характеристикам с исследуемыми объектами на дату исследования (близкую к дате исследования), исходя из которых, рыночная стоимость объектов, близких по своим характеристикам с исследуемыми объектами составляет: 885,0 – 3053,25 руб./кв.м (с учетом среднерыночной величины скидки на торг). Выборка представлена 14 объектами, наиболее близкие по характеристикам с исследуемыми земельными участками использовались в расчетах в качестве объектов-аналогов (образцов для исследования).

Таким образом, эксперт сопоставил и подтвердил выводы по анализу рынка данными, размещенными в открытом доступе.

Кроме того по вопросу отказа от внесения корректировок на дату предложения основываясь на сроке экспозиции, эксперту указала, что в 2017 году динамика цен по земельным участкам была неоднозначной. При отсутствии точных численных данных по изменению цен на земельные участки под индустриальную застройку эксперт счел возможным, использовать данные о типичных сроках продажи (экспозиции) для рынка земельных участков, которые получены ассоциацией «СтатРиэлт» (https://statrielt.ru), так как в большинстве случаев стоимость за весь период экспозиции не изменяется (при отсутствии воздействия общеэкономической ситуации и вынужденности продажи). Также экспертом не обнаружена информация по используемым образцам для исследования на более позднюю дату до даты исследования. Экспертом обращено внимание на то, что сам заявитель не приводит ни одного довода о конкретном источнике информации, который эксперт мог бы использовать для обоснования корректировки.

Таким образом, экспертом подтверждена обоснованность и достоверность применения нулевой корректировки на рыночные условия, основанная на данных о типичных сроках продажи (экспозиции) для рынка земельных участков.

Что касается доводов представителя ГБУ МО «Центр кадастровой оценки» о некорректно проведенном расчете поправки, корректировка на дополнительные особенности (наличие обременений) то согласно заключению и разъяснениях эксперта он определялся согласно методике, опубликованной на сайте http://www.ocenchik.ru/docs/1301-sorazmernaya-plata-za-servitut.html, которая принята за основу определения эквивалента потери стоимости в результате наличия ограничений. Также корректировка применялась для исследуемого земельного участка площадью 40106 кв.м (кадастровый номер: 50:14:0050306:381) и составила 6,25%; для исследуемого земельного участка площадью 8000 кв.м (кадастровый номер: 50:14:0050306:380) и составила -37,5%. 

В опровержение доводов стороны относительно отсутствия анализа итогового значения стоимости и удельного показателя стоимости на соответствие рыночным данным и на соответствие аналитическим исследованиям, экспертом получены в результате расчетов рыночные стоимости исследуемых объектов (1638,8; 1523,1; 1130,4 руб./кв.м) соответствующие диапазону стоимости (885,0 – 3053,25 руб./кв.м), указанному в выводах по анализу рынка, приведенным на стр. 33 заключения, которые сопоставлены и подтверждены данными аналитических исследований, размещенных в открытом доступе.

В судебном заседании эксперт ФИО1, которая данное ею экспертное заключение поддержала в полном объеме. На поставленные вопросы экспертом даны мотивированные ответы, которые содержатся в заключении, все возражения представителей сводятся к общим рассуждениям, отличным от тех выводов, которые содержатся в заключении эксперта, имеющего значительный опыт как профессиональной оценки объектов недвижимости, так и проведения судебных оценочных экспертиз.

Таким образом, исследование проведено корректно, все расчеты проведены верно и выводы обоснованы с учетом поставленных перед экспертом вопросов.

Исходя из изложенного в настоящем решении, суд, согласившись с заключением эксперта, не усмотрел оснований согласиться с позицией стороны министерства о назначении по делу повторной судебной оценочной экспертизы, поскольку все возражения представителей сводятся к общим рассуждениям, отличным от тех выводов, которые содержатся в заключении эксперта ФИО1, имеющего значительный опыт как профессиональной оценки объектов недвижимости, так и проведения судебной оценочной экспертизы.

Учитывая изложенное выше с учетом системного толкования приведенных законов и нормативных актов, подлежащих применению в настоящем деле, представленных по делу доказательств, оцененных судом на предмет достаточности и допустимости, исходя из того, что заключением судебной оценочной экспертизы установлена рыночная стоимость объектов недвижимости, которая ниже их кадастровой стоимости, а также с учетом п.3 ст. 3 Налогового кодекса Российской Федерации, новая кадастровая стоимость объектов недвижимости, принадлежащих административному истцу на праве собственности, на дату установления их кадастровой стоимости судом определяется исходя из размера, установленного экспертным заключением.

Исходя из положений статьи 18 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», в связи с изменением на основании судебного акта кадастровой стоимости объекта недвижимости в порядке, установленном статьей 22 настоящего Федерального закона, для целей внесения сведений в Единый государственный реестр недвижимости датой обращения административного истца с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости следует считать 08 ноября 2019 года.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.177-178, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд,

РЕШИЛ:

административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «ТЕХНОПАРК», поданное в Московский областной суд 08 ноября 2019 года, удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 

<

данные изъяты>, площадью 116 159 кв.метров, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для производственного использования, расположенного по адресу: 

<

данные изъяты>, равной рыночной, определенной по состоянию на 01 января 2018 года в размере 

<

данные изъяты> рублей.

- земельного участка с кадастровым номером 

<

данные изъяты>, площадью 8 000 кв.метров, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: под производство, расположенного по адресу: 

<

данные изъяты>, равной рыночной, определенной по состоянию на 01 января 2018 года в размере 

<

данные изъяты> рублей.

- земельного участка с кадастровым номером 

<

данные изъяты>, площадью 8 000 кв.метров, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: под производство, расположенного по адресу: 

<

данные изъяты>, равной рыночной, определенной по состоянию на 01 января 2018 года в размере 

<

данные изъяты> рублей.

Настоящая кадастровая стоимость действует до даты установления новой кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Московский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 27 мая 2020 года.

Судья М.Ю. Елизарова